我眼中的九江楼市.doc

我眼中的九江楼市
类别:我的文章 评论(0) 浏览(334) 2007-12-06 19:38
标签：文化名城
                                             市场调查报告
一、区域概况
九江市在江西的北陲，长江中游南岸，庐山北麓，东滨鄱阳湖，是一座历史悠久的古老而美丽的城市，古称浔阳，柴桑。九江地跨东经113°57′--116°53′，北纬28°47′--30°06。年平均气温16--17C，年降雨量1300--1600MM，年无霜期239--287天。九江太阳辐射年总量在102.3-114.1千卡/平方厘米。年日照时数均在1650----2100小时。年平均日照百分率为38--47%。年平均雾日在16天以上，年平均湿度达75--80%。九江东枕鄱阳湖，北濒长江，西连幕阜山脉，南屏庐山，总面积18823平方公里，人称江西省的北大门，管辖湖口、星子、彭泽、永修、德安、九江、都昌、武宁、修水九县，瑞昌市，浔阳、庐山、开发区三区，共青垦殖场及庐山风景名胜区管理局。截至2006年底人口为500万，其中市区人口70万，有关专家预计2010年市区人口将达到100万。
二、行业概况
九江市房地产行业近年来获得了飞速的发展，可以说目前已经进入了一个快速发展的阶段。从全市整体来看不管是商业地产还是居住地产都在以较快的速度在开发。特别是在九江市“大城建”政策的指导下，九江房产也还将掀起新一轮的高潮。目前，九江市最高的土地价格已经突破400万元每亩的大关，住房价格最高也已经超过4000元每平方。整体房价由1998年的700多涨到2001年的1100元每平方，这还是一个涨幅相对趋缓的阶段，2001年到2006年房价一下子从1100元飚升到3000元每平方，每年的涨幅超过百分之二十。
九江市房产市场当前的这种状况显示了九江房市正在逐渐趋于完善和合理，正在朝着良性的势头发展。这也符合整个全国房产市场的走势，显示了九江房产市场新的起点的到来。目前九江房产市场主要集中在商务写字楼和精品住宅上，象远洲国际、柴桑春天等。这也代表了九江今后房产发展的方向，因为九江市有大量的潜在置业着，这主要来源于两个方面：一是，九江房产行业兴起的较晚，且高档住宅缺乏积下了大量的置业者，二是，九江是一个风景优美、生活节奏较为缓和的旅游城市，吸引了外来大量的投资、置业者。再加上近年来九江市民生活水平的提高，越来越多的人注重生活品质的体现，所以住房需求，特别是体现现代生活方式的精品住宅有大好的趋势。
三、项目调查
1.     九江居民目前的居住状况。调查结果显示有百分之九十的家庭住房为无电梯房，有百分之六的居民住有电梯房。还有百分之三的人住在平房，另一小部分人租房住。
2.    九江主要的购房人群。数据显示，25-34岁的人占36%，位居榜首，而35-44岁的比例为21%，位于第二。总体购房人群以全职工薪阶层和个体经营者，政府工作人员为主，重点分布在贸易、教育、行政、制造、商业等领域，大多都是事业成功人士。
3.    九江居民能接受的房产价位。从大体上说在2000-3500元/平方之间。
4.    九江居民采取的付款方式比例。一次性付款：8.5%   分期付款：2%    按揭贷款：86%   公基金贷款：13.5%
5.    九江居民购房的目的。自己居住：85%     投资升值：15%
6.     居住环境对购房的影响。调查显示80%的人喜欢到风景好的社区，90%的人购房喜欢到人文氛围好的社区，85%的人喜欢到购物方便的社区，90%的人喜欢到交通便捷的社区。
7.     九江居民喜欢的户型。单身族喜欢浪漫型的小户型的房子，成年人喜欢宽敞大气的房子，老年人喜欢安静舒适的房子。
四、专项调查
案名
华龙.莱茵美郡
地理位置
九江庐山区前进东路西侧
开发商
九江华龙地产
建筑设计
上海拓维
占地面积
92920平方
建筑结构
框架
共摊
多层：8% 小高层：13-15%
层高
3米
物业管理
深圳万厦
容积率
2.0
物业费用
1.2元/平方
绿化率
36.5%
总建面积
20137.63平方
景观设计
美国.贝尔高林
代理策划
北京长河置业
完工时间
2008.6
户型
户数
配比
已售
销售比
面积范围
单价
公寓
198
13.2%
132
67%
30-40
4100-4900
2-2-2
48
3.2%

2300-2700
3-2-2
未定

折扣
均价
最高价
最低价
备注
住宅
无折扣
2500
2700
2300

周边配套
九江学院、派拉蒙等
装修情况
公寓简单装修、无配套家电
优惠
没有折扣
付款方式
一次性、按揭
贷款率
首付30%

案名
新湖.柴桑春天
地理位置
长江大道与南海路交汇处
开发商
新湖远洲置业
建筑设计
美国培普建筑设计
占地面积
953亩
建筑结构
框架
共摊
多层9%-10%  小高层15%
层高
3米
物业管理
上海新湖物业
容积率
1.5
物业费用
多层0.5元/平方 小高层0.9
绿化率
40%
总建面积
953600平方
景观设计
新加坡雅克
代理策划
华思策划
完工时间
未定
户型
户数
配比
已售
销售比
面积范围
单价
3-2-2
322
83.4%
290
90%
120-130
2860-3800
复式
64
16.6%
32
50%
170-200
2800

折扣
均价
最高价
最低价
备注
商铺
无

不售
住宅
无
3300
4000
2800

车位

价格未定
周边配套
柴桑大市场、21世纪家具城等
装修情况
无
优惠
无
付款方式
一次性、按揭
贷款率
首付30%  贷款年限最长20年

五、调查分析
由调查表格可以看出，目前九江市的大型新建项目都在围绕着人文，景观来进行，体现了九江自古以来都是文化古城的特色，也适应了现代人追求品位、身份的特征。顺应了时代的潮流，在价位和户型的设计上也尽量向发达城市靠近。
六、调查小结
    通过这次调查，使我对九江房地产市场有了更进一步的了解。九江的房产形式整体上处于刚刚起步的阶段，房产价格逐渐趋于理性，有向开发区和庐山区新兴地带发展的趋势。我认为九江的房产在发展过程中应该充分考虑自身的优势，特别是人文和环境优势，在稳定住房需求的情况下，利用政策的扶持加大力度开发与人文有关以及与旅游有关的房产项目，把九江建设成为一个富于浓郁人文气息的文化名城。