西安房地产市场项目分析简述.docx

高科广场D座项目全案策划文本
[壹]项目策划总论 Create your life by the forefinger
一、 西安市房地产市场项目战术分析
经过近十年的不断发展，现代房地产理念已经在西安市房地产项目的开发中得以充分运用和发展，追求差异化、个性化的项目竞争力成为项目开发的核心战术，一切文化、艺术、生态、环境的因素都能被开发商巧妙地同地产项目嫁接和运用，以避免项目同质化的困扰。纵观西安市房地产项目开发的现状，可以发现不同开发商就不同项目的个体差异而赋予项目的主导战术包括：
1、高档次战术
即“豪宅”，多被应用于大面积高层及别墅住宅，就西安市房地产市场总体消费水而言，之前的“豪宅”项目在西安市并不多，但随着经济发展推动市场购买力的提高，“高档次”住宅已渐渐多见于市场。
2、黄金区位战术
“地段”是衡量房地产项目优劣的首要因素，几乎所有的项目都宣传自己的地段优势，除非项目具备真正的地段优势，否则所谓的“黄金区位”只能成为空谈。
3、规模战术
除了极少数开发商以外，大多数开发商并不具备开发大规模即占地50—100万平方米以上项目的实力，而众多开发商却在中小型项目上大作规模文章。
4、优质配套
通过住宅项目各项配套设施的高档次满足消费群体对生活品质的追求。
5、生态环境
人们越来越重视生态、健康、绿色与家居的结合，住宅周边的环境、景观成为人们选择住宅的一个重要影响因素。
6、概念创新
新概念的确能够吸引市场的注意力，但其需要实质的支持，如果不能“自圆其说”，概念也就失去了它的意义。
7、丰富资源
项目周边生活环境已十分成熟，项目升值空间较大。
8、属性区分
住宅属性的不同会造成目标消费群的差异，如经济适用房的市场会因其目标受众的大规模而具备一定竞争力。
9、价格优势
作为房地产市场消费群关注的另一个重要因素，价格一旦在同类项目中具有绝对优势，那么该项目的市场认可程度也将极大提高。
综合分析以上战术，不难发现无论哪种战术的应用都必须有项目自身及其周边环境的实质性依托，战术应用必须精准、深入，表面文章只能将项目带入困难。
经过我们的分析，高科广场D座项目除了在地段上具有一定优势外，其他因素都缺乏突出特色可以作为战术运用的依据，即高科广场D座项目在战术界定上较为模糊。一招致胜不尽可行。所以我们认为，对本项目进行深入研究分析，综合项目特质与开发商实力，发掘项目独特的竞争优势，通过对一系列多元化竞争优势的塑造来实现项目旺销的目标是本项目开发的策略之源。

二、 塑造多元化核心竞争力
随着房地产市场的逐渐成熟与消费者的日益理性，单靠包装与炒作的就能卖得满堂红的时代已成追忆，而将“产品均好性”奉为旺销上帝的做法，显然不是明智的竞争选择。对于新时期楼盘旺销的思考与界定必须跳出过去与现在的框框限制，在一定的高度与战略层面上把握，以寻找差异性因素与内在决断力，挖掘出楼盘旺销的核心基因。
任何旺销楼盘都是认真研究市场，努力适应消费者真实需求的结果。楼盘要实现旺销必须满足三个条件：一是定位准确；二是树立楼盘独特竞争优势；三是营销策略得当，这三个方面构成一个有机的整体，互相联系，互相贯通，是现阶段楼盘开发中的颠扑不破的“热销定律”。
正如一个人成功可能有方方面面的条件，而其成功的决定性力量往往是其无可替代的核心因素。我们面临的问题可能很多，但关键是核心问题的重要解决。同样在旺销的三大因素中，独特的竞争优势，被认为是旺销的最重要的因素，也是新时期楼盘旺销的核心竞争力。
楼盘的核心竞争力具有针对性与时效性。房地产开发不可能脱离区域市场而盲目开发，必须是在准确定位的前提下，打造出适合市场需求的楼盘。而楼盘的核心竞争力是针对区域市场与目标客户而言的，脱离这一前提，核心竞争力的优势将丧失或为对手所化解。房地产开发具有其核心技术，但楼盘所具有的核心优势往往随着时间的推移与被复制而消失。如果每一个楼盘都具有了这种优势，也就无所谓独特与核心了，而且随着人们消费心理的变化，对楼盘某些特征的认可与价值追求也将变化。因此，楼盘的核心竞争力具有一定的时间性。
