某物业工程部员工年度培训资料.doc

某物业工程部员工年度培训资料

一、      培训目标
通过培训，提高员工的服务意识、文化素质和管理服务水平，掌握物业服务操作技能，打造品牌、全面塑造“XX物业”的职业团队，实现企业的跨越发展。
二、      培训原则
统一计划、统一内容、统一考核、分散实施。
三、      培训方式：以部门培训为主要培训形式。
四、      培训地点：管理处会议室
五、      培训方法：集中授课，公开讨论，分析案例，考核。
六、      考核方法：
A、口试:以现场提问方式，检验员工对培训内容的掌握程度；
B、笔试:每阶段培训结束后，进行闭卷考试，以检查员工对所培训内容的接受能力和培训效果。 
C、实操：现场实操考核。
七、      培训内容及时间安排
（1）公共课程培训
了解企业发展过程、企业现状，熟悉XX物业《员工手册》和各项管理制度，恪守职业道德，掌握服务技能，增强服务意识，发扬团队精神，实现企业理念。

培训内容及讲师组成

序号
类 别
培训内容
培训时间
讲 师
一、公共课程培训
1.         
企业文化理念
企业文化、公司概况、企业理念、行业危机、本公司危机团队熔炼、国家相关法律政策、服务意识
每月15日、30日两天，时间：
16：20-17：20时
管理处
责任人
2.         
消防知识培训
消防技能
3.         
服务技巧、理念
服务礼仪、服务技巧、服务理念、服务相关知识
二、部门培训
1
物业部
岗位职责、物业管理及其相关的法律法规、案例分析、实操等。
每星期二1天，
时间：
16：20-17：20时
部门主管
2
保安部
岗位职责、消防知识、消防实操、应急处理方案培训等。
每星期三1天，
时间：
16：20-17：20时
部门主管
3
工程部
岗位职责、应急处理方案培训、设备设施的实操等。

每星期四1天，
时间：
16：20-17：20时

部门主管
说明：1、公共课程培训为全体员工须参加培训的内容；
       2、各部门培训课程为部门培训。

目 录
2009年度员工培训计划... 1
员工培训流程图... 2
培训内容及讲师组成... 3
参与人员培训登记表... 5
第一章 工程部的职责和权力... 6
一、工程部的职责... 6
二、工程部的权力... 7
第二章 职务职责... 8
工程部主管的职责... 8
强、弱电维修员的职责... 9
空调给排水维修员的职责... 10
水电维修员的职责... 10
第三章 日常管理规程... 11
第一部分 交接班规程... 11
第二部分 资料管理... 12
第三部分 设备设施管理... 13
一、设备设施巡检规定... 13
二、设备管理规定... 14
三、机房管理规定... 14
四、设备机房防火规定... 15
五、机房卫生管理规定... 16
六、强电系统管理... 16
七、供配电房设备运行管理... 18
八、给排水、管道系统管理... 20
九、空调系统操作规程... 23
十、电梯管理... 25
第四章 突发应急处理... 27
一、供电突发性事故的应急措施... 27
二、中央空调系统应急处理方案... 28
三、电梯故障应急处理方案... 30
附件一 2009年XX大厦有偿服务表... 32

