广西农垦杜桔果园资产价值评价方法商量.doc

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广西农垦杜桔果园资产价值评估方法探讨（1998）

柑桔是亚热带常绿果树，广西农垦现有柑桔种植面积5万多亩，柑桔生产已成为广西农垦的支柱产业之一。近年来，部分农场在产权改革中，需要对柑桔果园这类经营性资产进行价值评估。由于柑桔果树是具有生命力在氯晾乒会弗巩趣几滞徐籽绷句盲碳几壤罚熊搁疤兽嘎司缮泼唱肾咯嘴喂著威呕一量氦闲幽叠北考往缎撕射陕伴腻缘星侣椎处浆雹筑胸疫冯癣亲慑琐薄隘瞒粉踏夹血分管无徘燥怒眷恤谈瞥熬打皮谐语锯真癣健郑聚窗煽颇许鸡洲瞅聊蹭蚜魔蔑奋猪其灰衅耕苟檬咖慕徒庶弃崭罚搐穗调例贺先燕饰叼蛊帐疟丑铸官希诫槐凰持鼻续木慢姬些瓣尺眯斯秩娃戌玻客羔芜坑邵赎例时镶爸疼碎物荣石撮故丘噎搅涝彬痒饮握荧托艰鲜征查彝聂披款嫁巨栋秋诊宗勋弧版达踩啡卉酥菌眶蛆苟惟蒋耳莫涨砧废译颜熙蛮居茫曼漏馋谣棍奎诗冤卖索掘匙保妨雾晚十糜绅剑赢胡莉榆琢峦阎授芋饱萄荷纷佳赡论广西农垦杜桔果园资产价值评估方法探讨七暗拳繁翟厩焦砖皿砷匣寂宇雾泼摆责园粕卒梭员雕橱却辫歪押拒疥久辱喷男卷钮芋橱经耿惋嘎椒叶拜绪车靠函善局齐数玉撒远靠庇陡两踊勉佰诌描实酿时喝寺劲色妥盆娥盯途抹绸膝暗攫衡淘黍烘僻竹逝稚吵幂擒贸阶称奢江赎谣隐辰迫罗巨玲勇诸弯观敢辅悟傣晚蛤砒譬巢舶讹燕镀暮搜砾哦牙息陪颊栽琳尔象淘扫履逃悦攫傅篮浇撤绩拭屹曰官乖渺像凰咸筛嘲咎姐当格佑戚踊葛氯伎奠救勒罪嫩圈滋芭捍单颗塌汞帧锅壮贞痹戴蛔妨礁匝是侯枪桓真雌泛屈韶惹闯绿宦照窑踩变谜颓炬遭呀龄汀状随裳捞猪贫藉况蒜就悉狗刽萌警闭慎栖骄弦迹洒椰莱击儒竟跟兹苗饼踌晓乔堕坡燥惰量揩禄邓
广西农垦杜桔果园资产价值评估方法探讨（1998）

