有关太阳湾项目销售去化的市场分析.docx

关于太阳湾项目销售去化的市场分析
主要针对本次定位中前期梳理的大市场、区域市场、典型楼盘等数据的整理，以期快速进行市场概况的了解和解答。
一、 供需情况分析
1、2008-2010年整体市场供需情况（以市场7大板块17个别墅排屋典型项目作为分析依据，数据截止2010年12月底）
年份
市场整体供应量（套）
市场整体去化（套）
去化率
2008年
579
246
42.5%
2009年
970
787
81.1%
2010年
776
348
44.7%
平均量
775
460
59.4%
l 三年平均年供应量为775套左右，年均去化量为460套左右。
l 三年市场整体平均去化率为59.4%。

2、2008-2010年青山湖板块供需情况（以青山湖板块内10个别墅排屋典型项目作为分析依据，数据截止2010年12月底）
按典型楼盘数据统计
年份
青山湖板块供应量（套）
青山湖板块去化（套）
去化率
2008年
347
176
50.7%
2009年
319
257
80.6%
2010年
437
141
32.3%
平均量
368
191
51.9%
l 三年青山湖板块年均供应量为368套左右，年均去化量为191套左右。
l 三年青山湖板块整体平均去化率51.9%。

3、2008-2010年绿城三项目供需情况
①绿城三项目与整体别墅市场供需对比状况

年份
青山湖玫瑰园
溪上玫瑰园
桃花源
供应量（套）
去化量（套）
去化率
供应量（套）
去化量（套）
去化率
供应量（套）
去化量（套）
去化率
2008年
58
28
48.3%
—
—
—
36+（30）
27
40.9%
2009年
22+（30）
52
100%
78
78
100%
32+（39）
55
77.5%
2010年
22
13
59%
46
42
91.3%
28+（16）
42
95.5%
注 ：此处去化率以当年总可售套数计算，包括上年剩余房源及新推量。

年份
绿城三楼盘供应量（套）
去化量（套）
市场供应量
（套）
整体市场去化（套）
市场供应占比
去化占比
2008年
124
55
579
246
21.4%
22%
2009年
201
165
970
787
20.7%
21%
2010年
112
97
776
348
14.2%
29%
平均量
146
106
775
460
18.7%
23%
l 三年绿城项目年均供应量为146套左右，年均去化率约为73%（市场平均去化率59.4%）。
l 三年绿城项目平均供应量市场占比为18.7%，平均市场去化占比约23%。

②青山湖玫瑰园与整体别墅市场、区域市场供需对比状况
供应：
年份
青山湖玫瑰园供应量（套）
市场供应量
（套）
市场占比
青山湖板块供应量（套）
板块占比
2008年
58
579
10.0%
347
16.7%
2009年
22
970
2.3%
319
6.9%
2010年
22
776
2.6%
437
4.6%
平均量
34
775
4.3%
368
9.2%
l 三年青山湖玫瑰园项目年均供应量为34套左右。
l 三年青山湖玫瑰园项目年均市场供应量占比为4.3%，青山湖供应量占比为9.2%。
去化：
年份
青山湖玫瑰园去化量（套）
市场去化量
（套）
市场占比
青山湖板块去化量（套）
板块占比
2008年
28
246
11.4%
176
15.9%
2009年
52
787
6.6%
257
20.2%
2010年
13
348
3.7%
141
9.2%
平均量
31
460
6.7%
191
16.2%
l 三年青山湖玫瑰园项目年均去化量为31套左右。
l 三年青山湖玫瑰园项目平均市场去化量占比为6.7%，青山湖去化量占比为16.2%。

