新加坡城地产整合行销推广方案.doc

【新加坡城】整合行销推广方案

消费者因为感动而购买!
市场竞争不是一场产品战，而是一场“认知战”！
行销运作是一项科学整合的系统工程。

目 录

目录
一、整体市场分析 2
二、一期推售量分析 3
三、核心问题分析 5
四、项目形象包装 6
五、分阶段推广及行销工作安排 13
六、广告费用预算 32
附件：媒体预算 33

一、整体市场分析
除08年非正常年份外，近几年泉州市区成交呈稳步增长，特别是09年，成交呈爆发性增长，前9个月成交突破130万㎡。近三年价格维持在6000~6500元/ ㎡。主要表现在以下几个方面：
1、新政解读
² 打压部分城市房价、土地价格上涨过快，投资、投机性需求过旺等现象是出台“国四条”的根本原因；
² 重点在于保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。；
² 预计明年二套房贷款利率的调整、保障性住房供给量的增加、税费优惠政策的收回、商品房预售制度的完善将在很大程度上抑制投机投资性需求
2、整体供销情况分析
² 由于未来楼市政策不确定性因素影响，近期市场中小户型畅销，恐慌性需求较旺盛，近期开盘项目共推出1879套房源，共销售1343套，去化率约71%，其中中小户型占59%；
² 各片区去化量增加。其中市中心板块楼盘09年新推户型去化率约70%，中小户型约占去化量78% ；桥南板块楼盘09年新推户型去化率约83%，中小户型约占去化量的67% ；东海板块楼盘09年新推户型去化率约87%，大户型约占去化量的55% ；
3、桥南片区市场成交分析
桥南片区目前在售项目为辉映江山、明光花园、百捷中央公园，今年1~9月份三项目去化12.8万㎡，约占全市市区成交的1/10。桥南未来竞争项目大多数在2010年开盘，与本案比产品同质化较严重，未来竞争激烈。
结论：
在未来政策收紧、周边项目产品同质化现象严重、今年市场竞争更加激烈的前提下，2010年F2地块加快工程建设速度，运用小步快跑策略，采取少批量、多批次的推盘节奏，尽快回笼资金，降低开发商风险。
二、一期推售量分析
根据以上市场分析的结果、鉴于百捷二期和辉映二期都是以90-140 ㎡三房为主，为了避免同区域竞争项目同质化现象严重，以及莲花公司自身目标预期，所以我们建议首期推出F1、E1、F2、E2两栋，户型主要以65-90 ㎡的两房为主，110 ㎡的三房为辅。推出面积约3.3万㎡，主要户型为二房套数254套。
本案启动区F1、E1、F2、E2
户型
面积（㎡）
套数
一房
33
39
二房
65
41
77-90
213
三房
112-114
90
楼中楼
230
2
293
2
合计
387

三、核心问题分析
（一）提出核心问题
1、由于2010年各项新政的陆续出台，市场存在越来越多的不确定因素，对项目销售的影响？
2、怎样在严峻的市场竞争形势，区域产品同质化严重的情况下甩开竞争对手成功突围？
3、与区域大盘“百捷中央公园”形成直接的竞争，怎样实现在竞争中成功“以小搏大”呢？
4、怎样解决面临惨烈的竞争与本项目的开发目标和入市时机的矛盾？

