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1、关于太阳湾项目销售去化的市场分析 主要针对本次定位中前期梳理的大市场、区域市场、典型楼盘等数据的整理，以期快速进行市场概况的了解和解答。 一、 供需情况分析 1、2008-2010年整体市场供需情况（以市场7大板块17个别墅排屋典型项目作为分析依据，数据截止2010年12月底） 年份 市场整体供应量（套） 市场整体去化（套） 去化率 2008年 579 246 42.5% 2009年 970 787 81.1% 2010年 776 348 44.7% 平均量 775 460 59.4% l 三年平均年供应量为775套左右，年均去化量为460套左
2、右。 l 三年市场整体平均去化率为59.4%。 2、2008-2010年青山湖板块供需情况（以青山湖板块内10个别墅排屋典型项目作为分析依据，数据截止2010年12月底） 按典型楼盘数据统计 年份 青山湖板块供应量（套） 青山湖板块去化（套） 去化率 2008年 347 176 50.7% 2009年 319 257 80.6% 2010年 437 141 32.3% 平均量 368 191 51.9% l 三年青山湖板块年均供应量为368套左右，年均去化量为191套左右。 l 三年青山湖板块整体平均去化率51.9%。 3、2008-
3、2010年绿城三项目供需情况 ①绿城三项目与整体别墅市场供需对比状况 年份 青山湖玫瑰园 溪上玫瑰园 桃花源 供应量（套） 去化量（套） 去化率 供应量（套） 去化量（套） 去化率 供应量（套） 去化量（套） 去化率 2008年 58 28 48.3% — — — 36+（30） 27 40.9% 2009年 22+（30） 52 100% 78 78 100% 32+（39） 55 77.5% 2010年 22 13 59% 46 42 91.3% 28+（16） 42 95.5% 注 ：此处去
4、化率以当年总可售套数计算，包括上年剩余房源及新推量。 年份 绿城三楼盘供应量（套） 去化量（套） 市场供应量 （套） 整体市场去化（套） 市场供应占比 去化占比 2008年 124 55 579 246 21.4% 22% 2009年 201 165 970 787 20.7% 21% 2010年 112 97 776 348 14.2% 29% 平均量 146 106 775 460 18.7% 23% l 三年绿城项目年均供应量为146套左右，年均去化率约为73%（市场平均去化率59.4%）。 l 三年绿城项目
5、平均供应量市场占比为18.7%，平均市场去化占比约23%。 ②青山湖玫瑰园与整体别墅市场、区域市场供需对比状况 供应： 年份 青山湖玫瑰园供应量（套） 市场供应量 （套） 市场占比 青山湖板块供应量（套） 板块占比 2008年 58 579 10.0% 347 16.7% 2009年 22 970 2.3% 319 6.9% 2010年 22 776 2.6% 437 4.6% 平均量 34 775 4.3% 368 9.2% l 三年青山湖玫瑰园项目年均供应量为34套左右。 l 三年青山湖玫瑰园项目年均市场供应量占
6、比为4.3%，青山湖供应量占比为9.2%。 去化： 年份 青山湖玫瑰园去化量（套） 市场去化量 （套） 市场占比 青山湖板块去化量（套） 板块占比 2008年 28 246 11.4% 176 15.9% 2009年 52 787 6.6% 257 20.2% 2010年 13 348 3.7% 141 9.2% 平均量 31 460 6.7% 191 16.2% l 三年青山湖玫瑰园项目年均去化量为31套左右。 l 三年青山湖玫瑰园项目平均市场去化量占比为6.7%，青山湖去化量占比为16.2%。 4、青山湖板块数据解析
7、 2008-2010年青山湖板块去化与整体市场对比（青山湖成交数据来源房管局网上备案数） 成交时间 青山湖别墅成交套数 典型别墅排屋市场成交套数 2008年 136 246 2009年 298 787 2010年 179 348 l 近3年来青山湖区域别墅年均成交约200套，平均去化占整体市场的50%。 2008-2011年2月青山湖板块年均成交总价、产权成交面积、平均成交单价情况（青山湖成交数据来源房管局网上备案数） 年份 平均成交总价（万元） 平均产权成交面积（平方米） 平均成交单价（元/㎡） 2008年 472.18 376.05