某一楼盘的核心竞争力是与对手楼盘相比而言。而不是与市场上所有类型楼盘相比都具有竞争优势。否则，将陷入盲目的“竞争力万能论”陷阱，而过于追求产品均好性。例如市内单体楼与郊区规模化小区的竞争优势往往区分开的，别墅与商务写字楼的竞争优势也是迥然而异的。
在楼市同质化的今天，对于“如何才能在激烈的竞争中突显楼盘优势而获得成功”的问题，可能就是：打造楼盘的核心竞争力。开发商掌握了核心竞争力如同拥有了打开旺销市场之门的“金钥匙”，再运用恰当的开启技巧（营销组合），即可见证灿烂的新境界（旺销场面）。

三、 规模大小的界定
小规模项目的开发特点分析
解读A：研究对象界定
本项目系小规模住宅（就占地面积），有两个重要界定：
（1）小规模住宅指普通商品住宅和公寓式住宅，不包括别墅、豪宅和福利房。
（2）规模的界定，是以占地面积（或用地面积、红线面积）为标准划分的，即占地面积在10000平方米以内的项目。
解读B：特点分析
特点1：物业类别特征比较突出
从类别特征来看，小规模项目主要做成以下几类物业：
（1） 普通住宅，一般定位。
（2） 豪华大户型，高档定位。
（3） 小户型SOHO，一般临交通干道，或自然环境较好。
（4） 公寓，一般居繁华市区，商业环境较好。
一个比较突出的现象是，小规模项目做精品住宅、豪华住宅的较多。另外，做高层项目的也比较多。
特点2：有一定的有利条件
（1） 是短、平、快的项目。项目较小，一般须分期开发，投资较少。财务风险相对降低。
（2） 定位比较单纯。做成什么项目比较容易确定下来。在功能、档次、户型、层数、价格上都比较容易把握。
（3） 一般而言，小地块较多处在城市中心地带，处在边缘或郊区地带的较少，周边已有较为成熟的社会配套，在这方面可以“搭便车”，沾不少便宜。
特点3：也有较多的不利条件
风险
l 定位风险。定位单一，好则好矣，全盘皆赢，但就怕在定位失败，满盘皆输。
l 竞争风险。小项目常面临着大项目的打压，市场空间易被挤压和侵蚀，令不少项目的发展商担惊受怕，感到如履薄冰。
特点4：开发束缚条件较多，可自由发挥的空间不大
小规模地块开发的限制因素主要包括：
限制因素
l 地理位置上的不利因素
l 自然环境较差和周边景观资源欠缺
l 街区功能 紊乱不明
l 用地面积较小，面积越小，设计师难发挥想象力
l 地块形状的限制
受上述因素影响，小规模住宅在规划楼宇栋数、层数、摆放和朝向、户型和面积、车库设置、立面风格以及其它细节等方面的处理都较难。

四、 高科广场D座策划战略的确定
项目策划战略的研究与确立是建立在对项目所处市场总体实态及项目个体实态进行分的基础之上的，同时经以科学理论作为技术支持，综前所述，高科广场D座的策划战略战术已渐渐剥离而出----
借势而为，进行多元竞争优势互动大整合
该战略应用于项目策划营销链中的各环节时，具体战术表现为：
A、现场——多重卖点相互叠加
项目综合优势是在现场成为吸引消费群体第一注意力的首要因素。每一位到达现场的消费者都将被项目的综合素质所吸引，不同消费者的不同需要也将得到最大可能的满足。
B、推广——多元优势逐一阐释，相互融汇贯通
在项目的推广中，多元化优势的每一要素都应当进行详尽、深刻的阐释，才能避免项目“均好性”的误导，同时各要素必须相互依托、整合，形成一股强大的个案素质优势。
C、形象——视觉、风格大统一，主题、内容大差异
项目形象的视觉传达必须是统一、整合的，引导受众形成一种这就是“高科广场D座”的概念，而每次传达的内涵又必须是个性化的，充分阐述“多元化”的所有要素，实现项目传播推广的高认知度目标。
D、销售——弱化实质、强化优势
“避虚就实”的原则是销售的重要技巧，高科广场D座与同类项目相比有其自身的劣势，如果销售中首当其冲大谈常规因素，将难以掩饰导致项目的不足，所以销售人员在接待客户时，应当回避传统的概况简介等内容，从项目优势入手，首先吸引客户注意，进而造成客户对项目的认可。