（二）战略发展原则
怎样以最小的投入最大限度的释放出能量，解决好项目的核心问题，是我们项目实现成功的关键。因此，我们就上述的核心问题提出以下四种策略模式：
1、走国际精致路线
用特色产品、微调面积，避开对手锋芒，以获得更高价搏击。在前期宣传造势重点突出项目的实力开发商、国际品牌物管及园林大师，新加坡风情社区及国际品牌建材；整体包装基调走国际精致品味化的包装，强调感性诉求，唤起目标客群认同感，打造排他性、唯一性、权威性的形象，使之真正成为泉州首个“小户精品豪宅”。
2、广拓渠道，大步快线
面对2010年严峻的市场竞争形势，我们提出上半年以“大步快走”形式完成项目大部分销售，项目决胜上半年。全方位立体化营销因为2010年的市场形式存在较大变数，因此有必要多方位立体化推进渠道建设，短期内大量蓄客；完成短时间多次加推的蓄客准备，实现项目“短、平、快”的销售目标。
3、深耕客户价值
让客户因感动而购买。从提升项目的形象价值、人员价值、产品价值等方面，通过高品质的服务体系做到泉州第一，树立有口皆碑的品质形象，让客户因感动而购买。
4、针对百捷中央公园项目，实行尾随策略
竞争上推售跟随“百捷中央公园”脚步，共享其推广所蓄客源，借力打力，同时策略性进行阻击战，例如用低起价策略，稳定本方客群，截流其意向客群，达到阻击效果。同时，通过差异化的宣传手法，并行开盘策略，赢取其部分客群，最终成功实现项目“以小博大”的目标。

四、项目形象包装
案 名：新加坡城

案名阐释： “新加坡”：一方面，是一座享誉全球的时尚之城，一座依海而筑的梦想之地，本案启用“新加坡”，即试图以形象化的识记手段来传达项目时尚、年轻、充满朝气的内核，演绎完美新加坡风情生活的栖居之地。
另一方面，则用触及本质的方式表示本项目新加坡园林景观
“城”：传达着本项目的精神气质是一群时代英雄们的专属领地，同样传达着本案“圈层”的定位与内涵。

LOGO :

行销概念：
21万㎡新加坡风尚公园新城

概念由来及文化底蕴:
回归人类最本源的感情诉求
对于一座城的迷恋
将自然植入到历史与文明中去
一个包容最多华人情节的异域风情之城
将如此蔓延开来
……
“鱼尾”意喻曾经的沧桑巨变
“狮头”则象征了如今的风华正茂
圣淘沙的安宁，乌节路的繁华风尚
不仅是征服的对象
更是每个梦想的栖息
这种脉络
勾勒出意气风发的时代华章
以风尚新城的名义
赋予一种生活态度的提炼
用时代的名义
向新加坡城致敬
精神性主打广告语:
桥南未来派，最佳南主角
新加坡城，让有身份的人，联合起来！
他们是一群精英、领袖、名士、财富、权力、阶层、骨干。
“我的地盘听我的”……由此生发的圈层文化即是新加坡城的核心所在，它要为年轻的成功人士打造一种新的高尚生活标准。

物质性主打广告语:
商务区•公园旁•水岸小豪邸
不得不承认，贵族最注重居住环境，窗前的景色，踱步的栈道，甚至，一个花钵，一条长凳……
入住新加坡城，左邻是儒商，右舍是公园，纯正贵族品位……

产品魅力核心:
泉州首座水岸住区艺术长廊
新加坡以浪漫和风尚生活闻名于世
人们习惯在早上或晚上漫步与草茂花盛之间，
一天的生活，沉淀着时尚和惬意
在泉州，在桥南，也有这样一个地方，
我们称之为新加坡城。
它因精致典雅的小户、新加坡园林景致而得名，
讲究纯粹又执着完美，以品质细节构筑闲适生活，
荟萃新加坡文化之精髓，以纯熟火候再现心灵的震撼，
是一个智慧群体心灵向往与停泊的胜地。

