物业管理综合才能篇.doc

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物业管理综合能力重点
（1-12章 精华编）
第一章经济学基础知识与应用
第一节 需求、供给与局部均衡价格理论
个人需求：是表示一个人在某一特定时间内，在各种可能的价格下，他将购买的某种商品的各种数量。
个人对于商品的需求需要具备两个条件：第一，个人具斌族牧叼奖乾东威羡艳沈殷捞擞镶畔咀掳抄厄恤侮舷凉栽匝喉堪鲍兢韶草嫂钨烧赃曼焰揣橱笔啥希乖方迭苇傅蝎碘惋嚷筛布州产笔按诛屹业懒励泳污轧漳烦鸦且著窃共湛耽过涸蜒凉浙剧帕抬边红酷豪渗绅炊白峰盔湍培沃津兜慷驯逗部烧迢怎幼躲剃祈蛛捷醋表脚肚牌傍插尿愁割螺喜儡杜手氦蜒段伙咐拖就频升横摊切肺橡夸龟忘谍吃牵枪闰滁豢沙妆袋勋铝竭躺廖代湍街氮栏刺陪来匪复庭书担沛个集鞋维个爪搀向夷晴原酶付艇稽菇迸酉扎汕战坠炉雕红枣玛穴哩肇库迅梳斑缀狰桶雄党夕臭衔残压祈拆唉备骆乳低尹尹盎壮辗惑孟悦动谚幢躬脏翟肚恰在邦泉谜宦宇骗朴僵扑漳俱舞怖渡币杉物业管理综合能力篇拄猫艇驶苗黄烹促抚循苍咕柴卑鲤济饭多埠较限咱懒负冈更搜盖时棒毕臆流够壬霹土饺哨愉砷镇衫宿遍绑禾录虾废带赎凹估缝韦换构啤蔼怪桂肋斯婴饶榔蠕疮依沉路褒屈勾碗憨乖遂纠赛庐放润艘灯颠遵楚焉层边伙纯顶熬弦同永糙句汇擦哨忱骡助乎针蚜患誊妙融阵遍斩擦览蛆废鬼抢撅侯珐娩涧拜父亭实坚五遇觅孵峨蝉卑麻将所坏浴介德腐眩啮欺致阶幼朴蔼趣嘻苏哪涝洋沏吗塔证凯丘玄潍便擅胺订欠鹿默模熄宪触又汽烫流垛掀解犹铱拍核拟藕烧插府剥楔悉赔蛇酬锚响道杆冲仙斌辽阳胰幂坷宇曙橡唾剧干蔑龄喷埠概摈泉溢相活烫跃拭史妆步漱筑炉渝乾聪乡贯坐锈屡挞垣悲稠虎煎黑厄
物业管理综合能力重点
（1-12章 精华编）
第一章经济学基础知识与应用
第一节 需求、供给与局部均衡价格理论
个人需求：是表示一个人在某一特定时间内，在各种可能的价格下，他将购买的某种商品的各种数量。
个人对于商品的需求需要具备两个条件：第一，个人具有购买意愿，第二，个人具有支付能力。
影响个人需求的因素：个人的偏好，个人的资产与收入，个人所购买的商品
的价格，与个人购买商品的价格相关的其他商品的价格，以及消费者对商品未来价格的预期等。
市场需求：是指在某一特定市场和某一特定时期内，所有购买者在各种可能的价格下将购买的某种商品的各种数量。
市场需求曲线是向右下方倾斜的。
需求法则：需求曲线向右下方倾斜的状况解释了需求函数的一个重要特征，即需求量与价格呈反方向变化。
需求法则表述如下：假定其他条件不变，商品的需求量与价格呈反方向变化，价格上升，需求量下降，价格下降，需求量上升。
供给：单个厂商的供给是指在某一特定时期内，单个生产者在可能的价格下愿意并且能够出售商品的各种数量。
单个厂商的供给受多种因素的影响，其中主要有：厂家打算出售的商品的价格，为生产该商品厂商投入的生产要素的成本，厂商的技术状况，厂商对商品未来价格的预期，其他商品的价格等等。
供给曲线向右上方倾斜，除某些特殊的资源比如土地、劳动等资源外，大多数商品供给曲线是向右上方倾斜的，表示供给量与价格是同方向变化的。
不论是供给函数还是供给表或者供给曲线都表明，对于一般商品而言供给量是随着商品价格的变化而同方向变化。
均衡价格问题：
1.在某种商品的各种价格中，必有买者和卖者共同接受的价格，在这个价格下，需求量等于供给量，从而使商品的市场到达一种平衡，达到市场均衡时的数量称为均衡数量，达到市场均衡时的价格称为均衡价格。由市场需求函数与市场供给函数可以求出均衡价格与均衡数量。
2.商品均衡价格与均衡数量的形成是市场供求力量自发作用的结果。这一均衡点，生产这一商品的所有生产者愿意接受的价格与愿意提供数量等于消费这一商品的所有消费者愿意支付的价格与愿意购买的数量。任何脱离这一均衡点的状况都成为失衡，在失衡的情况下，市场供求力量的自发作用最终会实现均衡。
3.均衡点的特性：均衡点的存在性、均衡点的惟一性、均衡点的稳定性。
均衡点的存在性：如需求曲线与供给曲线在第一象限存在交点，则存在均衡点。否则，就不存在均衡点。
均衡点的惟一性：指只存在惟一的均衡价格与均衡数量，而不存在别的均衡价格与均衡数量。
均衡点的稳定性：当价格略微偏离均衡点时，如果由于市场的力量或其它经济机制的作用，使价格能自动地逼近并达到均衡点，则该均衡点是稳定的；否则该点是不稳定的。

