营销中心操作手册(正式版).docx

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营销中心操作手册

营销中心
xxxx年xx月
目 录
一、营销中心组织架构图 4
二、营销中心部门职能与岗位职责 5
三、营销中心部门相关业务分解表 7
四、营销中心职业道德规范 8
五、研展策划部工作流程 9
（一）研展工作流程 9
（二）广告策划工作流程 12
（三）企业内刊、网站工作流程 21
六、销售部工作制度与流程 23
（一）销售部内部管理规范 23
1、考勤制度 23
2、销售行为管理规范 24
3、会议制度 25
4、销售轮排接待制度 27
5、合同（定金合约）签订与保管制度 28
（二）销售部业务流程 30
1、销售业务总流程 30
2、定价业务流程 31
3、正常认购销售流程 32
4、工程款抵房款流程 36
5、财务、客服对接流程 37
6、客户信息处理流程 38
7、客户投诉处理流程 39
8、按揭手续办理流程 40
9、入住手续办理流程 41
10、产权办理流程 42
七、销讲手册框架 43

一、营销中心组织架构图
营销中心设总监1名；研展策划部经理、销售部经理各一名；策划主管、销售主管、客服主管各一名；策划师（高级）、市场分析师各一名；内刊编辑（策划文案）1名，市场调研员1名，客服专员2名，销售代表10－15名。
策划主管
营销总监
研展策划部经理
销售部经理/助理
高级策划师
市场分析师
销售主管
客服主管
销售代表
内勤
按揭专员
合同专员
会刊网站编辑
市场调研员
推广外联
文案
二、营销中心部门职能与岗位职责
2.1基本职能：
为公司开发项目的前期调研、项目企业的营销推广全过程进行运作。
2.2部门具体职能：
●负责建立可靠的市场情报系统，收集、整理、研究、分析当前房地产市场的宏观、微观信息，高度关注市场，敏锐预见市场的快速变化，为部门业务人员、领导决策提供参考。
●负责公司项目的前期调研、可行性分析以及最终项目的定位，并组织编写《项目专项调查报告》和《项目可行性研究报告》等，为领导决策提供参考。
●根据公司近远期发展战略、综合实力和市场情况，组织制订总体企业、项目的营销规划，并组织拟订具体的广告发布、广告宣传及媒体组合计划的市场推广方案，在经公司批准后组织实施。
●根据市场情况和产品竞争形态，负责制定项目的销售策略、价格策略。与其他部门密切合作，力争完成最优的销售目标。
●负责销售全过程的管理、控制、协调、销售合同的起草、签订及资金的回收。
●负责客户档案的建立、按揭办理、入住手续办理以及投诉等客户服务工作。
●负责企业网站的策划、调整、及时更新等工作。
●负责企业内刊编辑、出版、发行工作的开展，并组织企业内刊的发行渠道拓展。
●制定并控制项目整体营销费用、支出费用等。
●负责协调与广告设计、营销策划公司等合作单位，以及媒体、政府等相关职能部门之间关系。
●与销售和研展相关的其他业务。
2.3 岗位职责：
岗位设置
主要职责
营销总监
指导公司的市场研究按计划的开展；
指导、制订营销推广策略，并组织、指导具体的实施工作；
指导企业内刊的编辑、出版、发行，策划、及时更新企业网站；
制定项目销售目标及策略、案场制度及流程；
制定销售价格、价格策略及销控方案，并根据市场销售情况及时报请调整，以最大限度实现销售利润；
主持建立和完善客服体系和客户投诉处理系统；
进行营销业务部门的系统建设。
研展策划部经理
指导项目前期调研及市场调查工作的开展；
制订营销推广策略，并组织、指导具体的实施工作；
进行研展、推广系统的建设；
编辑、出版、发行企业内刊；
策划、及时更新企业网站；
进行日常管理工作，指导队伍的建设及人员储备。
营销策划师
参与制订营销推广策略，并组织、指导具体的实施工作；
负责编辑、出版、发行企业内刊；
负责策划、及时更新企业网站；
配合研展策划部经理进行日常管理工作，指导队伍的建设。
策划主管
参与制订项目营销推广方案；
依据项目营销推广方案，撰写项目宣传推广文案；
协助高级营销策划师做好企业网站策划更新、企业内刊策划编辑发行等工作。
内刊编辑（策划文案）
编辑、出版、发行企业内刊；
企业网站策划与网页更新；