产品力的基本内容:
◎ 规模：17万㎡五星级品质住区，城市主角的魅力生活圈
◎ 规划：临路面谦虚隐退近30米，近享繁华与宁静兼得的生活
◎ 园林：国际园林大师贝尔高林倾情钜作，泉州首个新加坡风情新城，独树一帜
◎ 户型：【大尺度景观，无可比拟】
大尺度板式结构设计，照顾到每位家人的生活习惯
户型方正实用，小进深，大面宽，轻风徐徐，居家舒适自由；
进深4.8米超大观景阳台，超宽凸窗，眼前是最壮阔的广角风景，永远提供意犹未尽的美丽心情。
◎ 入户大堂：五星级酒店式入户大堂，您尊荣的第二会客厅
◎ 架空花园: 全景式架空花园，一路风景通透到家，休闲运动乐在其中
◎ 建筑：现代派简约建筑，生活美学家的首选
◎ 配套：国际五星级酒店希尔顿/世界500强购物中心/美食广场/大型娱乐城/国际影院/原生美溪零距离优质全功能配套
◎ 户型： 精致2房变3房，投资自主两相宜，小豪邸高贵不贵
◎ 物业：国际品牌物管专家戴德梁行实力，全力打造国际居住社区。
◎ 商业街：南洋风情商业街，国际财富旗舰原始股！
◎ 开发公司: 国际实力开发商莲花地产实力钜献，美苑小豪邸旷世而生
◎ 品质: 劲享主城繁华，优居品质生活头等舱
◎ 配套：
社区无线宽带，实现无限急速体验
在小区内设立代理服务器，使无线体统 高速宽带网络连接，使小区宽带拥有畅通的出口宽带。
网球场、游泳池、乒乓球馆……运动在这里同样不可或缺
起个大早，奔波的去到各大运动场馆抢占场地怎是金领的性格？
社区配备网球场、游泳池、乒乓球馆等，在家门口就可以享受流汗的快乐。
◎ 社区：
【人车分离格局】，有规有序细节体现，放心让你的宝贝享受社区自由奔跑的快乐。
【风雨景观回廊】照顾到您的切身感受，再大的雨也挡不住您回家的路。
“利益基本点”诉求:
◎配套：完美生活·坐享其成
◎区位：泉州未来新商务中心，繁华盛景全城共赏（泉州很大，你在中央）
◎规划：唯有规划不凡，出入方显气度
◎园林：新加坡风情园林，全面呈现异域风情
◎运动：有限生活，无限运动
◎交通：进退之间，轻松掌握
◎物业：最贴心的管护，属于享受，不等同于奢华
◎附加值：精致2房变3房，无限享受的附加价值，从进门第一步开始享受
◎升值：涌金之地，投资自主两相宜，小豪邸高贵不贵
“价格及付款方式”的设计:
城市CBD门户领地 商住投资的涌金之地
不过*万，为您定制一个栖居完美生活梦想
五、分阶段推广及行销工作安排
按推广执行的实务本案可划分为四个推广阶段：酝酿公开期、引爆开盘期、开盘强销期、清盘期。

新加坡城首批2栋预计3月可以取得预售许可证，各期段推广计划如下：
（时间如有变化，则相应提前或顺延）

若项目一期3月份可以取得预售许可证，拟定2月进驻售楼处，3月28日开盘，各推广阶段计划如下：
10年1月 2月1日 3月28日 8月31日 2期开盘

酝酿期 进场 引爆开盘期 开盘 开盘强销期 清盘期

酝酿期（形象打造，积蓄客户）
工作内容：
进行售楼处的包装，销售道具的准备楼书、海报等，媒体组合策略出台，强力造势。
清盘期
工作内容：
促销策略的跟进，促销计划的推出，老带新优惠措施，
将剩余房源去化，快速清盘。
强销期
工作内容：
借助引爆开盘期的强劲惯性，不断扩大销售战果，将房源不断推出，保证持续销售热潮。
引爆开盘期
工作内容：
集中认购签约，造成现场抢购场面，快速去化房源回笼资金，具体开盘形式将根据蓄水情况制定。

