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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,二级,三级,四级,五级,*,本资料仅供参考，不能作为科学依据。谢谢,一本书看透房地产,读后分享,高新区三项目工程及,HSE,部,年,7,月,第1页,目录,内 容 解 析,2,本 书 概 论,3,1,知 识 分 享,3,3,第2页,一、本书概论,1,、作者介绍,2,、,书籍,简述,3,、,本,书目录,4,、综合评价,第3页,一、,本书概论,1,作者介绍,潜进，原名付小强。,作者，付小强，曾就职于中海地产青岛企业。,先后从事过工程现场管理、报建管理、质安管理、,运行管理等业务线。,勤思善学，对问题从不随波逐流，更有自己独特看法，喜欢从实践中寻找和提炼问题答案。立足于标杆地产企业优质平台，并结合个人思索、实践总结及理论学习，,历经三年,写著此书。,第4页,一、,本书概论,2,书籍介绍,关键内容：,房地产项目开发全生命周期流程中各项业务工作，及其逻辑关系。,谋篇布局：八大开发阶段,土地一级开发、投资管理与土地确权、规划方案设计、施工图设计、项目施工建设、项目预售、完工验收立案、项目交付。,启发思索：提炼规律性，读者一目了然，触类旁通。,理论支撑：参透制度规范，领悟实战精华。,第5页,一、,本书概论,3,本书目录,投资与土地确权阶段,规划方案设计阶段,施工图设计阶段,项目施工建设阶段,完工验收立案阶段,目录,项目开发全过程概述,土地一级开发阶段,项目交付阶段,项目预售阶段,项目运行管理模式,房地产项目开发模式及,全流程,PS,:,从利润贡献和运行风险来讲，从前往后展现出递减特征。,第6页,一、,本书概论,这是一本值得读书,：本书对房企开发全过程流程写得很详细，在详细业务层面也给出常见房企会碰到和注意事项。作者在对日常工作思索，工作流程把控，企业内部管理优缺点进行阐述，是本书亮点。,专业化分工造成认知狭隘和局限，很适合从业人员,比较系统了解房地产开发全过程，,参考借鉴,。,这是一本业务指导书,：即使本书名字确定为,一本书看透房地产,，但房地产开发除了业务本身以外还受到经济环境、政府政策、市场环境、资金环境等各种原因综合影响，这以上原因也决定开发节奏与开发策略、销售策略等，本书均未包括。,这是一本简单书,：本书主要详细讲述房地产项目开发全流程中各项业务工作，及其逻辑关系。因为作者立意和岗位经历关系，并未包括企业高级领导层管理和思索范围，亦未针对房地产开发进行系统性分析，所以,对中高层管理者而言参考意义不大,。,1,4,综合评价,第7页,二、内容解析,1,、地产概述及运行模式,2,、开发阶段流程详解,第8页,二、,内容解析,2.1,地产概述及运行模式,第,1,章 房地产项目开发全过程概述,.,什么是房地产项目开发,房地产市场包含土地市场和房产市场。土地市场分为一级和二级市场，房地产市场对应分为一级、二级和三级，其中,广义上房地产开发普通是二级开发建设,，三级开发包含房屋二手房租赁、过户、抵押等业务,。,.,房地产项目开发流程,房地产项目开发流程图如右图所表示：,开发策划汇报,规划设计方案,请照图及规证,项目开工预售,完工立案交付,第9页,二、,内容解析,2.1,地产概述及运行模式,第,2,章 房地产项目运行管理模式,.,房地产企业集团化管控,集团管控体系包含两个系统：组织系统和管理控制系统。其中组织系统分为直线制、事业部制、矩阵制和区域中心制；管理控制系统依据集团战略、发展阶段和管理方式不一样分为操作控制型、战略管控型和财务管控型。