参与培训人员登记表
序号
员工编号
姓名
序号
员工编号
姓名
1

24

2

25

3

26

4

27

5

28

6

29

7

30

8

31

9

32

10

33

11

34

12

35

13

36

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37

15

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16

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17

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18

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22

45

23

46

第一章  工程部的职责与权力

一、工程部职责
职责1

负责制定辖区内公共设施、建筑物、设备系统的管理规定

职责3

负责装修方案审批，监督装修方案实施

职责4

负责所辖物业机电设备的维修和保养

职责5

负责辖区内的工程改造、设备更新、方案及预算的编制并送有关部门评审

职责6

负责与政府供水、供电部门接洽，保证对所辖物业的正常供水、供电

职责7

负责业主的特约上门维修服务

职责8

负责所有设备、设施系统（供电、空调、给排水等）的管理、运行、维修

职责9

负责对维修装修项目、设备的保养进行验收

职责10

负责对设备保养、维修、工程项目进行技术审核

职责11

配合服务中心做好业主入住时房屋设施、设备的交验和记录工作

职责2

负责新接管物业项目的供电、空调、给排水、建筑装修等的验收和资料核实

职责12

负责较大工程的质量监督及验收

职责13

负责维修、施工外包合同的起草

职责14

负责辖区内紧急情况的处理

职责15

处理所辖物业其他情况及完成领导临时交办的其他工作

二、工程部权力
权力1

权力3

权力4

权力5

权力6

权力7

权力8

权力2

有权参与公司经营战略的制定，并提出相应建议

有权对工程管理的各服务项目进行改进

有对工程管理部门内部组织机构建立、员工考核的权力

有对工程管理部内部员工聘任、解聘的建议权

有要求相关部门配合相关工作的权力

有工程管理部内部工作开展的自主权

有其他相关权力

有权制定工程管理部的各项制度并监督实施

第二章  职务职责

（一）工程部主管职责
1、检查下属员工的出勤状况，排定员工的日常工作，检查员工的仪容和仪表
2、建立各设备的台帐，并加强监督管理
3、建立设备的档案资料，做到随调随查
4、制定各设备的保养润滑计划，并监督实施，保证各设备的正常运作
5、建立设备组备用钥匙柜，每班查点，每班交接
6、建立维修易耗物品库，做好进、耗、转、存帐务登记，每月盘点，控制成本，建立各物品的最低存货量，及时提交采购和报废计划
7、制作安全操作规程，定期检查，并进行评比
8、制作完成岗位培训计划，提高员工的使用、维护、检查、排故操作技能
9、制作重点部位、设施的突发事件应急方案，落实到人头
10、检查客户自装修情况，对违反公司利益的情况立即纠正，并通知保安监管。自装修房屋完成后对装修内容予以检查，尽量减少自装修造成的隐患
11、监督各部门及客户提供的临时维修单执行情况，及时修复
12、制作完成员工的考评项目和制度，每月、每周对员工进行考评
13、和公关人员协调好相应单位关系，保证水、电、气通讯的正常运作
14、发现火灾隐患和可疑人员及时排除和通报
15、 严守公司及客户的秘密，不得窥视和传播住客户的隐私

 (二)强、弱电维修员
1、在工程主管的领导下，管理强、弱电系统所辖设备。
2、制订并监督执行强、弱电系统的设备定期保养规定及技改项目方案。
3、填写本系统的操作要求和工作指令。
4、提出本系统的备料计划，协助采购专业性较强的工具或零件。
5、负责本系统的外委项目(含外委工程、代维修工程以及仪器、仪表、工具送检)的洽谈审定，监督并验收。
6、负责与相关业务主管部门进行业务联系。
7、负责本系统各类图纸和资料的收集、分类。
8、负责管辖范围内弱电系统（包括消防系统和通讯系统）的日常运行、保养、维修。 9、负责配合电信部门对直线电话、专线电话的开通及维修联系。 10、负责配合电信部门对用户电话系统的维护。
11、负责对消防系统中水系统和风系统的设备进行定期检查和维护保养。协助水电维修组对消防系统中的电气部分进行维护保养。
12、负责管辖范围内所有公共设备的应急维修。
13、设备责任人每周一次巡查责任设备；每月一次清洁责任设备及周围环境卫生。

（三）空调给排水维修员
1、在工程主管的领导下，管理空调及给排水系统所辖设备。
2、制订并执行空调及给排水系统的设备定期保养规定及技改项目方案。
3、填写本系统的操作要求和工作指令。
4、提出本系统的备料计划，协助采购专业性较强的工具或零件。
5、负责本系统的外委项目（含外委工程、代维修工程及仪器、仪表、工具送检）的洽谈审定，监督并验收。
6、负责与相关业务部门进行业务联系。
7、负责本系统各类图纸和资料的收集、分类。
8、负责空调系统（包括风机）的日常运行和维护保养。协助水电维修组对空调系统中相关的电气设备进行维护保养。
9、负责给排水系统（包括阀门、管道）的维护保养。协助水电维修组对给排水系统中相关的电气设备进行维护保养。
10、在非供冷期内设备责任人每周一次巡查责任设备；每月一次清洁责任设备及周围环境卫生。
11、负责大楼管辖范围内所有公共设备的应急维修。

（四）水电维修员
1、负责低压配电室、电梯机房、楼层电气小室的日常运行、维修、保养。
2、负责管辖范围内所有公共设备的应急维修。
3、每月两次发电机试运行。 4、负责大楼立面照明灯具的启、停。
5、负责用户室内水电设备的有偿维修服务。
6、负责电气设备、各配电箱（柜）表面清洁。
7、设备责任人每周一次巡查责任设备；每月一次清洁责任设备及周围环境卫生。