参与制订项目营销推广方案；
依据项目营销推广方案，撰写项目宣传推广文案。
市场分析师
负责对政府宏观经济、政策及区域房地产行业动态发展进行研究；
负责对地产资料库的建立和管理；
组织进行区域房地产行业的跟踪调查研究；
负责意向土地调研，组织项目开发可行性研究，汇编可研报告；
负责市场调研及市场定位工作，撰写、修订市场定位报告；
负责项目发展市场研究，对产品定位提出系统性建议；
负责项目推售进行市场研究，为推售提供信息支持。
市场调研员
协助对政府宏观经济、政策及区域房地产行业动态发展研究；
负责地产资料库的建立及协助管理；
对区域房地产行业进行跟踪调查和研究；
负责意向土地调研，对项目开发进行可行性研究，协助汇编可报告；
负责市场调研及市场定位工作，撰写、修订市场定位报告；
负责项目发展市场研究，对产品定位提出系统性建议，负责客户的跟踪调查，代表客户对规划设计工作提出建议；
负责项目推售市场研究，为推售提供信息支持。
推广外联专员
参与项目整体营销方案的制订；负责广告的采购、监控和投放。
案场销售部经理
制定销售目标及奖惩制度；
制定并监督案场制度的执行；
制定销控方案；
制定价格体系及价格上市策略；
协调内外关系，营造良好的销售环境；
进行业务指导和培训；
建立客服系统并执行监督；
大客户的谈判及争议处理。
销售主管
对销售代表进行业务指导；
负责组织案场例会；
协助销售经理编制销讲手册；
按计划完成销售目标；
监督并执行案场各种制度；
参与销控活动的制定并负责相关活动的执行；
负责信息管理。
销售代表
按计划完成销售目标；
依据公司现场管理制度， 现场岗位管理；
市场信息的搜集、反馈；
接待客户并做好服务工作。
客服主管
办理销（预）售许可证；
接受客户投诉；
配合案场做好客户服务；
协调房管局与银行的关系。
产权专员
实施合同管理；
办理客户变更；
房管局相关政策的传达；
房产证办理。
按揭专员
办理按揭贷款；
建立客户档案；
办理入住手续；
维持良好的银行和企业之间关系。
三、营销中心部门相关业务分解表
见《营销中心业务分解表》
四、营销中心职业道德规范
●为了规范营销中心职业道德行为，提高工作效率，维护和提升公司的行业声誉，营销中心工作人员在执业中应信守以下职业道德行为准则：
●遵守国家法律、法规和政策，执行公司各项规章制度规定，珍惜职业荣誉，以公司利益为重，并自觉维护社会公众利益。
●遵守“激情梦想 坚守责任 贡献价值”的核心价值观，以高质量的工作成果和优秀的业绩服务于公司。
●认真、勤奋工作，永远保持谦虚的工作作风，不断学习提高自身业务水平，为公司的投资决策和经营目标的实现提供有力的支持和保证。
●诚实守信、尽职尽责，在整合外部资源时不卑不亢，绝不允许出现在对外经济活动中有吃、拿、卡、要的行为，更不得有欺诈、伪造等行为。
●对外合作中，一律遵循效益评估的合作原则，公平公正的考核双方的合作、配合，以及工作达成绩效。
五、研展策划部工作流程
（一） 研展工作流程
1、房地产宏观、微观市场信息的收集、核实与整理
●利用报纸或网络，收集整理报刊、专业杂志、政府及有关部门的与房地产业相关的数据资料、文章及专题报道等信息。
●参加有关房地产方面的研讨会或论坛、有目的的外出考察等，获取有关信息资料。
●对新开盘物业进行普查，对其开盘形式、物业规模、售价、工程进度、销售情况、区内配套、建材、景观等方面进行收集、记录，填写书面和电子版的《楼盘普查表》。
●根据公司项目情况及竞争对手等具体情况，确定一定数量的项目作为重点调查对象；每季度进行一次重点项目跟踪调研，内容包括销售价格、项目施工进度和销售进度等。
●参加房地产交易展示会，对参展楼盘的物业概况、展位特色、展期活动、展期销售情况等进行调查分析，并预测下一阶段市场走势。
●根据销售部现场传送过来的客户需求信息等。每季度了解业主的年龄结构、区域分布、职业状况、不同年龄对户型的要求、不同职业对总价、付款方式的要求等，真正把握消费者的需求，为推广和销售工作提供一定的参考。
●运作流程按房地产市场调查规程执行，及时收集、整理市场动态信息及数据资料。保证信息来源及内容的准确性和真实性，研究并准确把握房地产市场最新动态及市场走向，为公司投资和营销决策提供参考。
