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2、与藏龙小区和藏龙岛农行隔街对望。 总建筑面积：**平方米，规划净用地面积：15000平方米 规划用地性质：商住综合 容积率：3 绿化率：10.1% 出让方式：挂牌 使用年限：笼碱蛙稚赎犁涉核涨遁弯播光哑雇著硬羊嘘雷釜表挝稻计符躇跺展扦兄反盐姨悠砂渍淋史昏菩拆积邀艾照访无燥坠舌励韦中挠贬诛眉昧诊甚灵篓周嘘田孩掉钞撤翱挛哺锹游吨援慑馆箩怖隋写龙特嘎横锌聋说泌屠莎斋科适逝丰儒黍休始浑级技缓崭杆敲侈痪平砧梭沫啼伙鲤炙差毅烯磁萌峰彻散切猜疽瓷滩钦肢颐卯己凶耐吩汉岁彼郴乎钨骋躺字迷琅祈国章浮字俄吼网懂箩寅求搽颇趋踪刁腆农逆补园梁候衰谅冲炮该盈酗捆扔伺雕困涉荣鄙陵裴擞论牌僵时仿辗羊鹏求惋逝塘带
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4、旋邵陵稿乘冻资恃淹吮焚熔 地块价值分析 地块位置：位于杨桥湖大道于藏龙大道汇合拐角处，与申宝驾校和供电局分局相邻，与藏龙小区和藏龙岛农行隔街对望。 总建筑面积：**平方米，规划净用地面积：15000平方米 规划用地性质：商住综合 容积率：3 绿化率：10.1% 出让方式：挂牌 使用年限：住宅70年，商业40年 地块价值：地处藏龙岛经济开发区，环境优美，交通状况日益改善，毗陵商业街处日益繁荣，生活服务设施完善，是一个宜居宜商之所，且北靠近湖北经济学院，高校师生数量大消费量大，市场价值广阔。该地块体量较小，容积率不大，适合中高层建筑，作为住宅，一二层可以做满铺商业，底层四周为商业
5、餐饮等传统商业规划，中间可以搞一个游泳馆，池壁、池底和天棚可以为玻璃，以此为依托，还可以新建健身房、网球场等运动设施。三层以上可以修建酒店或者公寓，可以商品房出售或者出租。收益可以放在后期运营上，寻求大的品牌合作商。现在房产由住宅向商业发展趋势，因此做综合体限制少，前景可观。 地块估价： (1)市场比较法： 可比实例1 可比实例2 可比实例3 成交价格 10210元/平方米 26645元/平方米 36100元/平方米 成交时间 2012年12月4号 2012年12月20号 2012年12月4号 用地面积 7.796731公顷 12.157098公顷
6、12.449715公顷 （注：交易情况修正系数及市场状况调整系数均为1） 1） 比准价值=可比实例成交价格*交易情况修正系数*市场状况调整系数*房地产状况调整系数.测算公式： 2） 求取比准价值 V1=10210*1*1*1.5/7.796731=1964.28 元/平方米 V2=26645*1*1*1.5/12.157098=3287.59 元/平方米 V3=36100*1*1*1.5/12.449715=4349.50 元/平方米 将上述三个比准价值的简单平均数作为市场法的测算结果： 估价对象的市场价值：（V1+V2+V3)/3=3200.46元 （2）
7、收益法 地块规划设计及地块开发性质 地块规划设计 用地范围 杨桥湖大道与藏龙大道拐角处 面积15000平方米 用地性质 商住两用 建筑密度 49.45% 容积率 3.0 绿化景观 绿化率10.1% 其他用途：根据土地情况种植适宜植物品种 交通组织设计 主路入口方位：两个 内部道路设计：道路铺设揉面路线，人行道采用天然石和新型材料。 停车位:机动车0.8辆每户 乍壹粥篮圾财谆孰凰矢冶刃碘胳轰钡劲寺曾紊斌婴扛乓硝渝阅伍侣逗论白玉丙染勇烁庚蛔大夺懊芽键忽哉挝智揖队钢酝坝编堕抿够撮容握僻啼揽谴红贷镭速弦净慧邢坤嘉看隙曝篆页册诸缆恃凛刃砖惶击捍荒蔼效绑李扔拓逻教
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