常州城市产品调研.doc

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常州城市产品调研报告
一、 前言
调研目的：了解常州市场房地产现有形势及客户需求；
调研时间：2012年6月1日
调研人员：薛文君
二、 本地及全国性开发商列举
1. 本地典型开发商及代表项目：
新城集团：新城首府、香悦半岛、新城金郡、新城公馆、吾悦广场；
九龙仓：时代上院、繁华里、国宾壹号；
龙湖：龙誉城、原山、香醍漫步；
世贸：世贸香槟湖；
万达：万达广场；
三、 规划
1. 物业类型：
a) 主流物业类型：（依据市场存在规模排序）
26层高层、8层小高层、联排别墅、叠加别墅、独栋别墅
b) 客户排斥物业类型：
常州客户极力排斥高于33层以上超高层产品
2. 物业类型价值：（依据客户认知价值从高到低排序）
独栋、联排、叠拼、洋房、多层、小高层、高层
3. 物业类型层高：（按照不同物业类型列举）
高层3m、联排别墅3m、
4. 规划的特殊产品（底层复式、顶层复式、底层送地下室、顶层送阁楼）
龙湖龙誉城（顶层送阁楼、底层送地下室）
5. 停车方式：
a) 停车方式：（依据客户优选顺序，从高到低排列）
地面停车、架空层停车、半地下停车、地下停车
b) 停车配比：（政府要求及项目现状）
政府要求1:0.3，目前项目普遍采用1:0.5；
c) 地上地下停车比例分配：（政府要求及项目现状）
政府不做限制，目前项目普遍采用1:1配置；
d) 停车位租售：
购买力允许的情况下优先考虑购买地下停车位，其次是租赁地面停车位；
6. 电梯配置情况：
配置电梯物业类型：
6层及6层以上住宅均配置电梯；
电梯速度：（依据物业类型分别列举）
小高层（1m/s）、33层高层（1.751m/s）
7. 地下室
多层首层带赠送地下室客户接受度较高，售价上回收地下室成本；
客户普遍认可赠送地下室，并愿意出高价，但希望地下室带采光，故开发商多层首层的地下室多采用地面抬高，半下沉式地下室，例如龙湖龙誉城的花园洋房。
人防以外的地下室可分割出售，无产权。
8. 设备用房：（位置及设置要求）
9. 赠送面积：
a) 半地下室不计面积可做最大层高？
2.2米
b) 阁楼不计面积可做最大层高？
2.2米
c) 入户花园、户内花园、大阳台如何计算面积？
算一半面积
d) 双层高阳台如何计算面积？
封闭的算地面面积，不封闭算一半面积
e) 凸窗如何计算面积？
步入式算面积，不是步入式的不算面积
f) 封闭阳台如何计算面积？（北方城市选填）
全算面积
四、 立面：
1. 风格
a) 立面风格依据第二项中罗列的本地与全国性开发商项目名录列举）
龙湖·香醍漫步（托斯塔纳）
b) 认知价值：
地中海>欧式>现代简约
2. 立面材料：
a) 立面主材：
新城首府、新城金郡、龙湖香醍漫步（整体涂料，局部石材）
b) 门窗材质：（依据第二项中罗列的本地与全国性开发商项目名录列举）

c) 栏杆材质：（依据第二项中罗列的本地与全国性开发商项目名录列举）

d) 空调百页材质：（依据第二项中罗列的本地与全国性开发商项目名录列举）

e) 装饰线条：（依据第二项中罗列的本地与全国性开发商项目名录列举）

五、 户型：
1. 户型朝向：（依据可接受朝向的优劣顺序依次排列）
南、东南、西南、东北、西北、北
2. 层户数：
小于4户
3. 得房率：
多层—大于85%，小高层—大于83%，高层—大于80%。
4. 客户感兴趣的户型附加值：
阁楼、地下室、入户花园、挑高空间、户内花园、大阳台、凸窗
5. 户型配套
a) 玄关：
设置；
b) 生活阳台：
设置，放置洗衣机、热水器等。
c) 空调机位：（是否设置及形式）
根据房间南、北均可设置，但一般情况下开发商为楼体形象，北向不设置空调机位；
6. 户型倾向性：（大尺寸空间/经济型，多房间）
性价比要求较高，例如90平的多倾向2+1的户型，110㎡的做到3+1户型；
7. 居住习惯
a) 是否可接受南北不通风户型（鼻子户）？
不是很接受。
b) 是否可接受黑卫？
有抗性。
10. 景观：
a) 景观风格: （依据第二项中罗列的本地与全国性开发商项目名录列举）
龙湖原山、香醍漫步及龙誉城均为托斯塔纳或地中海系列，新城首府为法式园林景观配置；
b) 景观倾向：景观是否偏向喜好软景（绿化种植）多过于硬景（水景、广场等）
在龙湖的景观冲击下，市场较为偏好软景；
11. 精装：
a) 目前市场主流精装标准：
首置（800元）、改善型住宅（1200~1500元）、舒适性（2000元~4000元）
b) 目前市场精装效果：（同我司操作水准相比）
本地开发商略低于我司精装水平。

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