[贰]项目卖点研究与策划战术
一、 实质性卖点提示
卖点是销售中带给客户的直接利益和间接利益的总和，在心理上是带给客户一种价值感。
本案的卖点：
l 高科广场建筑综合体社区
l 知名家装设计师设计住宅内部精装修布局
l 超比例的建筑形态、现代的建筑空间布局
l 独特的商务综合式服务住宅设计
l 携手商务空间住宅概念的推出
l 创新的投资方式
l 优越的区位优势
l 全新的现代生活方式
l 优惠、轻松的贷款方式
l 人性化的社区景观设计
l 完善的社区综合配套
如果以综合优势建筑体出现，必须以增加项目可包装的卖点来弥补项目自身小规模以及周边小区域环境不理想的劣势。具体从以下四大方面考虑：
第一、 强调专业化，聘请知名专业公司参与项目的各项设计，包括：
建筑设计、装修设计、园林规划、物业管理公司、施工单位、监理单位
第二、 使用高品质的建筑材料及设备，包括：
1、 卫生间采用进口或合资的优质洁具。
2、 厨房采用进口或合资的整体橱柜、灶具。
3、 外窗采用喷塑铝合金中空窗，。
4、 分户燃气炉。
5、 进口或合资电梯。
6、 综合布线，每户强电按空调、电器、照明三路分线；弱电按电话、电视、电脑三线安装到位。铺设ISDN光缆，建立社区局域网。
7、 家庭安全系统：每户设可视对讲、煤气泄露监视探头、首层设窗磁报警系统。
8、 公共安全系统：社区周界防范系统；楼宇大堂监视系统；公共环境的背景音乐（包括室内、室外）
9、 卫星有线电视接受系统。
10、 智能化物业管理系统：停车、门禁的IC卡系统。
第三、 采用高档次概念化社区服务，合理规划会所功能，包括：咖啡厅、健身房、美容、洗衣店、美发、餐厅等
第四、 多元化购买方式，优惠轻松的付款方式。
第五、 本项目可增加的卖点
（1） 高质量的物业产品，使客户产生满意和提高自身品味的心理。
（2） 与客户心理上的价值尺度向吻合，通过提供足够的附加值带来超值感受。
（3） 地理位置优势更为突出，将形成高新区的另一个标志性社区。
（4） 高科广场D座项目是具有现代概念及创新精神的建筑综合体物业。
（5） 包含有完全意义上的建筑综合体物业的生活理念，体验建筑综合体物业所带来的都市新生活。

二、 概念性卖点增加项目附加值
卖点分实质内容和概念性的感受，实质的内容即房屋在实际生活中所真正具备的设施，而概念性的感受是居住在该房屋中所带来的各种相关的感受，可以肯定地是实质内容如果超前和富有新意，能够博得客户认同，则物业必定热销，所以在前期物业的规划设计和设备的选用必须要不断的改进，以争取作到最好。使客户真正地感到“物有所值”、“物超所值”才是销售的根本动力。
通过对项目的研究逐步演进出项目多元化广角度的核心竞争力，在项目的企划执行工作中，以多元化的核心要素作为项目推广的思想指导，完善支撑各要素的细部工作，将项目的竞争优势具体化，实质化。
我们认为，本项目的核心竞争优势应以多元化广角度的概念聚合作为项目企划推进的思想原点，项目的差异化竞争优势表现为：
·P．I．N三度人性化空间设计；
·“EMS”社区专递服务
·引领“前沿”生活
·超比例建筑革命
·人性化智能服务
·广场生活，开放空间
·CBD与CLD的会聚原点
将以上概念性卖点实质化、表象化的过程就是塑造真正意义上的精品现代住宅的的过程，高科广场D座将以一座具有多元化综合优势的高尚住宅的姿态挺进市场，与西安市的大多数房地产项目不同，本项目将不是在苦苦营造某一种孤立的概念，高科广场D座在项目的精准定位前提下强化自身核心竞争优势，弱化软性概念与硬件品质的界限，多角度、关联性的集中打造利于项目旺销的核心基因。

三、项目策划战术
（一）建筑风格（性价超比例策略）
A． 总体风格
古代一些美学家认为，简单、肯定的几何形状可以引起人的美感。近
代建筑巨匠勒·柯布西埃也强调：“原始的体形是美的体形、因为它能使我