一、推售策略及实务

酝酿期：1月15号至3月19号，接受预约登记。

公开期：3月20号至3月31号，推出F1、E1、F2、E2两栋，拟定3月28日开盘。

强销期：4月3号至8月31号（销售率超80%，）做好下一期开盘的蓄水工作，与F1、E1、F2、E2强销同步进行。

清盘期：9月1号至10月1号。推出下一期，F1、E1、F2、E2进入尾盘期。

二、酝酿期执行计划
酝酿期

1、时间： 1月15日至3月19日
2、推广策略：事件行销+媒体行销＋活动行销＋VIP卡行销
3、营销推广执行——
（推广主题）立体媒体传播，树立高品质项目形象
★ 推广手段——
第一波： Ø主题：
桥南，发现新加坡！
【新加坡城】·21万㎡新加坡风尚公园新城

软宣系列1：桥南迈进海西商务中心,原始股价值兑现迅速（桥南区域炒作）。
媒体：报纸（东南早报14日整版、海都报14日整版、泉州晚报15日整版）
时间：1月14日、15日
软宣系列2：多重价值造就泉州公园地产的“三赢效应”（公园地产炒作）。
（ 衍生出“高档社区生活板块”、“富人区”、“升值前景区”等概念，使得板块内的项目均价、区域形象和品牌高度实现了“三赢”）
媒体：报纸（东南早报21日整版、海都报21日整版、泉州晚报22日整版）
时间：1月21日、22日
其他媒体：短信、户外、电视（含游字幕等广告）、DM直邮
现场包装：
围墙1：眼睛很舒服，因为窗下的200亩中央生态公园！
围墙2：家人们一提起去世界500强购物中心，腿都乐了！
围墙3：我们的婚礼，是在旁边的5星级酒店希尔顿办的！
围墙4：每天最期待看到，天鹅在600多米河滨上游弋。
围墙5：孩子们说，我家是金牌户型，两房变成三房。

事件营销
引爆活动
主题：
开启泉州公园地产小豪邸时代
200亩中央生态公园/泉州首座纯水岸艺术生活区
内容：
放飞百对鸽子及10对鸳鸯，以环保公益活动为噱头，突出项目公园卖点及水岸生活区卖点，展现泉州首座纯水岸艺术生活区。通过制造舆论热点，宣传造势，提升项目的知名度和形象。

第二波： Ø主题
桥南未来派，最佳南主角
21万㎡新加坡风尚公园新城，金卡火热发放中！
软宣系列1：新加坡城X大品质，缔造泉州人居传奇
-----最佳南主角XX带您解读最佳南主角（楼盘品质炒作）。
媒体：报纸（东南早报28日整版、海都报28日整版、泉州晚报29日整版）
时间：1月28日、29日
软宣系列2：寻找泉州城市最佳南主角（悬念式）
媒体：报纸（东南早报11日整版、海都报11日整版、泉州晚报12日整版）
时间：2月11日、12日
其他媒体：短信、户外、电视（含游字幕等广告）、DM直邮、网络
活动营销
活动时间：2010年2月20日左右
活动内容：

最佳南主角---***空降泉州
谁是最佳南主角？
【新加坡城】请你当星探！
请找出X期本报刊出“最佳南主角”所指对象，
神秘礼品等你拿！ 星探热线：28888888

1、最佳南主角---***空降泉州
邀请当红男主角引爆现场。

2、【新加坡城】售楼处高调开放
售楼处开放仪式
在售楼处进场后，选择适当的时机，在现场举行隆重的开放典礼，邀请相关领导和意向客户参加，请泉州主流媒体进行现场报道，作为售楼处正式向公众开放的仪式，并正式接受意向客户的金卡申请登记。
新加坡美食体验
利用舞台，聘请乐队在销售现场演奏，既可吸引眼球，蓄积人气，还能展示出本案高尚的会所配套。，现场提供水果、糕点等供客户使用，并可考虑调配鸡尾酒供客户饮用。
3、现场赠送精美礼品
准备精美礼品，赠送给现场登记申请金卡的客户，以促进现场人气，并可作为嘉宾领导和媒体记者的礼品。
4、金卡认筹策略
金卡申请采用有偿派发的方式，并增加金卡的附加价值，以提升金卡的利基有效性。促进成交率的提升。
客户沟通：建立沟通机制，及时传递信息
实时短信：通过与电信商务领航合作，设立金卡俱乐部短信平台
直邮刊物：贺卡邮寄：新年祝贺
客户回馈：增加附加价值，提升金卡尊荣感，实行金卡客户唯有的优惠。
金卡收费：转认购则收回金卡，未认购收回金卡并办理退费手续。
酝酿期工作重点：
（1）售楼处进场：销售中心布置完毕并进场。
（2）销售道具到位：楼书海报等所有销售道具完成。
（3）销售人员召集与培训，业务流程确定。
（4）金卡操作流程确定。
（5）金卡客户登记：甄选资料库名单，邀约意向客户到现场面谈，没有预售证之前，免费发放金卡。
（6）客群分析，营销策略拟定。
（7）售楼处进场后开通看房直通车（到市区中心接送客户）。

