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常州城市产品调研.doc

上传人:仙人****88 文档编号:9462904 上传时间:2025-03-27 格式:DOC 页数:5 大小:56KB
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第5页,共5页 常州城市产品调研报告 一、 前言 调研目的:了解常州市场房地产现有形势及客户需求; 调研时间:2012年6月1日 调研人员:薛文君 二、 本地及全国性开发商列举 1. 本地典型开发商及代表项目: 新城集团:新城首府、香悦半岛、新城金郡、新城公馆、吾悦广场; 九龙仓:时代上院、繁华里、国宾壹号; 龙湖:龙誉城、原山、香醍漫步; 世贸:世贸香槟湖; 万达:万达广场; 三、 规划 1. 物业类型: a) 主流物业类型:(依据市场存在规模排序) 26层高层、8层小高层、联排别墅、叠加别墅、独栋别墅 b) 客户排斥物业类型: 常州客户极力排斥高于33层以上超高层产品 2. 物业类型价值:(依据客户认知价值从高到低排序) 独栋、联排、叠拼、洋房、多层、小高层、高层 3. 物业类型层高:(按照不同物业类型列举) 高层3m、联排别墅3m、 4. 规划的特殊产品(底层复式、顶层复式、底层送地下室、顶层送阁楼) 龙湖龙誉城(顶层送阁楼、底层送地下室) 5. 停车方式: a) 停车方式:(依据客户优选顺序,从高到低排列) 地面停车、架空层停车、半地下停车、地下停车 b) 停车配比:(政府要求及项目现状) 政府要求1:0.3,目前项目普遍采用1:0.5; c) 地上地下停车比例分配:(政府要求及项目现状) 政府不做限制,目前项目普遍采用1:1配置; d) 停车位租售: 购买力允许的情况下优先考虑购买地下停车位,其次是租赁地面停车位; 6. 电梯配置情况: 配置电梯物业类型: 6层及6层以上住宅均配置电梯; 电梯速度:(依据物业类型分别列举) 小高层(1m/s)、33层高层(1.751m/s) 7. 地下室 多层首层带赠送地下室客户接受度较高,售价上回收地下室成本; 客户普遍认可赠送地下室,并愿意出高价,但希望地下室带采光,故开发商多层首层的地下室多采用地面抬高,半下沉式地下室,例如龙湖龙誉城的花园洋房。 人防以外的地下室可分割出售,无产权。 8. 设备用房:(位置及设置要求) 9. 赠送面积: a) 半地下室不计面积可做最大层高? 2.2米 b) 阁楼不计面积可做最大层高? 2.2米 c) 入户花园、户内花园、大阳台如何计算面积? 算一半面积 d) 双层高阳台如何计算面积? 封闭的算地面面积,不封闭算一半面积 e) 凸窗如何计算面积? 步入式算面积,不是步入式的不算面积 f) 封闭阳台如何计算面积?(北方城市选填) 全算面积 四、 立面: 1. 风格 a) 立面风格:(依据第二项中罗列的本地与全国性开发商项目名录列举) 龙湖·香醍漫步(托斯塔纳) b) 认知价值: 地中海>欧式>现代简约 2. 立面材料: a) 立面主材: 新城首府、新城金郡、龙湖香醍漫步(整体涂料,局部石材) b) 门窗材质:(依据第二项中罗列的本地与全国性开发商项目名录列举) c) 栏杆材质:(依据第二项中罗列的本地与全国性开发商项目名录列举) d) 空调百页材质:(依据第二项中罗列的本地与全国性开发商项目名录列举) e) 装饰线条:(依据第二项中罗列的本地与全国性开发商项目名录列举) 五、 户型: 1. 户型朝向:(依据可接受朝向的优劣顺序依次排列) 南、东南、西南、东北、西北、北 2. 层户数: 小于4户 3. 得房率: 多层—大于85%,小高层—大于83%,高层—大于80%。 4. 客户感兴趣的户型附加值: 阁楼、地下室、入户花园、挑高空间、户内花园、大阳台、凸窗 5. 户型配套 a) 玄关: 设置; b) 生活阳台: 设置,放置洗衣机、热水器等。 c) 空调机位:(是否设置及形式) 根据房间南、北均可设置,但一般情况下开发商为楼体形象,北向不设置空调机位; 6. 户型倾向性:(大尺寸空间/经济型,多房间) 性价比要求较高,例如90平的多倾向2+1的户型,110㎡的做到3+1户型; 7. 居住习惯 a) 是否可接受南北不通风户型(鼻子户)? 不是很接受。 b) 是否可接受黑卫? 有抗性。 10. 景观: a) 景观风格: (依据第二项中罗列的本地与全国性开发商项目名录列举) 龙湖原山、香醍漫步及龙誉城均为托斯塔纳或地中海系列,新城首府为法式园林景观配置; b) 景观倾向:景观是否偏向喜好软景(绿化种植)多过于硬景(水景、广场等) 在龙湖的景观冲击下,市场较为偏好软景; 11. 精装: a) 目前市场主流精装标准: 首置(800元)、改善型住宅(1200~1500元)、舒适性(2000元~4000元) b) 目前市场精装效果:(同我司操作水准相比) 本地开发商略低于我司精装水平。 5
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