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远洋自然周边商务市场条件分析报告
做为木樨园商圈辐射周边区域，远洋自然周边的商务办公市场表现出与其他区域不同的特点。

一、 办公氛围渐有起色
1、区域内整体情况：

远洋自然地处马家堡东路与大红门西路交汇处，两条道路的改造拓宽，将为此区域内商务氛围的形成，提供交通条件。
随着南城开发力度的逐年加大，办公氛围已渐有起色。现区域内已有及在建商务办公项目25个，总建面达到84万平方米（含在建项目），按有效办公面积10㎡ / 人计，本区域内办公就达到了7.71万人。
2、区域内项目基本情况：
区域内项目多集中在南三环沿线，多为已建成多年的商务项目，规模比较小，建筑标准有待提高。尽管办公氛围渐有起色，但基本不具有商圈氛围条件。

编号
项目名称
建筑面积
入住率
1
北京商务会馆
2000
90%
2
华商科技大厦
50000
90%
3
右外大厦
100000
100%
4
伽南大厦
150000
100%
5
北京一商美洁商业公司
100000
100%
6
中国电力财务公司
100000
100%
7
玺萌中心
71238.48
80%
8
多多星写字楼
1200
99%
9
立业大厦
8000
85%
10
正旗大厦
5000
95%
11
西罗园写字楼
5000
80%
12
三星写字楼
8000
95%
13
机电大厦
5000
80%
14
运通行大厦
1000
50%
15
政洋大厦
2000
80%
16
三星大厦南楼
3000
70%
17
京文商业大厦
30000
70%
18
陶然大厦
30000
75%
19
佳程永信商务大楼
13330
80%
20
象牙海岸商务会馆
8000
100%
21
搜宝商务中心
200000
在建
22
新建写字楼
20000
在建
23
广东荗名大厦
16000
90%
24
洋桥酒家
5000
90%
25
大红门写字楼
10000
85%

二、纯写字楼供给有限
与大型写字楼集中区不同，南三环区域的写字楼或商务公寓的供给相当有限，可供市场交易的规模更小。
本区的写字楼主要包括以下三类：

（一）整栋企业自用：
包括中国电力财务公司、山西大厦（在建）等等。此类写字楼规模及形象不等，约占区域纯写字楼市场的40％。
（二）早期商务产品——形象档次欠佳：
包括立业大厦、正旗大厦、金城中心、嘉业大厦一期等等，由于建造时间较早，形象相对较差，且产品设计落后，如电梯、空调、网络等硬件配置标准较低，单元组合及拆分的可能性小，租金处于较低水平。
案名
租金
立业大厦
2.0元/㎡天
正旗大厦
2.5元/㎡天
金城中心
2.5元/㎡天
嘉业大厦一期
1.5-1.9元/㎡天

立业大厦 嘉业大厦一期
（三）后期商务产品——品质有提高，产品多元化：
1、近期周边商务产品供给有所上升
虽然南三环区域内商务产品供给非常有限，但05年后周边区域写字楼供给呈现上升趋势，搜宝商务中心、富力信然广场等中高档写字楼相继入市，区域商务产品呈现多元化特点，商务市场逐渐升温。

案名
规模
产品类型
入市时间
搜宝商务中心
20万㎡
纯写字楼
08.05
玺萌中心
71238.48㎡
写字楼
未定
天创.盛方中心
35591㎡
写字楼/商铺
07.06
珠江骏景写字楼
2万㎡
写字楼
已入住
富力信然广场
30万㎡
写字楼
07.01
美克大厦
18500㎡
写字楼
已入住
总计
63万㎡

2、标定高品质，产品多元化
搜宝商务中心
近期，入市项目在产品品质打造方面下足功夫，成为吸引企业和投资进驻的主要动力。
   搜宝商务中心总建筑面积达20万平米，其中地上面积约13万平方米。由两栋23～25层5A级纯写字楼和一栋5层商业综合体共同构成。在北侧形成一个半围合的城市绿化广场。内部规划有商务办公、商务暂居以及商务会展等商务配套空间。根据新品牌事业的办公需求特点，特别设计单元式、组合式写字间、以及soho办公空间，突出小面积、自由组合、预留上下水管线等特点，以满足不同客户的个性需求；另外，还特设部分商务暂居功能。搜宝商务中心采用5A级智能化系统   10万平米商业综合体具有单层超万平米的大型专业卖场：包括建材超市、家居超市、生活超市、百货、五星级影城、大型餐饮、美食中心等业态。该商业综合体已确定有3家世界500强企业进驻。搜宝商务中心配备酒店式商务大堂，首、二层挑空，层高达8.8米，酒店式精装修标准。
天创盛方中心
天创盛方中心与本项目在产品体量上具有类似之处，西段7层独栋写字楼具备整售条件，东段11层150平米到1000平米可以自由组合空间，另外还有 6000多平方米商业总建筑，4.5米层高、复式结构的临街铺位。租售比例现在为80％。
美克大厦

