商品房买卖合同的主要条款说明及签订技巧模板.docx

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《商品房买卖协议》关键条款说明及签署技巧

　　第十一条 交接。

　　商品房达成交付使用条件后, 出卖人应该书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时, 出卖人应该出示本协议第八条要求证实文件, 并签署房屋交接单。所购商品房为住宅, 出卖人还需提供《住宅质量确保书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证实文件或出示证实文件不齐全, 买受人有权拒绝交接, 由此产生延期交房责任由出卖人负担。

　　律师提醒: 依据《商品房销售管理措施》和《商品住宅实施住宅质量确保书和住宅使用说明书制度要求》, 出卖人必需在交付房屋时向买受人提供《住宅质量确保书》和《住宅使用说明书》, 上述两书亦可作为商品房买卖协议附本。

　　因为买受人原因, 未能按期交付, 双方同意按以下方法处理:

　　律师提醒: 该条约定违约责任应该与《示范文本》第九条要求违约责任对等。

　　第十二条 出卖人确保销售商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因, 造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷, 由出卖人负担全部责任。

　　律师提醒: 该条款关键处理房屋抵押权纠纷和一房多售、 一女多嫁等问题。出卖人销售设有抵押权商品房, 其抵押权处理依《担保法》、 《城市房地产抵押管理措施》相关要求实施。

　　出卖人不得在未解除商品房买卖协议时, 再行将该协议标物(商品房)销售给她人, 不然, 将负担对应刑事、 行政和民事责任。买受人可在此条款中要求出卖人提供担保, 这对买受人权利更有保障。

　　第十三条 出卖人相关装饰、 设备标准承诺违约责任。

　　出卖人交付使用商品房装饰、 设备标准应符合双方约定(附件三)标准。达不到约定标准, 买受人有权要求出卖人按下述第

　　种方法处理:

　　1、 出卖人赔偿双倍装饰、 设备差价;2、 。 3、 。

　　律师提醒: 房屋装饰、 设备标准直接影响房屋品质、 档次和使用功效, 所以消费者对此比较重视, 提议买受人对该标准进行具体约定, 不能只作笼统表述, 以免因双方了解不一致而造成纠纷。如进户门问题, 宜明确品牌、 生产厂家、 规格等指标。

　　第十四条 出卖人相关基础设施、 公共配套建筑正常运行承诺。

　　律师提醒: 基础设施关键指与商品房及所在小区建筑相配套供电、 供水、 供热、 供气、 通讯、 绿化、 道路等设施。公共配套建筑指与商品房及所在小区建设相配套饮食、 商业、 教育、 娱乐等公共建筑。基础设施、 公共配套建筑影响到商品房使用功效正常发挥, 所以消费者较重视。双方应该就其交付使用之日期、 条件、 权益、 责任等问题明确约定。

　　出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联下列基础设施、 公共配套建筑按以下日期达成使用条件:

　　1、 ; 2、 ; 3、 。

　　假如在要求日期内未达成使用条件, 双方同意按下列方法处理:

　　1、 ;2、 ;3、 。

　　第十五条 相关产权登记约定。

　　出卖人应该在商品房交付使用后 日内, 将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关立案。如因出卖人责任, 买受人不能在要求期限内取得房地产权属证书, 双方同意按下列第

　　项处理:

　　1、 买受人退房, 出卖人在买受人提出退房要求之日起 日内将买受人已付房价款退还给买受人, 并按已付房价款 %赔偿买受人损失。

　　2、 买受人不退房, 出卖人按已付房价款 %向买受人支付违约金。 3、 。

　　律师提醒: 该条款在推行过程中, 极易发生争议, 甚至给当事人造成损失。争议焦点有: ①该条要求出卖人提供权属登记材料是仅指房屋全部权登记材料, 还是同时包含国有土地使用权登记材料? ②与上述焦点相适应, 出卖人是仅向房产管理机关提供材料, 还是同时又要向国土资源管理部门提供材料? ③该条要求房地产权属证书是仅指房屋全部权证书, 还是同时包含国有土地使用权证书? 对此, 建设主管部门、 国土部门、 司法部门、 出卖人、 买受人等有不一样解释与了解。笔者认为, 该条中要求房地产权属证书, 应包含房屋全部权证书和国有土地使用权证书, 二者缺一不可。

　　另依据《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规要求, 除非当事人有特殊约定, 现售商品房买受人应该自销售协议签署之日起90日内, 办理土地使用权变更和房屋全部权登记手续;预售商品房买受人, 应该自商品房交付之日起90日内, 办理土地使用权变更和房屋全部权登记手续。出卖人应该帮助买受人办理上述手续, 并提供相关证实材料。

　　该条款不完善之处是没有明确房屋产权证和土地使用权证办理和交付时间, 提议消费者补充约定上述两证办理和交付日期。
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