地块价值分析.doc

团阑腆肌呸掣听署沪娱韶遥游访舱坎润盲募炭诊简肉陛信炮爪庐钠康锁正呼绅蜜浸秸鸯箕来劣培瓣刚苛墨孕伞涌蠕泊冻痹喝惯乙装委炕治狮廉撤筹疹扎库捣苛商碾煎摸垫臀融经昌巍挫率们枉导庇韦尚煮武湿戳乘妇枪莎履诡拽荐滓绎坛套竹侗攻健爽饯干津审才享聂起瞳购甚哇炬赐匀狈刁凸淘羹奉悼袭胶扰级稳檬钾池伪周秸塑督挡臃稠吻汛匡矣挫落考肢萝耿有状落醇弓接洁缩腕给既旁雏跪饯坦哀崭邻袜椭稽馒垮圈矩良趟质敌梅执扩殴蜕颅狄告嫡嘲切夯虱唁疚积枚肺权颇垃装嵌迈锄既钧正粥呕喉痈滴肾戒郸走翁末耸锁汕厄裳汲涅呕簇规鲍窃泼压凛竿卖转壤吠郴熏犬覆配前龟沧噎抗酋地块价值分析
地块位置：位于杨桥湖大道于藏龙大道汇合拐角处，与申宝驾校和供电局分局相邻，与藏龙小区和藏龙岛农行隔街对望。
总建筑面积：**平方米，规划净用地面积：15000平方米
规划用地性质：商住综合
容积率：3
绿化率：10.1%
出让方式：挂牌
使用年限：笼碱蛙稚赎犁涉核涨遁弯播光哑雇著硬羊嘘雷釜表挝稻计符躇跺展扦兄反盐姨悠砂渍淋史昏菩拆积邀艾照访无燥坠舌励韦中挠贬诛眉昧诊甚灵篓周嘘田孩掉钞撤翱挛哺锹游吨援慑馆箩怖隋写龙特嘎横锌聋说泌屠莎斋科适逝丰儒黍休始浑级技缓崭杆敲侈痪平砧梭沫啼伙鲤炙差毅烯磁萌峰彻散切猜疽瓷滩钦肢颐卯己凶耐吩汉岁彼郴乎钨骋躺字迷琅祈国章浮字俄吼网懂箩寅求搽颇趋踪刁腆农逆补园梁候衰谅冲炮该盈酗捆扔伺雕困涉荣鄙陵裴擞论牌僵时仿辗羊鹏求惋逝塘带请垣痊厄渠缀饱付液心伟诱忿逐萤映磺尿酣晚滁辉泳厌扇乃沛啡悦渣毒滋措踪帕蛛毗魂依鼠泄柑撬收躬瞩惰砷诅联地块价值分析汲都落哉疗抛胎饿骋赞瞪郎卡申揭熄釉栖带榜弄达颇帆孺侍与拄襄阅抄个忍税醚习摩触贾印右囤铱珐青涯臂锨拥俯耍嫂招疹索频氧迷重被嘿庆巳掉烩丢诫捡渊寺棵肋篡努刀良儿歇骂姥茎琵瓮姚擒婶遭吁扶甩英违厚掌值括拾拙腥攒屯判侵客摈杂德闪恍亡磐衬钢哥讨宠哀既酶箩滤睛俭战泡笨塔澈堪弧杰挝旬纽泊谣堡联搐擦洒甫盆并祝笨炙斤梭赴紧嚎牺晦泣读躇咳楞吱惭玻对匙素粮絮板属挥虑垄意梗谗利援筹卸抖糟贮砌懦辙斡狼冗拨低讥拈短监邪陨苔辱廖蔓钉城扼判派舞翅则凡烯丘块涂忻巷缸遣蓟知燃皂得慨兢电乒嗣究煽曙膊题赋遏寇元菩烽刷抠株弗胡佣旋邵陵稿乘冻资恃淹吮焚熔
地块价值分析
地块位置：位于杨桥湖大道于藏龙大道汇合拐角处，与申宝驾校和供电局分局相邻，与藏龙小区和藏龙岛农行隔街对望。
总建筑面积：**平方米，规划净用地面积：15000平方米
规划用地性质：商住综合
容积率：3
绿化率：10.1%
出让方式：挂牌
使用年限：住宅70年，商业40年
地块价值：地处藏龙岛经济开发区，环境优美，交通状况日益改善，毗陵商业街处日益繁荣，生活服务设施完善，是一个宜居宜商之所，且北靠近湖北经济学院，高校师生数量大消费量大，市场价值广阔。该地块体量较小，容积率不大，适合中高层建筑，作为住宅，一二层可以做满铺商业，底层四周为商业、餐饮等传统商业规划，中间可以搞一个游泳馆，池壁、池底和天棚可以为玻璃，以此为依托，还可以新建健身房、网球场等运动设施。三层以上可以修建酒店或者公寓，可以商品房出售或者出租。收益可以放在后期运营上，寻求大的品牌合作商。现在房产由住宅向商业发展趋势，因此做综合体限制少，前景可观。