第三章   日常管理规程

第一部分 交接班规程
一、值班员（巡视值班员）交接班规程
（一）接班员须知
1、上一班设备运行情况；
2、正在检修的设备情况；
3、设备故障的处理经过和结果。
（二）交接班程序
1、按规定时间由交班员工主持交接班。
2、交班员工宣读本班工作情况及设备运行情况，设备故障的处理结果和经过。
3、交接班双方会齐共同对主要巡视内容进行巡检，接班检查，交班随从巡查。
4、报告检查结果。
5、正常：接班人员签字，交接班结束。
6、不正常：由交班人员处理，接班人员配合；一时难以完成的，转由接班人员进行。
7、交接班情况记录在交接班记录表中，双方签字认可。
（三）交接班暂停
凡有下列情况不得交接班，必要时立即通知主管到现场处理。
1、巡视记录与实际情况不符时。
2、交接班人数不齐或不在场时。
3、接班人员精神状态不良，包括倦怠、醉酒和伤病等时。
4、设备有故障在抢修中，而又必须交接双方共同处理时。
5、设备运行有异常而又找不出原因或运行情况不明时。

二、供电值班员交接班规程
(一)接班员须知
1、上一班设备运行情况；
2、正在检修的设备情况； 3、仪表指示是否正确；
4、设备故障处理的经过和结果。
(二)交接班程序
1、按规定时间由交班员工主持交接班。 2、列队于模拟图板前，交班背对图板，接班面对图板。 3、交班宣读本班工作情况记录及当前运行方式。 4、交接班双方会齐共同巡检设备一次，接班检查，交班随从巡查。 5、报告检查结果。 6、正常：接班人员签字，交接班结束。 7、不正常：由交班负责处理，接班配合；一时难以完成的，转接班继续进行。 8、交接班情况记录在当值日志上，双方签名确认。
(三)交接班暂停
凡有下列情况不得交接班，必要时须立即通知值班主管到场处理。 1、设备记录与实际运行状况不符时。 2、交接班人数不齐或不在场时。 3、当值员精神状态不良，包括疲倦、醉酒、伤病等时。 4、设备有故障在抢修中，而又必须交接双方共同处理时。 5、设备运行有异常而又找不出原因或运行情况不明时。

第二部分 资料管理
一、运行记录管理制度
1、巡视值班记录表每班记录一次，电气设备运行记录、每半天记录一次，设备运行记录表（空调系统）每班记录一次，由相关专业的管理员检查后每月月底将表格汇总交设备设施组组长存档。
2、设备维修保养记录由维修人员填好后交班组长，相关专业的管理员审查后签名，每月月底将记录表格汇总交设备设施组组长存档。
3、巡查签到表每日均由当值员工巡查设备后签名，由相关专业的管理员抽查监督，月底汇总后交设备设施组组长存档。
4、巡视值班记录表每日由当值员工填写，每周经物管部经理签名后交设备设施组组长。
5、值班表每月月底由维修班长填写，物管部经理审阅后交设备设施组组长。
6、设备检查必须认真、仔细，记录须填写认真、字迹清晰。
7、所有记录必须按时完成，不准弄虚作假。

二、工程档案管理制度
1、工程设备档案由资料管理员管理。资料管理员者应严守公司档案管理制度和保密守则。
2、各类档案应按系统分类：强、弱电；给排水；暖通、空调；消防报警；房屋结构；资料管理员存放于档案盒内并贴上标签。
3、编制档案目录，内容应与档案盒外标签一致。
4、外单位交来图纸由资料管理员统一签收，并将有关图纸交各相关专业的管理员核对实物，如图纸无误则由资料管理员按系统归档；图纸有误，则由资料管理员联系交图单位更正。
5、档案及图纸是工程维修保养的重要依据，应妥善保存。
6、借阅档案须经相应系统的管理员以上人员批准，资料管理员登记并指定归还日期，由资料管理员按期追还，需续借的要重新登记。

第三部分 设施设备管理
一、设施设备巡检规定
为保证设备正常运行，及时发现并消除故障隐患，设施设备组必须对所辖设备进行日常巡检。
1、巡视值班人员必须按本系统规定的时间和项目巡视检查管辖下的设备。
2、巡视值班人员外出巡检，必须随时与部门保持联系。
3、巡视值班人员每次巡检均须在相应的巡查记录上依顺序做好巡查情况和结果记录。
4、巡视值班人员应根据当班设备的具体运行情况，对“手动”运行的设备和有异常苗头、运行不稳定的设备加强巡检和监控。
5、发现设备仪表和电流表、电压表、压力表、电度表、水表等有缺陷，发现设备运行状态指示灯有损坏，发现安全保护元件有变化，均应即时通知维修人员调整或更换，保证设备的监控元件在完好状态下运行。
6、发现有不正常的噪音、压力、振动、泄露等又不能迅速排除的，必须立即报告维修人员，并采取适当的防护措施，防止事故的发生或扩大。
7、相关专业的管理员每周一次对巡查情况和结果进行抽查，发现问题追查原因，如属人为应追究当事人责任。