们清晰地辩认。”所谓原始的体形就是圆、球、正方形、立方体以及正三角
形等。所谓容易辩认，就是指这些几何形状本身简单、明确、肯定，各要
素之间具有严格的制约关系。所以某种具体的建筑风格必须与项目本身的定位为出发点，并由建筑外部色彩，线条、特性化的几何形等因素状综合
形成自身的风格。
建筑大师们由简单构成复杂的理论完全吻和了“高科广场D座”的项目建筑定位，以现代的简约风范配合明亮跳动甚至神秘的色彩以及精致流畅的外部线条构建出极富现代感的社区，使建筑的每一点闪光之处都濯濯生辉，这些展现给目标受众的第一印象是建筑优势形成的第一要素。

B． 超比例住宅革命
本原比例研究的就是三个方向度量之间的关系问题，反复比较而寻出三者之间最理想的关系。一切造型艺术，都存在着比例关系是否和谐的问题，和谐的比例可以引起人的美感。良好的比例不但是直觉的产物，而且还是符合理性的。构成良好比例的因素是极其复杂的，它既有绝对一面，又有相对的一面，企图找到放在任何一个地方都适合的绝对的比例，事实上是办不到的。
和比例相联系的另一个范畴是尺度。尺度所研究的是建筑物的整体或局部给人感觉的大小印象和其真实大小之间的关系问题。从一般道理上讲，这两者应当是一致的，但实际上，极可能出现不一致现象，
在不影响两者一致性的前提下，“高科广场D座”在建筑中通过大面积外凸飘窗的设计增加了空间尺度感，又通过超薄轻质隔墙建材的运用增加了空间使用面积，建筑空间与使用空间的比例变为1：1.1，这种超比例实用设计实际上就是让渡给置业者更多更实质的优惠，空间尺度与超比例并不矛盾，两者的吻合是建筑硬件方面的优势。本案消费群体对这种超比例不会视而不见，相反他们会有很大的满足感。
C． 建筑外观
建筑本身的品质是所有竞争优势中最根本的部分，所以我们认为简约明快的现代风格是最适合于本案的总体建筑风格。在建筑外立面的特色构造方面，首先通过建筑色彩来加以修饰：
色彩是诉诸于感觉的，色彩构织的情感内涵十分丰富，而且极易形成项目素质的跳跃感与差异感。色彩给人的感受，直接影响人的生理和心理状况。各种色彩在这方面的表现性各不相同，红色、黄色、蓝色、白色是富有现代感的色彩，红色富激情、令人振奋，黄色给人以轻快明朗的心理感受，蓝色明亮新鲜，白色纯洁、清爽。这几种色彩的合理运用可以使建筑外观带给人生命力的活跃，体现“都市新锐”的风采。
其次，建筑外部几何线条带来耳目一新的感受：
本案建筑的最大特色——外凸飘窗，除了具有扩展内部空间的效果外，通过选用色彩和材质俱佳的窗体建材，就可以在建筑的外部编织成一道道晶莹雅致的美丽线条，窗体的几何形状自上而下连成一体，可以收到美化建筑外观的效果，形成强烈的立体感及层次落差感，现代感的创意美展现无遗。
D个性化精装房
（1）发展的思路：
房屋装修风格就像人穿的时装一样，一年一个样，目前配送房屋装修往往是在项目刚刚启动时就要完全确定下来，到真正入住时是否还能为人所认同是重要问题。因此，在房屋接近入住时再考虑装修问题才是最佳时间。对于较大规模项目，要求他们全部都是一样的装修风格，就会像时装一样由于过时而滞销。作为合理的手段，应该是所有楼直至每个房间的风格都不尽相同，完全取决于当时的装修流行趋势和客户喜好。
（2）互动的原则：
如果说毛坯房和配送精装修的方式都不可取的话，是因为两种方式要么将全部工作推向客户，要么全部由发展商承担。但如果要达到理想的效果，毫无疑问双方应互相配合，即发展商的装修应是客户认同并可按其喜好而调整的。或者这样直观地说，客户认同的不仅是一栋栋楼，而是一间间自己未来居住的房间。因此发展商还像过去那样流水线般生产房屋，已经不为客户所认同了。
（3）最终的完善
发展商为客户的供的是理想的居住环境，因此作为高档项目，应达到标准是：
l 每间房屋直接体现业主个体
l 全楼内完全装修，避免二次装修的环境污染
上述所有应在入住时完成。
（二）物业服务创新（物业服务的人性化与智能化）
“P、I、N”三度人性化空间：
