房地产基础知识(营销中心).docx

房地产基础知识

目录
第一章 房地产权属类术语………………………第2页
第二章 房屋的分类术语…………………………第9页
第三章 房地产价格类术语………………………第13页
第四章 建筑面积类术语…………………………第15页
第五章 建筑结构类术语…………………………第19页
第六章 建筑规划类术语…………………………第28页
第七章 建筑物的分类……………………………第34页
第八章 建筑面积的测算…………………………第46页
第九章 销售按揭知识……………………………第52页
第十章 户型知识…………………………………第58页

整理人：林艺杰 修订：洪建阳
2008年7月1日

第一章 房地产权属类术语
*⒈房地产
也称不动产，是房产和地产的总称，是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。
*⒉房屋的使用权
房屋的使用权是指对房屋拥有的享用权。房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。房屋的使用权不能出售、抵押、赠与、继承等，它包含在房屋的所有权之中。
*⒊房屋的所有权
⑴房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允许范围内的一切权利。
⑵取得房屋所有权的方式有很多，现归纳如下：
①依法新建的房屋；
②添附的房屋，如翻建、扩建、加层等；
③通过买卖、赠与、互换等民事法律行为取得所有权的房屋；
④继承或受遗的房屋。
⑶前两种方式称为公民房屋所有权原始取得方式，即直接根据法律的规定取得的所有权；后两种方式称为公民房屋所有权继受取得，即公民通过某种民事法律行为从原所有人那里取得房屋所有权。
！⒋房屋的他项权利 ！
房屋的他项权利是指由房屋的所有权衍生出来的典权、租赁权、抵押权、继承权等权利。
*⒌土地使用权
是指土地使用者在法律允许范围内对依法交由其使用的国有土地或者集体土地的占有、使用以及部分收益、处分的权利。土地使用权可以依法转让。开发商要进行房地产开发，首先要必须取得土地使用权。其获取土地的方式主要有以下几种：
⑴土地使用权的出让。土地使用权的出让是指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为；
⑵土地使用权的转让。土地使用权的转让，是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为；
⑶土地使用权的划拨。土地使用权的划拨，是指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，须经政府及土地管理部门同意，并按规定补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。
*⒍房屋产权分类
按房屋所有权的归属进行的分类。在现阶段，我国住宅类房屋按产权可划分为：
(l)国家所有住宅；
(2)劳动群众集体所有住宅；
(3)公民私人所有住宅；
(4)其他经济组织(如中外合资企业等)所有住宅。
⑸非住宅类房屋主要是全民所有制(国家房产)和集体所有制的房产，其他经济组织所有房产只是少量的。
*⒎土地产权分类
(l)国有土地
是指市、县城、建制镇、工矿区范围内属于国家所有的土地，是国家财产所有权的客体之一。
(2)集体土地
指属于劳动群众集体所有的土地。集体所有的土地可以由集体或者个人承包经营，从事农林牧渔生产。
！⒏产权分割！
是指二人以上共有房产或夫妻离婚、兄弟、姐妹分家所发生的产权劈分。产权分割后，要办理产权变更登记才能取得合法产权。
！⒐房地产抵押
是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
！！⒑共有房屋买卖！
指以共有房屋为标的的买卖。出卖共同共有的房屋时，必须取得全部共有人的同意。按份共有的房屋，共有人可以以其所享有的份额与他人签订买卖合同，但无权出卖其他共有人所享有的房屋份额。
！⒒房地产抵押登记
⑴是指房地产抵押关系设定后，当事人按房地产登记管理权限向市或区、县房地产登记机关办理房地产其他权利的登记。
⑵房地产抵押登记分成三种情况，一是双方签订抵押合同后的权利设定登记；二是权利内容变更时的变更登记；三是权利消除时的注销登记。
⑶根据“中华人民共和国担保法”第41条的规定，房地产抵押应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。
*⒓五证
⑴“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（建设工程开工证）、《商品房销售（预售）许可证》。
⑵“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。《商品房销售（预售）许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘。
*⒔两书
⑴“两书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
⑵“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。
！⒕土地证