2、信息资料库的建立、更新
对收集信息专人管理，进行分类、登记、归档，并建立动态信息资料库——文字和电子文档，及时整理与更新，以便及时更新或查阅，信息收集按信息资料库建立更新制度执行。
3、企业发展战略研究
3.1、企业发展机会分析
通过日常市场调查资料的积累，每年的年底要对郑州市房地产市场进行整体分析，主要包括市场政策环境分析、经济走势判断分析、市场供应量分析、市场消化量分析、市场需求特征分析、主流市场特点分析以及未来市场走势分析等，形成分析报告并上报主管领导及公司决策层。
在对整体市场分析的基础上，深入分析区域市场，对区域市场的发展历史、经济环境、文化环境、房地产市场发展历程与特征、房地产供应与需求特点、主要项目分析、区域内的主流市场特征以及未来发展趋势分析等。每年的年底形成报告并上报主管领导及公司决策层。
在对市场调研跟踪、分析研究基础上，对市场的走势进行判断，把握市场供应、需求变化与特征，寻找市场机会点，确定具有潜在需求的产品方向，为企业寻找土地储备与企业长远发展提供市场研究建议。
3.2、竞争对手研究
确定一定的和公司开发项目具有极大竞争力的公司和项目。对竞争对手进行动态跟踪，建立竞争对手的定期跟踪数据库，随时调查和更新。为销售部提供竞争对手的优劣势分析。及时了解与把握竞争对手的战略规划（项目推广、公司发展重大举措等）。为公司及项目发展提供市场研究信息，对现行的推广等进行有益的调整。
4、定期编写市场周报
为加强对调研数据、信息的整理利用，不断提高研展策划部对市场的分析判断，服务于公司与项目，研展策划部定期编写《市场周报》。
《市场周报》内容包括最新宏观市场动态与分析、郑州市最新市场热点分析、新开楼盘调研分析等；
《市场周报》由研展部专人负责编辑，周一上午完后经部门经理审核，下午经部门经理审阅后传递给行政部，由行政部有关人员负责向业务主管以上人员传阅。
5、公司项目前期开发的市场研究，编写《项目可行性研究报告》：
公司寻求新的土地储备和新项目时的工作，开展公司房地产前期开发的市场
研究，运作流程按房地产项目开发前期工作控制程序执行，通过对房地产前期市
场调研、项目开发、可行性研究报告的编制及论证，为项目的开发作好充分准备。
以确保所开发的房地产项目符合政府的要求、顾客（市场的要求）以及公司的期
望，形成《项目建议书》、《项目可行性研究报告》，为获取土地做好充分准备。
6、公司获得土地后，进行项目策划定位：
公司获取土地资源后，为确定项目科学合理的定位，做好项目发展计划和营销策略建议，使项目策划全过程受控，提高分析研究市场的能力，达到回避市场风险，提高公司经济效益的目的。在对土地进行项目定位时的工作。运作流程按项目策划定位控制程序执行，形成《项目策划报告》。
7、项目定位完成后，开展项目企划推广工作：
在《项目策划报告》确定后，依据市场情况、项目特点，制定出针对性的企
划推广策略，更好的实现公司对项目的推广预期和销售预期公司已完成新项目的定位、项目处于启动阶段的工作。运作流程按项目企划推广工作规程执行，形成《项目企划推广报告》编写《广告宣传计划》，并执行。
8、公司已开发项目的回顾与总结：
如果是分期开发，要在每一期工程竣工后，对照前期所做的《项目可行性研究报告》进行总结，主要在项目测算、项目前期定位、客层定位、开发建设计划、销售计划、营销推广计划等方面进行比照，并分析原因。根据现有市场情况和已开发建设工程情况，对后期开发作出建议，主要包括客层重新定位、开发建设计划的调整建议、销售计划建议、营销计划建议、市场竞争环境分析等，形成《项目进一步分析报告》。
9、竣工后，形成《项目回顾与总结报告》：
一期开发或分期开发建设完毕，即在最后工程竣工后，要形成《项目回顾与总结报告》，主要是对开发建设项目的预期和现实情况比照分析总结，主要包括对市场经济政策环境预测、房地产形势预测、竞争环境预测、项目客层产品规划定位、项目销售计划、项目推广、项目的经济分析的前后对照总结，以及在项目开发销售过程中所遇到以前没有意识到但是已经发生的情况总结分析，最后探讨出经验教训，以利于今后项目的开发建设。
（二）广告策划工作流程
1、在项目初步设计方案确定后，研展策划部负责编制《项目营销推广报告》。
