集团地产项目设计变更作业指导书.doc

集团地产项目设计变更作业指导书

19
2020年4月19日
文档仅供参考

质量管理体系程序文件
文件编号
SJ-203
版 本 号
1.0
生效日期
-7-20

金地集团项目设计变更作业指导书

修改状态
修 订 情 况
生 效 日 期
I

II

III

IV

V

起 草
肖景文、 杨宇、吴卫
日 期
-6-21

审 核
宋涛
日 期
-6-23

审 核
黄俊灿
日 期
-6-30

审 核

日 期

签 发
张华纲
日 期
-7-18

公司COMPANY:TO:
傳真號碼FAX NO.:
編號OUR REF:
金地集团项目设计变更作业指导书

1. 目的
经过明确金地集团各区域(城市)地产公司的项目设计变更管理工作程序模板,做到集团范围内设计变更管理的规范和统一,从而指导各区域(城市)地产公司完成设计变更管理流程的优化及设计变更管理程序文件的编制,并有助于实现在集团范围内设计变更管理IT化。
2. 适用范围
本程序适用于金地集团所有区域(城市)地产公司、所属各项目公司对房地产开发项目的设计变更管理工作。
3. 定义
3.1 设计变更:设计变更是指为了完善工程设计、纠正设计错误、保证施工质量及满足现场条件变化而对已经我方验证的设计文件进行的修改。设计变更可由我方(建设单位)、设计单位、监理单位、施工单位及其它项目干系方提出。
3.2 设计变更业主指令单:设计变更审批经过后,用于向施工、监理单位下达业主指令的单据。设计变更业主指令单需加盖项目部公章,其后附变更后的设计文件。
4. 职责
(以深圳公司的职责分工为例,各区域(城市)公司以本公司规定的职责为准)
4.1 区域公司总经理负责审批签发增加投资额大于30万元的<设计变更审批表>;
4.2 项目总经理负责审批增加投资额大于5万元、小于30万元的<设计变更审批表>,审核增加投资额大于30万元的<设计变更审批表>;
4.3 设计总监负责审核增加投资额大于30万元的<设计变更审批表>;
4.4 项目主管设计副总负责审核增加投资额大于5万元的<设计变更审批表>(城市公司项目);
4.5 设计部经理负责审核异地项目增加投资额大于30万元及深圳项目增加投资大于5万元的<设计变更审批表>;
4.6 项目设计经理负责审批投资小于5万元的<设计变更审批表>,审核大于5万元的<设计变更审批表>;
4.7 项目设计组负责组织设计变更的论证,论证后确实需要变更的,由其在系统中录入设计变更相关资料,发起设计变更的审批;
4.8 项目设计组负责联系原设计单位出具变更图纸或自行出具变更图纸;
4.9 项目工程部负责组织和监控现场执行变更结果;
4.10 项目开发部负责需进行报建的设计变更的报批;
4.11 成本组根据项目工程部提供的设计变更执行情况,在系统中录入设计变更结算价。
设计变更管理职责表
○参与、配合 ●负责 ☆审核 ★审批 △ 抄送、备案
序号
关键节点工作
区域(城市)公司
区域公司总经理
项目
总经理
设计总监
设计部
经理(城市公司设计主管领导)
项目
设计经理
项目部
设计组
项目部
工程组
项目部成本组
1
设计变更论证