政府颁发的载明所有者或使用者的姓名、土地的方位、地级、面积、四至、用途、使 用日期和权源等，以备查考的证书。经过登记和持有土地证的土地所有权或使用权受 国家法律保护，变更土地所有权和使用权以及用途发生变化的，均应重新向土地管理机关申请，办理变更手续，经过批准，更新证书。
！⒖大产证
大产证，即开发商首先要取得的整个小区所有建筑的一本或分栋的几本产权证，是开发商拥有永恒产权的证明，这只能由开发商来办理，房屋销售后再分割出每一套独立办理产权。
！⒗产权证书
产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”，是房地产权的法律凭证。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例、产权坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。
！⒘土地抵押
⑴指债务人以土地使用权担保债务履行的法律行为。土地抵押是不动产抵押的最基本形式，一般通过土地契约进行；
⑵抵押权本质是一种从属于债权的担保物权，即债权人在他人之物上得到偿还债务保证的一种担保物权。亦即债务人或第三人以物权作为履行债务的保证。其实质在于为债权关系提供中介形式和物质保证，维护财产的合法性和有效性。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定：城市土地使用权可以抵押；
⑶土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。土地使用权抵押时，其地上建筑物，其他附着物随之抵押，并且应当按照规定办理抵押登记。抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产。抵押权人有优先受偿权；
⑷因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当依照规定办理过户登记；
⑸抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，应当依照规定办理注销抵押登记。
*⒙土地使用年限
土地使用权受让人在出让地块上享有土地使用权的总年限。首先应该明确，房屋的所有权是不存在年限问题的，也就是说，房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制。但是，商品房所占有的、通过出让方式取得的国有土地的使用权是有期限的。不同开发用途的土地使用年限一样。
⑴开发商在土地用于房地产开发时，都要与国土局签订《土地使用权出让合同书》，其土地使用年限按国家规定执行，即：
①居住用地七十年；
②工业用地五十年；
③教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；
④商业、旅游、娱乐用地四十年；
⑤综合用地、写字楼用地五十年。
⑵土地使用年限从土地使用者与政府土地管理部门签订土地出让合同，依法取得土地使用权之日起开始计算（通常在土地出让合同中有明确约定）；
⑶必须注意的是，购房者所得到的土地使用权，是开发商转让给购房者的。根据我国《城市房地产管理法》42条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。”因此购房者在签订购房合同或取得产权证时，其实际土地使用年限会短于国家规定的土地使用年限；
⑷另外，有些购房者会关心土地使用年限到期后是不是房屋就要被国家收回，其实这种观点是错误的。土地使用年限到期后，只要向政府缴纳土地出让金就可以继续使用土地。
*⒚土地的种类
土地分为农用地、建设用地和未利用地。
⑴农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；
⑵建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；
⑶未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。
第二章 房屋的分类术语
*⒈商品房
商品房，是指房地产开发经营企业开发的，建成后用于市场出售的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。商品房从销售对象上可分为内资内销商品房、外资内销商品房、高标准内销商品房、外销商品房和经济适用房。从用途上划分可分为住宅、商业、工业、旅游等。凡是自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。
⑴内销商品房
指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用于在境内范围（目前不包括香港、澳门特别行政区和台湾）出售的住宅、商业用房以及其他建筑物；
⑵外销商品房
指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内、外出租的住宅、商业用房及其他建筑物。
！⒉公房
也称公有住宅、公产住房、国有住宅，在国外也称公共住宅、公营住宅。它是指国家（中央政府或地方政府、城市政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。公有住宅主要由本地政府建设，主要向本城市居民出租出售；由企业建设的住宅，向本企业职工出租出售。公房随着出售而变为私房。
