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建筑行业-产品管理中心管理制度

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2020年4月19日
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产品管理中心管理制度
一、产品管理中心职能综述
在公司总战略的指导下,在住宅事业部计划经营中心和营销管理中心的配合下具体实施建设开发项目的方案设计及技术设计工作,并全程参与项目开发阶段的施工管理,保证项目的设计成果正确实施并把握项目的宏观成本控制,最大限度地实现公司对产品的目标定位及商业计划。
二、产品管理中心具体职责
（一） 开发项目的方案设计及技术设计的全程管理
（二） 开发项目的产品研发
（三） 配合项目公司进行施工过程(主要是建筑的内外装饰及环境施工)的管理
（四） 设计变更的审批
（五） 建筑成本的宏观控制
（六） 建筑材料及设备的审批
三、各职责工作内容详述
（一） 开发项目的方案设计及技术设计的全程管理
1. 参与项目的市场调查及定位报告的编制工作;
2. 负责项目设计概念的编制工作;
3. 负责设计方案的招标及议标的组织工作;
4. 根据可研报告中对产品的定位及成本要求编制开发项目的技术设计 任务书并全程控制技术设计的质量和进度;
5. 在综合考虑实际效果及性价比的情况下对建筑材料及设备进行审批;
（二） 开发项目的产品研发
1. 掌握公司计划进入地区房地产设计发展的最新动态,定期组织相关设计人员进行参观、学习、交流等活动;
2. 负责相关新材料、新技术、新工艺的搜集及推广应用工作;
3. 负责搜集整理设计方面的工程通用规范及常规作法。
4. 总结万通产品的共性特点及成功经验并研究其在设计中的通用性。
（三） 配合项目公司进行施工过程(主要是建筑的内外装饰及环境施工)的管理
1. 负责组织各阶段图纸的内部审核及设计交底工作,参与项目的图 纸会审工作;
2. 负责解决施工过程中出现的设计问题。
3. 协助驻现场设计师检查施工图纸的实施情况,解决设计问题。
4. 深入施工现场,配合驻现场建筑师做好环境施工的特殊效果的把关工作,
5. 参与项目的验收
6. 负责项目竣工验收开始至入伙前的设计整改工作
（四） 设计变更的审批

1. 开工前:
负责对涉及开发项目的概念设计、规划设计招投标(规划、单体、装修、绿化景观)及施工图设计的组织和审查.
2. 开工后:
1) 负责审查和协调项目建筑功能、立面、景观、形象、装修效果控制等的设计变更及管理;
2) 负责卖场的重点跟踪、样板房施工的效果审验及优化、售楼处及环境施工的效果审验及优化、精装表面工艺的质量审查;
3) 负责为解决现场技术问题提供原则性意见;
4) 负责设计变更、重大变更直接协调设计院解决,做好变更原因、必要性及最终 变更意见决策.
（五） 建筑成本的宏观控制
1. 负责从设计角度控制项目成本并建立相应设计成本控制体系;
2. 从材料及设备的选择上控制项目成本;

（六） 建筑材料及设备的审批
1. 配合设计师负责主要装饰材料、设备选型的审批工作;
2. 负责装修样板间的审批工作;

四、管理工作程序
（一） 设计单位选择方法
1. 职责
按照项目发展的要求,对设计单位进行选择、评估和控制,以保证设计单位的设计能力和成果满足项目发展的要求职
2. 程序
1) 产品管理中心各建筑师应经常性收集各类设计单位信息,掌握各专业设计单位的基本情况,建立设计单位资料库;
2) 产品管理中心根据开发项目的特点和设计公司的专业特长选择入围设计单位,在征询入围设计单位意向后发出设计招标函;
3) 在收齐入围设计单位在规定期限内的回复函后,根据设计公司所能提供的服务质量及设计费用等因素确定入选的设计单位;
（二） 设计过程的管理
1） 设计部建筑师根据项目发展计划编制项目设计工作计划,控制中标设计单位工作进度;
2） 当方案设计需进行修改时,设计部项目建筑师负责将方案评审的修改意见反馈给设计单位,并对方案修改的过程进行跟踪,完成后将修改的方案报主管领导审批;
3） 施工图设计;
n 设计部项目建筑师安排设计单位进行施工图的设计,向设计单位明确施工图设计的具体内容、时间要求并进行跟踪完成;
n 如项目方案设计单位及施工图设计分别由两家设计单位负责设计,则由设计管理部经理会同项目建筑师安排两家设计单位进行设计交底,避免出现设计工作中的缺项或漏项;
4） 项目施工过程中,项目建筑师负责与设计单位保持密切联系,具体工作主要为:
n 根据项目发展的实际需要,向设计单位提出设计修改要求与建议;
n 审核设计单位的修改通知,确保设计修改符合项目发展的要求,并对设计更改实时控制。避免设计单位直接发函施工单位进行更改,从而导致设计失控;
n 组织设计单位从设计角度做好项目成本的控制工作。