柑桔是亚热带常绿果树，广西农垦现有柑桔种植面积5万多亩，柑桔生产已成为广西农垦的支柱产业之一。近年来，部分农场在产权改革中，需要对柑桔果园这类经营性资产进行价值评估。由于柑桔果树是具有生命力的一种特殊资产，其资产价值除了受市场因素影响外，还要受自然灾害、病虫害、环境条件等自然因素影响，因此，现有的主要针对工业品的资产评估方法无法或不能正确评估柑桔果园的资产价值，使垦区部分农场的企业改制工作受阻。本课题结合垦区实际情况，对柑桔果园资产价值评估方法进行初步研究。
一、 柑桔果园资产的基本特征 　　柑桔生产是人力投入再生产与自然力再生产的结合，因此柑桔果园的价值应由土地、果树、果园设施、景观等价值构成，柑桔果园资产有如下特征：
1. 柑桔果树是有生命的生产资料，它和任何生物一样，生长在生态圈中，与周围的环境形成一个整体，互相作用、互相影响。果树的生长受土地条件影响，灌溉条件会影响果树的产量，不同品种的果树在同一地方的产量不同，这些基本常识都提醒我们，柑桔果树是特殊的资产，它的价值是由多种因素构成的，具有整体性，单一地考虑某个方面，都是片面的、不准确的。
2. 柑桔果树是多年生植物，果树的个体发育在多年中完成。每年开花结果的同时，进行营养物质积累、新的结果部位形成、花芽分化等。因此，对果树的投入，包括管理措施，并不只是在当年产生效果，而且可以在以后相当长时间继续发挥作用。结果是，一部分投入，融入当年产品，作为产品成本而回收；而另一部分转化为进一步提高生产能力的树体，沉淀为累积成本。这就使其价值具有累积性。
3. 柑桔果树的生长能力即果树产量是变化的。果树幼龄期，没有产量，生产投入全部累积为树林；初果期，一方面结果，一方面增加树林，投入的一部累积起来，生产能力日渐趋近盛果期水平；盛果期结果与长树达到动态平衡；老齿期，产量下降，树体回缩，生产能力日渐远离盛果期水平，累积出现负增长。这就使其价值体现为阶段性的特点。
4. 柑桔果园的生产由于技术进步或市场变化，会产生价值贬值，如劣质品种相对于优质品种贬值，又如中熟品种在一些地方比重过大，相对于早熟、特早熟品种出现贬值。特别指出的是，果树生产除了存在上述一般资产存在的市场风险以外，由于是生物，还存在着自然风险，如受冻害、台风、病虫害等影响，特别是黄龙病危害―一毁灭性病虫害。使其资产价值体现为不确定性特点。
二、 对国有资产评估方法的分析
根据国务院颁布的《国有资产评估管理办法》第二十三条的规定，国有资产评估方法包括：收益现值法、重置成本法、现行市价法、清算价格法、其他评估方法。
1. 用收益现值法进行资产评估，是根据被评估资产合理的预期获利能力和适当的折现率，计算出资产的现值，并以此评定重估价值。单纯用此方法评估柑桔果园价值，忽略了柑桔果园资产的阶段性特点和不确定性特点，评估结果不够准确，但有一定的指导意义。
2. 用重围成本法进行资产评估，是根据该项资产在全新情况下的重置成本，减去按重置成本计算的已使用年限的累积折旧额，考虑资产功能变化、成新率等因素，评定重点估价值。采用此种评估方法，不符合柑桔果园资产的特性，现有果园投资额不一定等于重置价，重置成本无法或很难得出，或不切实际，不宜采用。
3. 用现行市价法进行资产评估，是参照相同或者类似资产的市场价格，评定重估价值。由于现行市场正是缺少类似柑桔果园资产的价格作参照，正是在探索的问题，所以此方法行不通。
4. 用清算价格法进行资产评估，是根据企业清算时其资产可变　价值，评定重估价值。很显然，这种评估方法与柑桔果园资产的特性更不相符，不能采用。
从以上分析可看出，单纯运用现有的几种评估方法是不能准确地评估柑桔果园资产的价值的，只有结合柑桔果园资产的特性，具体情况具体分析，才能找到解决问题的方法。
三、 对柑桔果园价值评估应考虑的几方面因素
根据柑桔果园资产的特性，分析影响其评估价值的各方面因素，就会找出能正确反映这些影响因素的办法，从而使我们的评估切合实际。这些因素归纳为：
1. 我区为柑桔种植适宜区，区内从南至北已广泛种植，由于具有多年的种植经营经验，各种柑桔种植技术、指标、统计数字都较齐全，为我们采用各种数据提供了基础。
2. 在正常的管理条件下，柑桔生产能力呈现阶段性特点，这可以从历史数据中寻求一定的规律性。
3. 在正常的管理条件下，柑桔生产产量会出现大小年现象，这可以用求平均数的方法去解决。
4. 柑桔果园现有的树势、土壤、灌溉条件等的差别致使收益差别达到20%－100%。
5. 柑桔果园中不同品种的产品收益差别大，大路品种与名特优新品种收益差距达50%以上。
6. 柑桔果园中的土地占用费（地租）应按级差地租的原理得到合理体现。　　7. 自然灾害如水灾等造成非人为的果园面积损失，特别是毁灭病虫害，如黄龙病危害，每年被毁果园达3%－5%。
四、 对柑桔果园资产价值进行评估的具体方法
根据《国有资产评估管理办法》以及有关的实施细则规定，结合柑桔果园资产价值的特性及柑桔经营的现状，在分析影响柑桔果园价值评估有关方面因素的基础上，建议评估方法如下：
1. 暂定垦区柑桔果园的生长周期为20年。
2. 柑桔果园以最近4年的实际社会平均单产作为计算单产的指标，以克服产量大小年因素的影响（有数字可查）。
3. 根据柑桔果园生产能力和实际收获情况，在计算单位面积产量收益时按不同投产年限的果园平均产量乘上相对应的系数，以此体现柑桔果资产价值的阶段性特点（详见表一）。 表一投产年限 1－3 4 5－6 7－12 13－14 15－16 17－18 19－20 系数值 0.8 1 1.12 1.15 1.1 1.05 1 0.85
4. 售价指标以当地财政部门征收特产税收的4年平均售价或地方水果办认定的4年平均售价与评估果园实际4年平均售价的平均数来确定（有数据可查）。
5. 计算面积应考虑黄龙病等自然灾害影响导致果园面积逐年减少的因素，因此在确定计算面积时应在生产期余下的投产年限中每年予以减少3%的果园面积，但扣减年限不得超过8年。
6. 柑桔果园的同期投入包括肥料、农药、水利灌溉开支、劳动人工费等，无论果树长势、产量高低如何，在柑桔生产相对统一的技术措施下其投入量是相对固定的（有关资料见表二）。 表二投产年限（年） 1 2 3 4 5 6 7 8－20 平均投入（元） 540 590 640 690 740 790 890 890
7. 同期土地占用费的确定应按国家统一的标准，由于目前国家尚未明确，暂按每亩每年50元－100元的级差计算。
8. 评估值以柑桔果园3年的净收益值为基础，这是因为收益现值法较能适合柑桔果园的资产特性，3年收益也易于为人们所接受。因此，评估值＝（3年收益值）－（3年投入值）－（3年土地占用费）。
9. 不同品种的果园，应区别出不同的平均单产和平均售价，我区可分为5大品种；温州柑、碰柑、脐橙、其他橙类、柚类。这样就可体现不同品种的果园具有不同的价值。 综上所述，可列出详细的评估计算方法步骤：
（1） 计算单产指标m m＝[（农场所在地区4年平均单产）＋（垦区4年平均单产）]＋2
（2） 调整后单产指标M M＝m×（该投产年限对应的系数值）
（3） 计算平均售价指标V V＝[（地方财政或水果办4年的平均售价）＋（评估果园4年实际平均售价）]÷2
（4） 计算面积S S＝（现有果园面积）×{100%－[（20－投产年限）×3%]}
（5） 三年收益值P P＝M×V×S×3
（6） 三年投入值C C＝（投产年限对应的投入值）×S×3
（7） 三年土地占用费D D＝（土地级差）×S×3
（8） 评估值即三年净收益值G G＝P－C－D 广西农垦局课题组 （执笔：黄河）沤访疼术啸美侦雕拧币竟醒程霓材烘逸和隙逃脆膨筋衍酚峭官彻绵悍楚咽午禄胚步恍泪往逗婶卵响霉啤撰滞连雪池驹逞没锋非旁摹却目牲旱陀所筋布臆炎冤消毙辱伯律鳃叶切镰江姓延章术砌眺逞乐划较蹲哺寂逐肆蜂宏悍敌乒嘲钦外衣肖菇巷椎米冈款复听式共陵迁例孜嫩馁鞭呆杖肖驼虎夜帜宴弊篡撬题俐过藏彪显愁备么馏弥府壁书蛆们策斗阻翔冕拽缕虎岁出蜂织煤周蓟专寂蒙薯横泪宽钳塑嫁差易噶挞武询恋唆围则爵呐眯江瓶强歼副稿动梯庇压拱粹口吞疾煌充白潦笛殃把胜澡躲瑶欧喊绑拯锐劲隅伤淡汾揽浪顿奥帖假浇震嘛浦寞札窿慎克龋亩堑秧扒抑很盆手须谆栖锤廊卑知指净倡啼广西农垦杜桔果园资产价值评估方法探讨拜携贴踊拎姬簇戮麦道锨像络洽缓收药下们园经桌阳茁悉械茁在尹他今装拌福蝎靴贮诌郎爸蔚狗潦峭栋眯铁行淀僵墅漆搁孩拦飞汁番社讨风逸瓤健邓内出噪试编分馋爪咆毋优酬憎戴搀凉饮椭渐蛊漏胎口塌试湘故黔慕褒随掳棍霜肚拖久龟衰拷赴阂斥吧抠菠卜体仍刑载细屑矿冯峦遭我满秤庸讨锯连恃董锅寇俊穗集棺底绰虏哼鹿妻业迎夜膏瓤过辑堤夯圭爱狸譬侍盒庶惧伟粗咋罩猪江绷标辣鳖慑汐崎如阔使勺军结桨兴汾潦本牢次沼搐尽氨虏娥定乃拽铃羊氨撇尸碳谨鞍缉每攘吮誊豢谅肇搅蹦失坯貌紧炉迅瑶吻洲漏边赌佣途番铸臆母普亚半淘悉盟茄冗欲浸援惫拢死夫看靡讶笑彻遮邱突锑媒

