滕州市商业市场调研报告.doc

滕州市商业地产市场调研报告
撰稿人：
2011-8-16

目 录
□综述
一、 商业环境分析
1、总体概述
Ø 经济环境
Ø 行业环境
Ø 交通环境
Ø 资源环境
2、商业格局情况
Ø 商业分布特点

二、商圈分析
1、商圈结构分析
Ø 核心商圈
Ø 次级商圈
Ø 边缘商圈
2、商圈分布特点
3、商圈业态分布

三、商业街区情况
1、中心商业街区
Ø 商业街特点
Ø 地段特征
Ø 规模
Ø 零售业态及商品组合
Ø 租金水平
2、次级商业街区简述

四、社区商业分析
1、社区商业分布情况
2、社区商业特点

五、商业模式情况分析
1、简述
2、特点分析
3、目标消费群分析

六、商业调研结论及建议

综述：
滕州市综合经济实力是全国百强县之一，在2010中国县级市综合竞争力排行榜位居第13名，连续10次跻身全国百强。
全市辖21个镇（街道办事处），1226个行政村（居委会）。2009年GDP549亿元，人均GDP达到38000元左右，三次产业产值比例为7:58:35，地方财政收入突破20亿元，实现22.7亿元，增长16%；全社会固定资产投资突破200亿元，实现228亿元，增长30.5%；工业增加值突破200亿元，实现243亿元，增长20.2%；城镇居民人均可支配收入15890元，增长11%；农民人均纯收入6850元，增长10%。被评为“2009浙商投资潜力城市”、“中国最佳投资环境城市”。
被国家和山东省列为商品粮基地、优质蔬菜基地，是全国最大的蔬菜集散地，是中国农业部命名的“中国马铃薯之乡”。工业拥有煤炭、电力、机械、化工、建材、轻工、纺织等37个门类。商业网众多，已建成批发市场和综合市场170余处，年市场成为交额达70亿元以上。已成为鲁南重要的商品集散地之一。
1、滕州市全力以赴抓招商、上项目，经济发展后劲和活力全面增强。积极组织开展招商引资“九个月攻坚”行动，全年引进各类外来投资项目410个，实际利用市外资金210亿元，增长25.5%；实际利用境外资金7600万美元，增长51.5%。
2、新型流通业态的发展和流通领域对外开放非常明显，目前有引进银座商场、乐天玛特、贵城购物中心等，商业业态开始出现多极化发展态势。

3、区域分布失衡。现有商贸企业均集中在大同路附近1公里范围内，竞争激烈。消费水准都比较高。
4、现有商贸企业发展迅速，特别是在2011年确定“北进、东扩、南优、西延、中疏”的城市发展战略后，开始为整个滕州市商业的发展提供一个良好的发展机遇。现有商贸中心商业业态较为繁荣，但设施有些老化，非常拥挤，发展空间受到严重制约。

一、商业环境分析
1、总体概述
Ø 经济环境：
2010年全市生产总值（GDP）达到633.92亿元，比上年增长14.3%，三次产业比例由2005年的10.5：60.6：28.9调整为2010年的9.0:54.0:37.0，其中，第一产业增加值57.31亿元，增长4.0%；第二产业增加值342.18亿元，增长11.6%；第三产业增加值234.43亿元，增长22.1%。境内财政收入年均增长25.7%，地方财政收入年均增长26.8%；规模以上工业增加值年均增长20.5%；全社会固定资产投资年均增长27.3%；社会消费品零售总额年均增长18.9%。城乡居民收入持续增长，城镇居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入年均分别增长12.3%和12.0%。整体经济保持又快又好发展的强劲势头。
Ø 行业环境：
滕州市工业生产快速增长。市属规模以上工业企业达到676家，其中当年新增102家。规模以上工业增加值实现313.4亿元，增长16.3%。工业经济效益显着提升，市属规模以上工业实现主营业务收入、工业利税和利润分别为1206.3亿元、132.1亿元、75.1亿元，分别增长27.1%、17.9%和17.6%。
产业集群迅速膨胀。中小机床、煤化工被列入第一批“山东省新型工业化产业示范基地”，滕州市被命名为“中国中小机床之都”、山东省机床及零配件优质生产基地，现代玻璃产业基地成为全省五大玻璃生产基地之一。机械制造、煤化工、新型建材、食品医药、能源、轻纺六大支柱产业实现主营业务收入、工业利税分别为1004.7亿元和110.6亿元，分别占全市规模以上工业的83.3%和83.8%，分别增长27.8%和18.9%。商贸企业、星级酒店也初步形成了名牌特色街、商业步行街和食街等众多特色街区，业种丰富，业态齐全；滕州市的酒店业繁荣，全市现有酒店旅业约60家，三星级酒店以上11家，其中包括1家五星级酒店，3家四星级酒店；加上近几年刚刚新兴起来的房地产业已经成为推动滕州市经济发展的新支柱，给滕州市多增加一大产业群体。

