天津空港物流邻里中心报告.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,公司级优秀成果评奖申报材料汇报,天津空港物流加工区邻里中心 运营战略规划与实施方案,天津晟嵘项目管理咨询有限公司,2008,年,7,月,1,汇报内容,方案内容简要介绍,项目的必要性和意义,项目的特点,项目成果对客户的贡献,项目经验总结,项目过程中的体会,2,方案目录树,市场分析,组织架构,战略规划,收支构成分析,各盈利项目财务分析,动态分析,组织架构设置理论基础,公司管理范围,公司组织架构与岗位定员,战略实施与规划方案主要内容,财务分析,运营模式,运营管理理论基础,公司运营管理原则,公司盈利模式,公司运营管理模式,资质审查部功能与定位,发展社区商业意义分析,目标人群需求分析,社区商业业态分析,社区商业开发类型分析,邻里中心分析,我们的选择,公司战略规划概要,公司战略理念,经营特征与关键能力,关键成功因素,公司级战略规划,经营战略规划,职能战略规划,3,方案内容简要介绍,项目的必要性和意义,项目的特点,项目成果对客户的贡献,项目经验总结,项目过程中的体会,4,项目的必要性和意义,将工程管理与公司战略运营管理领域知识合二为一，开发工程咨询领域新业务,为公司创造效益,开拓了眼界，锻炼了队伍,5,方案内容简要介绍,项目的必要性和意义,项目的特点,项目成果对客户的贡献,项目经验总结,项目过程中的体会,6,项目的特点,工期紧，任务重,项目涉及领域广,项目具有不可复制性,项目的理论性与实践性,项目成果需要定性与定量相结合,7,方案内容简要介绍,项目的必要性和意义,项目的特点,项目成果对客户的贡献,项目经验总结,项目过程中的体会,8,项目成果对客户的贡献,客观地分析了项目所在的外部环境，通过市场分析数据为项目进行功能定位、业态结构确定、布局原则确定、各业态面积大致分布以及运营期间所采用的管理模式。,9,商圈划分,二、生活区配套公共设施规划,10,目标人群特征分析,总体的收入分析，发现目标人群中,1000,元以下收入的职工比例较少，占职工总人数的,8.5%,；而,3000,元以上的职工比例为,22%,左右。可以看出目标人群的总体收入水平是比较高。,11,天津市城市居民家庭平均全年主要消费性支出结构,12,目标人群希望社区商业中心开辟的消费领域构成,目标消费人群最希望开辟的消费领域依次是健身、文化消费、就医、商场购买、娱乐、职工以及子女培训、家政服务、餐饮酒店以及其他。各种消费领域的比例的配置可以参照图的比例合理搭配。,13,目标人群用于娱乐的花费构成,分析可以看出：,40%,左右的人每月消费在,100,元以下，有,32%,的群众每月在娱乐活动方面的消费在,101,200,元，两者相加，占到总人数的四分之三，说明总体上，群众用在文娱方面的消费水平是比较低的。社区商业在娱乐服务行业设置时，要充分考虑到消费人群的总体消费水平，多举办一些费用较低的开放性的文娱服务，高档次的文娱服务类行业不宜设置。,14,我们的经营方式,统一招商、租赁经营、业态组合、功能互补、集中管理、整体促销。,15,功能定位,我们服务功能档次与价格水平的总体定位是：,中档中低价位为主，兼顾高低，面向大众，引导潮流；商品高、中、低档确定必须基于加工区生活区的目标顾客定位,。,16,业态结构,我们的邻里中心定位,13,项必备业态（酒店、银行、超市、邮政、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修点、多功能厅、净菜场、卫生所）。,构成这,13,项必备业态的基础是,“,三满意,”,原则，即：,顾客满意、经营者满意、政府满意,其内涵是：,综合性、全方位、多功能,。,17,面积分布,原则上，零售店面积应占到邻里中心营业总面积的,70%,左右,(,不超过,80%,为宜,),，餐饮营业面积应占社区购物中心营业总面积的,15%,左右，文化娱乐营业面积应占社区购物中心营业总面积的,10%,左右，生活服务营业面积应占社区购物中心营业总面积的,5%,左右。,18,管理模式分析,集合多元业态、多种功能，面向大多数消费群体。,实行所有权、管理权与经营权三权分离的管理模式。,内部的统一管理使多元业态产生系统集成效应。,核心业务是按自身定位进行招商项目的组合。,营销目标是吸引人气，给商户带来大量客源。,具有双向服务功能。,19,项目成果对客户的贡献,结合对项目外部环境的分析和项目经营特征与关键能力、关键成功因素的分析，为运营单位进行战略诊断、梳理和规划，分别从公司级战略、经营战略、职能战略三个层面，分为短期、中期、长期三个实践阶段分别制定了不同时期的战略规划,20,公司关键成功因素确认,21,项目成果对客户的贡献,基于全生命周期的设施管理理论，完成了天保商业开发公司的组织架构设计及岗位确定，并确定了主要岗位的管理职责。