二、设备管理规定
1、设备的维修保养分月度、季度、半年、年度，由相关专业的管理员按维修保养项目、内容、达标参数制订保养计划，交各班组实施。
2、各班组每次完成常规保养后，责任人和班组长填写保养记录并存档。
3、设备的维修分小修、中修、大修三种，由相关专业的管理员根据设备的性能等规划编制维修方案，交班组执行。
4、如检修保养中发现有可能导致严重故障的缺陷事项，必须立即填入维修保养记录表，上报设施设备组组长整改。
5、每次检修保养后必须填写相应的表格，设施设备组组长负责监督执行。

三、机房管理规定
物管部辖下的设备机房有：开闭所变配电房、电梯机房、冷水机房、水泵房、空调机房等；它们都是生产重地，为规范各机房的管理，特制定本规定。
1、机房门口醒目位置悬挂机房名称，并张贴“机房重地，谢绝来访”或“生产重地，请勿进入”的告示牌。
2、凡易燃易爆的设备场站，高电压、高温等设备场所，在外围的入口或通道等显眼位置挂贴规范的警示牌。
3、各系统的设备必须在显眼位置张贴有统一规格的标识。
4、各系统按有利工作和安全原则在相应的设备管道阀门和电器开关上挂贴表明用途和状态的告示牌。
5、机房钥匙是专用钥匙，任何员工不得随意配制机房钥匙。
6、未经部门领导批准，外来人员(包括参观学习和施工等)禁止进入机房；经批准进入机房的外来人员必须遵守机房有关规定，服从机房工作人员的安排指导。
7、供电局突然到场检查或抽查相应的机房如开闭所、变配电房等，当值人员在查验证件核实身份后，应热情接待，主动配合，并应立即通知电气管理员或部门领导。
8、保持机房的安静、严肃、整洁，严禁在机房内聚会、聊天、嬉戏、喧哗等，不得有影响工作、分散注意力的行为。
9、严禁携带火种进入易燃易爆的设备场站和电子类设备机房，严禁在机房内吸烟。未经书面批准并落实安全措施，不得在机房内进行动火类作业。
10、机房的内线和外线电话，均为值班专用电话，应时刻保持待机状态，严禁打私人电话或长时间占用电话。
11、各机房工作员工必须按要求如实认真填写各种表格，主要设备的参数记录必须齐全，工作记录应清晰明了。

四、设备机房防火规定
1、不得在机房内吸烟。
2、维修工作中需使用易燃物品要事先清除火源，工作中要防止易燃物外泄。机房内不得存放易燃物品。
3、需要动火作业时，由相关专业的管理员填写机房动火作业申请表，物管部经理签名同意后方能施工。施工前应清除动火现场的易燃物品，准备好灭火器；施工后认真检查，确认无火种后方能离开。
4、部门管理人员在当值期间，应注意检查机房内的灭火自救措施，并教导员工掌握各种灭火器械的性能及处理各种消防信号的正确方法。
5、当值人员应巡查、记录责任管辖区域内消防报警探测器和消防设备的情况，及时报告、处理火警信号。
6、机房内的楼梯、走道、出人口要保持畅通无阻，严禁堆放物件。
7、机房内的火灾探测器、喷淋头、防火门、防排烟设备、灭火器、疏散标志和指示灯等设施，必须保持完整好用。
8、发生电气火灾时，当值员工施救时应坚持“先断电，后灭火”原则；如油路发生火灾，应立即关闭油闸并用沙袋堵截油路，防止扩散，并用二氧化碳及其他干式灭火器扑救。
9、火灾时设备操作应按各工种的安全操作规程操作，并做好防火措施。
10、遇火灾时，要及时上报消防中心，并采取相应的灭火措施。灭火后，要详细记录火灾成因及灭火情况，书面上报公司领导。