主要经过决议利润规划、监督利润生产与支持服务利润实现来达成。,.2,项目运行管理,项目运行管理是指从项目运行角度出发，实现对项目开发全过程、各职能业务线全方位管理。在房地产企业管理结构中起到承上启下纽带作用，紧密联络着企业战略目标、计划管理体系和项目开发过程管理。,运行管理应该是从“管目标”“控进度”“防风险”三大层面着手开展工作。,曾有领导总结运行管理部日常工作就是：开好会、记好账、管好人。,第10页,二、,内容解析,2.2,开发阶段流程详解,第,3,章 土地一级开发阶段,我国宪法要求“城市土地属于国家全部，农村和城市规划区土地，除由法律要求属于国家全部以外，属于集体全部，宅基地或自留地、自留山也属于集体全部”,.,土地一级开发概述,土地是房地产市场源头，主要经过政府招拍、拍卖、挂牌或协议出让形式进入市场。土地一级开发就是从生地或毛地向熟地转变过程。在这一过程中，可能包括征地、拆迁、安置赔偿等开发工作，同时还会进行土地环评、立项、规划初步设计、土地整理市政配套设施建设、验收等一系列工作，这些工作统筹起来就是土地一级开发。,.,土地一级主要包含开发规划、前期准备阶段,、土地整理阶段、验收及入市阶段。,因为土地一级开发因为发展周期长、资金需求大、影响原因多等原因，普通由政府来操作，在此不一一讲述，感兴趣同事能够看一看书。,第11页,二、,内容解析,2.2,开发阶段流程详解,第,4,章 投资管理与土地确权阶段,投资管理与土地确权工作包含土地招拍挂之前意向地块筛选、土地一级开发跟进、土地可行性研究与土地上市交易跟进等工作，以及在土地招拍挂之后土地协议签署、土地使用证办理相关工作。,.,投资管理与土地确权概述,投资管理与土地确权是房地产项目 开发运行最前沿，数据搜集与分析 研究是其主要工作内容。,其中结果 包含摘牌前,可行性研究汇报,，摘牌后,项目开发策划汇报,等。,此阶段流程图如右 所表示：,第12页,二、,内容解析,2.2,开发阶段流程详解,第,4,章 投资管理与土地确权阶段,.,可行性研究汇报,可行性研究汇报,是指在项目投资决议前，经过科学方法对建设项目标经济、技术可行性进行论证分析，方便为企业决议层进行战略决议提供科学可靠决议依据，并将之作为下一阶段工作开展基础文件。,可行性研究汇报,重点包含市场情况、地块规划、发展规划、经济测算等内容。分为投资机会分析、项目立项研究、项目可行性汇报编制与审批三个阶段性工作。项目立项研究阶段包含（,1,）项目概况（,2,）法律与政策风险（,3,）市场调查（,4,）项目规划设计（,5,）项目发展规划（,6,）项目经济分析（,7,）结论与提议 值得说明是：,项目经济分析是可行性研究分析灵魂和关键。,.,房地产项目经济测算,依据发展过程，分为项目经济技术指标配比、成本与投入节奏估算，租售计划推演、项目现金流分析、项目财务指标分析等五大发展阶段。,财务评价指标包含 净现值、内部收益率、动态投资回收期；以及敏感性分析和盈亏平衡分析等,。,第13页,二、,内容解析,2.2,开发阶段流程详解,第,4,章 投资管理与土地确权阶段,.,成本管理体系,所谓项目成本，是在房地产开发项目各步骤全部成本和税金总和，主要包含土地成本、前期成本、建安成本、其它直接成本、销售费用、管理费用、利息、税金等。成本管理体系依据开展阶段分为成本测算管理、成本控制管理和成本核实管理。其中成本控制步骤是关键，重点工作又在于对建安成本控制。,.,土地确权阶段,土地确权阶段包含两个任务：土地协议签署和土地使用权证取得。