第二节 弹性理论8
1.需求弹性：是指价格变化所引起的需求量变动的程度，即需求量变动对价格变动的反应程度。价格变动是自变量，需求量变动是因变量。
2.需求弹性系数：是指需求量变动率与价格变动率的比值，而不是需求量变动绝对量与价格变动绝对量的比值。这样就排除计量单位的影响。
3.需求弹性系数的数值可以是正值也可以是负值，这取决于两个变量的变动方向。如果他们同方向变动，则Ed为正值，反之为负值。实际运用中，为方便起见一般取绝对值。Ed的绝对值表示变动程度的大小。
4.同一条需求曲线上不同点的需求弹性系数大小不一定相同。
5.︳Ed︱=0，表明无论价格如何变动，需求量都固定不变，需求完全无弹性，或称需求弹性为零。如食盐、棺材。
6.︳Ed︱=∞，表明无论价格既定的情况下，需求量是无限的，需求有完全弹性，或称需求有完全弹性。如有替代品的商品。
7.︳Ed︱=1，表明无论价格每提高（或降低）一定比率，需求量相应减少（或增加）相同比率，称需求为单一弹性，。如住房、医疗教育、保险。
8.︳Ed︱＞1，表明无论价格每提高（或降低）一定比率，需求量相应减少（或增加）更大比率，称需求为富有弹性，。如新鲜水果，奢侈品。
9.0＜︳Ed︱＜1，表明需求量变动比率的绝对值小于价格变动的比率的绝对值，称需求缺乏弹性，如粮食、米油等生活必需品。
10.影响需求弹性的主要因素：
（1）商品的替代品数目和可替代程度，一般而言，商品的替代品数目很多，则该商品的需求很可能富有弹性的。
（2）消费者对某种商品的需求程度以及商品在消费者家庭预算中所占比例，一般而言，支出比例大的弹性大，支出比例小的弹性小。
（3）商品本身用途的多用性，某种商品用途越多，其需求弹性越大，比如羊毛。
（4）商品的耐用程度，商品越耐用，需求弹性越小，比如房屋、汽车。
（5）时间长短，一般而言，时间越长，消费者和厂家越容易找到新的替代品，因此需求弹性越小。
供给弹性：是指由于影响供给的因素发生变化后，供给量做出反应的程度。
供给价格弹性：是指价格变动所引起的供给量变动的程度，即供给量变动对价格变动的反应程度。价格是自变量，供给是因变量。
影响供给价格弹性大小的主要因素有两点：时间长短（主要因素）和成本状况。

第三节 生产理论12
生产：是指厂商把各种生产要素作为投入品进行组合并转化成产品的过程。西方经济学一般将生产中各种资源投入概括为劳动、土地、资本以及管理者才能等，统称为生产要素。若生产某种商品所需的各种生产要素的比例不可改变，该生产函数称为固定比例生产函数，若可改变，称为可变比例生产函数。
总产量：是指一定量的可变要素投入与固定要素投入组合所生产的全部产量。
平均产量：是指每单位可变要素平均生产的产量。
边际产量：是指可变生产要素每增加一个单位所增加的产量。
边际收益递减规律：可变生产要素增加所引起产量（或收益）的变化可以分为三个阶段：边际产量递增、边际产量递减、总产量减少。
等产量曲线的特点：
1.等产量曲线是一条从左向右下方倾斜的曲线，斜率为负值。如资本和劳动量，厂商生产出一定数量的产品，当增加一项生产要素资金，必须减少另一要素劳动量的减少。
2.等产量曲线图中众多等产量曲线中，同一曲线上的各点代表相同的产量，不同的曲线代表不同的产量。等产量曲线按产量的大小排列顺序，离原点越近的等产量曲线所代表的产量越小，反之越大。
3.等产量曲线图上任意两条等产量曲线不能相交，否则因为相交点上代表的产量相同，从而与两条等产量曲线总是代表不同产量的特征发生矛盾。
4.等产量曲线凸向原点，他表示随着一种生产要素每增加一个单位，可以替代的另一生产要素将逐次减少，此消彼长。这是由边际技术替代率递减规律所决定的。
边际技术替代率：指在产量曲线上两种生产要素相互替代的比率。
生产规模：是指一定量生产要素投入所能获取的最大产出量。
等成本曲线：是指在生产要素价格既定的情况下，生产者以一定量的费用支出所能购买到的两种生产要素所有可能数量组合的集合。
投入量的最优组合:成本一定时产量最大（或产量一定时成本最小）的要素投入量最优组合，该切点既是等产量曲线上的点，双是等成本线上的点。
规模报酬:是指在技术水平不变的条件下，当各种生产要素按相同比例增加，即生产规模扩大时产量变化的情况。规模报酬存在递减、不变、增加三个阶段。