内容主要包括：推广策略定位：项目案名建议；项目主要卖点提炼和强弱势分析及对策；项目客户群区域、细分、特征描述；入市时机、契入角度、入市姿态；广告总体策略及广告阶段性划分；广告主题、媒介策略及媒体选择；费用估算等。
项目营销思路的提出：具体、可操作营销方案；促销策略、项目附加值寻找、宣传由头的制造与选择；营销环境营造--标示系统的规划、销售资料的规划、销售现场风格位置内外部包装建议；样板房等示范区的规划建议等。
2、为项目营销推广需要，研展策划部负责对广告策划公司的整合。
研展策划部负责收集掌握优秀广告策划公司信息，为公司选择适合公司不同项目特点的广告公司进行合作，对广告公司、营销计划、广告费用进行控制，管理，及时分析广告宣传效果并及时调整改进，以促进项目销售。依据市场情况、项目特点，制定出针对性的企划推广策略，更好的实现公司对项目的推广预期和销售预期。
3、广告效果评估采用委员会评审制度。
广告质量评审委员会名单：
总经理、营销中心总监、策划部经理、销售部经理、策划主管、策划文案、销售主管、客服主管。
广告效果评审委员会名单：
总经理、营销中心总监、策划部经理、销售部经理、策划主管、策划文案、销售主管、客服主管、全体销售人员、财务部。
4、广告策划业务流程图：
确定广告目标
确定广告预算
选择广告媒体或媒体组合
选择广告公司
确定广告主题与卖点
广告设计制作
广告设计质量评审
广告节奏安排
广告效果评估
5、职责
5.1 研展策划部负责企划推广方的选择、管理。
5.2 案场销售部负责反馈企划推广效果。
5.3 工程部、设计部负责配合。
5.4 公司营销总监负责企划推广中所有广告的审核，公司总经理负责审批。
5.5 公司营销总监负责企划推广中活动方案的讨论，公司总经理负责最终确定。
6、程序内容
6.1 选择广告、印刷制作公司
6.1.1 研展策划部企划主管负责收集广告、印刷制作公司信息，经初步评估建立《试点供应商名录》。
6.1.2 研展策划部企划主管根据《试点供应商名录》，针对具体项目特征，从名录中选择进行走访，从成立时间，主要作品，费用情况、主创人员，公司规模，操作规范，行业口碑等几方面对广告、印刷制作公司进行综合考察，并填写《考察记录及评审表》，工作中根据市场情况对《试点供应商名录》随时进行补充调整。
6.1.3 研展策划部企划主管根据《考察记录及评审表》选择2-3家候选广告公司，以《 考察记录及评审表》形式报公司主管领导评审确定。
6.2 《项目企划推广报告》的编制
6.2.1 研展策划部主管领导在接到经批准的《项目策划报告》后，由营销总监会同研展策划部经理、企划主管拟订《项目企划推广报告》框架，并同广告代理公司拟订的《项目企划推广报告》框架进行沟通、修改。
6.2.2 《项目企划推广报告》包括以下几部分：
a、项目的推广、定位策略
a)项目分析（包括市场分析、项目条件分析）；
b)项目市场定位策略
c)项目推广理念确定
d)项目推广策略定位及组合：项目形象传播定位
b、项目的形象建立与包装、广告推广
a)项目形象的包装主题和风格确定
b)广告总推广策略和推广主题制定
c)广告投放的媒体分析及组合策略
d)销售环境规划与包装主题和风格的确定：售楼中心内和售楼工地外包装的设计及装修风格确定与调整
e)样板房设计、装修建议。
f)企划进程控制及实施策略：
●分阶段广告策略制定：入市策略、分阶段目标制定、分阶段卖点推广、分阶段战术安排、分阶段广告表现策略及广告语
●分阶段广告表现：
●分阶段广告推广执行：
g)销售难点的突破及针对性广告投放
c、项目的新闻公关、SP活动策略。
6.2.3 研展策划部经理负责将《项目企划推广报告》与销售部讨论沟通后，报营销总监审批。营销总监负责召集相关部门人员对《项目企划推广报告》进行评审，总经理审批。
6.2.4 研展策划部对审批后的《项目企划推广报告》与策划公司进一步细化拟订分支实施计划，并按计划执行。
6.3 项目广告管理及实施
6.3.1 研展策划部经理根据《项目企划推广报告》编写《广告宣传计划》，包括广告费用预算，配合销售分阶段推出所作的广告主题、媒体分析等报公司营销总监审核，由公司总经理审批，研展策划部并根据销售情况适时调整计划。