取得,土地使用权证,前需缴纳土地出让金、契税（出让款,3%-5%,），并完成测绘定界，之后携带土地出让协议、政府批文、大门牌号证实、地籍调查结果、定界地形图办理,PS,：,对于土地证办理，需从项目运行 视角去综合考量，并非越早越好。,依据国土资源部要求，,10,个工作日内签协议，,1,个月内缴纳,50%,首付，余款按照协议缴纳，最迟不得超出一年。签署土地协议后能够开展立项、规划报审、环评等。,将,项目成本,经过,合约规划,，将目标成本分解,项目协议,第14页,二、,内容解析,2.2,开发阶段流程详解,第,5,章 规划方案设计阶段,.,规划方案设计阶段及其衍生,规划方案设计阶段是房地产项目开发最为关键和关键阶段。,因为其处于利润生产区，决定了项目约,80%,利润起源。该阶段也是集团集中评审和审批关键节点最集中阶段。比如营销定位汇报、开发策划汇报、规划设计方案评审、工程开启会汇报、合约策划汇报、项目发展计划等。,实质上包含规划设计和方案设计两个阶段。普通会连续,2.5-4,个月时间。规划方案流程图如右所表示：,第15页,二、,内容解析,2.2,开发阶段流程详解,第,5,章 规划方案设计阶段,.,规划方案设计阶段及其衍生,规划方案设计阶段工作包含密度分析、概念设计、规划设计、方案设计。,衍生出专题设计包含工程初勘、工程详勘、土方开挖图、基坑支护图、桩基施工图、管网综合图、立面方案设计、景观方案设计等内容,。,1,、密度分析结果文件,：面积指标明细表、相关分析汇报、,多方案比较；,2,、规划设计,：小区规划阶段面积指标明细表、小区规划结构、,地库、户型、日照分析；,3,、方案设计,：最终确定地块方案、楼座户型方案、配套用房面积和位置。,第16页,二、,内容解析,2.2,开发阶段流程详解,第,5,章 规划方案设计阶段,.2,规划方案设计阶段运行、报建、营销、合约、工程工作,运行,：项目开发整体运行架构和管理体系搭建。包含战略目标（生产经营类指标和内部管理类指标）、计划管理和进度管控（四级发展计划）和项目投资收益管理；,报建,：建设用地报审、规划选址意见书（划拨土地需要）、规划方案日照分析及教授评审、套型百分比审核（已取消）、建设项目环境评定、项目立项、建设用地规划许可证、管网综合图报批、人防指标审批；,营销,：项目营销定位、市场推广策划、项目销售策划。,项目营销定位,包含土地属性研究、市场环境与竞品分析、目标客户分析、项目,SWOT,分析、项目市场定位。,合约,：编制合约策划，确定勘察、监理、土方、基坑支护、桩基工程、前期准备工程。,工程,：编制工程开启会，开始施工详勘、土石方开挖、基坑支护、桩基工程、临建。,第17页,二、,内容解析,2.2,开发阶段流程详解,第,6,章 施工图设计阶段,6.,施工图设计阶段,内容,施工图设计阶段是围绕着“一份图、两个证”进行。,其中一份图是指施工图，两个证是指建设工程规划许可证（绿证）和建设工程施工许可证（蓝证）。,此阶段普通连续,2,个月时间。,主要包含：施工图设计与审查（,1-1.5,个月），招标立案、配套费缴纳、质安监立案、出具保函和资金到位证实、施工许可证办理（,0.5-1,个月）。,注意,：,1,、开发企业普通为加紧前期进程，会抢先设计出建筑图用于规划许可。结果当规划许可证批下来后，因为其它专业施工图插入造成建筑发生局部调整，现场按照施工图来施工，最终完成效果和规划图不一致，从而影响规划验收。,故专业工程师务必在施工时注意审阅对比请照图，提前发觉并处理。,2,、,专业工程师需认真领会了解请照图审批、消防审核、人防方案审核意见。,3,、人防施工图有平时和战时之分，施工以平时为准。