大学路改造项目投资开发概算.doc

大学路改造项目投资开发概算

一、 交运集团原土地面积
1、 土地证面积：28665.9平方米，约43亩
2、 占红线面积：1991.5平方米，约3亩
3、 退红线面积：987平方米，约1.5亩
4、 可利用土地面积 =1-2-3= 25687.4平方米，约38.5亩
5、 土地价格：115万/亩×43亩=4945万
6、 其他费用：10万/亩×43亩=430万
二、项目规划设计方案技术经济指标
1、项目总用地面积：2.86公顷
2、项目总建筑面积：114600平方米，其中：
住宅建筑面积：77500平方米（其中经济适用房建筑面积62380平方米，商品房建筑面积15120平方米）
公寓建筑面积：9100平方米
商业建筑面积：5000平方米
办公建筑面积：12000平方米
业务用房建筑面积：11000平方米
容积率：4.0
建筑密度：33.5%
绿地率：30.0%

三、房屋销售利润
1、经济适用房销售利润
（1）、售房收入：62380平方米×3100元/㎡=193378000元
（2）、建筑成本：62380平方米2604元/㎡=162437520元
（3）、所得利润：（1）-（2）= 30940480元（约3094万）
2、商品房销售利润：
（1）、售房收入：15120平方米×5000元/㎡=75600000元（7560万）
（2）、建筑成本：15120平方米×3000元/㎡=45360000元(4536万)
（3）、所得利润：（1）-（2）= 3024 万元
3、公寓销售利润：
（1）、售房收入：9100平方米×5000元/㎡=45500000（4550万）
（2）、建筑成本：9100平方米×3000元/㎡=27300000（2730万）
（3）、所得利润：（1）-（2）= 1820 万元
4、商业用房销售利润：
（1）、售房收入：5000平方米×9000元/㎡=45000000（4500万）
（2）、建筑成本：5000平方米×3000元/㎡=15000000（1500万）
（3）、所得利润：（1）-（2）= 3000 万元
5、办公用房销售利润：
（1）、售房收入：12000平方米×5000元/㎡=60000000（6000万）
（2）、建筑成本：12000平方米×3000元/㎡=36000000（3600万）
（3）、所得利润：（1）-（2）= 2400 万元
6、业务用房销售利润：
（1）、售房收入：11000平方米×5000元/㎡=55000000（5500万）
（2）、建筑成本：11000平方米×3000元/㎡=33000000（3300万）
（3）、所得利润：（1）-（2）= 2200 万元
四、房屋销售总利润：
房屋销售总利润：经济适用房销售总利润（3094万）+商品房销售总利润（3024万）+公寓销售总利润（1820万）+商业用房销售总利润（3000万）+办公用房销售总利润（2400万）+业务用房销售总利润（2200万）=15538万元
五、拆迁补偿总费用
1、拆迁土地
（1）、拆迁土地面积：3191平方米，约4.79亩
（2）、净地面积：3191平方米（拆迁土地面积）-990平方米（退红线面积）=2201平方米，约3.3亩
2、被拆除建筑面积：12882平方米
3、被拆除方按拆一还一产权调还差价所交费用：
1500元（拆迁重置造价）- 750元（被拆除面积评估价）=750元/㎡
750元/㎡×12882平方米=9661500元
4、被拆除方按进套面积与拆除物套型面积之差所交费用
每套补偿面积：100㎡（新建筑物每套面积）-80㎡（被拆除建筑物每套面积）=20㎡
被拆除物套数：12882㎡（被拆除面积）÷80㎡（被拆除建筑物每套面积）=161套
20㎡×161套×3100元/㎡（经济适用房价格）=9982000元
5、拆迁收入 3 + 4 =19643500元
6、原地拆迁安置房造价：1814元/㎡×12882㎡=23367948元
7、拆迁补偿安置房屋费用：6 - 5 = 3724448元（约372万）
8、拆迁土地费用：125万/亩×4.79亩=598.75万（约599万）
9、拆迁补偿总费用：7 + 8 = 971万
六、项目投资总利润
项目投资总利润=房屋销售总利润-拆迁补偿总费用=15538万元-971万=14567万元

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