美克大厦总建面18500平米，由一栋写字楼和美克美家的旗舰店组成。地上两层用作大堂，只租不售，可租面积：6520平米，面积在106和290平米之间，其商业旗舰店和办公楼组合的形式，促进了办公空间的出租，现在出租率为83％。

案名
外立面
层高
电梯
空调
车位
搜宝商务中心
玻璃幕墙
3.65米
进口电梯7部
中央空调
地下约1000个
天创盛方中心
面砖外墙、局部玻璃幕墙
4.2米
西子OTIS品牌电梯，
中央空调
地下200个
美克大厦
上海巴特勒复合墙板
4.06米
2部广东蒂森高档乘客梯
美国“ 特灵”中央空调新风系统
地上60～80个
免费
富力信然广场
下部石材，上部中空玻璃幕墙
3.1米
净高2.7米
12部广州日立空调，货梯2个
公共部分集中中央空调，户内为合资分户空调
共800个
3、价格水平
尽管具有优良的产品条件，临近南三环主路，具有明显标志性等特点。本区域的写字楼价格仍明显低于其他商圈的同类写字楼产品，这与南三环区域的商务氛围有待提高不无关系。
案名
售价报价（元/㎡）
租金报价
租售率
搜宝商务中心
11600
/
50%（未入住）
天创.盛方中心
9200
/
80%（未入住）
珠江骏景写字楼
6600
3～4元/㎡天
100％
富力信然广场
（南二环）
15500
/
50% (07.01入住)
美克大厦
/
2.7元/㎡天
87．5%
未来假日大厦（南四环）
6700
1.8～2元/㎡天
50%
平均
9000
2-3元/㎡天

由于区域纯写字楼供给有限，而且整栋企业自用占有部分的市场份额，因此造成区域可供交易的写字楼规模微乎其微，缺乏应有的市场影响力和活跃度，近期搜宝等几个高端写字楼的入市使此种情况稍稍改观，市场关注度有所提升，为本案提供了良好的市场机遇。
三、 商住及主题式商业中心类产品的分析
项目名称
规模
售价报价
（元/㎡）
租金报价
产品
租售率
入住时间
嘉业大厦二期
78000㎡
7300-8300
1.6元/㎡天
商住公寓
60％
06.10
未来假日大厦
2万㎡
6800-8100
1.8-2元/㎡天
商住公寓
50％
06.12
自然美
国际商务公寓
9128㎡
未定
未定
商住公寓
0
06.12
北京国际玩具中心
28000㎡
14800
5-8元㎡天
主题性商业中心
80%
07.08
（一） 商住产品占有部分办公市场
自然美大厦
本区域内的商住公寓占有部分写字楼市场，由于产品形态比较适合小型公司使用，拥有较好的交通条件和相对较低的管理费和租金而得到市场的认可。

（二）主题性商业中心仍为南三环最为活跃的商业形态
南三环木樨园区域，一直为主题性商业中心聚集区域，形成了华北地区规模最大的服装、鞋类、小商品批发基地，一直是南城商业最活跃的地区。包括温州鞋城、天雅、百容、新世纪等一大批主题性商业中心陆续建立起来，北京国际玩具中心，正是在此基础上，打造南城玩具类商业中心，取得了较好的市场空间。
四、 需求特征
（一）租赁市场：
目前区域已进驻的可做为办公场所的项目（包括纯写字楼和商住公寓，商务公寓基本均为近期开发，尚未入驻）绝大多数以租赁形式经营，其主要需求特征如下：

案名
客户构成
搜宝商务中心
50%为投资客，大部分客户看重位置和交通方便
天创.盛方中心
中小型外贸公司
珠江骏景写字楼
以服装类公司居多
美克大厦
7层为美克自用，3层为北京生产资料贸易公司，其余以装饰公司为主
嘉业大厦二期
中小型辅料成衣公司、少量贸易公司（因距离津京塘较近）、装饰公司
未来假日大厦
出国中介公司、空调安装公司、建筑设计公司
北京国际玩具中心
以木樨园商圈范围内的投资客为主

1、行业分布：服装、装修装饰、咨询贸易类企业众多
区域内主要围绕服装类及其相关类型中小公司为主，主要由于距离木樨园商圈距离较近，咨询贸易类相关公司也基本是围绕商圈服务的，有国企或外资背景的较为有实力的公司基本考虑整体购买独立写字楼，或不考虑南城区域。
2、需求面积：中小面积为主
目前区域存在大量的中小规模发展型企业，他们对于办公场所的需求面积以100—250㎡为主，稳定性相对较差。