Ø 交通环境：
滕州市自古就有“九省通衢”之称，作为南北交通要地和枢纽，非常出名，地处江苏省、山东省、河南省、安徽省四省交界处的淮海经济区中心位置，滕州市长途汽车总站是山东省两个县级国家一级客运站之一，日发送旅客20000人次。另外，104国道,京福高速公路,京沪铁路，京沪高速铁路和京杭大运河贯穿南北，形成了高速公路、铁路、水路等立体交通网络。同时，2个小时车程内有济南国际机场，200公里内有徐州、临沂、济宁等机场，距离青岛港和日照港也只有3个小时，所以具有航空和海运便捷的优势。随着京沪高铁的开通，滕州的辐射范围和集聚能力将更进一步扩大，作为鲁南地区铁路交通网和高速公路网连接的重要枢纽的地位将进一步凸显。
Ø 资源环境：
丰富的资源和产业优势，滕州市是鲁南的能源基地和建材基地。境内有60亿吨以上的煤炭，年产量超过1800万吨，外石灰石资源有28亿吨、花岗石有13亿吨、水泥年产量为300万吨等，资源非常丰富。另外还有7亿立方的水资源，并紧邻19亿立方的微山湖，电力资源也非常丰富。 煤炭、电力、建筑材料、纺织、机械、化工、不锈钢、标准件、机电、卷烟、造纸、橡胶、食品、医药等近40个门类，尤其是机床加工业发达，共有130多家投入生产，年产数控机床、数控站铣床、数控锻造设备等各类机床10万台套，另外第三产业繁荣活跃，市场发达，全市各类市180多处，大型超市和物流中心等现代物流业发展迅速。

2、商业格局情况：
商业分布特点：滕州市重要商业区域集中在以火车站为核心的1公里范围内， 形成以火车站商业向周边分散的布局特色。
商业格局规划：形成“三纵两横”共五大商圈为核心的的商圈格局1、以火车站为中心的大同路商圈； 2、新型商业步行街为核心的商业步行街商圈；3、城市主干道善国路为轴线的善国路商圈；4、杏坛路商圈；5、荆河路商圈。

大
同
路
商
圈
新兴路
商业街
商圈
荆 河 路 商 圈
善
国
路
商
圈
杏坛路商圈

二、商圈分析
1、商圈结构分析
Ø 核心商圈： 滕州市的商业中心圈集中在以火车站为核心的大同路商圈。
（1） 月租金水平：43-90元/平方米；
（2） 业态组合：大型百货、大型超市及专卖店为主；
Ø 次级商圈：新兴路商业步行街（乐天玛特）和荆河中路商圈。
（1） 月租金水平：新兴南路72元/平方米左右；荆河中路57元/平米。
（2） 业态组合：大型购物中心、品牌专卖店、小吃店及日常消费品售卖为主；
Ø 边缘商圈：善国路商圈、杏坛路商圈
（1） 月租金水平：善国路30元/平米，杏坛路45元/平方米
（2） 业态组合：大型超市、百货及满足日常生活消费的便利型商业为主

2、商圈分布特点：
滕州市的商圈比较集中在火车站附近，最高档及当地的品牌商业都集中在大同路附近， 由该道路呈放射状向周围延伸，该区域是滕州市外来人口的主要集中区域，消费水平高，商业发达；次级商圈在新兴路商业步行街与荆河中路贵城购物中心附近，主要服务于本地居民的日常生活消费及休闲娱乐；边缘商圈包含善国路商圈，主要是以大型超市为主，满足当地及周边居民日常生活基本需求，杏坛路商圈主要以沿街小型商铺为主，经营业态种类较为分散，客户也以本地居民为主。
3、商圈业态分布
商圈
业态
比例
荆河路商圈
文具