●
○

2
联系设计院出图

●

3
设计变更资料录入

●

4
五万元以下设计变更审批

★
☆
○

5
五万至三十万元设计变更审批

★

☆*1
☆

○

6
三十万元以上设计变更审批
★
☆
☆
☆*2
☆
☆
○

7
监督变更工程的落实

●

8
变更结算并录入签证金额

●
*1备注:五万至三十万元设计变更,异地城市公司项目由异地城市公司设计主管领导审核,深圳公司项目由深圳公司设计部经理审核。
*2备注:三十万元以上设计变更,不论是异地城市公司还是深圳公司项目都由深圳公司设计部经理审核。
5. 程序
5.1 设计变更的论证与出图
5.1.1 设计变更需求提出后,项目部设计组人员须与相关专业(工程、成本、营销)等人员进行充分的沟通和论证,以确定设计变更的必要性和可行性。参与论证的专业和人员的范围视变更的大小及影响予以确定;
5.1.2施工过程中,项目营销部/组及其它部门有变更需求时,由需求部门填写<客户需求变更申请表>,就客户需求进行描述及评估(需要时可提请设计组人员提评估意见),经项目成本经理审核,项目营销经理审批决定变更后(视需要与营销副总及项目总经理事前沟通),项目设计组联系设计单位或自行出具<设计变更审批表>履行设计变更审批程序;
5.1.3 设计变更论证后如确定此次变更必须发生,则由项目部设计组专业人员委托设计公司或我司设计部出具变更图纸。出具设计图纸前应提前知会变更的审核、审批领导,以免造成在审核、审批领导完全不知情的情况下造成图纸和时间的浪费;
5.1.4项目部设计组专业技术人员审查施工图纸发现的问题应提请设计公司另行变更出图或在施工交底时以<施工交底图纸会审纪要>形式予以明确;
5.1.5在施工阶段,如设计变更必须发生而工程施工进度急迫时,设计公司出设计变更图纸的时间满足不了要求,可由项目部设计组专业技术人员在征得设计公司同意前提下,先行出变更设计图纸交设计公司盖章确认,或传真给设计公司并注明限期一天给予反馈,否则视为同意;
5.1.6项目部设计组人员根据变更图纸在设计变更管理信息系统中填写此次变更的<设计变更审批表>,其中的变更图纸及相关设计文件电子化后也应在填写时一并录入系统中;
5.1.7项目部设计组人员须核对设计变更与政府规定是否冲突,如变更涉及面积、户型、立面及公共部分变化等与已审批的报建建筑施工图有调整,则应抄送项目开发部。项目开发部给出意见,并根据实际情况安排设计变更的报建。需进行报建的,项目部设计组应提供设计院审查意见书。在项目认购之后的变更牵涉到<项目销售手册>中销售承诺的设计变更,应报送项目营销组,项目营销经理给出意见后方能实施。项目开发部和营销部的审核能够同时并联进行。
5.2 设计变更的审批
5.2.1项目部设计组人员在设计变更管理信息系统中填写完毕<设计变更审批表>后,首先由项目部设计组相关专业人员进行意见会签;
5.2.2会签后由项目设计经理对系统中的<设计变更审批表>及其设计文件进行审核,项目设计经理特别要关注是否涉及重新报建和<项目销售手册>的销售承诺问题。各子公司可依照不同的变更金额设定各自的审批流程及权限。审批权限的设置如下例。
例:深圳公司设计变更审批流程及权限设置
(1)项目设计经理对<设计变更审批表>及其设计图纸进行审核。经过项目部设计组的初步估算,对于投资小于5万元的设计变更,项目设计经理可直接签发。项目设计经理初步估计投资超过5万元的设计变更报送项目成本组;
(2)项目成本组根据所提交的设计图纸对设计变更内容进行评估,并最多在2个工作日的时间内出具估算结果(具体还要结合并满足设计工作的进度要求)。然后报项目主管营销副总(城市公司项目)或设计部经理(深圳本地项目)审核。
对于估算小于30万元的设计变更,项目成本组将<设计变更审批单>报交项目总经理审批(如项目设计经理判断需要设计部确认的,即使估算小于30万,也要先报深圳设计部经理,才能报送项目总经理审批);对于估算大于或等于30万元的设计变更,项目成本组将<设计变更审批表>报送深圳设计部经理;
(3)设计部经理对估算大于或等于30万的<设计变更审批表>进行审核后,依次报设计总监、项目总经理审核,深圳区域公司总经理审批。
5.3 设计变更的下发
5.3.1 <设计变更审批表>在设计变更管理信息系统中审批完成后,系统将自动生成<设计变更业主指令单>,指令单由项目部资料员负责打印、盖发图章,其后附设计文件;
5.3.2 <设计变更业主指令单>及其设计图纸应视作施工图的一部分,由项目工程部资料员发至监理和承包单位予以落实;
5.3.3按照成本部的要求,项目部每月初向成本部提交汇总上个月所发生的<设计变更业主指令单>及其图纸附件,在提交文本文件前,项目部工程师必须对已发生的设计变更的执行情况在系统中进行更新。项目设计经理有选择的将相关变更抄送营销部备案。
5.4 设计变更的实施及反馈
5.4.1项目工程部工程组根据设计变更中所规定内容,组织和监控变更的现场执行;
5.4.2设计变更执行完成后,由施工单位向项目工程部进行设计变更实施情况反馈,项目部工程师对施工单位所提交的反馈进行核实,约请项目设计组设计师一同对变更现场执行情况核实,并将执行情况向系统中录入反馈信息;
5.4.3项目成本组,对设计变更的结算情况录入系统中。
5.5 记录与备案
5.5.1<设计变更业主指令单>及其设计文件、<施工交底图纸会审纪要>作为施工图附件保存;
5.5.2<设计变更业主指令单>连同所附设计文件由项目工程部资料员进行编号,按<工程项目资料一览表>的要求每季度向项目所在地档案室移交所发生的设计变更。
6. 支持文件
(无)
7. 附件
7.1<设计变更审批表>(设计变更管理信息系统中的电子文件)(SJ-203-F01);
7.2<设计变更业主指令单>(SJ-203-F02);
7.3<客户需求变更申请表>(SJ-203-F03)。
金地(集团)**公司
设计变更审批表(SJ-203-F01)
设计变更编号:(根据规则系统自动生成)项目名称－流水号－专业(建筑、结构、设备、景观、室内、其它)
项目名称