私有空间（private space）：每个都市家庭拥有与天地交融的私有空间，自然的，自己的。在高科广场D座，强调私有化，广场生活的意义包含了公共部分与私有部分的完整契合，构筑家庭私有自然空间，实现心灵与天地的无障碍交流。
趣味空间(interesting space)：富于变化，丰富浪漫的建筑形式与居住宅间，营造有情趣的生活。在高科广场D座，不是单调、横平竖直的建筑立面，而是通过立体化线条的方式，实现单体建筑与组团建筑的一致性和变化多样，创造全新视觉感受。
自然空间（natural space）：亲切融洽的人际关系，注重社区的邻里交流。在高科广场D座，邻里之间不是冷漠、封闭、不相往来，而是通过精心设计，将业主的交流空间安排在一个广场庭院之中，形成一个只有天（露台）、地（花园）、人（中庭或内庭）的自然空间，创造邻居之间的交流场和交流机会，营造温暖人文的亲情社区。
拥有这三度空间，高科广场D座已不再是单纯的钢筋混凝土的集合，而是凝聚了文化、理念，令住户产生归属感、认同感、安全感的家园！
智能化配套：
资源共享 环境共享 服务共享
资源共享——
环境共享——
触模式海量信息终端与电子背景音乐联袂打造智能广场生活。红外智能安保系统成就开放式反围合生活空间，周界防越报警、闭路电视监控、保安巡更管理、住户室内报警、IC业主识别系统五重安全保障同时彰显业主身份之尊。
服务共享——
小区局域网以10—100Mb/s连接国际互联网，为社区用户提供高速网络出口，户户可以享受VOD在线点播，可视电话、网上教育、远程医疗、资讯浏览、电子商务、家庭大户室、网上银行业务、网上购物、电邮亲友交谈、数字化娱乐、电子阅读、泛会所信息提取……人性化的智能系统带您告别普通管理体系。
人性化智能系统
A小区保安系统
（1）对讲系统：把单纯访客开门提升到多功能综合管理层面上，对提高小区安全管理，方便住户起到积极的作用17
高科广广场D座项目全案策划文本

[壹]项目策划总论 Create your life by the forefinger
西安市房地产市场项目战术分析
经过近十年的不断发展，现代房地产理念已经在西安市房地产项目的开发中得以充分运用和发展，追求差异化、个性化的项目竞争力成为项目开发的核心战术，一切文化、艺术、生态、环境的因素都能被开发商巧妙地同地产项目嫁接和运用，以避免项目同质化的困扰。纵观西安市房地产项目开发的现状，可以发现不同开发商就不同项目的个体差异而赋予项目的主导战术包括：
1、高即“豪宅”，多应用于大面积高层及别墅住宅，就西安市房地产市场总体消费水而言，之前的“豪宅”项目在西安市并不多，但随着经济发展推动市场购买力的提高，“高档次”住宅已渐渐多见于市场。
2、黄金区位战术
“地段”衡量房地产项目优劣的首要因素，几乎所有的项目都宣传自己的地段优势，除非项目具备真正的地段优势，否则所谓的“黄金区位”能成为空谈。
3、规模战术
除了极少数开发以外，大多数开发商并不具备开发大规模即占地50—100万平方米以上项目的实力，而众多开发商却在中小型项目上大作规模文章。
4、优质配套
通过住宅项目各项配套设施的高档次满足消费群体对生活品质的追求。
5、生环境
人们越来越重视生态、健康、绿色与家居的结合，住宅周边的环境、景观成为人们选择住宅的一个重要影响因素。
6、概念创新
新概念的确能够吸引市场的注意力，但其需要实质的支持，如果不能“自圆其说”，概念也就失去了它的意义。
7、丰富
源
项目周边生活环境已十分成熟，项目升值空间较大。
8、属性区分
住宅属性的不同会造成目标消费群的差异，如经济适用房的市场会因其目标受众的大规模而具备一定竞争力。
9、价格优势
作为房地产市场消费群关注的另一个重要因素，价格一旦在同类项中具有绝对优势，那么该项目的市场认可程度也将极大提高。
综合分析以上战术，不难发现无论哪种战术的应用都必须有项目自身及其周边环境的实质性依托，战术应用必须精准、深入，表面文章只能将项目带入困难。
