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谈谈物业管理行业发展的困境与对策

1981年3月10日，国内第一家物业管理企业——深圳市物业管理公司成立，标志着现代意义的物业管理行业在我国诞生。物业管理发展历经31年，取得了巨大的成就。物业服务企业从1家发展到6万家，从业人员从5 人发展到300万人，在管物业从216套住房发展到100多亿平方米（2008年125.46亿平方米）。目前我国物业管理行业创造的产值已超过2000亿元。物业管理已成为人们工作、学习和生活不可或缺的生活方式，对我国经济社会发展与和谐稳定作出了重要贡献。我们在讴歌物业管理改革发展成果的同时，应该清醒地看到物业管理面临的困境和问题，及其对行业发展的制约和阻碍。
住房和城乡建设部副部长齐骥在物业管理改革发展30周年大会上的讲话中指出：“由于体制和机制上的原因，加上物业管理自身的特殊性，物业管理发展过程中也暴露出许多不平衡、不协调和不可持续的问题。”《深圳市物业管理行业发展十二五规划》（征求意见稿）指出：“深圳物业管理多年快速发展所累积的各种问题日益凸显，物业管理矛盾纠纷不断增多，行业发展所依赖的社会舆论环境、市场经济环境、行业之间的合作环境等有待改善。长期以来一直未能得到有效解决的各种问题，已成为我市物业管理行业可持续发展的羁绊和瓶颈。”
本文拟从企业经营的角度，谈谈行业发展面临的困境和对策。
一、问题与困局
第一，管理收费长期偏低。物业管理收费低的问题由来已久。例如深物公司服务的国优小区东乐花园，多层住宅管理费每平方米0.6元，15年未涨一分钱。类似情况的小区在全市还有很多。有些小区还被迫降低了管理费。去年闹得沸沸扬扬的中海物业在怡翠山庄的去留风波，也正是由于“十年收费不涨，调价两年未果”而造成的。长期低收费已经迫使许多物业服务企业经营发展举步维艰。
第二，人工成本不断增加。一方面低收费十多年不变，另一方面各项成本却不断上涨，尤其是政策性成本每年都在增加，已从十几年前的六七百元，增加到现在的1500元。根据国务院批转的《就业促进规划》，“十二五”期间“最低工资标准年均增长13%以上”。最低工资持续增加，社保也随之不断提高，加上住房公积金，单位时间的加班费也水涨船高，企业经营成本层层加码，已到了不堪重负的地步。
第三，降价竞标扰乱市场。物业管理市场竞争中存在着不规范行为，如某些物管企业为拓展项目，在投标竞标中一味压低服务价格、罔顾服务质量，甚至采取“潜规则”等不正当手段。在物业管理收费一定的情况下,压低了服务价格就必然减少服务投入，降低服务质量。这种价格战的结果，不仅损害业主的利益，还损害同行的利益，损害企业的利益，扰乱物业管理市场，危害行业健康有序发展。
第四，法规条例相互冲突。物业管理的法制环境已日趋完善，但实践中遭遇的法律难题和困惑仍然不少。深圳某小区依法提升物业管理费，符合《深圳经济特区物业管理条例》第十七条规定，即“业主大会作出决定，应当经与会业主所持投票权二分之一以上和与会业主人数二分之一以上多数同意。”但部分业主却认为不符合《物权法》第七十六条规定，即“应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”结果对簿公堂，至今仍无下文。法规如此冲突，不仅使企业陷入两难境地，也使社区纠纷得不到及时有效化解，企业和业主都没有赢家。
中物协谢家瑾会长曾指出：行业平均利润率明显下降，企业生存状况不容乐观；业主维权缺乏对法规的正确把握，矛盾纠纷呈现复杂多样化趋势；管理物业保障体制的缺失，使市场化物业管理背负沉重包袱；专业人员短缺日益严重，操作人员流失问题凸显。也道出了行业面临困难和问题的蒲片性和严重性。