！⒊私房
又称为私有住宅、私产住宅，是个人或家庭购买、建造的住宅。目前我国城市，个人拥有的私房还不多，只占全部住宅存量的20％左右，但随着房改力度的不断加大，这一比例在不断升高。在农村，农民的住宅基本是自建的私有住宅。
！⒋经济适用房
⑴经济适用房，是指以微利价出售给广大中低收入家庭的商业房，它是带有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济适用房。随着时代的发展，经济适用房的适用性也会发生质的变化，即随着经济发展水平的提高而不断的提高住房质量。因而经济适用房的建设在数量上必须满足不断增长的住房需求，在质量上要通过精心规划、精心设计和精心施工，使经济适用住房的建设达到；标准不高水平高，面积适中功能全，造价不高质量高，占地不多环境美。
⑵经济适用房不是人人都可以买的，购买经济适用房必须符合当地政府所规定的文件，并经过排号购买。
⒌不同阶段商品房的名称
！⑴期房
①习惯上把在建的、尚未完成建设、不能交付使用的房屋称为期房。即消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。
②房屋的全面建成包括：建筑工程、设备安装工程及内外装修工程结束，通过竣工验收；达到“七通一平”，即上水通、下水通、排污通、配电通、气通 (煤气、天然气或液化气)、电话通、道路通、场地平整。发展商出售期房称为预售，购房人买房时就要与开发商签订房屋预售合同。
！⑵现房
①这里所谓的“现房”，就是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产权证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即办理入住并取得产权证。
②开发商完成房屋全部建筑工程、配套工程，使房屋具备正常使用功能，还要通过建筑工程验收、规划竣工验收、环卫环保验收、消防验收，取得新建住宅交付使用许可证，才能到房地产管理部门进行房地产初始登记。
！⑶准现房
准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。
！⑷尾房
尾房又称扫尾房，它是房地产进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到90%以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。
！⑸烂尾房
①烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。
②楼盘的“烂尾”情况一般不会发生在房产推出销售的时候，而是随着项目的不断推进一步步显现出来。
！⑹毛坯房！
“毛坯房”在工程建筑中有其专门的定义。按通常的理解，是指未经过处理或只经过部分装修处理的房屋，这些房屋大部能保证基本入住。要入住这样的房屋，往往要经过对其较大的改造装修。
第三章 房地产价格类术语
⒈地价
土地使用权受让人获得土地使用权而支付给政府的金额，或是土地使用权人将土地再转移时所收取的金额。地价总额包括土地使用权出让金，市政配套设施费和土地开发费。
！⒉起价
⑴在商品房广告中，人们经常遇到“起价”这一名词。所谓“起价”，即“起步价”，是指本物业所有房源中的最低销售价格，般是指户型格局、朝向不好的楼房价格。而各楼层的差价，有的相差几十元，有的相差几百元。以购买100平方米的商品房为例，楼层朝向差额小的与差额大的房价要相差四五万元。
⑵房地产项目的定价方式与变通商品有很大区别，由于楼层、朝向、景观、户型等方面的影响，基本上可以做到“一层一价”。在房地产广告中，起价通过表述为“**元起”，也就是以最低价告知。
！⒊基价
⑴所谓“基价”，也叫“基础价”，是指经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格。“基价”是针对房地产定价方法而言的，与起步价没有关系。
⑵房地产项目的定价方法有很多种，如“随行就市”、“成本导向定价”等但不管采用哪种方法，根据楼层、朝向、景观、户型等因素进行一定的调整，从得出各具体单元的销售价格。
！⒋均价
⑴在实际销售中，一般客户是很少会问到均价的。询问均价，更多的是本行业踩盘人员的做法。
⑵所谓“均价”，即本物业的平均销售价格，将本物业各单位（即各套房子）的销售价格相加之后的和除以各单位建筑面积的和数，即可得出每平方米的均价。
⑶均价一般不是对外的销售价格，而是通过计算得出的。但也有例外，有时开发商会以均价作为噱头进行宣传，如某高层物业推出的“不计楼层、朝向，以4888元/平方米统一价销售”，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。
！⒌表价
⑴客户问到具体单元的销售价格时，一般应以“表价”或高于“表价”的价格告知。
⑵所谓“表价”，是指“楼盘销售价目表”上标明的各具体单元的销售价格。通常情况下，在销售时，开发商都会制定出“楼盘销售价目表”，上面标明各个楼盘的销售价格。这个销售价格一般是最高价，即售楼人员向客户提出的报价。
⑶“表价”可以对外出示给客户。
！⒍底价