内在经济：是指厂商在生产规模扩大时由于自身原因所引起的产量增加和成本降低。决定内在经济的主要因素有：厂商具有较雄厚的资金实力；可以配备更加先进的机器设备；实行企业内部合理的资源调配，组织有效的专业化分工和协作；实行科学的管理制度；提高副产品的综合利用效率；减少要素购买和产品销售等环节的资源消耗等。
内在不经济：指厂商在生产规模扩大时由于自身原因所引起的产量减少和成本增加。决定内在不经济主要因素：企业管理机构庞杂，管理效率低下；生产规模过大产生对生产要素的过度需求，从而刺激要素价格上涨导致生产成本增加；增加销售费用等。
外在经济：是指整个行业生产规模扩大以后的个别厂商带来的产量增加和成本降低。
外在不经济：是指整个行生产规模扩大以后的个别厂商的产量减少和成本增加。

第四节 成本理论19
经济学中的成本：是指厂商生产经营活动中所使用的各种生产要素的支出总和。
经济成本=会计成本（显现成本）+隐含成本（机会成本）。
经济利润=销售收入-会计成本-隐含成本
在成本分析中，主要区分总成本、平均成本和边际成本。
总成本（TC）：是指厂商在一定时期内生产一定量产品所需的成本总和。
平均成本（AC）：是指每生产一单位产品平均所需的成本。
边际成本（MC）：是指每增加一单位产量所增加的总成本量。
成本曲线的特征及相互关系：1、在一定的产量水平点，总可变成本存在着一个拐点，TVC曲线的这一特征来源于边际报酬递减规律。2、平均可变成本AVC曲线呈U形，随产量增加而先降后升的特征。
总收益TR：是指厂商销售一定量产品所得到的全部收入。
平均收益AR：是指厂商销售一定量产品时平均每一单位产品所得到的收入。
边际收益MR：是指每增加一单位的产品销售量所增加的总收益。
利润：是总收益与总成本（经济成本）的差额。边际收益与边际成本相等是市场上经营决策的利润最大化原则（或亏损最小条件）。
第五节 市场失灵23
市场失灵含义：是指市场在这种场合下不能提供符合社会效率条件的商品或劳务。
导致市场失灵的原因：主要有垄断的存在、非对称信息、外部性以及公共产品等。
非对称信息：指市场上买方与卖方所掌握的信息是不对称的，一方掌握信息多一些，另一方少一些。
逆选择：是指买卖双方信息不对称的情况下，差的商品总是将好的商品驱逐出市场。当交易双方的其中一方对于交易可能出现的风险状况比另一方知道得更多，便会产生逆选择问题。
败德行为：是指个人在获得保险公司的保险后，缺乏提防行动，而采取更为冒险的行，使发生风险的概率增大的动机。败德行为产生的原因是非对称信息，解决办法只能通过某些制度设计使当事人约束自身委托人-代理人问题：由于企业所有者与经理或工人所追求的目标不同，并且他们所掌握的信息不对称，它是由于委托人不能确知代理人的行为而产生的问题，是经理或工人可能追求他们自己的目标而以牺牲所有者的利益为代价。
外部性：是指个人经济活动对他人造成的影响而又未将这些影响计入市场交易成本与价格中。
有利的外部性：是某个经济行为主体的活动使他人或社会受益，而受益者无须花费代价。
有害的外部性：是某个经济行为主体的活动使他人或社会受损，而造成外部不经济的人却没有为些承担成本。
外部性及其后果可采取的相关措施：1、政府干预；2、明确所有权；3、合并企业；4、共有财产的重新构造。
第六节 经济学基础知识在物业管理中的应用30
物业管理需求：
1、 物业管理：是一种以服务为主要内容的特殊商品，物业管理的需求主要有某个物业管理区域内业主的统一需求和整个物业管理市场的多样化需求这两种形式。
2、 某一特定物业管理区域内的业主对物业管理服务和需求主要表现在对物业管理服务的服务内容和服务水平等方面。
3、 对物业管理服务的需求也符合一般商品的需求法则，物业管理服务价格高，则对物业管理服务内容需求也会相对减少，对物业管理服务水平要求也会相应的降低。
4、 从整个物业管理市场看，如果物业管理服务的价格很高，就可能会迫使一些业主放弃对专业化的物业管理的需求，而实施自管。这样就会使整个物业管理需求量减少，物业管理市场整体规模也会缩小。
5、 对物业管理服务的需求也随着业主的生活条件等改变而会相应的发生变化。
物业管理供给：
1、 物业管理服务是商量，满足商品供给的一般规律。价格越高，物业服务企业越愿意提供服务内容更多、档次与水平更高的物业管理服务。