经过我们的分析，高科广场D座项目除了在地段上具有一定优势外，其他因素都缺乏特色可以作为术运用的依据，即高科广场D座项目在战术界定上较为模糊。一招致胜不尽可行。所以我们认为，对本项目进行深入研究分析，综合项目特质与开发商实力，发挥掘目独特的竞争优势通过对一系列多元化竞争优势的塑造来实现项目旺销的目标是本项目开发的策略之源。

塑造多元化核心竞争力
随着房地产市场的逐渐成熟与消费者的日益理性，单靠包装与炒作的就能卖得满堂红的时代已成追忆，而将“产品均好性”奉为旺销上帝的做法，显然不是明智的竞争择。对于新时期楼盘销的思考与界定必须跳出过去与现在框框限制，在一定的高度与战略层面上把握，以寻找差异性因素与内在决断力，挖掘出楼盘旺销的核心基因。
任何旺销楼盘都是认真研究市场，努力适应消费者真实需求的结果。楼盘要实现旺销必须满足三个条件：一是定位准确；二是树立楼盘独特竞争优势；三是营销策略得当，这三个方面构成一个有机的整体，互相联系，互相贯通，是现阶段楼盘开发中的颠扑不破的“热销定律”。
如一个人成功可能有方方面面的条件，而其成功的决定性力量往往是其无可替代的核心因素。我们面临的问题可能很多，但关键是核心问题的重要解决。同样在旺销的三大因素中，独特的竞争优势，被认为是旺销的最重的因素，也是新时期楼盘旺的核心竞争力。
楼盘的核心竞争力具有针对性与时效性。房地产开发不可能脱离区域市场而盲目开发，必须是在准确定位的前提下，打造出适合市场需求的楼盘。而楼盘的核心竞争力是针对区域市场与目标客户而言的，广方略：
第一段，网络客户群体推广方略：
行为分析：20至35岁，生活在时代的前沿，工作或生活中大部分时间与计算机和网络为伍，通过网络获得咨讯。
心理分析：追求时尚、现代的生活方式，对网络上的信息认可程度较高。
推广方略：自建项目网站，通过其他推广方式宣传项目网络形象，通过网络传播具有网络特质的信息，做到实时项目推广，大量信息传达，以现代、时尚的风格吸引本族群目标消费者。
第二段，注重性价比客户群推广方略：
行为分析：30岁以上，工作生活稳定，关心实际问题，行为方式较客观。
心理分析：关心项目“实惠“性，容易被高性价比吸引。
推广方略：着力于项目1：0.9性能价格比优势的推广。通过“1万元拥有1.1万元享受”的推广重心满足本族群目标消费者的心理。
第三段，P.I.N空间引导目标客户群：
行为分析：理智，在注重实际的基础上追求更高质量的生活享受。
心理分析：容易被新事物吸引，个人意识强，关心生活品位和质量。
推广方略：以P.I.N概念作为引导，在推广中强化私人空间、趣味空间、自然空间的人性化、个性化特质，形成“高品质”生活的概念。
第四段，概念引导目标客户群：
行为分析：作为非房地产业内人士，本族群客户对房地产行业较为了解，一般的卖点对他们都已经难以产生强烈的拉动，新的概念将刺激他们的购买欲。
心理分析：心理素质好，对项目的素质非常挑剔。
推广方略：通过“超比例”概念的全新提出作为引导，进行实质性的概念诠释，提升项目素质，吸引本族群目标消费群。
第五段，实质需求（户型面积）推广方略：
心理分析：注重实质性需求，对房地产项目的实质要求为多样化的户型面积选择和多种空间的使用。
推广方略：设计户型为118㎡、114㎡、90㎡、38㎡等多种形式，对多种户型采用独立推广与多段次相互穿插导入。
多元化竞争优势与分段式目标消费群体推广方略的结合，将使本项目针对的目标客户群体范围最大化，这种“最大化”不是宽泛无边际的，是根据项目自身优势的广泛性而言的，对准确、广泛的目标消费群体的引导是促进项目旺销的重要保证。
一、 广告推广策略
（一） 广告总体原则
鉴于本项目的特点，广告应能体现[高科广场D座]建筑综合体设计和项目高新区综合建筑的精品定位，同时要强调精品综合物业项目的气势和服务本质是星级标准的国际化、现代化、前沿化的产品。总体而言是要通过有策略、有步骤的广告宣传，运用多种媒体进行富有深度的诉求，从而吸引客户前来销售现场，并带来最终购买。