8、11700 2009年 484.58 400.07 11355 2010年 701.31 / 587.68（剔除青山湖玫瑰园） 461.78 14359 2011年1-2月 776.65 432.37 15737 平均值 608.68 417.57 13287.75 l 青山湖区域成交均价总体呈上涨态势，年均涨幅近9%（剔除典型楼盘均值如青山湖玫瑰园等1600万以上成交价格水平）。 l 剔除2010年对比2009年近21%涨幅水平，以08-09/2011年1.2月-2010平均涨幅近3%测算，预计2011年青山湖区域别墅总体成交均价预计达60
9、5万/栋。 l 目前青山湖区域别墅成交的平均产权面积约417㎡，剔除青山湖玫瑰园项目平均成交产权面积约388㎡。综合2008-2009年临安当地特殊的地下室产权界定因素（即使部分达成2.2米以上不计产权），青山湖板块别墅整体去化对应客户需求面积区间集中于400-450㎡（产权）。 l 2008-2010青山湖区域别墅前期成交单价水平在12500元/平方米。 l 结合总价及面积数据分析，预计2011年主力总价水平约605万，成交产权面积集中于400-450平方米，推导青山湖区域别墅主力单价区间约为13000-15000元/平方米。 5、2010年市场各价格梯队成交情况统计（按套数
10、计算） 以市场7大板块17个别墅排屋典型项目作为分析依据，总体成交量为348套，其中1000万以上绿城市场占有率约为37%。（以总体均值水平作为参考总价分类依据） 价格梯队 套数统计情况（分项目） 合计 占比 1000万以下 青山湖畔17套；锦绣钱塘29套；青城山语间1套； 同人山庄38套；湖光山社29套；桃花源23套 锦天岛上9套 146 41.9% 1000-1500万 溪上玫瑰园35套；西溪风情18套；万科公望51套；香格里拉21套；山湖印5套 130 37.4% 1500-2000万 青山湖玫瑰园10套；桃花源1套；溪上玫瑰园7套 18 5.2%
11、 2000万以上 青山湖玫瑰园3套；桃花源18套 地中海别墅18套；阳明谷15套 54 15.5% 6、2010年青山湖板块各价格梯队成交情况统计 （2010年典型项目共成交141套）以总体均值水平作为参考总价分类依据 价格梯队 套数统计情况 合计 占比 1000万以下 青山湖畔17套；锦绣钱塘29套；青城山语间1套；同人山庄38套；湖光山社29套； 锦天岛上9套 123 87.2% 1000-1500万 山湖印5套 5 3.5% 1500-2000万 青山湖玫瑰园10套； 10 7.2% 2000万以上 青山湖玫瑰园3套； 3
12、2.1% 7、绿城三项目各价格梯队与市场价格梯队中成交占比情况统计（2010年数据） 价格梯队 青山湖玫瑰园 溪上玫瑰园 桃花源 绿城项目市场占比 1000万以下 23套 15.8% 1000-1500万 35套 26.9% 1500-2000万 10套 7套 1套 100% 2000万以上 3套 18套 38.9% 二、未来供应市场情况（已明确部分信息） 1、未来市场各价格梯队供应情况统计、占比（以总体均值水平作为参考总价分类依据） 价格梯队 套数统计情况 套数 1000万以下 锦绣钱塘36套、青山湖畔57套
13、山语间136套，青云山居44套，湖光山社45套，同人山庄73套，青山湖红枫园42套 433套/40.2% 1000-1500万 锦天岛上33套，郡原列岛33套，西野风韵41套，观塘骊景34套，山湖印31套，溪上玫瑰园130套 ，富春玫瑰园37套 379套/35.2% 1500-2000万 青山湖玫瑰园5套，富春玫瑰园2套 7套/0.6% 2000万以上 青山湖玫瑰园43套，桃花源60套，云栖玫瑰园41套，万科公望77套，地中海11套，阳明谷4套，香格里拉16套，桃花源中式12套。 264套/24% 从已知信息来看，后续市场供应量已有1077套，青山湖供应约653套，约
14、占61%。 2、未来青山湖板块各价格梯队供应情况统计（653套） 以总体均值水平作为参考总价分类依据 价格梯队 套数统计情况 套数 1000万以下 锦绣钱塘36套、青山湖畔57套，山语间136套，青云山居44套，湖光山社45套，同人山庄73套，青山湖红枫园42套 433套/66.31% 1000-1500万 锦天岛上33套，郡原列岛33套，西野风韵41套，观塘骊景34套，山湖印31套 172套/26.33% 1500-2000万 青山湖玫瑰园5套 5套/0.77% 2000万以上 青山湖玫瑰园43套 43套/6.59% 4、2011年绿