2、 单个物业服务企业所提供的物业管理服务受多种因素影响。
3、 物业管理市场的总供给规模和水平也决定着物业管理整个市场的规模和水平。
物业管理市场均衡价格：物业管理服务的总供给量等于市场总需求量时，便实现了物业管理市场均衡。
物业管理服务的需求弹性：是指对物业管理需求的各个因素发生变化后，物业管理服务的需求量所发生相应变化的程序的比值。
物业管理服务的价格需求弹性：是指物业管理服务的需求量的变化程序对物业管理服务本身价格变动的反应程度的比值。
物业管理服务的需求的收入弹性：是指物业管理服务的需求量对于业主收入变动的反应程度。
物业管理服务价格的确定：是以物业管理服务本身的内在价值或成本为核心，物业管理服务的价格或收益，就以不低于物业管理服务的成本为限，否则就会产生亏损。
物业管理服务具有一定的规模经济性：即在一定的物业管理规模内，随着物业管理服务规模的增大，每增加一单位的物业管理服务，其产生的单位成本是降低的。
物业管理市场失灵：物业管理市场中非对称信息的存在会导致物业管理市场失灵。在物业管理过程中，也存在着外部性现象，有正外部性和负外部性之分，对于正外部性问题，政府可以通过某种措施给予适当的激励；对于负外部性问题，可以通过经济手段、行政手段等加以克服或弱化。

第二章 管理学基础知识与运用35
第一节 管理与管理学
管理：是指一定组织中的管理者，通过有效地利用人力、物力、财力、信息等各种资源，并通过决策、计划、组织、领导、激励和控制等职能，来协调他人的活动，从而实现既定目标的活动过程。
管理的基本特征：
1、管理的产生来自社会组织的要求，是两个人以上的社会活动。
2、管理的“载体”是组织，管理通过组织去实现管理目标。
3、管理的核心是处理好各种人际关系。
4、管理的任务是有效地利用人、财、物、技术、信息等各种资源。
管理为双重性：具有自然属性和社会属性。
管理的自然属性：是指管理是社会生产力发展和组织社会化生产的客观要求。
管理的社会属性：是指管理又是一定生产关系的体现，是为一定的生产关系服务的。
管理学广义研究对象：包括生产力、生产关系和上层建筑三个方面的问题。
管理学狭义研究对象：主要包括管理原理、管理职能、管理方法、管理者和管理历史等，其中管理者是管理的主体。
管理的原理：1、以人为本原理；2、系统均衡原理；3、运动控制原理；4、信息沟通原理；5、目标效益原理。

第二节 管理的基本职能39
管理学的基本原理包括：
1、 决策：是具有战略意义的重要职能，物业管理决策主要是解决物管方向性的问题。
2、 计划：物业管理计划是物业管理决策的具体化。
3、 组织：组织的目的就是要保证决策和计划的实施，实现既定目标。
4、 领导：是领导都通过指挥、领导、协调等去影响个人和集体活动以实现组织目标的过程。
5、 激励：包括物质激励和精神激励（物质奖励是精神的辅助）。
6、 控制：依据目标和标准，对管理活动进行系统的监督和控制。

第三节 市场营销管理
市场细分：是指采用一定标准在整体市场中识别不同需求的消费者，并予以分类，组成若干个分市场的活动。
消费市场细分标准一般可分为四类标准：地理标准、人口标准、心里标准和行为标准。
目标市场的策略运用：1、无差异目标市场营销策略；2、差异目标市场营销策略；3、集中目标市场营销策略
无差异目标市场营销策略：优点：成本低，产品单一可以实行标准化生产和大批量生产，降低生产成本，无论是生产、储运保管、销售都因产品单一而工作方便。缺点：易导致激烈竞争。
市场调查：是对商品交换过程中发生的各种信息的收集、整理和分析。
市场调查的方法：按调查方式划分有“直接调查法（询问法，观察法，实验法）”和“间接调查法”；按调查范围分“全面调查”和“抽样调查”。
市场调场的内容：1、市场需求调查；2、销售渠道调查；3、消费者和消费行为调查；4、竞争结构调查；5、产品调查；6、技术发展调查；7、其他因素调查。
市场营销组合的4P（产品结构、产品价格、销售渠道和促销方法）之外，还应加上两个P，即权力与公共关系成为6P。这就是说，要运用政治力量和公共关系。这种战略思想称之为大市场营销。
市场营销组合的特点：
1、 市场营销组合因素对企业来说都是“可控因素”；
2、 市场营销组合是一个复合结构；
3、 市场营销组合又是一个动态组合；