4、青山湖板块数据解析
2008-2010年青山湖板块去化与整体市场对比（青山湖成交数据来源房管局网上备案数）
成交时间
青山湖别墅成交套数
典型别墅排屋市场成交套数
2008年
136
246
2009年
298
787
2010年
179
348
l 近3年来青山湖区域别墅年均成交约200套，平均去化占整体市场的50%。
2008-2011年2月青山湖板块年均成交总价、产权成交面积、平均成交单价情况（青山湖成交数据来源房管局网上备案数）
年份
平均成交总价（万元）
平均产权成交面积（平方米）
平均成交单价（元/㎡）
2008年
472.18
376.05
11700
2009年
484.58
400.07
11355
2010年
701.31 /
587.68（剔除青山湖玫瑰园）
461.78
14359
2011年1-2月
776.65
432.37
15737
平均值
608.68
417.57
13287.75
l 青山湖区域成交均价总体呈上涨态势，年均涨幅近9%（剔除典型楼盘均值如青山湖玫瑰园等1600万以上成交价格水平）。
l 剔除2010年对比2009年近21%涨幅水平，以08-09/2011年1.2月-2010平均涨幅近3%测算，预计2011年青山湖区域别墅总体成交均价预计达605万/栋。
l 目前青山湖区域别墅成交的平均产权面积约417㎡，剔除青山湖玫瑰园项目平均成交产权面积约388㎡。综合2008-2009年临安当地特殊的地下室产权界定因素（即使部分达成2.2米以上不计产权），青山湖板块别墅整体去化对应客户需求面积区间集中于400-450㎡（产权）。
l 2008-2010青山湖区域别墅前期成交单价水平在12500元/平方米。
l 结合总价及面积数据分析，预计2011年主力总价水平约605万，成交产权面积集中于400-450平方米，推导青山湖区域别墅主力单价区间约为13000-15000元/平方米。

5、2010年市场各价格梯队成交情况统计（按套数计算）
以市场7大板块17个别墅排屋典型项目作为分析依据，总体成交量为348套，其中1000万以上绿城市场占有率约为37%。（以总体均值水平作为参考总价分类依据）
价格梯队
套数统计情况（分项目）
合计
占比
1000万以下
青山湖畔17套；锦绣钱塘29套；青城山语间1套；
同人山庄38套；湖光山社29套；桃花源23套
锦天岛上9套
146
41.9%
1000-1500万
溪上玫瑰园35套；西溪风情18套；万科公望51套；香格里拉21套；山湖印5套
130
37.4%
1500-2000万
青山湖玫瑰园10套；桃花源1套；溪上玫瑰园7套
18
5.2%
2000万以上
青山湖玫瑰园3套；桃花源18套
地中海别墅18套；阳明谷15套
54
15.5%

6、2010年青山湖板块各价格梯队成交情况统计 （2010年典型项目共成交141套）以总体均值水平作为参考总价分类依据
价格梯队
套数统计情况
合计
占比
1000万以下
青山湖畔17套；锦绣钱塘29套；青城山语间1套；同人山庄38套；湖光山社29套；
锦天岛上9套
123
87.2%
1000-1500万
山湖印5套
5
3.5%
1500-2000万
青山湖玫瑰园10套；
10
7.2%
2000万以上
青山湖玫瑰园3套；
3
2.1%
7、绿城三项目各价格梯队与市场价格梯队中成交占比情况统计（2010年数据）
价格梯队
青山湖玫瑰园
溪上玫瑰园
桃花源
绿城项目市场占比
1000万以下

23套
15.8%
1000-1500万

35套

26.9%
1500-2000万
10套
7套
1套
100%
2000万以上
3套

18套
38.9%

二、未来供应市场情况（已明确部分信息）
1、未来市场各价格梯队供应情况统计、占比（以总体均值水平作为参考总价分类依据）
价格梯队
套数统计情况
套数
1000万以下
锦绣钱塘36套、青山湖畔57套，山语间136套，青云山居44套，湖光山社45套，同人山庄73套，青山湖红枫园42套
433套/40.2%
1000-1500万
锦天岛上33套，郡原列岛33套，西野风韵41套，观塘骊景34套，山湖印31套，溪上玫瑰园130套 ，富春玫瑰园37套
379套/35.2%
1500-2000万
青山湖玫瑰园5套，富春玫瑰园2套
7套/0.6%
2000万以上
青山湖玫瑰园43套，桃花源60套，云栖玫瑰园41套，万科公望77套，地中海11套，阳明谷4套，香格里拉16套，桃花源中式12套。
264套/24%
从已知信息来看，后续市场供应量已有1077套，青山湖供应约653套，约占61%。