,第18页,二、,内容解析,2.2,开发阶段流程详解,第,6,章 施工图设计阶段,6.2,施工图设计阶段综述,施工图设计阶段完成是项当前期开发阶段结束，标志是获取,施工许可证,1,、施工图设计最终完成宣告“规划设计条件,-,概念设计和产品策划,规划设计方案,-,建筑方案设计,扩初设计,施工图设计”这一设计链条终止。,2,、施工图设计最终完成宣告“土地确权阶段报建,-,规划方案报建,规划许可报建,-,施工许可报建”这一报建前期业务终止。进入后期预售、完工验收立案阶段。,至此房地产前期开发工作结束，,预示着项目开发业务重点转移。,根本分化为两条线路：,以工程施工建设业务为根本、,和以项目开盘销售业务为根本。,第19页,二、,内容解析,2.2,开发阶段流程详解,第,7,章 项目施工建设阶段,.,项目施工建设阶段,项目施工建设阶段工作导向目标是预售工程条件和项目完工验收立案；工作内容是,项目进度管理、项目质量安全管理、项目管理行为,三个方面。项目工程部更多需要思索怎样充分整合和利用好企业、总分包、政府和社会等资源去推进项目发展。,.,项目管理行为 包含行政性管理行为和技术性管理行为 体系、管理行为检验。,.,项目进度管理,分为项目展望、步入正轨、预售为要、结构验收导向、立体交叉、,完工验收六大阶段。,.,市政配套管网工程,因其垄断、复杂和干扰特征，是项目施工管理最难控制步骤。,.,项目质量安全管理,。,.,其它管理工作协作配合,口号,-,“迎合设计，配合营销”,第20页,二、,内容解析,2.2,开发阶段流程详解,第,8,章 项目预售阶段,预售又称之为“卖楼花”，,1953,年起源于香港，,1994,年正式实施预售许可制度。,.,工程预售条件,主体到达预售进度要求，售楼处、样板房、景观示范区开放等,.,预售许可申办,.,市场推广策划 划分为销售卖场策划、传输媒介策划、销售策略与计划，开盘策划四部分内容。,开发经营权证,第21页,二、,内容解析,2.2,开发阶段流程详解,第,8,章 项目预售阶段,.,市场推广策划（,1,）销售卖场策划主要工作包含确定,楼盘案名,、选择销售卖场格调等；（,2,）传输媒介策划主要工作包含确定推广主题、传输媒介应用；（,3,）销售策略与计划主要工作包含明确项目,销售周期时间节点和销售目标,；（,4,）开盘策划主要工作包含物料准备、广告投放与意向客户积累、,项目定价,。,.,销售阶段策划与营销策划汇报 （,1,）销售阶段策划是指开盘出售后至销售结束前策划，工作重心是销售策略评定和调整，此时销售业绩成为策略评定关键。主要工作包含销售数据统计分析、现有营销策略评定、制订或实施新营销策略,（,2,）,营销策划汇报,是指在项目营销定位基础上，依据项目市场环境及目标客户情况，制订项目营销策划总体思绪。,其是项目营销策划纲领指导文件！,第22页,二、,内容解析,2.2,开发阶段流程详解,第,9,章 完工验收立案阶段预售阶段,.,完工验收立案阶段概述,建设工程任何报批手续，都遵照“报批,-,建设,-,验收”闭合循环定律，在房地产项目开发全过程中，项目完工验收立案工作有着举足轻重地位！从项目单体整体完工到完成最终完工验收立案,大约需,1.5-2.5,个月时间,。,依据阶段不一样划分为,验收前期工作、专题工程完工验收和完工验收立案,！,第23页,二、,内容解析,2.2,开发阶段流程详解,第,9,章 完工验收立案阶段预售阶段,.2,专题工程完工验收,专题工程完工验收包含但不限于,（,1,）房屋测绘验收（,2,）规划单体验收（,3,）规划综合验收,（,4,）消防验收及立案（,5,）墙改节能验收,（,6,）完工结算登记（,7,）养老保障金缴纳证实,（,8,）城建档案验收（,9,）完工验收,（,10,）环境保护验收（,11,）卫生防疫验收,.,说明：黄色标注为成本部主导完成，绿色为工程部主导完成，蓝色为前期部主导完成。