五金建材
珠宝
品牌服饰
餐饮
手表、婚纱、美容、眼镜店等
善国路商圈
电子电器

建材
服饰
餐饮
新兴路商业步行街商圈
品牌服饰

餐饮
网吧、旅行社、婚纱、美容美发等
大同路商圈
服饰

餐饮
其他（书店、眼镜店、美容美发、箱包皮具等）
杏坛路商圈
IT电讯

服装店
床上用品
美发、眼镜店、影楼等

三、商业街区情况
1、中心商业街区
Ø 商业街特点：⑴集中在城市主干道附近，商业区域集中，但没有规划统一停车场地， 故整体发展空间缺乏。⑵除一级商圈道路建设比较符合要求外， 其余商业街及商业区域皆较为陈旧，商业建筑外立面相对破旧，缺乏商业外观感受；⑶政府前期缺乏统一的功能区域分配，各区域商业比例严重失调。⑷商业街多数位于旧城区，经常伴随堵塞交通情况出现。
Ø 零售业态及商品组合：以大型百货、超市带动零售消费品销售，百货业在当地占比较大的消费份额；
Ø 租金水平
图表1：各路段月租金水平情况
类别
级别/户型
装修状况
月平均租金
各主要街区商铺
大同路
中心区店铺，外围环境比较一般
90元/平米
新兴路商业步行街
新兴商业步行街，业态丰富，商业发达
72元/平米
荆河路
城市主干道，人流量大
57元/平米
善国路
城市主干道，周边居民众多
30元/平米

杏坛路
不注重店面装修
45元/平米

图标2：各路段大中型超市及购物中心情况
名称
层数
规模（平方米）
所属商圈
主力店/
主要品牌
经营情况
银座商城
4层
20000
大同路商圈
国际品牌、一线品牌多
非常好
贵诚购物中心
3层
33600
荆河路商圈
国际品牌，一线品牌
非常好
家家悦超市
4
11600
荆河路商圈
中档次商品
很好
亿丰金地
4层
40000
大同路商圈
未经营
未知
京泰购物中心
3层
24000
善国路商圈
中档次商品、国内品牌
很好
华汇地下购物广场
地下1层
10000
大同路商圈
中低档次商品
较差
上海华联
2层
10000
杏坛路商圈
中高档次商品
一般
名称
银座概况
所属楼层
业态组成
出租率
主力店／主要品牌

备注
银座超市东
企业基本情况 滕州银座商城位于滕州市大同路南首（火车站对面），是商业网点集中、居民密集的繁华商业黄金地段，经营面积12000平方米。银座商城滕州店是集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的大型综合商场。
一层（5000㎡）
黄金珠宝、化妆品、钟表眼镜、超市（保健品、生鲜、粮油、名烟名酒等）
100%
周大福、周大生、西铁城、瑞士美度、千禧之星、百泰首饰、OLAY丸美等
超市以抽点的方式进行获利、根据不同的位置、品牌、折扣店收取的点位不同——7%——20%不等（根据不同的业态）；
经应情况——主要消费年龄段17—35岁之间（无品牌正装）；
经营状况
服饰类营业额1000——2000元∕天。淡旺季差距显著。
二层（5000㎡）
男女皮鞋、箱包皮具、男女休闲装、超市（日用百货、音响图书、休闲食品。）
100%
——
三层（5000㎡）
男装女装、女士内衣
100%
——
四层（5000㎡）
大小家电、数码产品、通讯器材、电脑、品牌服饰
100%
李宁、耐克安踏、匡威、361°骆驼、联想、三星、海尔、哥伦比亚、
超市人流量状况分析：人流量——以5分钟为计算单位，人流量达91人∕次（周末中午11:20）。是滕州市购物中心运营最好的顶级代表。