五、机房卫生管理规定
为做好机房内外和设备的清洁工作，保证设备的最佳运行环境，特制定本卫生制度。
1、机房内不得吸烟、随地吐痰、乱丢杂物。
2、各班员工必须按时清洁机房地面，做到无明显污渍，无杂物、无粉尘。
3、机房内各设备必须按时擦拭，使设备表面光洁无尘。
4、机房值班员工必须按时清洁机房通风系统滤尘网。
5、机房内电气控制箱及电器开关表面必须按时清洁除尘。
6、维修人员负责制定本机房清洁卫生时间表，并对机房卫生负责。
7、各专业管理员定期抽查机房卫生清洁情况，发现严重卫生问题，立刻组织整改，并追究设备责任人的责任。

六、 强电系统管理
一、层间配电房（电气小室）管理制度
1、层间配电房（电气小室）门及房内的电柜、电箱平时应锁闭，房间内各种开关应标志清晰。
2、配电房（电气小室）内每月清扫一次，严禁吸烟、堆放杂物。
3、物管部每月一次检查内部设备，发现异常立刻维修。
4、物管部根据计划定期保养配电房内设施，重点做好设备清洁和紧固接线端子。
5、检查和保养结束后填写设备检修单。
二、转、停电通知用户工作规程
(一)计划转、停电
1、供电局转、停电，物管部接到通知后应立即报告物管部经理。
2、因大楼施工需要停电，须至少提前24小时将停电计划书面上报物管部经理。
3、总经理审批后，物业管理部拟发转、停电通知书，由物业管理部派人送至用户。
4、转、停电通知书最迟应在事发前1小时送达用户，如不能在上述时限内送达，应报经总经理批准启用大楼广播系统紧急通知用户。
(二)事故转、停电
1、大楼因供电局故障发生停电，物管部须立即向总经理报告，经总经理批准后，启用大楼广播系统（或由物管部用电话）向用户解释原因。事后，物管部应向供电局索取解释函，并转呈物管部经理。
2、因大楼内部事故引起停电，物管部应立即排除故障恢复供电，并书面通知市场部启用大楼广播系统（或由物管部用电话）向用户解释原因。
3、事故转、停电后24小时内，物业管理部拟定解释函，经总经理审批后在公告栏公告。
三、停电、限电管理规程
1、停电、限电的审批权限为物管部经理以上。
2、收到政府部门的有关停电通知或决定需要停电、限电，应马上报告总经理，并至少提前24小时书面通知受影响的用户。
3、物管部经理应安排足够的人员处理转、停电工作。
4、转、停电前应填写操作票，交主管管理员签名。
5、转、停电后当值人员应重点检查电房、空调机房、水泵房、电梯机房、消防中心内设备的运行情况，发现异常立刻检修。
6、有关转、停电的情况应记录在当值日志上。
四、临时用电管理规程
（一）用电申请
用户应事先向物业管理部以书面形式申请用电，并注明用电单位全称、用电地点、负荷量、电压等级、相数及时间。
（二）公司审批
用电申请须经物管部审批。
（三）签定用电协议
物管部审批通过后，用户与物业部签定用电协议，确定计费方式和收费标准。
（四）接线及送电
经批准后，用户应自己敷设好用电线路，经物管部检查符合用电安全要求后方可送电，并由双方共同确认电表读数及填写电表启用单。
（五）停电及拆线
用户终止用电，应事先通知物管部，再由物管部人员断电拆线，并确认电表读数，填写电表停用记录并由用户签字认可。
（六）计费方式
1、电表计费，由用户自备并按指定位置接线，每月计费一次，不足一月，按拆表时用量计费。
2、            无表估算，按负荷量及用电时间事先估算。