“底价”是指可以对外销售的最低价格。“表价”不同于“底价”。通常情况下，公司内不同级别的人拥有的底价权限是不一样的。售楼人员的底价权限最低，此外，售楼经理通常也会拥有一定的价格权限，即可以给予客户低于售楼人员底价的价格；而老板则拥有最低的价格权限。
！⒎定金
定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。
！⒏违约金
违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。
第四章 建筑面积类术语
*⒈建筑面积
指房屋外墙、柱、勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑。建筑面积广义包括使用面积、辅助面积、结构面积，狭义上房屋建筑面积包括套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积及共有共用建筑面积。
！⑴勒脚
指室外地面(或散水)以上的一小段房屋外墙。由于这个部位的墙体经常遭受雨雪的浸溅和地下水沿基础上升而使墙面潮湿，冻融破坏，因此要求使用耐水性较好的材料砌筑，或用水泥砂浆抹面来保护。
*⑵套内建筑面积
套内建筑面积，指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。即：
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
*⑶套内使用面积
①套内使用面积，系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙线水平投影计算。它包括卧室、起居室、餐厅、过道、厨房、卫生间、夹层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积总和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反映住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。
②计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。
*⑷套内墙体面积
①套内墙体面积包括商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体的面积，有共用墙及非共用墙两种。
②共用墙，包括各套之间的分隔墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以外墙（包括山墙）；
③共作墙墙体水平投影面积的一半计入内墙体面积。
④非共用墙，是指本套独用墙体，其墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
*⑸阳台建筑面积
①套内阳台建筑面积，系指阳台地面底板外沿在水平的投影。套内有多个阳台的，全部计算。
②一般来说，阳台可以分为开放式阳台和封闭式阳台、外挑式阳台和内含式阳台。按国家《建筑面积计算规则》，封闭式阳台，按其水平投影面积计算建筑面积；凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。
*⒉住宅使用面积
是每套住宅户内除墙体厚度外全部净面积的总和（即地毯面积）。其中包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜、吊柜、户内楼梯(按投影面积)、阳台。斜面屋顶结构的房间，层高低于2.20米的部分不计入面积。
*⒊辅助面积
指建筑物各层平面中为辅助生产或生活活动的面积，如住宅建筑中的楼梯、走道、厕所、厨房等；使用面积和辅助面积的总和成为“有效面积”；
*⒋结构面积
指建筑物各层平面中墙、柱等结构所占的面积。
*⒌共有建筑面积
房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。
*⒍共有建筑面积的分摊系数！
整幢房屋的共有建筑面积除以整幢房屋各套内建筑面积之和，即得到建筑物的共有建筑面积分摊系数。
公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积÷各套套内建筑面积之和。
*⒎建筑基底面积
指建筑物首层的建筑面积。
*⒏面积误差比
面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）÷合同约定面积×100%
*⒐产权面积
房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。
第五章 建筑结构类术语
！⒈建筑结构的分类
⑴砖混结构
①砖混结构一般指把砖砌体用作内外承重墙或隔墙，楼盖、屋盖、梁、柱（也可是砖柱）是钢筋混凝土作用在墙柱上的荷载，主要是由梁板传来的屋盖、楼盖上的活、恒荷载，它通过墙柱基础传到地基。作用在纵墙上的水平荷载（如风荷）一部分直接由纵墙传给横墙，另一部分则通过屋盖和楼盖传给横墙，再由横墙传至基础，最后传给地基，承重墙的厚度及长度是根据强度和稳定性的要求，通过计算来确定的。