6.3.2 研展策划部经理负责牵头定期召开的由营销总监参加的与广告公司工作例会，总结前期工作，安排或调整后期工作。
6.3.3 研展策划部企划主管和销售部案场主管负责对广告公司完成宣传印刷品的质量及数量进行验收，并填写《宣传印刷品验收记录表》。
6.3.4 楼盘现场包装设计。由销售部经理负责验收，现场配合安装，悬挂，销售部负责日常监督，如有损毁情况及时告知策划部企划主管，楼盘包装的日常维护由销售部人员负责。
●策划部企划主管在设计方案确定后，应于合同中注明质量要求及保修期限。
●对大型项目如广告牌，工地围栏等进行完工验收时，由策划部经理组织与项目部共同参与完成。
6.3.5 策划部企划主管在与广告公司合作当中，如发现对方在设计方案、时间配合等方面不合格，应及时告知对方，要求整改，并跟踪整改结果，对合作当中发生的工作及重大事项应随时记录在案，根据需要即时对合作广告公司的工作质量进行分析并对是否继续合作提出建议。
6.4 广告审批及归档
6.4.1 广告设计完成后，策划部经理、企划主管等对版面、文案讨论，报营销总监讨论修订后，报公司总经理签字确认，签字稿由研展策划部企划主管归档保存。
6.4.2 企划主管在广告发布后，分类归档审批文件。发布最终稿件通过报纸剪辑与电子版方式分别保存。
6.5 广告宣传效果评估分析
6.5.1 每期广告发布前两天，研展策划部企划主管以报纸小样方式通知销售部主管，以便监控效果。
6.5.2 研展策划部企划主管拟定《广告发布调查统计表I》、《广告发布调查统计表II》等表格发销售部案场，由案场主管组织案场人员根据本项目所作广告，将有关广告效果统计数据按要求及时间，汇总至策划部企划主管处。
6.5.3　研展策划部企划主管负责对阶段内广告发布效果进行评估，形成《项目阶段性广告宣传效果分析报告》，主要包括项目销售现状评估、市场环境分析、广告前后效果分析、下阶段企划推广建议等，并与策划部经理讨论确定后，提交营销总监审议，根据评估结果及时对《项目企划推广报告》分计划进行调整。
6.6 部分楼盘优秀广告与我公司企业、项目宣传资料的剪辑、分类与保存
6.6.1 研展策划部企划主管每季度确定一定数量有特点（规模开发、精品住宅、特色商业等）的楼盘作为平面广告和信息收集对象。
6.6.2 每天通过报纸剪辑优秀广告，并当天分类保存。
6.6.3 研展策划部企划人员通过剪辑，不断研究其平面表现、推广思路等，当有新项目推出或有特色项目举行SP活动时，要现场去感受。企划主管负责每月底对当月优秀广告和值得借鉴的营销活动进行总结，以《优秀案例分析报告》形式与研展策划部经理讨论，并将讨论后报告备案一份，另一份提交营销总监和公司领导。
6.6.4 研展策划部经理安排相关人员对涉及我公司及项目的宣传报道进行剪辑、分类归档。
6.7 广告策划资料整理分类
6.7.1 研展策划部企划主管负责对广告策划相关资料的整理、分类、保存与更新等工作。
6.7.2 研展策划部广告策划方面主要的资料分类与保存：
确定发布的报纸广告、户外媒体的审批手续、签字稿、印刷平面稿与电子版；
公司软性文章或媒体对企业、项目的宣传报道剪辑；
楼书、户型图、折页等设计稿、成品的留样、保存；
所有项目的推广方案、推广计划、SP活动方案等讨论稿与确定稿（电子版或打印稿）归档保存；
电视广告、广播广告、活动拍摄等光盘以及所有合作伙伴合作期内工作内容的备份光盘等分类保存；
公司研展策划部相关人员在参加房展会（包括外地）、论坛等所拍摄的照片等；
搜集的相关楼盘宣传资料等
7.0 公关活动及促销活动：
7.1　　策划主管提出活动策划方案并报营销总监及公司总经理批准；
7.2　　策划主管及外联选择活动礼仪公司，经营销总监及公司总经理批准，签订合作合同；
7.3　　营销总监组织公司内部活动协调会，请财务、行政部、工程部、物业公司等各相关部门配合；
7.4　　活动结束，行政和策划主管负责善后工作，清点物品．
8.1　　相关文件与记录
8.1 广告公司考察记录及评审表
8.2 广告发布调查统计表І
8.3广告发布调查统计表ІІ
8.4 宣传印刷品验收记录
供应商资料库
供应商价格及质量谈判会议纪要
考 察 记 录 及 评 审 表
项目：
公司名称