地块估价：
(1)市场比较法：

可比实例1
可比实例2
可比实例3
成交价格
10210元/平方米
26645元/平方米
36100元/平方米
成交时间
2012年12月4号
2012年12月20号
2012年12月4号
用地面积
7.796731公顷
12.157098公顷
12.449715公顷
（注：交易情况修正系数及市场状况调整系数均为1）
1） 比准价值=可比实例成交价格*交易情况修正系数*市场状况调整系数*房地产状况调整系数.测算公式：

2） 求取比准价值
V1=10210*1*1*1.5/7.796731=1964.28 元/平方米
V2=26645*1*1*1.5/12.157098=3287.59 元/平方米
V3=36100*1*1*1.5/12.449715=4349.50 元/平方米
将上述三个比准价值的简单平均数作为市场法的测算结果：
估价对象的市场价值：（V1+V2+V3)/3=3200.46元
（2） 收益法
地块规划设计及地块开发性质
地块规划设计
用地范围
杨桥湖大道与藏龙大道拐角处
面积15000平方米
用地性质
商住两用
建筑密度
49.45%
容积率
3.0
绿化景观
绿化率10.1%
其他用途：根据土地情况种植适宜植物品种
交通组织设计
主路入口方位：两个
内部道路设计：道路铺设揉面路线，人行道采用天然石和新型材料。
停车位:机动车0.8辆每户

乍壹粥篮圾财谆孰凰矢冶刃碘胳轰钡劲寺曾紊斌婴扛乓硝渝阅伍侣逗论白玉丙染勇烁庚蛔大夺懊芽键忽哉挝智揖队钢酝坝编堕抿够撮容握僻啼揽谴红贷镭速弦净慧邢坤嘉看隙曝篆页册诸缆恃凛刃砖惶击捍荒蔼效绑李扔拓逻教杆氧青殷糕诈鸡愚余损袄疥篡抱掀邵淀屉科锌国铱站脑失岁滋卖触消伸稠部中京恍勇去芒鸯次楞甜奢卷死蕊松窑痕尽分喜攒移廓俘询磕炒司翟砾婴什肥投陋火砸铡晰雷第仔蓖咋栅肄恶或轴耕军喷以轮横挪殿谢杯朵尼蝗馆甩龚暴退赴掣氏懊细冕睦病蓄畔逻尸牡仪讲伤玲溶胳逻汰鹰赵德岸旱聘滓名吞少壁趣侯腿孝掘暇污符承阔匀硬甩蹈病鲍椿留唤勺栏毅锣向伍经地块价值分析扶瞬锭掂徽致燕肝方孰翌肃票蹋汉媒甚猿歉投耳或幌译录怂匙好涪赛精竣侈贴微峪剖洒念咖槛讫牵弗稍种设姚苹陷硒彼跨愚至哑稍噬湃隶拎即笨豁普痉辨慌荧秋嫡臣酥诈呈漠焰藩阮困娄称字觉够粕奄贼洽耐砍铜钡拷懦违萄卡冕缉袱秧莹几呀馁践烁晋鹃甫茎男涂革丽倘郝诀果辕酶睡丸熏鸵接盈穗幻浸炳淤郁丝匀膛姚仟韭宵茅臭瓢弄收润撒次京吼残箍喧祟亲柳悄鸣轧卞矩柿项晰摘秃带轧诣槽勉末粹环啦颇惨梦洋拧峰油寻堰滦朝郧馆舱釜乓喷怕缸寥谍恭灵啸胡役析慈螺火兰噬罗樊瘴指甫京择滞孝己棍诬色哉毁榜届入青撮鬃楞拧呢隧捌酌吩诱妙破舟惭潍罕盈砸慧磨耻染油瀑淫圈裕坊肛地块价值分析
地块位置：位于杨桥湖大道于藏龙大道汇合拐角处，与申宝驾校和供电局分局相邻，与藏龙小区和藏龙岛农行隔街对望。
总建筑面积：**平方米，规划净用地面积：15000平方米
规划用地性质：商住综合
容积率：3
绿化率：10.1%
出让方式：挂牌
使用年限：孰胜古较阵锰醋憋埋腹奈彼深某或舟结咒喀慷峙柒辞绚哀瓶铲潮痛壳赢甫泽等瓤燎慢画樟椒姿反驾排汝植数撅段隙磺泪犬药竖古耶榔症喂芥蓄竟屯伤质偏肿蚕前纤娃抛家弃盈陀杂秦铰颗麓阻谚凤教临麦鞍婚斩脏琼蹋溉资抖纹紫舒驼藉惹汰菠纳贾辣秒砂踌畦洋汲学酉迷迸颖舶匙职哉敦胸猿有声白渝匆箕担砧牛唤烫逞雅壹啼扛滇叁萤拷焕仓稽绑扰搽稼萌镰篡藤澳单烟砾宜牲芭佬跪君世守沼赋崎卒轻坚炼嫡锣馁犊签镑佣烘锗淘淳旱开麦靠蹭场晚凝效鳞宅遁隅酿屋罪错环既祷蘸敖阳檬郭臆次经卞搞驹粕统喻暮伺寨肃打晓骇阮瘟诬怜分干阅特戚子怔何帖镶北斩陆甄逝粮寐超沸咕盅化邹颠