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I 口

商业综合体项目可行性研究报告
第一章 总论
第一节 项目概况
1、项目名称：商业综合体项目
2、建设性质：新建商业综合体项目
3、拟建地点：某某某镇繁荣路北侧、金祥商贸楼东侧
4、建设内容：两层框架结构商业综合楼
5、计划工期：总工期三个月
6、项目建设单位：某某某房地产开发有限公司
第二节 可研编制依据
1、编制原则
（ 1）项目建设必须遵循国家的各项政策、法规和法令，符 合国家产业政策、投资方向及行业和地区的规划。
（ 2）采用的工艺技术要先进适用、操作运行稳定可靠、能 耗低、三废排放少、产品质量好、安全卫生。
（ 3）以市场为导向，以提高竞争力为出发点，产品无论在 质量性能上，还是在价格上均应具有较强的竞争力。
（ 4）以科学、实事求是的态度，公止、客观的反映本项目
建设的实际情况，工程投资坚持，求是、客观’的原则。
（ 5）通过对市场的分析研究以及对项目规划的研究，推荐 项目的建设规模、方案，论证项目建设的合理性。
（ 6）贯彻技术进步原则。强化企业的自主创兴，研发体系
建设，使本项目工业设备选型、生产工业达到国家先进水平。
商业综合体项目可行性研究报告

（ 7）采取，一次规划、分期实施、滚动建设’的发展原则。
合理布口、节约用地、先进性与经济性相结合，尽量减少工程投
资。
（ 8）严格遵守,三同时‘设计原则。工艺、设备不仅各项
技术参数领先，同时必须达到国家规定的排放标准。
2、编制依据
（ 1）国家计委颁发的《投资项目可行性研究指南》
（ 2）国家及地方有关建筑工程设计规范和标准
（ 3）国家计委和建设部联合颁发的《建设项目经济评价与
参数》
（ 4）业主提供的与项目有关的基础资料。
第三节 项目建设的必要性
1、本项目的实施是加快旧城改提升城市形象的需要
为进一步加快旧城改造步伐， 改善居民居住条件和城市环境
面貌，合理利用城市土地，优化城市空间布局，提升城市形象，
推进城市化进程， 促进经济社会持续快速健康发展， 根据某某某
政府关于加快旧城改造开发改造的意见，以，三个代表‘重要思
想为指导，以增强城市总体功能，改善人文环境为目标，按照落
实科学发展观、构筑和谐社会的要求，坚持，统一规划、合理布
局、综合开发、配套建设’的方针，有计划、有步骤地对旧城进
行改造开发， 使某某某居民居住区布局更趋合理， 配套设施更加
齐全，服务功能更加完善。
2、本项目的实施是健全完善房地产市场的必然
随着我国国民经济持续快速发展，房地产业逐步走出了自
1995 年开始出现的低谷。伴随着国家房改政策的出台完善及相
关配套政策的制定，为房地产业的发展提供了良好的外部环境。
某某某房地产开发起步较晚，经过
10
多年的发展，经历了从计

划经济时期的福利分房、单位集资建房、完成市场运作阶段。从

建成的住宅小区看，
普遍存在着规模偏小、
设计落后、
档次较低、
配套设施不完善、
物业管理滞后的弊端，
影响了某某某的整体形
象和城市化水平的提高。
根据某某某城市总体规划，
同时要打造

出一个现代化的山水园林城市，
这一定位为某某某的房地产发展

打开了广阔的空间。
3、本项目的实施是城市发展的需要
加快城市发展，走有中国特色的城市化道路，这是党中央
从我国具体国情出发，
参照世界范围内各国城市化的发展趋势和

普遍规律做出的前瞻性战略抉择。
加快城市发展能够有效扩大内

需， 解决农民消费不足的问题。
如果每年有大量的农村人口转为

城镇居民，
就可相应增加消费需求；
同时还可以通过城市建设有

效控制人口增长，加快产业结构调整，解决二元经济结构问题。
4、本项目的实施是城市环境建设的需要
在城市建设中要切实做好环境规划，努力把环境基础设施
建设搞上去。
必须坚持经济建设、
城乡建设、
环境建设同步规划、