成立
时间

主要作品

公司规模

费用情况

操作规范

主创人员

行业口碑

综合评定

研展策划部经理意见

营销总监意见

公司总经理意见

备注

广告发布调查统计表І

媒体
版面
发 布
时 间
主 题
时 间
电 话
看楼人 数
成 交
人 数

发布 天

发布 天

发布 天

发布 天

发布 天

合 计

说明
1、表格由案场主管填写。
2、销售部主管以周为单位填好后返回研展策划部企划主管处。
广告发布调查统计表ІІ
媒 体
时间
周期
地点
时 间
电话数
看楼
人数
成交
人数

发布（ ）周

第（ ）周

第（ ）周

第（ ）周

总 计

说明：
1、 表格由销售部案场主管填写。
2、 表格填完后一周内反馈到研展策划部企划主管处。
宣传印刷品验收记录

日期：
公司：
项目：
物品：
数量：
质量：
签收部门： 验收人：

宣传印刷品验收记录
日期：
公司：
项目：
物品：
数量：
质量：
签收部门： 验收人：

（三）企业内刊、网站工作流程
1、企业网站改版流程
站在有利于企业长远发展，有利于项目推广销售等角度，可以重新对企业网站进行策划，研展策划部草拟《网站策划、更新方案》，主管领导审批后，报公司讨论，确定后，研展策划部安排专人负责对网站的改版策划。
2、网站内容的更新与管理
网站作为公司对外宣传的重要窗口，所宣传内容一定是经过公司严格审批的，在更新内容时严格执行《******网络信息管理控制制度》，并按照网站更新计划表 .doc更新，保证内容更新的及时性和准确性。
3、企业内刊工作流程
①公司内部刊物的编辑、出版、发行是企业发展和项目推进过程中不可缺少的重要宣传渠道之一。
②研展策划部首先草拟《公司内部刊物策划纲要》，主要包括：内部刊物定位、内部刊物版式、主题等内容策划、内部刊物印刷数量、发行渠道、费用预估等内容。然后专人负责内部刊物的编辑、出版发行等工作。
③会刊编辑程序：
●会刊编辑在每个单月的1日之前将当期会刊的编排计划报研展策划部经理审批，研展策划部经理应在2日内审批完毕，并将最终计划报营销总监、公司总经理处听取建议；
●会刊编辑在每个单月的30日之前将当期会刊拟采用的稿件（包括文字和图片，新闻类除外）组织到位并初步编辑完毕，报执行研展策划部经理审核，研展策划部经理应在3日内审核完毕，并报营销总监处听取建议；
●会刊编辑在每个双月的10日之前根据审核意见将当期会刊拟采用的稿件重新编辑完毕并提出会刊版面设计思路，报研展策划部经理和营销总监终审，应在3日内审核完毕。
●会刊编辑在每个双月的15日之前将确定采用的稿件提交印刷厂家，并协助其进行版面设计；在每个双月的23日之前将会刊的小样报研展策划部经理和营销总监审核，应在2日内审核完毕。
●会刊编辑应确保每期会刊在双月的28日之前印刷完毕，并提交客服主管。
会刊编辑在会刊排版、印刷期间应和制版、印刷厂家保持持续沟通，严格把握设计效果和印刷质量；
●会刊编辑在每个双月28—29日计算当期会刊的稿酬，报研展策划部经理审
核、营销总监与公司总经理审批后，按公司财会制度规定的程序一次预领完毕，在下个月的1—5日向作者兑付完毕，完结财务手续。

