房屋买卖协议书农村房屋买卖合同.doc

房屋买卖协议书农村房屋买卖协议范本
农村房屋买卖协议书怎样写，房屋买卖时要写好房屋买卖协议书哦，下面带来农村房屋买卖协议书范文，仅供参照。
农村房屋买卖协议书【1】
签订时间：
签订地点：
甲方：____________
乙方：____________
甲乙双方就位于 的一处农村房屋的买卖事项，根据我国物权法、土地管理法等有关法律规定，经充足、平等协商，自愿到达如下一致协议;
一、本协议双方当事人均为________市_______街道___________村__________组集体组员。
二、房屋状况：本协议项下的房屋位于_____市_____街道 ，相邻为 ，建筑面积 ，北屋 ，东屋 ，西屋 ，南屋 ，院落面积为 ，房屋登记在 名下或宅地基使用权证登记在 名下。
三、该交易房屋由甲方全额出资建造，使用的土地为______村_____组集体土地，并征得其他村民和村集体同意，可以长期占有、使用。
四、在房屋交付给乙方前，甲方保证：
1、本协议项下的房屋甲方享有完整的处分权利，或已征得其他权利享有人的同意，拥有处分该房屋的权利;
2、本协议项下的房屋除乙方外未与任何第三方签订买卖协议或未因甲方个人或家庭债务与第三人签订赔偿协议、抵押协议等或未因法院判决使第三人对该房屋享有权利;
3、如甲方违反本保证，须向乙方支付本协议所有购房价款30%的违约金。
五、本协议项下的房屋交易价格为人民币_______万元，该价格包括该房屋使用所占土地的费用、房屋建造的费用、附属设施的价值、合理的增值价值以及应当缴付的有关税费。
六、房款支付：自该协议双方签字之日起 日，乙方一次性付清所有款项，并将该款项汇入甲方账号为 的账户;如未按期交付房款，乙方需每天额外向甲方支付房款总额 的违约金，如乙方在协议签订之日起 天仍未付清房款，甲方不经乙方同意，可以解除本协议并享有追究乙方违约责任的权利。
七、房屋交付：乙方根据第六条将所有房款汇入甲方提供的账号之日起 日内，甲方须将本协议项下的房屋以及包括但不限于房屋宅基地使用权证、房产证等所有有关资料原件交付给乙方并负责腾空房屋;如甲方未按期交付材料和房屋，须向乙方每天支付 元的违约金，直至甲方交付所有材料和房屋为止;如甲方在协议签订后一种月内，仍未交付房屋，乙方不经甲方同意，可以解除本协议并追究甲方的违约责任，因乙方未付清房款的原因除外。
八、在接到乙方办理房产过户的书面告知后 日，甲方应当根据乙方的需要，积极配合乙方办理房屋产权过户的有关手续;如甲方拒绝或无端迟延，不予以配合，甲方须向乙方每日支付 元违约金，直至协助乙方办理完房产过户为止;因不可抗力、政策性或乙方自身等其他与甲方无关的原因导致无法办理过户的，与甲方无关。
九、该房屋交付给乙方后，该房屋(包括土地、房屋及附属设施)的所有权益归乙方所有，包括但不仅限于征地赔偿、拆迁赔偿等;如甲方得到该上述赔偿款后应当将该款项所有给付乙方，如甲方无端迟延或拒绝给付乙方，除所有给付赔偿款外，须向乙方支付 元的违约金。
十、在交付房屋之日起，房屋的一切事宜与甲方无关，甲方不得以任何理由阻碍或侵犯乙方基于本协议约定而享有的占有、使用和处分房屋的权利;甲方因包括但不限于房屋买卖、个人债务等个人原因侵犯乙方的权利，导致乙方无法继续占有、使用或处分房屋的，甲方除返还本协议所有购房款外，须按照发生阻碍乙方占有、使用或侵犯乙方处分房屋权利的实质性影响之时的市场价格赔偿乙方。
十一、在本协议签订之日起，甲方未经乙方同意，不得将该房屋出卖给任何第三方：如甲方违反本约定，私自处分房屋，甲方须返还所有购房款并支付所有购房款100%的违约金。
十二、其他事项：
1、假如双方就本协议事项发生争议，双方无法协商处理时应当首先祈求本村村委会、所在街道办事处协调处理。
2、双方应当请至少两名本村集体组员作为本次交易的见证人，并在本协议上签字摁手印。
3、本协议正本一式六份，双方各持三份;自双方签字摁手印之日起生效，并持续有效。
甲 方(签字捺印)： 身份证号：
乙方(签字捺印)： 身份证号：
见证人(签字捺印)： 身份证号：
见证人(签字捺印)： 身份证号：
附：
见证人申明
见证人申明如下：
1、见证人与甲乙双方同为 集体组织组员;
2、见证人与甲方或乙方任何一方就本房屋买卖不存在任何利益纠纷;