七、供配电设备运行管理
一、供配电设备运行管理规程
1、每天定期巡查供配电系统设备，包括(开闭所、低压配电室，发电机房)，并将设备运行参数记录在供配电系统运行记录表上。
2、发现供配电负荷有显著变化或其他设备异常，应马上查找原因，并通知物管部安排处理。
3、用电高峰或潮湿天气期间，应每班两次关灯检查接头是否有过流放电现象，发现异常马上维修处理。
4、未经主管人员同意，不得私自更改设备线路和运行设置。特殊情况下，须经主管人员批准。
5、严格执行机房管理规定和交接班、值班规定。
6、高压工具应每年送供电局年检，年检合格标志贴在工具表面上。
二、供配电设备维修保养规程
1、严格按照供配电系统设备保养计划进行辖区设备的保养。
2、主管人员每年12月制订下一年度的设备保养计划。报物管部经理审批。
3、督促承包商对外委高压部分设备如期保养，并有详细记录。
4、工作过程应严格遵守电气作业规程。
5、根据系统设备的特点，重点做好除尘、润滑、紧固接线端子等保养工作。
6、各系统的维修保养以不影响大楼正常营运为原则，特殊情况，须报告物管部经理，及时通知受影响的用户。
7、维修保养结束后，应将有关工作情况记录在开闭所设施检查表、变压器设备检查表、低压柜设备检查表、发电机房设备检查表和当值日志上。
8、高压设备发生接地时，在室内不得接近故障点4米以内，在室外不得接近故障点8米以内，进入上述范围必须穿绝缘鞋；接触设备外壳或构架时应戴绝缘手套。
三、工作票制度
1、在电气设备上工作，应填用工作票或按命令执行，其方式有下列两种：填用工作票；口头或电话命令。
2、填用工作票的工作为：高压设备上工作需要全部停电或部分停电者；高压室内的二次接线和照明等回路上的工作，需要将高压设备停电或做安全措施者；带电作业和在带电设备外壳上的工作；控制屏和低压配电屏、配电箱、电源干线上的工作；二次接线回路上的工作，无需将高压设备停电者；转动中的发电机上的工作。
3、其他工作用口头或电话命令。口头或电话命令必须清楚正确，值班人员应将发令人、负责人及工作任务详细记人操作记录簿中，并向发令人复诵核对一遍。
4、工作票要用钢笔或圆珠笔填写一式二份，应正确清楚，不得任意涂改，如有错别字、漏字需修改时，应字迹清楚。两份工作票中的一份必须经常保存在工作地点，由工作负责人收执，另一份由值班员收执，按值移交。值班员应将工作票号码、工作任务、许可工作时间及完工时间记入操作记录簿中。
5、一个工作负责人只能发给一张工作票。工作票所列的工作地点，以一个电气连接部分为限。开工前工作票内的全部完全措施应一次做完。
6、事故抢修工作可不用工作票，但应记入操作记录簿内。在开始工作前必须做好保证安全的技术措施并指定专人负责监护，即：停电，验电，装设接地线，悬挂指示牌。
7、工作票的有效时间，以批准检修期为限。
8、需要变更工作班中的成员时，须经工作负责人同意。
9、工作票签发人由强电管理员担任。工作负责人和允许办理工作票的值班员（工作许可人）由强电组长或资深技工担任。
10、工作票所列人员的安全责任：
(1)工作票签发人：工作必要性；工作是否安全；工作票上所填的安全措施是否正确完备；所派工作负责人和工作班人员是否适当和足够，精神状态是否良好。
(2)工作负责人（监护人）：正确安全地组织工作；结合实际进行安全思想教育；督促、监护工作人员遵守本规程；负责检查工作票所载安全措施是否正确完备，值班员所做的安全措施是否符合现场实际条件；工作前对工作人员交待安全事项。
(3)工作许可人：负责审查工作票所列安全措施是否完备，是否符合现场条件；负责检查工作现场布置的安全措施是否完善；负责检查停电设备有无突然来电的危险；对工作票中所列内容即使发生很小疑问，也必须向工作票签发人询问清楚，必要时应要求做详细补充。
(4)工作班成员：认真执行安全规程和现场安全措施，互相关心施工安全，并监督安全规程及措施的实施。