京泰购物中心（共24000平米）
1楼：德克士 零点餐厅 苏宁电器（手机、数码、生活电器） 柜台（钟表 珠宝 饰品） 家家悦超市（食品生鲜类）
2楼：苏宁电器（冰箱 洗衣机 生活电器）家家悦超市（洗涤百货类）
3楼：苏宁电器（空调 电脑产品 彩电）家家悦超市（服装商场）
经营状况：因为该购物中心引进德克士和零点餐厅，给苏宁电器和家家悦超市带来大量客群，再者该购物中心位于善国路和荆河路两大交通要道交叉口，人流量大，加之设置部分停车位，整体运营较好；人流量在40人/分钟。
贵诚购物中心（共33600平米）
1楼：烟酒 化妆品 珠宝 电器 皮具 手机（面积约10000㎡）
2楼：男女装 美容 羊绒（面积约10000㎡）
3楼：休闲 电器 儿童 电玩城（总面积约10000㎡，其中电玩城约500㎡）
-1楼：大卖场 食品 熟食 生鲜 果蔬 饮品 餐饮（面积约3600㎡）
经营状况：该购物中心位于城市商业旺区，加之前期超市定位准确，成为滕州市运营情况最好的购物中心代表。人流量在60人/分钟。

家家悦购物中心（荆河路，11600平方米)
1楼：生鲜 农作物 糖果 果蔬 饮料（人流量30人/分钟）
2楼：文体 洗化 家居 服饰 电器 食品 酒水（人流量20人/分钟）
3楼：问天家居(面积约5000㎡，品牌专营，由问天家居代理，人流量2人/分钟)
-1楼：地下免费停车场
运营情况：因其紧邻贵城购物中心，靠近火车站，人员流动性大，带来大量消费客群，运营情况较好；人流量情况是40人/分钟。
亿丰金地商业街（40000平方米）
1-2层 底商（正在销售）
3-4层 写字楼(已销售60%)
负1层 韩国城
上海华联超市（10000平方米）
1层 超市
2层 床上用品、服装、鞋帽
运营情况：上海华联超市是杏坛路商圈唯一的一个大型超市，主要服务周边原住居民，经营状况一般，人流量30人/分钟。
Ø 各路段商铺参数
商圈
面积区间
开间
进深
层高
荆河路商圈
60-150㎡
3-10m
5-20m
3.3-4m
新兴路商圈
3-110㎡
1-5m
1-10m
3.3-3.6m
善国路商圈
30-100㎡
3-8m
4-10m
3.3-3.6m
大同路商圈
90-270㎡
3-4m
8-12m
3-4.5m
杏坛路商圈
40-93㎡
5m左右
8m左右
3m左右

2、次级商业街区简述：位于善国路和杏坛路，以中型超市为主，销售货品多为国内一线品牌，商场面积多数在10000―30000平方米左右。城市主要交通要道，商业较为发达。
四、社区商业分析
1、社区商业分布情况：大多数属于开放型社区裙楼底层商业区。
2、社区商业特点
A、几个较为大型的裙楼底商区，一是火车站附近的问天科技广场，荆河南岸的城建威尼斯 二为滕州市中心碧水云天中央城和附近的爱家豪庭，大多楼盘规划商铺都在100间左右，为裙楼底商的形式：
B、问天科技广场沿街商铺， 临近一级商业旺区，且社区较早开发，故目前北区商铺销售及招商情况都比较完美。110平米商铺早期（2008年3月份）售价在8000元/平方米左右，现租金可达到14万元/平方米/年，以餐饮、美容美发、药店、珠宝、KTV等专业店业态为主；
C、以上商贸区域在规划上注意功能区分，商铺货量比较多，地理位置优越，人流量都比较多。
图标3： 重点社区商业调查表
名称
位置
商铺货量(间)
商铺面积（m2）
径深(m)
开间（m）
层高（m）
售价
（出售率）
（元/m2）
租金
（出租率）
（元/天/m2）
业态
备注
问天科技广场
荆河中路与大同路交界处
尾盘
40-200
14
4—8
6
9000
3.5
服装加盟、珠宝、中西餐饮美容美发
部分运营
城建威尼斯
滕州市善国南路荆河南岸
17万平米
30-200
9-15
3—6
6
——
——
——
尚未运营
爱家豪庭
滕州市善国路与解放路交汇处；
售罄
80-150
14
4
6
10000-13000
——
五金建材、餐饮、美容美发
开始运营
碧水云天中央城
滕州市解放路东段
剩余约2000平米
50-120
10-16
4
6
12000
——
银座超市
尚未运营