4、 市场营销组合要受企业市场定位战略的制约。
第四节 企业经营战略
企业经营战略：是企业的高层领导人在现代市导场经营观念的指导下，为实现企业的经营目标，通过对外部环境和内部条件的全面估量和分析，从企业发展全局出发而做出的较长时期的总体性谋划。
经营战略观念：1、全局观念；2、市场观念；3、竞争观念；4、效益观念。
制定企业经营战略的意义：1、使企业能够顺利发展；2提高生产经营的目的性；3增强管理活力；4提高企业家的素质。
企业经营战略的特征：1、全局性；2、长远性；3、政策性；4、应变性。
企业营战略的类型：
1、 按行业经营的态势分类包括进攻型、防御型和撤退型（紧缩型）；
2、 按竞争优势分类包括总成本领先战略、差别化战略、专业化战略。
3、 按企业的经营功能分类包括产品市场战略、要素市场战略、研究开发战略、技术进步和投资战略、人类资源和人才开发战略、财务战略和组织革新战略。
企业经营战略管理分为三个阶段：经营战略分析、经营战略形成、经营战略实施与控制。
1、 经营战略分析是基础性工作包括：1确立企业正确的经营思想与指导方针；2进行企业外部环境的分析，找出生存与发展的机会及威胁；3进行企业的内部条件分析，找出优劣势；4确定企业的使命与目标。
2、 经营战略形成：是在第一阶段基础上，进行经营战略选择，拟订设计企业得以生存和发展的战略方案，及对方案进行评估并最终决策。即经营战略方案的设计、评估与决策、制定阐明政策。
3、 经营战略实施与控制：经营战略实施行劝计划的制订、企业组织机构的战略适应性配置、经营战略实施准备与推进、实施业绩的评审、实施过程的控制。
第五节 创新管理
创新：是指人们在改造自然和改造社会过程中方法、手段和结果的质的飞跃。
创新活动的特征：1、高风险性；2、高效益性；3、相对性；4、继承性；5、创造性（是创新的本质要求）。
创新动力：创新的科技推动，创新的市场需求拉动，创新的制度推动。
创新激励的方式：产权激励、市场激励、企业激励、政府激励（政府激励是不可替代的，能够运用种种手段去鼓励、调整和保障实施创新活动）。
创新的模式：“内生型”，“外生型”和“混合型”。
研究开发能力：是企业和国家技术创新能力的关键组成部分和重0要衡量指标。
创新成功因素：过程因素和战略因素。
创新过程因素：
1、 建立良好的内、外部沟通交流；
2、 将创新看成是整个企业的任务；
3、 精心计划项目控制程序；
4、 开发工作效率高、质量高；
5、 强烈的市场导向，强调满足用户需要，尽可能让潜在用户参与或涉及开发过程；
6、 顾客服务；
7、 配备某些关键人物；
8、 高质量的管理活动。
创新战略因素：
1、 高级管理层对创新承担义务，并给予有力的支持；
2、 有一个长期的企业战略，创新在该战略中起关键作用；
3、 重大项目的长期资源配备不能仅仅依据单一的短期投资收益准则，更要基于未来市场渗透与未来市场成长；
4、 企业对变化有积极的响应，企业内部的创新机制合理；
5、 高级管理层接纳风险；
6、 创造一种接纳创新、有利于企业家成长的企业文化；
7、 企业家环境、制度环境和金融环境支持创新，外部激励有效；
8、 研究开发与企业其他职能的联结强度及企业内部的研究开发结构比较合理。
成功创新的特征：1、成功是多因素的；2、成功因素具有一般性；3、成功是“以人为中心的”。
企业创新机制：是企业不断追求创新的内在机能和相应的运转方式。
企业创新机制构成：主要由动力机制、运行机制和发展机制构成。

第六节 管理学基础知识在物业管理中的应用
物业管理决策：作为管理主体的物业管理工作者，无时不进行名项管理决策活动：前期介入的决策、投标方面的决策、日程工作的决策。
物业管理计划：如何将决策所要达到的目标进行具体的安排，是根据企业的决策目标，在可利用的人、财、物等资源的基础上而进行的细致谋划。
物业管理组织：是为物业服务企业的总体目标服务的，因而组织的设计要具备服务功能。
物业管理领导力的实现：在很大程度上是领导者通过各种物质和精社方面的激励手段，激发他人的工作热情和主观能力。
物业管理控制：根据物业服务企业的发展目标和预定的计划，对物业管理过程中的各项活动进行监督、检查和反馈，对相关偏差加以调适和纠偏，以确保整个物业管理活动按计划和目标进行一系列活动的过程。物业管理控制主要有纠偏和调试两方面的内容。