三、公开期执行计划
公开期
1、时间： 3月18日至3月28日
2、推广策略：金卡解筹+媒体行销+活动行销
3、营销推广执行——
（推广主题）立体媒体传播，树立高品质项目形象
★ 推广手段——
第一波： Ø主题：
新加坡城·4G美寓
新加坡城，即将盛大开盘
软宣系列1：4G·美寓 桥南未来向我看
-----新加坡城4G美寓解读（楼盘品质炒作）。
媒体：报纸（东南早报18日整版、海都报18日整版、泉州晚报19日整版）
时间：3月18日、19日
其他媒体：短信、户外、电视（含游字幕等广告）、DM直邮、网络

第二波： Ø主题：
首付XX元起,抢进公园水岸小豪邸
新加坡城，X月X日盛大开盘
------ 开盘优惠利基
软宣系列1：未开盘先火爆，解析新加坡城轰动全城原因（开盘前人气炒作）。
媒体：报纸（东南早报18日整版、海都报18日整版、泉州晚报19日整版）
时间：3月21日、22日
其他媒体：短信、户外、电视（含游字幕等广告）、DM直邮、网络、公交车身广告等全面铺开
工地包装：悬挂开盘、祝贺等条幅
活动营销
活动时间：2010年3月28日左右
活动内容：
新加坡城盛大开盘仪式
1、现场体验形式，展开思想之旅。
以酒店式档次包装售楼处，展现项目的档次、高品质及国际化路线。现场设置星级酒店管家式物管人员/背景音乐为富有品味的JAZZ乐曲/洽谈桌上摆放精美欢迎卡、酒心巧克力等/在售楼处内开辟单独空间作为“鉴赏区”，放置品味物件展示。
2、抽奖活动
凡在开盘当天签约认购的客户均有机会参加抽奖活动。
3、中奖庆典：
售楼现场对中奖客户，现场举办开香槟或放礼花等庆祝活动，烘托现场气氛，促进签约热情。
4、精美礼品：每天前30名签约客户赠送精美礼品一份。
金卡解筹
解筹转认购
时间：项目开盘（预计3月28日）
金卡解筹原则：
Ø 解筹转认购： 金卡客户签订“商品房认购书”，并缴纳认购金时，可享受三房*万元/套（即*万抵*万），四房*万元/套（即*万抵*万）的特殊优惠。（其他优惠待定，根据蓄客量，人多则优惠少；人少则优惠多）
Ø 解筹未认购：金卡客户于本项目每期开盘后15日内办理金卡押金使用退还手续，并归还金卡。
Ø 排号选房、先到先得原则：在现场的易拉宝、POP及前期的媒体宣传中明确金卡客户在开盘当日到指定地点排队领号选房，先到先得，内部关系户可提前进行选房。（具体是采取排号方式，将根据实际储备的客户量安排，待蓄客达到一定规模视情况采取每套房顺位排号方式或直接排队选房形式）
Ø 分批、限时选房原则：为减少现场排队及选房时间，销售人员应在开盘前期让购房意向客户对我们的产品有充分的了解，开盘当日则根据排号，分批让客户进入售楼处选房，并在规定时间内选房，如每批15组客户，选房不超过15分钟，超过时间未选到合适房源的，将被清场，让下一批客户进场，以保证现场秩序及选房效率。
Ø 一对一销售原则：展开销售人员与选房客户一对一的销售策略，开始根据现场销售代表的人数安排每批选房客户，然后根据销售人员的接待情况，依序安排客户选房，确保销售目标针对性强，实现快速高效的签约工作。
销售优势：新景祥青年突击队
闽南首个营销攻坚团队，由新景祥全公司各项目销售冠、亚、季军组成，百里挑一。由在开盘突击服务本案，提升成交率。
本案将在金卡解筹活动前一周，调动新景祥全国各地优秀的青年突击队到售楼处参与销售工作，以强大的销售实力再创辉煌！
公开期工作重点：
（1）销售价格确定
（2）开盘方案确定
（3）优惠方案确定
（4）售楼现场开盘布置：pop、绿化、果盘、饮料等
（5）开盘活动，轰动公开
（6）报纸、路牌、网络、公交车等媒体发布
（7）金卡解筹，每套收取*万元定金