②在砖混结构中的梁有门窗过梁、圈梁、雨蓬梁、阳台梁、楼梯梁等，这些梁的长度、配筋和截面尺寸，除圈梁是按构造配筋外，其它都是通过计算设计的，圈梁主要作用是提高房屋空间刚度、增加建筑物的整体性，提高砖石砌体的抗剪、抗拉强度，因此圈梁不是承重梁，当圈梁用作过梁时，只在过梁部位按设计配筋，其它部位仍是按构造配筋，有许多把圈梁当作承重梁对待，随意将圈梁下墙体敲掉，则留下了不安全的隐患。
⑵框架结构
①框架结构住宅，是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。
②框架结构住宅适合大规模工业化施工，效率较高，能为建筑提供灵活的使用空间，但抗震性能差。同时由于有框架结构的柱截面较大，不宜家具布置和装修，从而影响室内使用。
⑶剪力墙结构
①剪力墙其实就是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，以钢筋混凝土墙板来承受来自竖向和水平力的结构。
②剪力墙结构由纵横方向的墙体组成抗侧向力体系，它的刚度很大，空间整体性好，房间内不外露、柱楞角，便于室内布置，方便使用。
③剪力墙结构形式是高层住宅最为广泛采用的一种结构形式。相比框架结构，剪力墙结构具有较好的抗震性能，其不足之处在于结构自重大。预应力剪力墙结构通常可以做到大空间住宅布局，此时，房间分隔墙和预应力厨房卫生间分隔墙可以采用预制的轻质隔墙来分隔空间，此种方式为日后的室内装修改造带来了较大的方便之处，深受广大住户欢迎。
⑷框架－剪力墙结构！
①框架－剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的梁柱，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，同时又有足够的剪力墙，有相当大的刚度。
②框剪结构的受力特点，是由框架和剪力墙结构两种不同的抗侧力结构组成的新的受力形式，所以它的框架不同于纯框架结构中的框架，剪力墙在框架结构中也不同于剪力墙结构中的剪力墙。因为，在下部楼层，剪力墙的位移较小，它拉着框架按弯曲型曲线变形，框架除了负担外荷载产生的水平力外，不额外负担了把剪力拉回来的附加水平力，剪力墙不但不承受荷载产生的水平力，还因为给框架一个附加水平力而承受负剪力，所以，上部楼层即使外荷载产生的楼层剪力很小，框架中也出现相当大的剪力。
⑸砌体结构！
①通俗地讲，砌体结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖（或其他砌体材料）墙承重的结构。常规的砌体厚度有370毫米、240毫米、190毫米、120毫米等。习惯上人们常把370毫米厚的墙称为“三七墙”，240毫米厚的墙称为“二四墙”……在工程中，厚度大于240毫米厚的墙常用做承重墙，小于240毫米墙用做非承重墙。
②承重墙分为纵向承重墙和横向承重墙，分别承受建筑物上部荷载和承受纵横方向来的地震力。外墙作承重作用，理应受到充分的重视，非承重墙仅承担自重承担上部荷重，可作为间隔墙使用。
③在家庭室装修中要保证其建筑结构的安全，应高度重视与杜绝装修中“拆墙凿洞”而造成危及住宅结构的安全隐患买房人要树立安全第一的意识，在家庭装饰中严禁拆改、损坏主体的承重结构，不得在承重墙上开洞；不得任意扩大门窗洞口；外墙的窗间墙和窗下墙，均是重要的承受荷重的部分，装修工程时不得拆除挑阳台上的窗下墙，这种情况往往造成挑阳台倾覆失稳，造成人身安全事故。在承重墙上任意开凿门窗洞口，不但减少了墙体截面积，也在凿墙过程中造成洞口附近的墙体酥裂，实际受损部位已超出了洞口宽度范围，有可能造成承重墙截面削弱过大，砖砌体已不能满足承载能力及稳定性要求，随时可能有倒塌的危险。
⑹钢筋混凝土结构！
①钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋凝土制作，墙用砖或其他材料填充。
②钢筋混凝土结构住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀耐火能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，室风活动空间也相应增加，室内空间分隔较自由。目前，高层住宅多采用这种结构，其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。
⑺钢结构！
①钢结构建筑是指主要承重构件全部采用钢材制作，它具有强度高、重量轻、抗震性能好、施工速度快、结构占用面积小、地基费用省、不污染环境，以及废旧材料可以回收利用等优点 。
②目前，国外60%以上的高档住宅都采用了钢结构。以前我国由于钢产量不足，只是在一些高层公共建筑上使用了钢结构，在住宅上应用的还很少。
③现在，建设部已经把钢结构房屋作为一种绿色环保建筑为全国重点推广项目。专家认为，这种具有节能、健康、环保、抗震等诸多优点的钢结构住宅，将成为今后我国住宅的发展趋势。它将引发建筑的一场革命。
*⒉住宅的层高和净高
⑴住宅的层高
住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。
⑵住宅的净高
住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：
净高=层高－楼板厚度
即层高和楼板厚度的差叫“净高”。