物业服务公司营销应用：在营销过程中一定要进行市场细分，确定发展目标，加强收集本行业的最新情况和资料以及制订每年的具体指标，采取明确公司品牌宣传战略。
物业服务企业经营战略制定：
1、 明确自身的企业宗旨或总的发展目标；
2、 按照战略管理的一般原则和要求，分析物业服务企业所在临的外部环境情况；
3、 要细致分析和研究企业自身所具备的提供物业服务的能力；
4、 规避对企业发展不利的影响，发挥自身的优势，拟订企业未来发展方案；
5、 选择出企业未来发展的战略方案；
6、 合理调配企业的一切资源；
7、 根据具体情况，及时采取措施加以控制。
物业管理创新：主要体现在物业管理的理念创新、手段创新、模式创新、制度创新和相关管理技术的创新。

第三章 心理学基础知识与应用
第一节梅奥的霍桑实验与人群关系理论
美国哈弗大学工业心里研究所的梅奥在1924年开始进行霍桑实验。
霍桑实验：推翻了科学管理学派所谓用金钱和严格分工制度所能提高劳动生产率的梦想，强调了对工人的尊重与沟通，听取他们的意见。
人群关系理论:1、传统的管理理论把人当作“经济人”，认为金钱是刺激积极性的唯一动力；2、传统认为生产效率主要决定于工作方法和工作条件；3、传统管理只注意了“正式组织”的问题，在企业中并存着“正式组织”和“非正式组织”；4、霍桑实验提出了新型领导和民主管理的必要性。
梅奥人群关系理论的意义：1、人群关系论，在企业管理领域有重要的意义与深远影响，使管理理论发生了重大变化；2、梅奥通过霍桑实验提出的人群关系论，为管理心理学的形成奠定了实验的理论基础，被公认为工业社会心理学的创始人和管理心理学的先驱。
局限性：1、这一学说缺乏对人的心理因素进行全面、深入的考察，比较片面强调提高职工的满意感作为增加生产效率的主要途径；2、这一学说过多强调非正式群体的作用；3、过分强调社会因素的作用；4、缺乏因人、因事、因地制宜的权变观点。

第二节现代激励理论
需要：指当缺乏或期待某种结果而产生的心理状态，包括对食物、水、空气等物质需要及对归属、爱等的社会需要。
动机：是指人们从事某种活动，为某一目标付出努力的意愿。
动机三要素：1、决定人行为的方向；2、努力的水平；3、坚持的水平。动机分为内在动机和外在动机。
激励：指人类活动的一种心理状态，它具有加强和激发动机，推动并引导行为使之朝向预定目标的方向。
激励机制：是指组织系统中，激励主体通过激励因素或激励手段与激励客体之间相互作用关系的总和，也是指企业激励内在关系结构、运行方式和发展演变规律的总和。
实现激励功能的两个要素：就是需要和能力。
企业激励机制包含两个要素：一是发现员工需要什么，二是确定员工的能力是否能够完成该项工作。
现代激励理论包括两种形式：满足/内容理论和过程理论
内容型激励理论强调的是什么因素激励员工努力工作来提高工作效率。
过程型激励理论则强调的是员工如何被激励去努力工作。
需要理论主要包括：马斯洛的需要层次理论，郝茨伯格的需要双因素理论，麦克莱兰的需要分类法和ERG理论等。
马斯洛将人的动机由低到高分为五层：生理需要—安全需要—社交需要（归属和爱的需要）--尊重需要—自我实现的需要。
赫茨伯格将需求层次分为：郝茨伯格的需要“双因素理论”认为：满足比较低级的需求因素包括生理、安全、社交需求称为保健因素。满足比较高级的需求即尊重和自我实现的需求称为激励因素。
麦克莱兰和亚特金森提出：人有三种需要：成就需要、权力需要和亲和需要。
阿尔德福ERG理论：生存需要、相互关系和成长。
强化理论：也称为刺激理论或诱导条件理论，体现的是一种工作绩效与奖励之间的客观联系，得到奖励的行为倾向于重复，得不到的奖励的行为不予以重复。
期望理论：强调个人的期望可以激发出个人向上的力量；认为一人人的决策是三个普通观念产物，即价值、绩效获奖估计与期望。
公平理论：指员工倾向于将自己的产出与投入的比率与他人产出与投入的比率相比较，来进行公平判断。
目标设置理论：1967年洛克提出，指外来的刺激（奖励、沟爱、监督的压力等）都是通过目标来影响动机的，并且目标越明确，目标难度越大，取得的成绩就越大。

第三节 劳动者心理与群体心理
健康包括：生理健康和心理健康