,.3,完工验收立案,建设工程完工验收立案是指建设单位在工程完工验收合格后，将完工验收汇报以及规划、公安消防、环境保护等部门出具认可文件审核立案。取得完工验收立案证实后，意味着建设项目已经全部建设完成，能够正式投入使用。,要求：建设单位应该自建设工程完工验收合格之日起,15,日内办理。,第24页,二、,内容解析,2.2,开发阶段流程详解,第,10,章项目交付阶段,.,项目交付阶段概述,.,项目交付前期准备,.,集中交付管理,.,交付后管理工作,第25页,三、知识分享,1,、,内部收益率,IRR,2,、摘牌即开工,3,、其它小知识,第26页,三、,知识分享,内部收益率,IRR,内部收益率,IRR,是资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时折现率。,内部收益率,IRR,是一项投资渴望到达酬劳率，该指标越大越好。,基本能够了解为项目标年化收益率。,普通情况下，内部收益率大于等于基准收益率时，该项目是可行。,3.1,、内部收益率,IRR,注意：假如我借钱投资项目，划不划算呢？只有当自有资金,IRR,项目全投资,IRR,时候，借钱盈利才是划算，,财务杠杆发挥作用,，不然就是赔本。,内部收益率,IRR,能够采取,excel,计算出来。,第27页,三、,知识分享,内部收益率,IRR,计算实例：,3.1,、内部收益率,IRR,第28页,三、,知识分享,“快收”,:,尽可能地把销售收入提前，比如争取提前开盘、加紧推售节奏。,“慢支”,:,尽可能地把现金流出往后，比如争取土地款分期支付、施工方,工程款垫资、条件允许下延缓各类费用支付节奏。,“多收”,:,尽可能多增加销售收入，优化规划方案，尽可能多布局高溢价产品；,差异化定位，把握自主定价权。,“少支”,:,尽可能节约成本，成本部同事测算时留给自己“富裕量”部分，,投资同事应该是要多去争取。,资金周转和现金流是房地产企业生命线，故追求一定是：在确保安全,现金流前提下，尽可能提升,IRR,！,提升,IRR,四条最基本规律,：,3.1,、内部收益率,IRR,第29页,三、,知识分享,3.2,、摘牌即开工,摘牌即开工运行模式流程图,第30页,三、,知识分享,摘牌即开工运行模式实质并非颠覆了原有模式，只是将绝大多数前期业务（设计、预报建、招标、工程）工作前置到摘牌拿地之前完成。实现基本保障条件以下：,3.2,、摘牌即开工,第31页,三、,知识分享,（,1,）关于消防设计审查,消防设计审查分为审核制和立案制,其中审核制是在取得,建设工程规划许可证,之后即开启，是取得,建设工程施工许可证,前置条件，在完工验收立案时必验；,而立案制,是在取得,建设工程施工许可证,七个工作日之内向消防部门立案。标准上在完工验收立案时抽验。,（,2,）关于招投标立案,依据,房屋建筑和市政基础设施工程施工分包管理方法,要求，允许建设单位发包工程包含：精装修、幕墙、消防、电梯、弱电、通风空调等。,（,3,）人防工程和保障房项目在缴纳基础设施配套费钱需先行办理减免证实。,（,4,）遵照项目标“报批,-,建设,-,验收”闭合循环，开工之时就应该进行项目完工工作策划！,把完工验收工作统筹安排提前穿插到项目后期施工安排中，以压缩整体完工验收立案进程。,3.3,、其它小知识,第32页,谢谢！,THANK YOU,第33页,
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