⑶商品住宅的开间、进深和层高(即住宅的宽度、长度和高度)，这三大指标是确定住宅价格的重要因素。如果住宅的尺寸越大(即开间、进深、层高越大)，建筑工艺相应就越复杂，建造的难度就越大，同时所消耗的建材也会越多，导致建造的成本也就越高。当然人们居住的空间会有所增大，但要付出的房价就会更高。因此，购房者在购买商品住宅时，应当根据自己的实际需要和经济支付的能力来考虑，住宅的面积适宜即可。
*⒊住宅的开间
⑴即住宅的宽度，是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅的开间在住宅设计上有严格的规定，根据《住宅建筑模数协调标准》（GBJ100－87）规定：住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、 4.2米；
⑵砖混住宅的开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可有效缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性。 为了保证建成的住宅具有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般都限定在5米左右，不能任意扩大。在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计的住宅进深过大，就使住房成狭长型 ，距离门窗较远的室内空间自然光线不足。进深大的住宅可以有效地节约用地；
⑶虽然小开间住宅存在着诸多优点，但也存在着许多弊病。因为开间小，在住宅建筑面积中，承重墙、柱的结构面积相对较大，增加了有效使用面积；同时由于开间小，房间分割过小，不适应家庭居住行为变化的要求，而且住房很难自行改造；
⑷为改变传统的小开间住宅设计格局，从80年代末期，国家开始了大开间住宅设计的技术攻关，并确定要大力推行开间在5米以上，进深在7米以上大开间的住宅建筑体系。这种住宅可为住户提供一个40～50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2％，具有构造配件规格小，便于工业化生产，便于住宅灵活隔断、装修改造的特点。例如，购房者可将住宅分割成较大的两室一厅，也可根据需要分割成三室一厅。这种可自由分割的大开间住宅在国外又叫做“演进式住宅”、“空壳式住宅”。在我国由于技术、造价、建材质量等原因，大开间住宅尚处在大力推广之中，有很好的发展前景。
*⒋住宅的进深
⑴即住宅的长度，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。根据《住宅建筑模数协调标准》（GBI100－87）规定，住宅的进深采用下列常用参数：3.0 米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米；
⑵为了保证住宅具有良好的天然采光和通风条件，从理论上进，住宅的进深不宜过大。在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，住宅进深过大，就使住房成狭长型、距离门窗较远的室内空间自然光线不足；如果人为地将狭长空间分隔，则分隔出的一部分房间就成为无天然光的黑房间。黑房间当然不适于人们居住，补数的措施之一是将黑房间用于次要的生活功能和设施安置，如储藏室、走道等，用人工照明来弥补天然光的不足。 另一措施是在住宅内部建造内天井，将光线不足的房间布置于内天井四周，通过天井来解决采光、通风不足的问题。但内天井住宅也存在厨房串味、传声、干扰大、低层采光不足的问题；
⑶随着我国城市人口在不断增多，土地资源相对不足，而同样面积的土地，设计大进深的住宅比设计小进深的住宅可造出更大使用面积的房子。本着节约用地的原则，我们不得不选择大进深住宅来满足不断对住宅数量的需求。这实际上是一个住宅面积数量与住宅使用质量的矛盾；
⑷在今后一个很长时期，建设大进深住宅仍有必要，并有很大需求市场。至于进深过大出现的采光、通风不足等系列问题，则可通过优化住宅设计和采用相关的技术手段及设备加以解决。
*⒌平台
平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。
*⒍露台
露台，一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。
*⒎阳台
泛指有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以活动和利用的房屋附属设施,供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。根据其封闭情况分为非封闭阳台和封闭阳台；根据其与主墙体的关系分为凹阳台和凸阳台；根据其空间位置分为底阳台和挑阳台
*⒏走廊
走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。
*⒐走道
亦称过道，住宅套内使用的水平交通空间，指联系房间、门厅和疏散人流的通道。从房间的联系考虑，走道的宽度应满足人的通行和搬运家具的需要。其参考宽度如下：住宅，100-120厘米；教学楼，180(一侧有教室)-240厘米(两侧有教室)；医院，240-300厘米；剧场，≥300厘米。从防火和安全疏散角度考虑，走道不宜过长，从房间到楼梯间或外间的最大距离，学校、医院一般为35米，其他民用建筑为40米，托儿所、幼儿园为25米。走道通常不计算使用面积，有顶盖的外走道则应计算。