3、本协议经我们见证，双方自愿、平等协商，不存在胁迫、暴力强迫等违法状况，协议是双方当事人的真实意思表达;
4、本协议在 月 日在 家中签订，现场参与人员有甲方、乙方和见证人总计四人，双方签字盖章后本协议生效。
见证人(签字捺印)：
甲方(签字捺印)：
乙方(签字捺印)：
农村房屋买卖协议书【2】
甲方(转让方)：
乙方(受让方)：
甲乙双方就甲方所有的位于转让事宜，经协商到达协议如下：
一、标的物
该宗房屋位于宅基地。
二、房款及支付
该宗房屋及宅基地合计作价***元，乙方与**年**月**日前交付转让款***元，余款***元于****年**月**日付清。
三、标的的交付
甲方在*****年****月***日之前交付转让标的。
四、权利义务
1、甲方保证对该房屋拥有所有的所有权，该房屋及宅基地使用权无任何权利瑕疵。假如因权利瑕疵或者因甲方原因导致乙方不能购得该房屋，甲方应当支付违约金元并赔偿乙方的所有经济损失(包括但不限于：直接经济损失、房屋改造费用、应得利益损失、因纠纷而支付的律师费、公证费)。
2、甲方应当按照协议约定的期限交付房屋，每迟延一日需承担房屋总价款1%的违约金。
3、协议签订后，甲方不得为任何租赁、担保、买卖等损害该房屋所有权的行为，否则承担与房款等额的违约金。
4、在房屋交付之后，甲方有义务配合乙方办理各项过户手续，过户费用由双方另行协商。
5、该宗房屋的所有权于协议签订时转移至乙方，该房屋上的一切权益所有归乙方享有(包括占有、使用、收益、处分等)，假如该处房屋因改造需要拆迁，因拆迁而产生的所有赔偿款及权利所有由乙方享有。
6、在房屋交付前所产生的费用(包括但不限于：水费，电费等)由甲方承担，与乙方无关。房屋交付之后所产生的水电等费用由乙方承担，与甲方无关。
五、本协议一式两份，双方各执一份，具有相似的法律效力。
六、本协议自双方签字之日起生效。
甲方：乙方：
年月日年月日
农村房屋买卖协议的效力认定问题【3】
目前许昌市周围农村因房屋拆迁赔偿，出现了诸多已经卖了房子数年的村民目前反悔，主张房屋买卖协议无效规定买受人返还房屋的案件，因此类房屋买卖波及到土地使用权问题，农村宅基地属集体性质，全国各地此类案件较多，各地判决不尽相似，以宋庄画家村案件较为经典。
因此，在审判实践中存在诸多问题，假如处理不妥，会引起诸多社会问题，甚至群x事件的发生。
鉴于此，有必要对此类协议的效力认定进行探讨。
一、 农村房屋买卖协议纠纷产生的背景
农村房屋买卖协议之因此被房屋出卖人起诉认定无效，很大程度上是由于农村土地增值以及城中村改造拆迁赔偿等原因，房屋现价或拆迁赔偿价格高于房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而反悔，有的规定直接受回已交付的农村房屋，有的规定与买受人共沾拆迁利益。
从现实状况来看，有的房屋已通过装修、翻建、改建等添附行为，假如确认买卖协议无效还波及对因房屋翻建、扩建、添附等价值评估鉴定、费用赔偿原则难题，甚至遭遇执行难题。
在许昌市魏都区都市发展中，因城中村改造拆迁赔偿等原因，诸多此前卖了房屋的人起诉至法院，规定确认所签协议无效，互相返还财产，引起一系列纠纷。
二、对农村房屋买卖协议效力的分析
农村房屋买卖波及到宅基地使用权能否转让问题，20xx年10月1日开始施行的《物权法》第一百五十五条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”该规定已经明确了宅基地使用权是可以转让的。
不过转让宅基地使用权是有条件的，《土地管理法》等法律虽有波及，但比较原则，在详细实行方面一般由国家政策和行政规章予以规范和调整。
总的来说，转让宅基地使用权须同步具有如下条件：1、转让人与受让人应为同一集体经济组织内部的组员;2、受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分派条件;3、转让行为须征得本集体经济组织同意;4、宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让。
因此，在实践中对于农村房屋买卖协议的效力，有两种观点：
一种观点认为，因房屋是建筑在宅基地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，而宅基地使用权是集体经济组织组员享有的权利，与特定的身份关系相联络，农村村民转让宅基地使用权有一定限制。