2、未来青山湖板块各价格梯队供应情况统计（653套）
以总体均值水平作为参考总价分类依据
价格梯队
套数统计情况
套数
1000万以下
锦绣钱塘36套、青山湖畔57套，山语间136套，青云山居44套，湖光山社45套，同人山庄73套，青山湖红枫园42套
433套/66.31%
1000-1500万
锦天岛上33套，郡原列岛33套，西野风韵41套，观塘骊景34套，山湖印31套
172套/26.33%
1500-2000万
青山湖玫瑰园5套
5套/0.77%
2000万以上
青山湖玫瑰园43套
43套/6.59%

4、2011年绿城低密度项目供应情况统计
价格梯队
建筑类型
供应套数
价格区间
青山湖玫瑰园
山地别墅
48套
1700-3000万
溪上玫瑰园
法排
130套
1300-1500万
桃花源
精装小法
30套
2400-2500万
毛坯小法
30套
2000万左右
中式别墅
12套
3500万以上
云溪玫瑰园
法排
26套
2000万以上
法合
15套
2000万以上
富春玫瑰园
小院别墅
37套
35套1000-1500万
2套1500-2000万
红枫园
法合
42套
750-1200万
总计：
366套
法排及法合 198套，占54%。
小法：60套，占16%（未含青山湖玫瑰园备手35套及红枫园25套小法）
山地及中式：60套，占比16%
小院：37套，14%（300平方米左右的小独栋）

所属板块
项目名
产品类型
总占地面积
总建筑面积（㎡）
总容积率
建筑面积（㎡）
在售/新盘
价格水平
青山湖板块
青山湖玫瑰园
独栋、小法
3500亩
25万（1608亩）
0.25
（1608亩）
独栋
800-1100
小法
550-650
在售
1700-2600万
青山湖红枫园
法合、小法、独栋、小高层
326亩
13.9万
1.0
法合
550-700
新盘
预计750-1200万
锦绣钱塘
独栋、组院
1150亩
22万
0.28
组院：400-460
独栋：
400-600
在售
400-800万
青城·山语间
独栋
1500亩
24.3万
0.23
300-400
在售
450-550万
中都·青山湖畔
独栋
3640亩
90万
0.28
350-580
在售
600-1000万
大华·西野风韵
独栋
1500亩
27万
0.23
450-700
新盘
预计1000-1500万
同人山庄
独栋
905亩
22万
0.25
470-550
在售
350-650万
锦天·岛上
独栋
900亩
17万
0.28
500-800
在售
800-1500万
观唐骊景
独栋
1200亩
24万
0.3
560-740
新盘
预计800-1500万
金基·青云山居
独栋
1462亩
20万
0.25
440-600
在售
500-750万
青山湖81号
独栋
135亩
2.7万
0.3
300-450
在售
350万左右
郡源·列岛花园
组院、独栋
268亩
7.6万
0.4
350-490
在售
800-2200万
山湖印
独栋
150亩
8万
0.28
530-840
在售
800-1800万
湖光山社
排屋、独栋
800亩
30万
0.41
排屋：330-380
独栋：400-600
在售
排屋：300-400万
独栋600-800万
中基项目
独栋
约400亩
约10万
0.39
700-1200
未确定
预计1300-1500万
西溪板块
溪上玫瑰园
法排、小法
314亩
13万方
0.8
360-430
在售
1200-1600万
闲林板块
桃花源
小法、中式、西式大宅、独栋、组院
2700亩
约30万
0.28
小法：750-900
中式：900-1800
在售
2000-8000万
银湖板块
万科公望
独栋
932亩
25万
0.37
390-450
在售
在售
1300-1500万左右
富春玫瑰园
组院、小法、法合
780亩
未定
未定
330-390（地上）
新盘
预计1000-1500万
良渚地块
香格里拉
独栋
1300亩
30万
0.25
700-1000
在售
1000-2000万
湘湖地块
宋城•地中海
独栋
350亩
3.3万
0.145
1000-1500
在售
5000-7000万
之江板块
阳明谷
独栋
380亩
16万
0.3
350-550
在售
1800-3000万
云栖玫瑰园
法合、法排
200亩
4万
0.29
400-500
新盘
预计1700-2600万

3.4.202510:3010:30:5125.3.410时30分10时30分51秒3月. 4, 254 三月 202510:30:51 上午10:30:51
2025年3月4日星期二10:30:51