设计单位
(设计院,公司设计部)
变更部位

施工合同编号

变更原因
提出方
□1.我司 □2.设计院 □3.施工方 □4.监理方
变更原因分类
□1.设计类:A.设计错漏 B.补充图纸 C.二次设计 D.现场条件变化 E.超成本目标
□2.现场施工类:A.施工错误 B.施工困难 C.施工进度要求
□3.营销类:A.客户需求 B.策划补充修改
□4.其它:A.领导要求 B.政府要求 C.其它
原因概述

变更内容
本栏填写变更部位及变更具体内容,填写内容应满足以下几点要求:
1、 意思表述清晰,理解唯一性;
2、 范围描述清楚,可用于计量;
3、 责任分判明晰。
总页数
设计变更业主指令单(1)页,图纸(X)页,共(X)页
图纸文件
有无附图:□有 □没有
□附图为电子文件,请阅附件 □附图为纸质文件
项目资料员确认纸质附图状态 □未收到 □已收到
附设计文件
(如为设计院所出图纸,请填设计院出的”设计更改通知单编号”)
对工程进度、质量的影响

变更部位现状
描述:

该部位是否已施工 □否 □是(将引发现场签证,显示签证号链接签证单)
核对政府规定
若已办理<建设工程规划许可证>,是否需要重新报建 □否 □是
若已办理<预售查丈报告>,是否涉及查丈面积修改 □否 □是
若已办理<预售许可证>,是否涉及施工图重新报建 □否 □是
若已办理<建设工程规划验收合格证>,是否涉及施工图 □否 □是
重新报建、重新查丈
如果答案是需要重新报建,请说明:

是否需要重新报建: □ 是 □ 否

意见:
项目开发部经理签名:
日期:
是否与<销售手册>的销售承诺相关 □否 □是
如有影响,请说明:

是否与<销售手册>的销售承诺相关: □ 是 □ 否

意见:
项目营销经理签名:
日期:
设计各专业审核
建筑

给排水

暖通空调

景观

结构

电气

燃气

室内

变更涉及金额估算
万元(项目设计经理填写)
根据估算结果设定变更审批程序

经办人:(项目部设计组人员签名)

签 发:审批人电子签名
(加盖发图章)
致 总承包商:
转达 分包商:
抄送:监理单位(名称)
变更执行情况反馈(项目工程组)
□ 该设计变更业主指令单所有内容已全部执行(选择该项后下行表格不必填写)
如该设计变更业主指令单内容部分执行,请说明:
本次执行部分:

不执行部分说明:

施工完工日期:
签名: 日期:
变更结算情况(成本组)
设计变更结算价:
施工合同编号调整: 设计变更对应的施工合同:
签名: 日期
金地集团XX公司XX项目
设计变更业主指令单(SJ-203-F02)
设计变更编号:(根据规则系统自动生成)项目名称－流水号－专业(建筑、结构、设备、景观、室内、其它)

项目名称

设计单位
(设计院,公司设计部)
变更部位

施工合同编号

变更名称

致 总承包商:
转达 分包商:
抄送:监理单位(名称)
变更原因
提出方
□1.我司 □2.设计院 □3.施工方 □4.监理方
变更原因分类
□1.设计类: A.设计错漏 B.补充及二次设计 C.现场条件
□2.现场施工类: A.施工错误 B.施工困难 C.施工进度要求
□3.营销类:A.客户需求 B.策划补充修改
□4.其它: A.领导要求 B.政府要求 C.
原因概述

变更内容
本栏填写变更部位及变更具体内容,填写内容应满足以下几点要求:
4、 意思表述清晰,理解唯一性;
5、 范围描述清楚,可用于计量;
6、 责任分判明晰。

总页数
设计变更业主指令单(1)页,图纸(X)页,共(X)页

经办人:(项目部设计组人员签名)

签 发:审批人电子签名
(加盖发图章)

金地集团XX公司XX项目
客户需求变更申请表(SJ-203-F03)
编号:项目名称－流水号
项目名称

客户需求描述(附图)

需求描述评估

变更影响

变更成本评估

项目专业工程师意见

项目成本负责人

项目营销经理

说 明
1、此表适用于施工过程中,营销部及其它部门提出问题要求,需要进行设计变更之时。
2、此表经项目营销经理签字确认后,设计部履行设计变更审批程序。