（三） 设计变更管理办法
1. 设计变更均采用书面的形式;
2. 设计变更书面形式为设计变更审核单;
3. 设计变更审核单由驻现场建筑师发出,产品管理中心审批答复;
4. 设计变更审核单主要用于下述修改工作:
1) 施工图错误导致难以施工需进行的修改;
2) 业主买楼提出要求需进行的修改;
3) 设计单位提供的修改通知单需进行的修改;
4) 发现现场施工错误需进行的修改;
5) 样板施工效果不佳需修改或更换样板;
6) 施工单位或地盘对施工图设计理解表示不清,需进一步明确的;
7) 对施工图内的施工作法及材料使用有异议的,结合实际情况提出更好的施工方案的。
5. 设计变更的分类:分为现场变更和技术变更两类:
1) 现场变更:凡由施工工艺、工序所引起的变更称为现场变更;
2) 技术变更:凡涉及效果、功能等重大设计修改的变更称为技术变更;

（四） 施工现场设计协调与效果控制程序
为确保现场施工满足设计意图,最终效果达到设计要求。由驻本部建筑师与驻现场建筑师负责设计协调和现场控制。
程序
1. 驻本部建筑师与驻现场建筑师职责一致,对设计成果贯彻控制目标一致,形成搭档关系;
2. 驻本部建筑师为设计部常驻人员,负责项目设计期间重点部位的设计管理,驻本部建筑师应着重于宏观设计角度进行设计控制;
3. 驻现场建筑师为常驻项目施工现场,负责项目实施期间和后期技术管理,驻现场建筑师应着重于具体实施过程中实施细节的设计控制;
4. 对于现场的问题,驻本部建筑师应会同驻现场建筑师即时解决处理,不能即时解决的问题则做好记录,交由设计单位或经过部门或公司评委会研究给予处理。重大的设计问题则由驻现场建筑师组织设计单位到现场查看,协同驻现场建筑师与施工单位一并商量解决;
5. 根据现场问题的不同性质如需对设计进行变更的可参设计变更工作程序执行处理。
6. 驻本部建筑师应到施工现场巡视,对施工现场的效果进行以下控制及检查:
7. 实际做法是否与设计相符;
8. 材料是否与样板相符;
9. 色彩是否与原方案相同;
10. 驻现场建筑师应根据现场实际状况判断实施是否达到设计要求的预期效果,并及时向设计部建筑师反映效果情况;
11. 发展中阶段性驻本部建筑师负责组织设计部及公司领导参加的评审会对项目成果和最终成果的效果进行评审,对现场效果达不到预期效果的需提出修改意见,项目设计小组做好记录。

12. 建筑师或装饰设计师安排设计单位进行施工图的设计,向设计单位明确施工图设计的具体内容、时间要求并进行跟踪完成;
13. 建筑师或装饰设计师负责将施工图发放相关部门;
14. 施工阶段的设计跟踪;
15. 建筑师或装饰设计师组织设计部相关设计师进行图纸会审工作;
16. 在项目施工中,建筑师或装饰设计师负责检查设计图纸的实施情况,及时纠正施工偏差;
17. 对公司提出的其它修改意见和现场与设计不符的情况,建筑师或装饰设计师应及时调整设计方案并与设计单位联系,商讨修改方案,发出工程指令,并向工程部交底。
18. 材料选样;
19. 设计部建筑师或装饰设计师要求设计单位做出项目装修材料样板,并编写装修材料样品清单,在合约分判及发标时提供确定样板给工程部、合约部;
20. 样板评审由设计部组织进行,正式评审意见由驻本部建筑师或装修设计师汇总,报公司领导经过评审意见,并将调整后确定样板作为实施依据;
21. 材料施工样板:有必要定样的所有面层材料及基层材料,工程部须协调分包在材料采购前送样至建筑师或装饰设计师进行确认,由建筑师或装饰设计师在样板上签字后存放于驻现场建筑师处,在材料进场时依照样板进行验收;
22. 公共装饰工程由设计部配合工程部进行施工技术支持,设计部侧重设计效果的把握,工程部侧重现场质量、进度、协调等方面的管理工作;
23. 设计交底:施工单位办理完毕开工报告及手续后,由工程部组织,设计部建筑师或装饰设计师协同,由设计单位向施工单位负责人进行技术交底,应明确施工质量控制要素,安全文明施工等现场管理的各项要求,并由工程部做好会议纪要,多方签字后生效,设计部备案。