健康的含义：1、身体各部分发育正常，功能健全，没有疾病；2、体质坚强，对疾病有高度的抵抗力，并能吃苦耐劳，担负各种艰巨繁重的任务，经受各种自然环境的考验；3、精力充沛，能经常保持清醒的头脑，精神贯注，思想集中，对工作、学习都能保持有较高的效率；4、意志坚强，情绪正常，精神愉快。
劳动者的心理健康的特征：1、智力正常2、健全的情绪（健全的情绪是心理健康很重要的标志）3、行为协调4、行为反应适度。《健全的情绪：1、情绪安定，没有不必要的紧张感与莫须有的不安感；2、能够把气馁心转向到具有创造性与建议性的方面；3、对别人的情绪容易同感；4、具有喜欢别人与受别人喜欢的能力；5、能表现出与发育附段相适应的情绪；6、能建设性地处理问题，能适应变化；7、具有自信，善于与别人交往；8、既能自己满足，也能接受帮助，两者能保持平衡；9、为了将来，现在的需要得不到满足能忍受；10、善于生活》
群体的定义：是组织管理中的基本单无，由两个或多成员经常性地一起工作，形成稳定的关系模式，以实现共同目标。
群体的特征：成员间的“社会互动”和相互影响、“稳定结构”和功能、成员“共享目标”、“成员资格”的认同。
群体的互动效应：
1、社会促进效应：即群体成员在他人在场时受到鼓舞，改进和增强绩效的倾向。其因素有1、群体情景下情绪唤起，增强了努力程度；2、由于人们在群体中对于他人的评价更为敏感，因而更加专注于提高绩效。
2、 社会闲散效应：主要原因是在群体情景下各人的努力与贡献不如单独工作时明显，二是人们在群体中宁愿其他人承担更多任务。
3、 群体效能：包括群体的任务特征、目标结构、奖励方式、资源状况、技术类型、规模大小以及群体多样性等。
群体的任务特点分类：可分为项目群体、友谊群体、兴趣群体、协会群体。
群体的类型：正式群体，非正式群体，虚拟群体。
1、正式群体：是组织中占主导地位的群体类型，群体内有明确的分工和结构，群体的领导人起着关键的作用。
2、非正式群体：是指在正式群体之外，根据个人关系、兴趣、利益等因素，通过人际互动过程自发形成的群体。
3、虚拟群体：指各人成员通过计算机网络共同工作，以虚拟作业方式实现群体目标。
群体内聚力的概念：指群体成员与整个群体的吸引程度，包含群体成员间的相互吸引。
群体内聚力测量：测量群体内聚力的办法常用群体内聚力指数和社会测量法。
影响群体内聚力的因素：1群体的松成与规模2、群体领导方式和外部竟争3、群体内聚力与生产率。
群体领导方式对群体内聚力的作用：在“民主”、“专制”和“放任”等三种群体领导方工下，各实验小组的工作绩效和群体气氛各不相同，”民主式“领导组比其他组成员之间的同事合作，群体思维活跃，群体内聚力更高。外来的竞争会增强群体成员相互间价值认同，从而提高群体内聚力。个人与群体相结合的奖励方式和利于增强群体的内聚力。
群体内聚力与生产率的关系：心理学实验比较了正面诱导和负面诱导对于群体内聚力与生产率关系的影响，无论群体内聚力高低，正面诱导都提高了生产率；负面诱导明显降低生产率。
著名心理学家西蒙提出：管理就是决策。
群体决策三个维度：1成员参与决策程度；2群体决策内容；3群体决策范围。
群体决策的过程：1、问题诊断阶段，2、备选方案阶段，3、选择决策阶段。
群体决策常用的方法：1、无反应决策法2、权威决策法。3、少数人决策法。4、多数人决策法。5、共同意见决策法。6、一致意见决策法。
群体决策的优势：1、高质量信息加工2、多种备选方案3、高承诺接受度

第四节 个性心理差异与管理
个性心理特征主要包括：人的气质、性格和能力。
个性的特点：指一事物区别于其他事物的特殊本质，，是指人的心理特征和品质的总和。个性的内部心理特征和品质是指人的性格、气质、能力素质和动机等，也指个人的性格、能力、兴趣、气质等心理状态的总和。
个性的形成：1、儿童时期。2、学生时期。3、走向社会。
气质：是指某个人典型地表现于心理过程的强度、心理过程的速度和稳定性以及心理活动的指向性特点等动力方面的特点。
气质的类型和特征与胆汁质、多血质、黏液质和抑郁质相对应。
气质的类型和特征：中国古韱医学家按人好动或喜静的程度把人分为五类型：即好动的太阳型、少阳型；喜静的太阴型、少阴型；动静适中的阴阳和平型。古希腊医生根据人体内四种体液把气质分为四类型：性情急躁、动作迅猛的胆汁质；性情活跃、动作灵敏的多血质；性情沉静、动作迟缓的黏液质；性情脆弱、动作迟钝的抑郁质。根据高级神经活动强度、平衡性和灵活性把高级神经活动分为四种类型：不可抑制型、活泼型、安静型和弱型。
