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城市房屋拆迁中赔偿安置协议

　　城市房屋拆迁中赔偿安置协议纠纷法律实务处理

　　一、 对拆迁安置协议效力审查

　　对拆迁安置协议效力审查, 应从协议主体和内容两个方面作为切入点。《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《条例》)对拆迁安置协议双方进行了主体界定。作为拆迁人, 是指取得房屋拆迁许可证单位。但对于含有资质单位分支机构或接收拆迁人委托单位能否作为拆迁安置协议主体问题, 在审判实践中, 见解各异。 拆迁安置协议一方当事人, 能否是其分支机构或被委托人问题, 应具体情况具体分析, 不能一概而论。对于分支机构或被委托人在得到其单位或委托人授权并以其主管上级单位和委托人名义签订拆迁安置协议时, 其主体应为适格主体。被委托人、 分支机构等以自己名义签订拆迁安置协议引发诉讼, 其授权人或上级法人应成为诉讼主体。

　　所谓被拆迁人, 是指被拆迁房屋全部些人。对于持有房屋产权证实人是被拆迁人这点不容置疑, 不过对于部分经过继承、 买卖、 离婚、 赠与等形式已享受被拆迁人房屋实际全部些人, 能否作为被拆迁人来看待呢? 答案应是肯定。对于拆迁房屋全部些人, 不宜作缩小解释, 即界定为含有房屋产权证人, 不然将不利于保护被拆迁人正当权利, 亦不利于房地产市场商品流转, 对此应结合个案具体分析。

　　对于被拆迁房屋部分全部权人与拆迁人签署拆迁赔偿安置协议, 事先未经其她全部权人同意, 事后又未经其她全部权人追认, 或者拆迁人与被拆迁房屋承租人签署拆迁安置协议, 该协议因侵犯了她人权利, 应认定为无效。对于经过买卖已占有使用被拆迁房屋全部权人未推行房屋产权过户手续, 但已与原产权人结清房款手续, 原产权人未主张买卖协议无效, 房屋买受人与拆迁人达成拆迁安置协议有效, 但应责令其立刻办理房产过户手续。

　　对于拆迁协议内容审查, 关键要看拆迁安置协议内容是否是双方当事人真实意思表示, 是否符合拆迁法规, 对于其内容有悖于法律严禁性要求, 应认定其无效。

　　二、 拆迁安置协议产权纠纷处理

　　依据《条例》要求, 被拆迁人享受实施房屋产权调换权利。实践中, 大部分拆迁安置协议都对新建安置用房产权进行了约定。在处理双方因安置房产权发生纠纷时, 协议有约定, 应按协议约定处理, 但协议对新建安置用房没有产权约定, 应按拆迁时法规处理。对于法律法规没有要求, 根据《条例》要求能够进行产权调换应确定产权, 即被拆迁人对产权调换和作价赔偿享受选择权。但对已进行了作价赔偿, 就不能再进行产权调换。对共同全部房屋, 有主张产权调换, 有主张作价赔偿, 可进行产权调换, 对其共有些人因共有产权之间争吵, 可作为析产案件另案处理。拆除房屋属违章建筑和超出同意期限临时建筑, 既不能作产权调换, 也不能进行赔偿。不过假如被拆除房屋, 当初城市计划部门认为不属于严重违反城市计划, 只是做了罚款处罚, 而房屋全部些人又补办了相关手续, 该房则由违章建筑变为正当建筑, 能够享受产权调换及赔偿待遇。对于拆除临时建筑物, 假如拆除未超出同意使用期限临时建筑物, 拆迁人依法应享受拆迁赔偿待遇, 但不享受安置待遇。对于拆迁非公益事业房屋隶属物, 不能产权调换, 只能由拆迁人给予货币赔偿。

　　三、 拆迁安置协议赔偿纠纷处理

　　因为拆迁人占百分比较多是房地产开发企业, 这些部门性质, 决定其必需追求最大利润, 所以, 实践中这些部门往往以低廉价格拆迁原居民住宅, 对拆迁人赔偿费用往往过低或者违反拆迁安置协议没有进行相关赔偿, 这类纠纷诉至法院也很多。对于赔偿纠纷处理, 在审理时, 假如拆迁安置协议有约定, 应根据拆迁安置协议约定来处理;没有根据协议约定来推行一方, 应负担违约责任。

　　对于作价赔偿, 应根据所拆迁房屋建筑面积安置价格结合成新结算赔偿金额, 在赔偿时也应充足考虑地段差异。对于不一样使用性质房屋应有不一样赔偿标准, 这里关键是指住宅用房和营业性用户。拆迁中怎样认定房屋使用性质, 是目前拆迁安置中争议较大一个问题。笔者认为应按拆迁房屋实际使用性质来认定。对于拆迁非住宅房屋造成停产、 停业, 拆迁人应该给予合适赔偿。

　　对于被拆迁房屋承租人, 在租赁期限未满时, 则承租人对该拆迁房屋享受使用权, 对此承租人有要求拆迁人和房屋产权人返还已付租金并赔偿其损失权利。假如房屋全部权人进行了产权调换, 承租人与原房屋全部权人之间租赁关系应该继续维持。在过渡期限内, 承租人自行安排住所, 拆迁人应该支付临时安置补助费。对于搬迁补助费和临时安置补助费应按城市市政府相关要求实施。对于因拆迁人责任延长过渡期限, 对此拆迁人除应负担违约责任外, 还应该自逾期之日起增加临时安置补助费。

　　四、 拆迁安置协议安置面积、 地点、 楼层、 还建结算纠纷处理

　　拆迁安置协议双方当事人应严格根据协议约定来推行, 对于拆迁人在复建房建设过程中, 私自改变安置面积、 地点、 楼层等, 致使拆迁安置协议无法推行, 被拆迁人坚持按拆迁安置协议安置, 应判决拆迁人按协议约定标准给付被拆迁人。拆迁人以无房为由拒绝安置, 而被拆迁人仍要坚持按原协议安置, 应判决拆迁人按协议约定标准另行给付。拆迁人拒绝实施, 可采取划拨拆迁人款项, 在房地产交易市场购置商品房交付给被拆迁人方法, 给予强制实施。

　　拆迁人将同一房屋以产权调换形式赔偿给数个被拆迁人, 或安置给数个被拆迁人, 致使发生赔偿或安置房屋权属发生纠纷, 应确定争议房屋归最先签订协议一方;假如签订协议前后次序无法认定, 可依据被拆迁人需要房屋安置紧迫程度酌情处理。对于已办理安置房全部权手续, 并已实际占有安置房, 又有拆迁安置协议, 可适用物权优于债权标准, 首先安置已享受争议房屋全部权和使用权人, 未取得争议房屋被拆迁人, 可对拆迁人另行提起诉讼, 拆迁人负有另行赔偿安置责任。

　　对于协议约定地点、 面积等不明确, 易产生歧义, 应根据有利于被拆迁人解释处理, 对于还建结算问题有协议按协议约定处理, 没有约定应根据《条例》和法规、 政策要求实施;对于违约延期付款或延期给付标物行为, 违约方既要负担逾期付款或给付标物违约责任, 又要负担价格风险不利责任。逾期交付标物, 遇价格上涨时, 根据原价格实施;价格下降时, 根据新价格实施。逾期付款, 遇价格上涨时, 根据新价格实施;价格下降时, 根据原价格实施。

起源: （城市房屋拆迁中赔偿安置协议）
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