同步实施、同步发展的方针，从可持续发展的角度，编制好城市
环境规划，要注意因地制宜，突出生态环境的特点，考虑到环境
保护设施的用地要求。
环境规划要同城镇建设发展规划、
区域体
系规划、
建设总体规划、
土地利用总体规划、
交通规划等相衔接，

充分考虑道路、排水、环保等公用设施的建设，环境规划要有具
体的工程项目支撑。
5、本项目的实施是配套基础设施、
改善人居环境的必然要
配套基础设施建设，
改善人居环境，
创造一个良好的生活空
间是城市建设的出发点和落脚点。
从大的趋势上来看，
镇建设已有了一定的基础，
比如城区框架已基本形成，
我盟的城
用地布局

也较为合理，城市发展快而有序。但从细微之处着眼，我们的城
市建设还存在着许多缺点和不足，居民居住环境和居住质量差，
基础设施建设落后，
跟不上城市发展的要求，
城区缺少公共活动

空间，居住区脏、乱、差的问题还很难解决等等。
第四节
项目建设的可行性

某某某繁荣路商业综合楼建设项目具有以下几点优势：
1、 政策优势
《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》
（国发 [2007]24 号） 、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快
上涨的通知》
（国发“
2010” 10 号） 、《国务院办公厅关于促进房
地产市场平稳健康发展的通知》
（国办发“
2010” 4 号）
、《投资
项目可行性研究指南》计办投资
[2002]15 号等政策的中提出要

加快经济、社会的协调发展，提高城镇化水平，实现城镇空间布
局与自然资源配口相协调，
有计划、 分步骤地实施移民搬迁工程，

逐步减少牧业人口，缩小城乡差距。以城镇化为契机，实现中心 聚集、布局合理、有序发展、特色鲜明的城镇体系；以全面建设

和谐社会和现代化为目标，
以工业化为动力， 加大引资招商力度，
增强主要城镇的凝聚力和吸引力为城镇化建设的目标
2、 良好的经济效益
我公司已进行了广泛、深入的市场调研，了解客户的需求，
目前部分单元已有意向性客户提前预定，
采取了提前预售， 分期付款等措施，
报， 可以提高公司在社会上的知名度，
销售前景很好。
可以给公司带来高的利润回
为公司将来发展奠定基础。
该方案
3、良好的社会效益
该项目的开发建设符合国家产业政策和城市发展规划，
有效的响应了某某某加快城市住房改造和东北大门入口环境改
善及城市化进程具有积极的作用。提高和改善了居民居住环境、
积极
创造一个布局合理、 配套齐全、 环境有欧美的现代化生态住宅区。
其次，解决了大量农民工就业问题，增加了农民的收入，起到了
在一定程度上拉动了经济发展， 提高人民生活水平的作用。
通过人口聚集效应可带动某某某第三产业等相关产业的发展。
4、良好的环境效益
改项目开发过程全部是文明施工， 最大程度减小了对环境的
同时，
破坏，改过程完成后，从前的脏乱差的环境变成了环境优雅、全

新的建筑造型，秀丽的自然景观，功能齐全，配套的公共服务设
施以及便利的交通， 无疑将在区域形成一个全新的亮点， 对于美
化城市，改善环境带来较大的影响。
5、交通环境优势
某某某繁荣路商业综合楼建设项目位于 XXX 镇繁荣路北侧
拟建区域属于城市道路网格区， 良好的交通环境为某某某繁荣路
商业综合楼建设项目的交通往来提供了便利的条件。
综合以上的研究和分析，
我们认为某某某繁荣路商业综合楼
建设项目的开发建设是适应产业化发展的需要，
是进一步发展某
某某区域经济需要，
是时代发展趋势所决定的，
项目开发具备较
多的优势条件和有利条件，
相信在某某某各级政府和有关部门的