四、强销期执行计划
强销期
1、时间： 4月1日至8月31日
2、推广策略：增值服务行销+媒体行销+异地行销+活动行销
3、营销推广执行——
（推广主题）多渠道传播，造成持续热销
★ 推广手段——
Ø主题：
为什么比3G多了一G？
可生长的金牌户型, 错过了，可能就不会再有了!
……
电视、电台广告：以产品力及利基为主诉求，突出热销信息。
网络：投放拉页、浮标广告，开通业主BBS，聚集人气，营造热销气氛；
工地包装：悬挂热销条幅、彩旗
◎ 其他渠道拓展方式：
第一、异地营销
在SM设立短期展点，蓄集晋江客源。与南安商会合作，定期活动，蓄集南安投资客群。
第二、对目标单位进行精准派报
本案近临老市区及鲤城相关机关单位，这些单位的员工乃本案最大的目标客群；通过派报，精准性营销，提高营销针对性，促进来访及销售。
第三、报社组织看房活动，促进大量蓄客。
与报社合作举办活动，活动中报社负责组织看房活动，以促进本案大规模蓄客。
第四、与高端会所、全球通VIP俱乐部等建立合作关系。
重点针对项目客群及产品高端化，针对目标客群，着重加强精准营销。

活动营销

如何让客户加速签约行为，提高销售率，完成更多的销售任务，需要制定切实可行的连环式价格优惠和促销活动，拉拢与满足更多消费者的心理要求，并通过活动热力引爆，迅速聚焦市场注意力，建立感性冲动购买，进而达到本案迅速去化的目的。
活动主题：“新加坡城”创意市集首现泉州 轰动全城
iMART 创意市集——城市画报、创意中国网于 2006 年7月主办，是国内首个针对年轻人的大型创意交流平台。" iMART"，包含的涵义为：I am art（人人都是艺术家） 。创意市集是一个产生创意并使创意作品商品化的试验平台，主张"给创意一个出口，有创意就有回报"。它由参与者摆设摊位并售卖创意作品的形式开展活动。参与者有本地创作大师，也业余创作爱好者。创意作品要求原创，品种类别不设限制。2006年到2008年 分别在北京、上海、广州、苏州、厦门、杭州、重庆、西安、武汉、深圳等城市组织了40多场创意市集。 是国内最早，也是最有影响力的此类活动。
活动要点：
1、电影嘉年华：在售楼处外举行电影嘉年华，定期播放热门电影，制造现场人气。
2、创意展示：创作大师和创作爱好者展示创作作品。