*⒑地下室
地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。
*⒒半地下室
半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。
*⒒玄关
⑴玄关就是登堂入室第一步所在位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。
⑵玄关一般与厅相连，由于功能不同，需运用装饰手段加以分割。此外，玄关之处还可设置鞋柜、储物柜等，让家人回家有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单的会客场所。
*⒓隔断
隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。
*⒔外 飘 窗
外飘窗，指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度的感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗。
*⒕隔热层
指建筑物中为减少或避免外界阳光直射或辐射影响室温所采取的设施。通常有如下隔热措施：
(1)住宅建筑的东西向窗户(尤其是西窗)，宜有适当遮阳措施；
(2)减少东西向墙，即采取南北向长、东西向短的建筑单元，要减少阳光对墙体的辐射影响；
(3)采用热工件性能好的材料做成隔热外墙和屋顶，提高墙体和屋顶的隔热性能；
(4)对外墙与屋顶的外表层，用白色或浅色的光滑材料，或刷白灰水均能增强对阳光辐射热的反射，以达到隔热目的。
*⒖标准层
标准层是指平面布置相同的住宅楼层。
*第六章 建筑规划类术语
⒈建筑密度
⑴所谓建筑密度，即建筑覆盖率，是指项目规划建设用地范围内所有建筑物的基底面积（即房屋首层的占地面积）之和与规划建设用地总面积之比。这里的建筑物基底面积应包括构筑物的基底面积。
⑵其计算公式为：
建筑密度=建筑占地面积÷总用地面积×100%
例如，某小区的规划建设用地总面积为10000平方米，项目规划建设用地范围内所有建筑物的基底面积之和为3000平方米，则其建筑密度为30%（3000÷10000）。
⑶建筑密度作为一项指标，可以直接反映出一定用地范围内的空地率和建筑物的密集程度。一般来说，低密度总是配合高容积率出现，同等条件下，应选择密度低的项目。
⒉建筑容积率
⑴所谓建筑容积率，是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积（总建筑面积）与规划建设用地面积（总用地面积）之比，这里的建筑面积应把附属建筑物也计算在内，但不计算面积的附属建筑物外。
⑵其计算公式为：
建筑容积率=总建筑面积÷总用地面积 ×100%
例如，某小区的规划建设用地面积为10000平方米，建筑总面积为18000平方米，由其容积率为1.8（18000÷10000）。
⑶一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到的。
⒊绿地率
⑴所谓绿地率，居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率。这里的绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），不应包括屋顶、晒台的人工绿地。通常情况下，住宅项目的绿地率应不低于30%。但同样由于受土地成本的限制，并不是每个项目都能做到。
⑵这里必须注意，绿地率不同于绿化覆盖率。根据相关技术规范规定，并不是所有长草的地方都能算做绿地。在计算时，要求距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的用地，不得计入绿化用地。此外，还有几种情况也属不能不计入绿地率的绿化面积，如地下车库、化粪池，这些设施的地表覆盖一般达不到3米的深度，也就是说在上面种植的大型乔木成活率较低，所以计算绿化覆盖率有时能做到60%以上。开发商当然喜欢引用绿化覆盖率的概念。
⒋使用率
使用率是指套内使用面积与建筑面积之比。
即：使用率=套内使用面积（地毯面积）÷商品房销售面积（建筑面积）×100%
⒌实用率
实用率又称得房率、出房率，是套内建筑面积（也就是套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积）与套（单元）建筑面积（即销售面积）的比率。即：
实用率=套内建筑面积÷商品房销售面积×100%
⒍户室比
户室比又叫户型比，它是指各种户型在总户数中所占百分比，反映到住宅设计上，就是体现在一定数量住宅建筑中，各种不同套型住宅占住宅总套数的比重，如一栋住宅楼中，小套（或一室户）占25％，中套（二室户）占47％，大套（三室或四室户）占28％。
⒎三通一平
三通一平，是指在土地开发时进行的通水、通电、通路和土地平整工作。
⒏七通一平
七通一平，是指给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通、土地平整。
⒐日照间距
⑴指前后两排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。
⑵先解释两个名