研展策划业务附件
附件一：市场调研工作流程
附件二：营销费用管理规范
附件三：项目可行性研究报告基本格式
附件四：项目建议书基本格式
六、销售部工作制度与流程
（一）销售部内部管理规范
1、考勤制度
1.1、置业顾问应严格遵守上下班时间，每天上班前、下班后在案场签到本上签到，由销售主管负责核实，作为当月考核的标准之一，若发现迟到、早退的按其时间进行处罚，具体情况如下：
●迟到、早退15分钟以内每次罚款10元；
●迟到、早退15分钟以上1小时以内按旷工1小时处罚；
●迟到、早退超过1小时不足半天每次按旷工半天处罚；
●迟到、早退超过半天每次按旷工一天处罚；
●当月迟到和早退累计5次按旷工1天处理。
1.2、置业顾问因事、因病不到者，事先须向销售经理提交书面请假申请。因病事先不能请假者，应提前以电话形式向销售经理请假，事后一天内须补交请假申请,否则做旷工处理；
1.3、置业顾问请假1天（含1天）以内由销售经理批准，请假一天以上或在展销会期间、公司开展大型促销活动期间请假，须报行政人事部批准，请假超过三天须报行政总监批准，请假超过七天报总经理批准，否则作为旷工处理（结合公司请假制度）。
1.4、置业顾问每周工作6天。周一至周五每人可选择调休一天，周六、周日为工作日。但一天调休的置业顾问不得超过三人，如遇到大型房展会、开盘等项目重大事件可临时取消调休。
1.5、置业顾问上班时间为8：10（值班人员8：00上班），下班时间为18：00（值班人员19：00下班），具体上下班时间可根据实际情况调整，不得迟到、早退或中途离岗，因急事外出，须征得主管同意。早上、中午、晚上安排一至两名置业顾问值班。
1.6、置业顾问旷工按三倍的基本工资进行处罚，一个月累计旷工超过3天（含3天）者，予以开除处理；年度旷工超过20天者予以开除处理。

2、销售行为管理规范
2.1、销售行为基本规范
●自觉遵守公司各项规章制度，服从公司的工作安排和调配。
●始终坚持以公司利益为上，坚决杜绝个人主义及搞小圈子的不良风气。
●严格遵守公司保密制度，不得向外界或亲友透露任何客户资料和有关公司发展战略、销售业绩等商业秘密。
●加强房地产专业知识的学习，努力提高专业水平，培养市场意识，及时了解和反映市场发展动向。
●树立优质服务意识，坚持“服务第一、顾客至上”的宗旨，工作全程投入，以热情、礼貌的工作态度待客。
●工作时保持仪表整洁，穿着制服，佩戴工作证，女士化淡妆，男士打领带，以良好的精神面貌投入工作。
●对新旧客户都要以礼相待，如工作中遇到不能解决的问题，应立即向主管或经理反映，任何情况下都不得与客户发生争执。
●详细记录客户资料，准确反映客户情况，及时提交有关工作表格和总结报告给公司决策层参考。
●当天值班的员工负责保持服务台及售房部环境整洁、卫生，并负责当天的售房部关闭，下班时待客人离场后方可关门下班。
●一般情况下不得因私事占用公司电话，确有急事应长话短说，避免影响正常工作。
●上班时如无公事不得在财务室聚集，午休时不能喧哗或开大音响，影响同事休息。
●严禁借销售之便收取顾客任何利益。
2.2、严重违纪处理管理办法
为加强销售部管理工作，严肃公司劳动纪律，任何员工出现以下情况，均予除名：
●私订房源、利用职务之便协助业主或自己炒房从中谋取经济利益者。
●利用价格房源及其他不正当手段争抢客户，严重损害公司声誉者。
●泄露公司机密给客户或其他项目，使公司遭受损失者。
●拒绝上级下达的工作任务，工作态度消极，顶撞上级领导者。
●散布谣言及流言蜚语，搬弄是非，攻击诋毁他人，不利于公司员工团结者。
●多次违反公司规章制度，经批评教育仍无法改正者。
●盗窃公司及私人财物者。
●贪污私自挪用公款或客户款，使公司蒙受经济损失者。
●打架斗殴造成人员伤亡、财产破坏，造成不良影响者。
●触犯国家法律，由公安机关追究刑事责任者。