农村房屋买卖在房地一体的格局下，处分房屋的同步也处分了宅基地，此类行为损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确严禁的。
国务院办公厅1999年5月6日公布的《有关加强土地转让管理严禁炒卖土地的告知》第二条第二款规定：“农村的住宅不得向都市居民发售，也不得同意都市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购置的住宅发放土地使用证和房产证”;12月24日，国务院《有关深化改革严格土地管理的决定》再次强调：“加强农村宅基地管理，严禁城镇居民在农村购置宅基地”。
由此可见，国家不容许宅基地使用权向集体经济组织之外的城镇居民转让，城镇居民购置农村住房的房屋买卖协议当属无效。
本集体经济组织以外的农村村民购置农村住房和宅基地的买卖协议，因违反了集体经济组织的组员权属性，也应当认定无效。
另一种观点认为，宅基地使用权和房屋所有权与否通过户登记并不是房屋买卖协议的有效要件，未办理过户登记不影响买卖协议的效力。
只要买卖协议符合协议的'有效要件，协议即为有效。
《协议法》第四十四条第二款规定的协议生效必须办理的同意登记手续与房屋产权过户登记是两个不一样性质的问题。
房屋过户登记行为是物权行为，房屋买卖协议则属于债权行为，进行过户登记并不是房屋买卖协议有效的要件。
没有办理过户登记手续，是房屋买卖协议未履行完毕，并不影响协议的效力。
根据《最高人民法院有关合用〈中华人民共和国协议法〉若干问题的解释(一)》(法释[1999]19号)第4条规定：“协议法实行后来，人民法院确认协议无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为根据，不得以地方性法规、行政规章为根据。”国务院1999年和两个文献并非行政法规，不能作为认定协议无效的根据，故农村宅基地房屋买卖协议并不存在法定的无效事由。
三、司法实践中农村房屋买卖协议效力怎样认定
对农村房屋买卖协议效力的认定重要合用《协议法》，而协议法的基本精神是意思自治、诚实信用，农村房屋买卖体现了当事人意思自治的原则。
而目前有关土地管理法规有关农村宅基地流转的规定皆为严禁性规定，而不是强制性效力规范，不能以此确认房屋买卖协议的效力。
而房屋出卖方在违规出卖房屋获得利益后，因土地升值、拆迁赔偿等原因主张协议无效，违反了诚实信用原则。
因此如确认此类协议无效，将严重损害社会的公序良俗和诚实信用的社会根基，违反诚实信用的卖房者获益，而遵守诚实信用的买房者却蒙受损失，卖方赢得了诉讼却要承担高额的缔约过错赔偿责任，而买方获得了赔偿却要面临腾房搬迁。
在我国房屋被赋予了诸多社会意义，房屋不仅是居住场所，也体现为居住人的财产、社会依附关系。
尤其是房屋买卖大多发生在几年甚至十几年前，通过数年的经营，房屋买受人对涉案房屋已具有了强烈的认同感，建立了较为稳定的社会关系，确认协议无效意味着买受人稳定的生活将面临巨大变化，在感情上难以接受。
并且大多买卖行为依约履行了协议义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并支付了房款，诸多办理了房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续;甚至房屋已通过装修、翻建、改建等添附行为。
因此，需要认真审查房屋买卖的现实状况，包括协议履行、房屋的权属、与否通过登记、有无翻建、与否具有腾房条件等。
在实践中要全面考虑到协议无效对双方当事人利益影响，尤其出卖人因土地升值或拆迁、赔偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格差异受到的损失，来确认房屋买卖协议效力。
对于出卖人因土地升值或拆迁赔偿利益，而恶意主张协议无效的情形，应确认房屋买卖协议有效。
判决要以“有助于妥善处理纠纷、有助于规范交易行为”为指导，起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果，以实现裁判的法律效果和社会效果有机统一。
【房屋买卖协议书农村房屋买卖协议范本】