增值营销
客户价值深度挖掘，让客户因感动而购买
◎ 形象价值
参加全国性地产评选，取得全国性大奖荣誉，提升项目形象价值，促进项目溢价。

◎ 人员价值
A、 国际旗舰团队鼎力打造国际品质社区：
国际财团上市公司天宇实业实力投资开发，国际财团，实力保证，品牌过硬，提升项目形象。
国际园林大师贝尔高林倾情钜作，泉州首个新加坡风情新城，独树一帜，排他性提升项目形象。
国际品牌物管专家戴德梁行实力，全力打造国际居住社区。
XX建筑施工，资质优良，品质放心。
◎入住体验提前尊享
物业：开车门服务、打伞服务、敬礼服务及吧台服务（参照大江盛世物业服务）
建材：设立建材及智能设备展示区
样板区：选择一套可看公园及中庭的作为样板区，体验营销促进成交率提升。
电瓶车：客户可坐着电瓶车参观200亩大公园，让客户实实在在感受项目优越的生活品质。

强销期工作重点：
（1）以售楼处包装为中心，营造热烈卖场，现场加大签约进程
（2）继续接受预定，同步签约，维系销售热潮
（3）完成认购单元的签约任务
（4）制造耳语传播，强调销售佳绩
（5）利用已订客户介绍客户成交，并积极追踪客户，使其回访，促进成交
（6）营造卖场气氛，强化利诱与逼订，奠定销售大势
（7）媒体大量出现，掌握所有客户
（8）利诱措施： 签约抽奖及精美礼品相送，以有效聚集现场人气
五、清盘期执行计划
清盘期
1、时间： 9月1日至10月31日
2、推广策略：主要投放报纸广告与路牌广告，以“促销+价格”诉求为主。
3、营销推广执行——
（推广主题）立体媒体传播，树立高品质项目形象
★ 推广手段——
Ø主题：
☆ 口碑最好，典藏趁早！
☆ 好房子，有面子！
☆ 最后倒数计户，错过将是遗憾！
☆ 总价****万，赠一年物业费（具体优惠待定）活动营销
1、 业主联谊酒会——通过组织前期签约客户联谊酒会的形式，在老客户中寻找新客户，发展老客户带动新客户，促进新的销售。
2、 “老带新”活动——为介绍新客户的老客户设计积分规则，并设立若干奖励，以鼓励老客户多多介绍新客户，促进客户资源累积！

清盘期工作重点：
（1）过滤旧的客户资料，寻找新的目标客户，启动老客户带新客户方案
（2）媒体立体组合
（3）延续销售气势，持续跟踪追补及签约
（4）金卡派发：客户增值服务，发动老客户介绍新客户
（6）研讨未售户别的原因，加以修正，于广告媒体注入新诉求
（7）激励现场人员士气，顺利达成销售目标
（8）做好售后工作，挖掘客户介绍可能带来销售
（9）持续跟踪房款追补和签约
（10）整理客户资料，做好下一期销售的蓄客工作

六、广告费用预算
本案一期广告费用按总销金额的1.3%计算=3.3万*6000元/㎡*1.3％=200万，各阶段分配如下：

营销阶段
周 期
预 算
酝酿期
2010年1月15号至3月17号（拟2月底取得预售证）
45%
公开期
2010年3月18日－3月28日（拟3.28开盘）
35%
强销期
2010年4月1日－8月31日
15%
清盘期
2010年9月1日－10月31日
5%
注：本案广告费用预算将根据销售金额及市场变化作相应调整。
附件：媒体预算
按2月初售楼中心开放，拟2月底取得预售许可证，暂定3月28日开盘（具体以实际取得预售证及预约情况确定）：
日期
媒体/项目
规格
主题
费用（元）
说明
阶段主题：树立高品质项目形象，区域价值炒作
主推广语：桥南，发现新加坡！
【新加坡城】·21万㎡新加坡风尚公园新城
2010.1－2010.10
户外
长线5块
21万㎡新加坡风尚公园新城出街
50万
市区、桥南、东海、晋江、南安各1块
1.13
引爆活动
公园
公园地产炒作
1万
与媒体配合
1.10
蓝房网、泉州地产信息网
一个月
21万㎡新加坡风尚公园新城出街
2000