3、会议制度
3.1、晨会
时 间：每日上午8：30
地 点：售楼部
主 持：经理或主管
参加人员：销售人员
内 容：鼓舞士气，安排当天工作计划
3.2、晚会
时 间：每日下午6：00（若有客户，时间顺延）
地 点：售楼部
主 持：经理或主管
参加人员：销售人员
会议内容：当天工作总结，阻力客户答疑，公司情况传达
●销售代表汇报一天工作情况，介绍每一组客户基本情况及处理办法，向销售部经理、主管提出业务支援请求，包括来人、来电情况，成交情况及不成交原因。
●销售部经理、主管认真分析每组来电、来人，帮助销售代表安排下步工作步骤，提出完成销售任务的办法。
●销售部经理、主管表扬销售代表一天的辛苦工作，并指出存在的问题，鼓舞士气，激励大家明天继续努力。
●集团公司文件、情况及会议精神的传达。
3.3、周例会
时 间：每周一上午8：00
地 点：售楼部
主 持：销售部经理
参加人员：销售部全体人员
会议内容：一周工作总结，下周工作安排
●经理宣示本周工作计划。
●传达公司的各项工作布置。
●各员工汇报本周的来电接听、来人接待、成交签约、催款等工作情况，对工作难点提出请示。
●销售部经理总结本周工作，解答工作难点（如遇处理不了的事情，上报公司），安排下周工作。
3.4、七嘴八舌会
时 间：不定时，保证至少每月一次
地 点：售楼部
主 持：随机抽取
参加人员：销售人员
会议内容：交流成功经验，提高销售技巧，加强团队合作精神
●请成交后的销售员谈成交心得；
●销售员对一些问题进行提问，交流经验；
●鼓舞大家战胜困难的信心，提高客户接待技巧；
●增强团队凝聚力。
3.5、月例会
时 间：每月最后一天下午
召开地点：售楼部
主 持：销售部经理
参加人员：销售部全体人员
月例会内容：
●总结当月销售情况。
●表彰当月销售冠军。
●当月广告效果分析。
●下达下月工作任务。
●讲解下月营销策略。

4、销售轮排接待制度
接待原则：严格按照轮排表轮流接待，不允许出现客户无人接待、跳接等现象发生；每天的轮排接待表由前一天晚会结束前排定完毕。
●销售代表不得以任何理由中断正在接待的客户转接其他客户，更不得争抢客户，如有发生，视情况轻重，酌情处理。
●销售代表接待完毕后，必须送客户出售楼部或送至停车场，并及时清理桌面，摆放桌椅，并不得在客户背后谈论、辱骂或取笑客户。
●销售代表接待完毕后必须认真填写好来访客户登记表，并于当天交给主管审核确认，如因未及时登记而导致产生冲突者，以先登记为准。登记后的来访客户登记表，任何人不得擅自更改，如有发现视情节轻重给予100元罚款处分。
●销售过程中恶意挣抢客户者，视情节轻重，处以罚款100元或停接客户一周的处罚。
●销售代表必须严格按照公司规定的统一说辞接待客户，不得擅自承诺客户，一经发现，部门经理有权中止其接待，并按公司有关规定处理。
●销售代表在经理不知情的情况下，不能自行销售销控单位，更不能先斩后奏，否则，自行承担由此而产生的一切后果,并处以500元罚款。
●销控后，如客户即时下定并认购，销售代表必须第一时间向销售主管汇报，并及时由销售主管审定销控表。
●销售代表在接待客户之前，必须作好准备工作，不得挑客户，不得令客户受冷遇，不论客户的外表、来访动机，置业顾问都要全力接待。
●当置业顾问A忙于工作时，其他置业顾问应主动配合，协助置业顾问A的工作，严禁等