,22,组织架构设置的理论基础,基于全生命周期的设施管理理论,23,天保商业开发公司组织架构,24,基于全生命周期设施管理理论的组织架构设计及岗位确定,25,天保商业开发公司岗位定员,部门设置,人员安排,部门定员数,总定员人数,财务部,主任,1,人，工作人员,3,人（会计、成本核算员、出纳）,4,人,31,3,（领导班子定员）,34,人,办公室,主任,1,人，物业外委负责人,1,人，酒店日常沟通负责人,1,人，风险负责人,1,人，其他工作人员,1,人,5,人,资质审查部,主任,1,人，工作人员,3,人,4,人,商务部,主任,1,人，商铺专项负责人,1,人，广告专项负责人,1,人，外委商务活动负责人,1,人，其他工作人员,2,人,6,人,人力资源部,主任,1,人、劳资负责人,1,人、培训负责人,1,人、绩效管理员,1,人,4,人,综合运营维护部,主任,1,人，供电班组负责人,1,人，机电班组负责人,1,人，其他工作人员,3,人,6,人,物业（卫生、保安）,物业,2,人,26,项目成果对客户的贡献,确定了天保商业开发公司的运营模式：酒店运营模式、商铺运营模式、广告运营模式、停车场管理运营模式等。明确了资质审查部的功能和定位，建立了商户评价指标体系。,27,商户评价指标体系,28,项目成果对客户的贡献,对公司运营阶段的财务收支作了动态分析，挖掘了一切可以利用的资源，为客户提供了很多政府优惠政策。保证了邻里中心培育期的正常运营。,29,公司收支构成分析,30,方案,名称,年营业,收入,（万元）,项目动态,投资回收期,（年）,项目静态,投资回收期,（年）,财务,净现值,（万元）,财务内部,收益率,资本金,财务内部,收益率,方案一,酒店出租,物业外包,1667.90,40,年以上,13.79,-5223.67,6.04%,4.12%,方案二,酒店出租,物业自营,2454.59,40,年以上,9.64,-1591.16,10.14%,11.66%,方案三,酒店自营,物业外包,1967.66,40,年以上,14.11,-6018.46,5.40%,3.83%,方案四,酒店自营,物业自营,2286.54,40,年以上,15.55,-6246.38,5.04%,2.62%,原可研过程中方案比选的实际结果,31,经过政策支持的方案的财务结果,方案,名称,年营业收入,（万元）,项目动态,投资回收期,（年）,项目静态,投资回收期,（年）,财务净现值,（万元）,财务内部收益率,资本金财务内部收益率,无政策,酒店出租,物业自营,2454.59,40,年以上,9.64,-1591.16,10.14%,11.66%,有政策,酒店出租,物业自营,2454.59,19.30,年,7.76,629.70,12.79%,17.47%,32,方案内容简要介绍,项目的必要性和意义,项目的特点,项目成果对客户的贡献,项目经验总结,项目过程中的体会,33,项目经验总结,对于此类项目应该采取管理咨询的方法进行,多采用概念模型来反映思路,对于市场分析部分可以通过以下渠道获得可靠数据：,慧聪网,中国市场调查研究中心,天津统计局信息中心,。,34,财务管理,购并管理,财务管理,财务状况诊断,收益分配管理,营运资本管理,投资管理,融资与资本结构管理,规范财务管理流程,健全预算管理、成本管理、核算管理制度,建立完善的收益分配制度,对资金运用决策加以制度化流程处理,加强资金运用的透明度建设,多方面协调融资渠道,丰富自己融资手段,公司长远发展方向,资本经营前瞻,天保商业开发公司的建立应该逐渐提上议程，并健全为之做准备的资本运营制度,35,经营特征,了解群众需求,选择适当商户,拉动需求,商户意见反,馈,完善的盈利体系构建,控制成本与消耗,市场营销,资本运作,以优质服务,为手段,以商户选择,为导向,以全面盈利,为目标,稳定的运营管理操作,科学合理的服务指标,多样化的管理手段,关注服务链的各个环节,以家为根，营建生活,以人为本，便利至上,立足自身，服务城市,政府支持，完善功能,以社区群众,为根本,36,系统战略管理模型,价值链模型分析,内部能力分析,政策环境分析,宏观经济分析,社会文化分析,技术变化分析,外部环境分析,战略分析模块,战略规划模块,职能战略,文化战略、营销管理战略、,人力战略、财务成本控制战略,协控安全运营战略、质量管理战略,经营战略,差异化战略、公共关系战略,全员营销战略、创新战略,公司级战略,宗旨、使命,战略目标,战略实施控制模块,战略实施评估,战略控制,战略执行,战略实施计划制定,战略修订,37,差异化战略,结合公司内部自身的优势与劣势和外部发展的机遇与挑战，由战略钟分析，公司运营初期合适的经营战略选择是差异化战略。,战略钟,经营战略的选择途径,差异化（高值）,4,集中差异化,（高价高值）,5,混合,3,成本领先（低价）,2,1,集中成本领先,（低价、低值）,8,7,6,价 格,顾客认可度,高,低,低,高,失败战略,38,利用价值链创造差异化,从顾客服务链可以看出，差异化主要表现在服务链中邻里中心感受服务的,5,个环节：进入邻里中心前，进入邻里中心（接受服务前），接受服务中，在邻里中心内（接受服务后），离开邻里中心后。服务差异化的主要载体是与顾客直接接触的运营环节：各种硬件设施，各种软件环境，服务人员的态度等。同时，支撑公司运营的其他工作也是差异化实现的保障。,39,项目经验总结,与客户多进行有效沟通，在充分了解客户需求的基础上进行项目,40,方案内容简要介绍,项目的必要性和意义,项目的特点,项目成果对客户的贡献,项目经验总结,项目过程中的体会,41,工作过程中的几点体会,公司领导层的全力支持与不断鼓励,咨询部全体人员的不懈努力,工作过程中与业主单位的有效沟通,42,项目申报奖励理由,咨询成果得到领导首肯，客户好评,开发工程咨询领域全新咨询产品,培养了团队合作精神，体现了团队凝聚力,43,汇报完毕，请各位领导和专家提出,宝贵意见，谢谢！,44,