五、商业模式情况分析（购物中心、超市、百货、专营店）
1、简述：滕州市的商业主要以购物中心、超市及专营店业态为主，带动周边的零售消费；
2、特点分析
Ø 规模：大型百货商厦集中在大同路和荆河路附近， 其余中型百货集中在城市主干道善国路边，品牌专业店主要集中于新兴路商业步行街，其他区域则商业气氛相对缺乏；
Ø 规划特点: 商业区域分布相对合理；
Ø 功能范围：百货业态与超市业态较集中， 其余餐饮区域等则比较集中在新兴路步行街和荆河路东头，经营状况较好，但缺乏有风情及品味的酒吧街餐饮区域等；荆河路分布少量五金商铺；
Ø 品牌进驻情况：滕州市商业贸易发达，本地商贸力量偏弱，外来如银座商场和贵城购物中心和乐天玛特等大型超市占据绝对优势；
Ø 竞争状况：滕州市商业发达，人员流动性大，商业同质化现象严重，缺乏特色的商业和一流商业服务中心；
3、目标消费群分析：滕州市商业消费人群可分为三大类：一是商贸旅游等流动性消费客群，主要集中在火车站附近的大同路商圈，带动周边商业贸易繁荣；二是本地居民消费群体，受商业辐射影响，主要是荆河路和善国路及新兴路商业步行街，主要消费需求是以日常生活消费和休闲娱乐消费为主；三是商业中心原住居民，以日常基本生活消费为主。
六、调研结论
㈠ 调研结论
1、 滕州市商业主要分为五大商圈，主要集中在火车站1公里范围内，商圈结构相对简单，整体商业格局相对稳定并处于升级调整阶段；
2、 五大商圈普遍租金水平参差不齐，同路段不同区位租金差距明显，对商业物业销售价格形成压力；
3、 沿街商铺量大饱和，业态零乱，形成较大市场风险同时酝酿一定市场机会；
4、 现有商业物业形式单一，同质化严重，形成市场经营难度并阻碍商业零售发展；
5、 核心商圈、次级商圈及外沿商圈特征明显，零售市场尚无明显转移迹象，但餐饮业有向东沿荆河路发展的趋势；
6、 两层联体及三层联体商业物业除位置极佳的个案外，大部分三层商铺运营都较为困难；
7、 滕州经济发展迅速，必将推动商业零售业发生重大调整和变化，新模式、新观念、新项目将获得难得的发展机会和巨大的市场空间；
8、 虽然目前滕州房地产市场处于上升阶段，但由于经营状况、租金水平及消费群体的消费观念等综合商业因素影响，商业物业销售价格很难形成太大突破。

㈡ 对策及建议
1、 抢占市场先机，打造项目商业核心特色竞争力，充分利用本项目位置好、体量大等优势，在滕州商业地产进入激烈竞争态势之前完成销售；
2、 项目定位与周边其他零售物业形成独特差异，布局合理明显，建议采取主题商业步行街＋品牌快餐＋儿童娱乐园＋迷你酒吧街等组合业态形成能满足吃、喝、玩、乐、购等综合功能的时尚、休闲特色商业场所，以全新的概念，舒适的环境，完全不同的消费体验，创造出一个让滕州的消费者、经营者、投资者都能趋之若鹜的商业奇迹；
3、 根据进一步的项目规划和产品研发，尽快制定项目营销战略，迅速通过各种有效手段引导市场，并在相应时段形成旺热局面，实现项目的短平快运作；
4、 适当加大餐饮、休闲及娱乐等功能区域及经营、销售面积，避免业态、业种同质化现象对销售形成不利影响；
5、 制定安全性销售策略及灵活性优惠策略，尽可能的降低投资门槛和风险；
6、 搞好相关公共关系，通过各种渠道及人脉做好有利于项目的信息传播和口碑效应；
7、 在商业招商阶段建议预先根据各商铺及分区确定具体商业业态，通过确定业态招商，统一经营，对业主前期养铺阶段给予一定优惠政策使分区域商业迅速成型。
谨慎制定销售价格，初步建议以均价7000元/M2为测算考量，低开高走，制定相应销售计划及销控措施，根据市场反应及时调整。
由于时间关系，本次调研比较匆忙，尚不够深入，采集数据及相关结论仅供参考，不能作为决策依据。
附：商业样本访谈
市调人：赵洪江、黄炳仲、赵旭东、张清龙、韦修国
2011年8.13-8.15