八、 给排水、管道系统管理
一、安全用水、供水管理制度
根据市安全用水管理的有关规定，结合辖区内的具体情况，对供水管理规定如下：
1、凡属辖区范围内的供水系统(即自来水公司向辖区供水总表以内的)一律由管理公司管理。
2、用户出门前应将水阀关闭，避免发生事故。
3、用户不可随意更改大厦供水管道。
4、有以下现象的均属偷水行为，管理公司将按下列规定处理：
(1)私自装表接水或绕表接水者，除当场停用，按最大流量和使用时间加倍追计水费外，还要赔偿大楼损失。
(2)私自启动水表的封印影响准确计量，除按用水量和使用时间加倍追计水费外，赔偿大厦损失。
(3)私自启用水表的，不管停用时间长短，除按用水量和使用时间加倍追计水费外，赔偿大厦损失。
5、用户违反安全用水规定，拒绝物业管理公司维修人员检查，不采纳安全用水意见及措施而造成事故，影响供水系统或对其他用户造成损失的，按实际情况赔偿损失。
二、大楼节水、用水措施
1、严格按照节水办所批复的用水量用水，不超标用水。
2、在各洗手间、茶水间张贴节水标语，加强用户节水意识。
3、安装感应式或延时式水龙头，防止用水后不关水源。
4、定期抄录总水表读数，发现读数异常增大，马上追查原因。
5、做好地下水池、屋面水箱、冷却水塔水池、膨胀水箱的防漏措施。
三、物管部停水、限水管理制度
1、所有的停水、限水审批权限为工程经理以上。
2、收到政府部门有关停水通知或决定需停、限水应立即报告总经理，至少提前24小时书面通知受影响用户。
3、主管管理员应安排足够的人员处理停、限水工作。
4、停水前应将地下水池注满。
5、停水期间工程人员应每两小时巡查一次地下水池水位，发现水位过低应关闭水泵以免水泵吸空，并立即通知受影响的用户。
6、当值人员应将停水、限水情况记录在当值日志上。
四、给排水系统运行管理规定
1、保持水泵房通风换气，环境卫生清洁。
2、每班检查水池的水位是否正常，水池盖必须锁好，无关人员不得借用钥匙。
3、每班检查泵房供电是否正常，所有阀门应处于开启或关闭的正常状态。
4、每班将转换开关转到“手动”位置，用手动试验主泵和备用泵运转是否正常，然后将转换开关转回“自动”位置。
5、定期检查水泵、电机的紧固螺丝有无松动、轴承润滑油情况是否良好等。
6、进行维修保养时，必须先切断电源，并挂上“有人工作，严禁合闸”的告示牌。
7、发现有异常情况或自动失灵等，立即报告主管管理员，并留在现场观察。
8、每班对泵房进行检查后，在机管泵房巡检签到卡签名并认真填写机管系统巡查表。
五、给排水系统维修保养规程
1、给排水系统的日常维修保养由暖通、给排水运行维修班负责。
2、主管管理员每年12月份负责制订和监督实施下年度的系统保养计划。
3、维修及保养过程如要限、停水，需提前将停水区域通知物管部，由物业管理部通知受影响用户。
4、根据设备特点重点做好润滑、除尘工作。
5、供水泵故障时马上停止故障泵，开启备用泵，以保证供水。
6、污水泵故障时应马上采取措施，降低集水井水位。
7、所有系统的维修保养工作结束后应填写维修保养记录表。
8、给排水设备的故障应于24小时内修复，无法解决的应马上要求通知受影响用户，并报告上级领导，限期修复。
六、给排水系统故障排除措施
(一)给水系统故障处理
1、因给水泵故障影响供水时，把出现故障的给水泵打到“停止”位置，将备用水泵投入“自动”状态运行。
2、因给水泵自动控制系统故障影响供水时，由两名技工分别在上水池和下水池泵房采用手动状态定时供水，并用对讲机保持联系和在现场监护，防止出现水浸事故，待自动控制系统修复正常使用后恢复自动控制状态。
3、因供水管网或供水阀故障影响供水时，应立即组织抢修，尽快恢复供水。
 (二)排水系统故障处理
1、排水管故障，先将该区域的供水管网关闭，用沙包拦截溢水区域，防止溢水流人电房和电梯等，组织疏通排水管并用吸水机吸水。
2、雨水管堵塞，先用沙包拦截，防止溢水流人电房和电梯等，组织疏通排水管并用吸水机吸水。如雨水较大，无法拦截时可将溢水从走火梯引走，排到街外。
第四部分 空调、设备系统管理
一、空调系统检查巡视内容
1、设备巡查
巡查运行中的空调设备要注意观察运行状态，听有没有异常声音；观察电压、电流是否在正常范围；检查水位是否在正常位置，水泵、阀们和管道有没有漏水、渗水、溢流等现象。
2、空调机房
(1)主机是否正常，油温是否在正常温度，油位是否正常；三相电压是否正常；水压是否在正常压力。
(2)巡查水泵运行状态，检查进出水压力、运转马达声音是否正常，运行中有无过热现象，检查阀门、Y型过滤器、软接头止回阀、水流开关有无漏水、损坏、不能开启等故障。
(3)空调控制室内，水泵起动箱有无故障指示。
3、冷却塔、水箱检查
(1)冷却塔：检查水塔有无溢流、缺水，风机运行时是否发出噪音，风机起动电柜有无故障指示。
(2)膨胀水箱：检查有无溢流、缺水，浮球是否正常工作。
4、风机等检查
(1)组合式风机：检查运行时有否发出噪音，起动箱指示灯是否正常，尘网有无堵塞，尘网是否干净，运行有无噪音，去水冷凝盘去水是否顺畅。
(2)吊装式风机：运行时有否发出噪音，尘网有无堵塞。