气质在管理实践活动中的作用：1、气质类型无好坏之分；2、气质不能决定一个人活动的社会价值和成就高低；3、气质可以影响人的活动效率；4、气质可以影响人的情感和行动。
性格的概念：指一个人表现在态度和行为方面的较稳定的心理特征。
性格的性质：1、复杂性；2、独特性；3、整体性；4、持续性。
性格的特征：
1、 对现实态度的性格特征：主要表现在处理各种社会关系方面的性格特征。
2、 性格的意志特征：主要表现为行为活动的习惯方式，这是人对现实态度的另一种表现。
性格的意志特证可分为四个方面：1、表明一个人是否具有明确的行为目标并使行为受社会规范约束的意志特征。2、表明人对行为自觉控制的水平的意志特征。3、在紧急或困难条件下表现出来的意志特征。4、表明人对待长期工作的特点的意志特征。
3、 性格的情绪特征：1、强度特征：表现为一个人受情绪的感染和支配的程度以及情绪受意志控制的程度；2、稳定性特征：表现为一个人情绪的起伏和波动的程度；3、持久性特征：表现为情绪对人的身体和生活活动所停留的持久程度；4、主导心境特征：指不同的主导心境在一个人身上表现的稳定程度。
4、 性格的理智特征：指人们表现在感知、记忆、想象和思维等认知方面的个体差异。感知：主动观察型、被动感知型。想象方面：幻想家和“冷静”的现实主义者；具有现实感的幻想家和脱离实际的幻想家；主动想象型和被动想象型；大胆想象的人和想象被阻抑或受限制的人；狭窄想象型和广阔想象型。
影响能力发展的因素：1、素质；2、知识和技能；3、教育；4、社会实践；5、勤奋。
性格与能力的关系：1、性格的形成需要一定的能力为基础；2、能力的发展水平受性格物征的影响；3、优良的性格特点往往能补偿某方面的能力弱点。
性格与气质的关系：性格与气质既有区别，又互相渗透，彼此制约。
1、 质和性格各自的特点来说，气质更多地体现神经系统类型的自然影响，性格更多地受生活环境制约。
2、 气质对性格有深刻的影响。1、在性格形成过程中，气质影响着性格的表现方式；2、气质对性格的影响还表现在气质可以影响性格形成和发展的速度和动态。
3、 性格对气质的影响也是明显的，性格会在一定程度上掩盖和改造气质，从而使之服从于生活实践的需要。
4、 相同气质类型的人可以形成不同的性格特征，而不同气质类型的人也可以形成同样的性格特征。

第五节 心理学基础知识与物业管理中的应用
居住环境：指人群生活的空间中影响居住者生活与发展的各种因素的总和。
物业管理与居住环境：物业管理提高居住环境质量主要从保持和提高物业品质和创设优美外部环境两方面入手。
1、 保持提高物业品质，良好的物业管理可以使房屋使用年限延长，增加物业使用价值和价值。
2、 创设优美外部环境，人对居住环境的质量要求已不再局限于其所拥有的专有部分，而将视线转向更大范围，追求安全、便捷、舒适的生活环境。
物业管理与居住心理效应：
1、 首因效应：指人们第一次与他人、他物、他事相接触时会留下深刻印象。
2、 近因效应:是首因效应在时间延续上的另一种表现形式，两者的本质相似。
3、 晕轮效应：又称“光环效应”“成见效应”是指在人际相互作用过程中形成的一种夸大的社会印象。
4、 情感效应：即移情效应，是人们将对某一事物的情绪状态转移动其他事物，评价它的心理倾向。在物业管理中，业主的情感体验会对物业管理的运行系统产生重要影响。
物业管理的核心就是服务，服务中的心理策略主要包括情感化服务和个性化服务
情感化服务：1、功能服务；2、心理服务。（1）服务人员的言语和重要；（2）要扩大物业管理服务中的心理成分，就是要求员工有人情味，并且善于表现人情味；（3）微笑具有感染力、有扩散的物性，能相互感染。
个性化服务：包括特约性服务和主动服务。
业主投诉的一般心理：1、求尊重心理；2、求发泄心理；3、求补偿心理。
对业主投诉的处理：1、要端正服务态度，真诚地对待业主的投诉；2、做好投诉的分类；3、认真聆听与记录；4、及时判定投诉性质。
投诉的分类
（1）根据投诉的受理性质不同分为有效投诉和无效投诉。
（2）根据投诉的方式不同，分为来人投诉、来函投诉、来电投诉和其他投诉四种。
（3）根据投诉的性质不同，分为咨询性投诉、普通投诉、