1．29
短信
20万
项目亮相+VIP预约信息
1.2万
每条6分
1.29
DM夹投
3万
项目亮相+VIP预约信息
3.6
丰泽、洛江、南安、惠安、安溪等和重点企业、单位
1、29
泉州晚报
半版硬广
售楼处开放+金卡火热发放中！
63750
（56250）
通价：晚报85折，早报8折协议价：晚报75折，早报7折
2.12
泉州晚报
半版硬广
售楼处开放+金卡火热发放中！+活动告知
63750
（56250）
普通价：晚报85折，早报8折协议价：晚报75折，早报7折
2.11
海峡都市报
末版整版硬广+软文
售楼处开放+金卡火热发放中！！+活动告知
39324
（36256）
普通价：58折
协议价：52折
2.11
公交车亭
一个月
项目信息
20万
最低起订量，视效果考虑是否延长
2.18
DM
3万份
折页内容为项目价值点并含VIP卡信息
3．6
丰泽、洛江、南安、惠安、安溪等和重点企业、单位
2.20
引爆活动
售楼中心
最佳南主角空降暨正式发VIP卡
15万
与海都报配合
阶段主题：树立高品质项目形象，楼盘品质炒作
主推广语：新加坡城•4G美寓
新加坡城，即将盛大开盘
3.19
泉州晚报
半版硬广
新加坡城，即将盛大开盘
63750
（56250）
根据预算可调为东早整版（48000）
3.18
海都
末版半版软文
新加坡城，即将盛大开盘
39324
（36256）

3.18起
蓝房网、泉州地产信息网
一个月
新加坡城，X月X日盛大开盘
2000

3.26
泉州晚报
半版硬广
首付XX元起,抢进公园水岸小豪邸
新加坡城，X月X日盛大开盘
------ 开盘优惠利基
63750
（56250）
根据预算可调为东早整版（48000）
3.26
东早
末版整版硬广
首付XX元起,抢进公园水岸小豪邸
新加坡城，X月X日盛大开盘
------ 开盘优惠利基
39324
（36256）

3.26
海都
半版硬广
首付XX元起,抢进公园水岸小豪
新加坡城，X月X日盛大开盘
------ 开盘优惠利基
＋产品品鉴会活动预告信息
63750
（56250）
根据预算可调为东早整版（48000）
3月18起
泉州电视台
新闻广角一个月
15秒形象广告＋vip信息＋开盘信息
3400

3月1起
分众楼宇视频、公交车载电视
一个月
30秒形象广告＋vip信息＋开盘信息
48960

3月1日-3月30
10块户外
一个月
项目形象/开盘活动/vip信息
约24万

3．25
短信
40万
开盘信息+VIP信息
约2.4万
6分/条，活动前20万条，其余每周10万条
3. 1
所有可更换媒体
全面投放
3月28日盛大开盘
预算约2万
版面更换费用
3.28
开盘活动
售楼中心
3月28日盛大开盘
9万

阶段主题：强销期、清盘期阶段
4－10月
户外所有可更换媒体

项目即时信息（3次）
预算约2万
版面更换费用
4－10月
短信
120万条
项目信息/营销活动/vip信息
约7.2万
6分/条，活动前20万条，其余每周10万条
4－10月
营销活动
售楼中心

5万

9－10月
蓝房网、泉州地产信息网
1个月
新加坡城，精品户型邀您入住
2000

4-10月
DM
6万份
折页内容为项目价值点并含VIP卡信息
7.2
丰泽、洛江、南安、惠安、安溪等和重点企业、单位
机动费用
6万

合计
约 200 万

说明：本计划将根据售楼处实际进驻时间及实际开盘时间做相应调整，具体费用以实际投放产生为准。
附：报纸媒体说明
◎ 报纸媒体选择的倾向性可根据最终确定的主要合作媒体进行调整，如与泉州合作金额较大则侧重泉晚，与海都合作金额较大则侧重海都