九、空调系统操作规程
（一）开机程序
1、检查电源、三相电压是否有380V。
2、检查并确保冷冻水、冷却水系统注满水，静水压力正常。
3、检查并确保需用主机冷冻水、冷却水出入水管阀门在开启状态。
4、检查冷却塔补给水是否正常。
5、检查并确保冷却塔出入水管阀门在开启状态。
6、根据室外气温高低决定冷却塔风扇开启台数。主机运行中，冷却水出水温度升高至30℃时需要加开冷却塔风扇。
7、检查膨胀水箱补水是否正常。
8、检查并确保需用冷冻水泵、冷却水泵出入水管阀门在开启状态。
9、启动冷冻水泵和冷却水泵。
10、检查冷冻水泵和冷却水泵运行电流是否正常。
11、检查并确保需用主机冷冻水管、冷却水管、电动阀已经在开启位置。
12、检查蒸发器、冷凝器出入水压差(约1 kg／cm2)。
13、检查主机油箱油位在上镜的半镜位置。
14、检查主机、油温是否在65℃～68℃之间。
15、启动主机。
16、检查主机运行数据，待主机运行平稳后才可离开机房。
（二）关机程序
1、关机前记录主机运行数据。
2、按停主机。
3、主机完全停止后3分钟停冷冻水泵、冷却水泵、冷却塔风机，也可根据需要继续运行冷冻水泵供冷。开启多少台主机，根据负荷及水温而定，每开一台主机应开一组水泵配合。
三、空调系统运行管理规定
1、空调系统的设备运行由空调组负责，暖通、给排水管理员进行监督。
2、每班当值人员每两小时巡查空调机组和外围设备一次，并将运行运行情况记录在空调系统运行表上，未经主管管理员批准，不得擅自更改运行参数。
3、按大楼空调运行时间表准时启停空调系统。
4、在不影响大楼正常营运的前提下，积极探索并实施有效的节能方法。
四、空调系统维修保养规程
1、冷水机组维修保养和水处理由专业公司负责。
2、空调班组负责空调系统辅助设备（水泵、电机和风机）的维修，并按空调系统保养计划做好设备保养。
2、主管管理员每年12月制订下年度的空调系统保养计划，并负责组织实施。
3、当值人员巡查发现系统设备故障，应立即进行维修，并报告主管管理员。
4、设备维修过程所要更换的零件，必须做详细记录。
5、根据系统设备的特点，重点做好除尘、润滑、更换老化部件、紧固螺丝等工作。
6、工作过程中注意环保，对有害气体、雪种等的排放必须加以限制。
7、注意用电、防火安全，如需烧焊，须办理动火证，并严格遵守动火作业规定。
8、系统保养以不影响大厦正常营运为原则。对突发性故障应在4小时内排除，逾期应向上级报告以便及时通知受影响的用户。
9、系统维修保养工作结束后应填写维修保养记录表。

十、 电梯管理
一、电梯操作规程
1、用专用钥匙将电梯打开，电梯电梯即可自动运行。
2、若有紧急情况发生，可通过梯内紧急对讲器与保安中心联系，等待救援。
3、若需专人驾驶电梯，只需将NORMAL选择开关打至HAND即可实现手动控制。
4、若需停梯，用电梯专用钥匙进行锁梯，电梯自动回到基站层并关闭风扇和轿内照明，电梯停止运行。
5、在火灾情况下，消防队员工可于基站控制电梯回降至基站。
二、电动扶梯操作规程
（一）启动
1、检查确认梯级上无乘客且电扶梯周围无障碍物。
2、在梯头或梯尾的启动开关处用梯匙启动电扶梯。
3、在达到额定转速前，检查电扶梯是否启动自如，若有异常，即按急停按钮停止。
4、一切正常交付使用。
（三）应急停止
紧急情况时，先通知乘客，后按急停按钮停止运行。
（四）转变行程方向
1、检查确认扶梯级无乘客。
2、停止电扶梯运行。
3、待完全停止后，再转向启动。
三、电梯运行管理规定
1、物管部负责电梯的日常管理，并监管电梯维修保养承包商的工作。
2、每天开梯后进行一次电梯全段运行状况检查。
3、注意轿厢、井道等设施有无湿水情况。
4、进行检查时，应放置工作牌。
5、升降机的任何改动，均须书面征询承包商的专业意见后方可进行。
6、搬运有可能超载的沉重物件时，应及时与承包商联系，确定可行性，避免意外