推广前期本项目多元化的卖点应得到阶次性的地展示，以引起不同目标客户的注意，带来认知。同时，通过硬性与软性广告的共同结合进行诉求，建立起项目与发展商的完整形象。后期主要是依靠项目的品牌形象并结合一些特殊的促销措施来吸引客户前来现场。

（二） 广告表现内容：
推广前期本项目独特的卖点应得到完全地展示，以引起客户的注意，带来认知。同时，通过硬性与软性广告的共同结合进行诉求，建立起项目与发展商的完整形象。后期主要是依靠项目的品牌形象并结合一些特殊的促销措施来吸引客户前来现场。
（二） 广告诉求方式
通过广告建立完整的项目形象，而避免急功近利的强销，下工夫为后期的热销进行铺垫准备。通过不断地强调国际品质的综合建筑体精品项目的概念，真正地建立起综合物业的现代生活理念。诉求点就是在多元化精品建筑的定义下，反复强调本案的独特卖点（USP）。

（四） 广告分步目标
针对不同的销售时期，广告应结合其他推广安排制定不同的推广目标。根据通常经验，本项目目标可以归结为以下要点：
1、第一阶段 认购期 推出项目，建立基本的知名度。
2、第二阶段 开盘期 项目公开销售，强化项目产品功能优势
和产品形象。
3、第三阶段 强销期 突显热销气氛，确立项目的综合形象。
4、第四阶段 持续期 持续完善形象，推出促销活动强化销售，树立开发商企业形象
（五） 广告表现方式与媒体运用策略
不同广告周期的广告推进阶段应呈现递进趋势，通过对项目形象、项目销售、企业形象的渐进式广告推广战略，逐步实现广告推广目标和项目的开发销售目标。本项目广告推广计划通过项目的销售周期与不同媒体、不同表现形式的结合来制定。
报纸N.P
《华商报》（楼市金版）
1、 认购期 （整体计划与内容略）
A表现形式：软 文
内 容：《西安住宅的领跑者——高科广场D座》（详细内容略，下同）
《领略前沿家居风采》
B表现形式：平面广告
内 容：《前沿生活篇》
《超比例生活篇》
2、 开盘期 （整体计划与内容略）
A表现形式：软 文
内 容：《让家变得更好——高科广场D座闪耀登场》
《鉴赏高科广场D座的个性化精装修家居》
B表现形式：平面广告
内 容：《资源篇》
《建筑篇》
《广场生活篇》
C表现形式：印刷品
内 容：P.O.P海报
楼 书
宣 传 页
D表现形式：户外广告
3、强销期 （整体计划与内容略）
A表现形式：软 文
内 容：《让孩子在科技的顶端成长——教育与网络》
《用食指打理生活——高科广场D座的网络信息资源》
《高科广场D座的超比例生活概念》
B表现形式：平面广告
内 容：《园林篇》
《绿化篇》
《环境篇》
《时代篇》
4、持续期 （整体计划与内容略）
A表现形式：软 文
内 容：《亨泰集团的地产观》
《我的生活很现代——高科广场D座业主谈现代生活》
《让生活不断升级——高科广场D座与西安住宅的未来》
B表现形式：平面广告
内 容：《开发商形象篇》
《尾盘篇》
二、 包装策略
策略核心： 视觉、形式、形象大统一；内容、段次大差异
物业产品不同于其他类产品，客户通常会亲临现场，耳濡目染，然后才会做出令自己满意的决定。所以如果销售现场的销售工具不能齐备，则难以产生使人信服的购买说服力。为此应该在项目开盘时做好此工作。
（一） 现场包装工具分类细目：
1、示范单位
作用：主要用于诠释未来生活，带来较为真实的现场感，演示和说明会更为直观。
要求：做两个示范单位
住宅：三居室一个 两居室一个
样板间的室内装饰装修和细节的处理布置都应聘请高水平的设计公司来完成，以体现物业的精品高水准。
提供“装修套餐”供认购客户进行选择，完善服务。
2、模型：
作用：展示区内规划和未来生活远景，使现场销售更具有说明力。
内容：全区模型：比例为：１：100 1：200 （暂定）
3、效果图
内容：
•全区鸟瞰图（白天、夜间各一张）
•社区园林效果图
4、接待处
用途： 供现场业务人员办公、接待来访客户及休息。