二、思路与对策
对于目前的形势，我们既要看到问题，又充满信心，积极应对。困难与希望同在，挑战和机遇并存。物业管理改革发展30多年的经验和成就形成了特有的优势，只要准确判断形势、科学调整策略、积极应对处理，困难可以得到克服，风险可以化为机遇。物业管理行业依然会逆势飞扬、独善其身。
第一，行业同仁要团结一心自强不息，坚定信心积极应对。行业面临问题和困难，并非灭顶之灾，不必悲观失望、怨声载道，更不能自暴自弃，相互拆台。目前的困局，正是行业发展必然经历的考验和挑战。改革发展没有平坦的大道可走，在行业发展的关键时刻，我们唯有团结一心，自强不息，坚定信心、积极应对，才能把行业发展推向一个更新更高的境界。
第二，进一步规范经营加强管控，优化资源转型升级。一是规范企业经营行为。在收费标准不升反降、经营成本持续上涨的情况下，企业尤其要洁身自好，规范经营，拒绝不正当的手段和不负责任的行为，因为企业规范经营服务是行业持续发展的前提。二是要加强管控。要苦练内功，提高管理水平，完善制度建设，强化风险控制，拓展多种经营，努力降低成本，增强企业实力，谋求企业长远发展。三是优化整合资源。优化整合人力资源，打造专业服务团队，创新服务模式，提高服务品质；优化整合项目资源，实行优胜劣汰，实现规模效益。四是积极转型升级。运用现代科技，大力开展挖潜改造、节能降耗，推行绿色物业管理，为低碳经济发展作贡献，由简单追求量的扩张转向重视质的提升，切实增强行业的整体竞争能力。
第三，企业要以协会为家，合力支持协会建设。协会是行业自律组织，担负着为企业服务、为政府服务和为行业服务的重要责任。企业要以协会为家，共同遵守协会的规章，合力支持协会的建设，维护协会的形象，依靠它挡风避雨、同舟共济。企业要把自己面临的困难和问题及时向协会反映，以期得到及时有效的指导、帮助和解决。
第四，协会要为企业说话，积极反映企业合理诉求。协会要发挥大家庭的作用，及时了解和掌握行业在发展中遇到的矛盾和问题，为企业排忧解难，维护企业的合法权益。目前，物业管理收费低、提费难的问题日趋严重，有业委会的小区提费都十分艰难，没有业委会的小区则难上加难。全市现有物业管理的社区2730多个，有业委会1100多家，只占40%。成立业委会并非想象那么容易，在很多老住宅区，百分之六七十是租户，业主不在，租户就不会理会成立业委会的事，“过半数”的法定要求就更难达到。例如，深物公司服务的“物业管理第一村”东湖丽苑，只有500多户，业委会换届搞了一年多，还没有完成。如此小的小区业委会换届都这么难，若大一点的小区你怎么办？所以，企业寄望协会积极与政府部门沟通协调，有理、有利、有节地反映企业诉求。如低收费难调问题，协会就应尽快向政府呼吁，收费标准的调整只能依据市场规律，而不是其他意志，政府要发挥主导作用，协助小区（包括没有业委会的小区）调整好物业管理收费标准，反对强加于行业的不公正待遇，优化行业发展环境，帮助企业尽快解决生存瓶颈。
3年前，温总理在博鳌亚洲论坛年会上深刻、激昂而又十分形象地说了这样两句话：“信心比黄金和货币更重要”，“希望像一盏永不熄灭的明灯”。物业管理行业正站在承前启后、继往开来的新起点上，信心和希望就显得无比重要。近日，温总理在全国人大五次会议上所作的政府工作报告中指出：大力发展物业服务业。这是对我们行业发展高度肯定和极大鼓励。相信广大同仁有足够的智慧和能力，攻坚克难，锐意进取，共同创造物业管理行业的美好未来。
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