15、城低密度项目供应情况统计 价格梯队 建筑类型 供应套数 价格区间 青山湖玫瑰园 山地别墅 48套 1700-3000万 溪上玫瑰园 法排 130套 1300-1500万 桃花源 精装小法 30套 2400-2500万 毛坯小法 30套 2000万左右 中式别墅 12套 3500万以上 云溪玫瑰园 法排 26套 2000万以上 法合 15套 2000万以上 富春玫瑰园 小院别墅 37套 35套1000-1500万 2套1500-2000万 红枫园 法合 42套 750-1200万 总计： 366套 法排及法合 1
16、98套，占54%。 小法：60套，占16%（未含青山湖玫瑰园备手35套及红枫园25套小法） 山地及中式：60套，占比16% 小院：37套，14%（300平方米左右的小独栋） 所属板块 项目名 产品类型 总占地面积 总建筑面积（㎡） 总容积率 建筑面积（㎡） 在售/新盘 价格水平 青山湖板块 青山湖玫瑰园 独栋、小法 3500亩 25万（1608亩） 0.25 （1608亩） 独栋 800-1100 小法 550-650 在售 1700-2600万 青山湖红枫园 法合、小法、独栋、小高层 326亩 13.9万 1.0 法合
17、 550-700 新盘 预计750-1200万 锦绣钱塘 独栋、组院 1150亩 22万 0.28 组院：400-460 独栋： 400-600 在售 400-800万 青城·山语间 独栋 1500亩 24.3万 0.23 300-400 在售 450-550万 中都·青山湖畔 独栋 3640亩 90万 0.28 350-580 在售 600-1000万 大华·西野风韵 独栋 1500亩 27万 0.23 450-700 新盘 预计1000-1500万 同人山庄 独栋 905亩 22万 0.25 470-55
18、0 在售 350-650万 锦天·岛上 独栋 900亩 17万 0.28 500-800 在售 800-1500万 观唐骊景 独栋 1200亩 24万 0.3 560-740 新盘 预计800-1500万 金基·青云山居 独栋 1462亩 20万 0.25 440-600 在售 500-750万 青山湖81号 独栋 135亩 2.7万 0.3 300-450 在售 350万左右 郡源·列岛花园 组院、独栋 268亩 7.6万 0.4 350-490 在售 800-2200万 山湖印 独栋 150亩 8万
19、 0.28 530-840 在售 800-1800万 湖光山社 排屋、独栋 800亩 30万 0.41 排屋：330-380 独栋：400-600 在售 排屋：300-400万 独栋600-800万 中基项目 独栋 约400亩 约10万 0.39 700-1200 未确定 预计1300-1500万 西溪板块 溪上玫瑰园 法排、小法 314亩 13万方 0.8 360-430 在售 1200-1600万 闲林板块 桃花源 小法、中式、西式大宅、独栋、组院 2700亩 约30万 0.28 小法：750-900 中
20、式：900-1800 在售 2000-8000万 银湖板块 万科公望 独栋 932亩 25万 0.37 390-450 在售 在售 1300-1500万左右 富春玫瑰园 组院、小法、法合 780亩 未定 未定 330-390（地上） 新盘 预计1000-1500万 良渚地块 香格里拉 独栋 1300亩 30万 0.25 700-1000 在售 1000-2000万 湘湖地块 宋城•地中海 独栋 350亩 3.3万 0.145 1000-1500 在售 5000-7000万 之江板块 阳明谷 独栋 380亩 16万 0.3 350-550 在售 1800-3000万 云栖玫瑰园 法合、法排 200亩 4万 0.29 400-500 新盘 预计1700-2600万 3.4.202510:3010:30:5125.3.410时30分10时30分51秒3月. 4, 254 三月 202510:30:51 上午10:30:51 2025年3月4日星期二10:30:51
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