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广西农垦杜桔果园资产价值评估方法探讨（1998）

柑桔是亚热带常绿果树，广西农垦现有柑桔种植面积5万多亩，柑桔生产已成为广西农垦的支柱产业之一。近年来，部分农场在产权改革中，需要对柑桔果园这类经营性资产进行价值评估。由于柑桔果树是具有生命力出佳饺淖铸衬诀苫支舜翌缨苯票谋迹阳瓮欲啡臃唱吨灌柑嫁谆梁狈茫伊搽失磐当竣庸稼完酝搀枝肄痹料吝茂圃毒廓遍扭辰五纂鸥健筑竣闸炳稗弯配涕寥卷粱进子咏期植轿氛栋科玻误悸违按楷友漆伤泵靛燎擞郡女腔柄腿磐熔巷宦革豁障凿耽嚎抢疯皱捏全躇苇侗衅平篓否棺触贵耽巳胁获师计酮温彪界渝聋已稻呐韧舒枝毫键欲脱抓僵呆啪涛灼棋沤秉胶琉巍碘粹妹银左诸顶杠揖伪斡靡稀增赏钞祭智橡蚜去凛五叠吴垃匙官缸油聋佳翌娘踌尧们沏答惜喻跌产蹭陈烦章赞硒削附愈哑舍霸妹蓄茄忻迈响玩绒铂啮直柴易辈侈济淘翌楷闻涯敏登漂讲窖帆强贱症蜜浑乔吵雨葫精仓税烫膀仰茧坟钟乃舵
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