位置：待定
要求： 地标性明显，设计风格与本项目的建筑设计风格和谐，标志醒目，并在面对道路的一侧修建门头，烘托项目的主题，加深项目的概念，便于客户认知、来访。同时注意避免以往接待处兼顾办公与休息双重职能，造成功能性不够专一。所以应单独设计业务人员休息室（工作准备室）和客户来访接待处。
5、停车场
位置：·销售大厅门口
·示范单位楼下
要求：为到访客户提供停车的便利，带给客户直观的物业印象，能起到产生好感的作用。
6、园林绿化
作用：美化销售现场，与工地相区隔，开辟出小环境，产生美感，带来认知。
要求：请知名的公司进行景观设计，显现项目的高档次与高品质。
7、现场展示
作用：系统展示物业的规划设计，起到重点介绍的作用。
8、广告看板
作用：引导客户顺利至现场，可反复强化项目在公众中的形象，有助于潜意识中的记忆。
9、庭院灯
用途：美化销售现场，特别是起到夜间美化的作用，促进现场整体气氛的营造。
10、多媒体演示设备
用途：用于进行多媒体演示，声形并貌，富有感染力和亲临感。
11、音响设备
用途：制造轻松的卖场环境
12、工地围墙
用途：美化现场环境，提升项目形象
（二）销售工具
1、楼书 （创意形式与内容略）
用途：详细描述物业的综合情况和设施配置，帮助说明，促进销售在深度上的推进。
作用：将直接对项目的形象建立产生影响，特别是楼书的风格和质量。
内容：
·综合建筑体介绍
·亨泰公司介绍，及企业历史
·社区总平面图和总体规划介绍
·户型平面图
·建筑外观效果和建筑设计介绍
·社区环境设计介绍
·广场生活诠释
·泛会所详细内容、联系方式
·人性化智能项目介绍
·物业管理介绍
·装修标准和“装修套餐”
2、销售海报 （创意形式与内容略）
用途：在楼书制作完成之前，承担主要销售工具的职能，是进行大量散发的宣传工具之一。如：展会、促销活动。
要求：销售海报可以结合不同时期内项目的进展情况不定期地印制。
内容：
·重点优势户型
·地理位置介绍
·全面展示未来生活场景
·宣传项目卖点
·相关配套数据标准
3、三折页（DM） （创意形式与内容略）
用途：推广项目户型，作为简易散发资料，是楼书的有效补充。
内容：
·户型图
·项目位置图
·全区效果图
·配套设施标准及数据
4、VCD （创意形式与内容略）
方式：赠送给前来现场的客户或邮寄（DM）给那些有可能成为购买客户的潜在人群，或在展会现场派送预约客户
作用：使用多媒体设备（大屏幕或电视墙）浏览，造成反复宣传，加深记忆的效果，并作为现场解说人员的补充。
·现场演示，对项目进行详尽介绍。
·作为礼品赠送客户。
·展会、公关活动作项目展示。
内容：
·项目的多元化综合优势、周边环境、居住理念
·项目特点介绍：
户型、建筑设计、外观设计、会所、车位、园艺、物业、配套服务设施、智能化、装修、设备、样板间等内容
·发展商提供的服务项目
·发展商简介
（四）直效行销
1、 建立项目网站，进行网上销售
INTERNET互联网站
用途：向潜在客户提供物业的进展动态，并以最为快捷、互动的交流方式保持和潜在客户之间的双向沟通，从而为最终的销售打下 基础。
方式：申请网址
建立网页
以网络广告的形式与主要的社区类门户网站连接带来点击率
在网站中附项目的详细内容和促销措施，并有更为灵活的网上定单及其它促销宣传。
网上楼书：
用途：向客户提供物业的便捷的浏览信息，可以节省客户的初期了解时间，加快客户的认知。
作用：方便阅读，更为凝练
要求：网上楼书内容应尽可能地全面和完善，并且实效性较强。
内容：
l 介绍发展商
l 施工单位介绍
l 建筑设计公司介绍
l 项目的规划
l 项目的运做周期
l 项目的未来可预期价值
l 各类户型介绍
l 建筑使用材料介绍
l 相关配套设施
l 物业公司介绍及业绩
l 最新价格表
l 售楼处及发展商联系方式
l 工程进度表
l 发展商介绍
2、 在人流量较大、档次较高的主要社交场所设立宣传品自取展示架.