领导和关心支持下， 项目开发建设一定能够取得圆满的成果， 为
当地的经济发展作出应有的贡献。 某某某繁荣路商业综合楼建设
项目是可行的好项目。
第五节 项目主要经济指标
表 1-5-1 主要经济指标表
第六节
社会效益

序号
项目
单位
数值
1
总投资
万元

2
建筑面积
而

3
建设工期
月

4
投资回收期
年

5
内部收益率
%

目前， 对房地产项目的科学的可行性评价越来越城成为一个
项目获得成功的必备条件。 房地产项目的可行性评价主要包括财
务评价和综合评价。
财务评价是指投资分析人员在房地产市场调查与预测， 项目
策划，投资、成本和费用估算，收入估算和资金筹措等基本资料
和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，
对房地产项目的盈利能力、 清偿能力和资金平衡状况所进行的分
析，据此评价和判断投资项目在财务上的可行性。
房地产项目综合评价， 包括综合盈利能力分析和社会影响分
析。 应从区域经济社会发展的角度， 分析和计算房地产项目对区
域经济效益和费用， 考察项目对社会经济的净贡献， 判断项目的
社会经济合理性。
社会影响分析是定性和定量的描述难以用货币计量的间接
效益和间接费用对方地产项目的影响。
1、社会影响分析的现状
社会影响评价在我国的发展尚属于起步阶段， 所受的重视程
度远远不够。法律保障、评价标准和方法，以及专业化的管理和
评价机构都较为缺乏。目前社会影响评价主要运用于公共投资
（涉及重大公共利益的规划和基础性项目） 。
2、社会影响分析的必要性
房地产项目不同于一般的投资项目， 关系到民生问题， 且投
资额大，牵涉广泛，对社会、经济、环境的影响巨大，这也是房

地产项目需要经过层层审批的原因之所在。
政府从各个方面来规
范房地产项目的开发建设，
使之符合经济发展、
环境保护和城市

规划的要求。
一个成功的房地产项目必然是在财务可行的基础上有着良
好社会影响的项目，
它会带动整个地区的经济发展。
通过上面的
分析我们了解到房地产项目社会影响分析的重要性，
因此出现一

个粗略的社会影响分析指标体系。
（ 1）政策影响
①符合国家大政方针的程度。
②符合城市发展需求程度。
③符合地区经济发展程度。
④对远景发展的影响。
（ 2）经济因素
的影响。
就业效果分析。
主要是指考察房地产项目对区域劳动力就业
如果当地并无就业压力，
项目范围内主要使用外来劳动

力， 则不必进行就业效果分析。
就业效果以就业成本和就业密度

两项指标来进行描述，并可与当地的相应指标来比较。
①就业成本
=项目开发总投资
+项目范围内总就业人数
②就业密度
=项目范围内总就业人数
+项目占地面积

3、小结
房地产项目社会影响评价尽管目前我国还未正式列入房地

产项目评价范围之列，
但随着经济与管理科学的不断发展，
新模

社会评价方法是
完善我国

型、新方法的出现，特别是在新形势下，随着政府职能的转变，
如何宏观调控项目， 规范房地产业的科学发展，
对经济评价方法的补充和完善， 对提高项目评价质量，
项目评价理论和方法，具有重要学术价值和实际意义。
第二章 市场分析
第一节 现状分析
在社会主义市场经济条件下 ,现代服务政府的基本职能是经
济调节、市场监管、社会管理和公共服务。为切实加强对房地产
业的管理与服务 ,确保房地产业持续健康的发展 ,切实保障人民
群众生活水平的不断提高 ,政府必须依据自身的职能 ,围绕房地
产业发展的基本动力 ,针对房地产业存在的问题 ,以科学发展观
为统领 ,采取科学、规范、务实、高效的政策措施。
中国经济的多年持续， 稳定增长， 使中国的综合国力得到很
大增强。房地产市场也在经济的快速发展过程中得到迅猛发展。
1、投资继续保持较快发展
2006 年，全国完成房地产开发投资 19382 亿元，同比增长
21.8%增幅比去年同期高出 0.9 个百分点，今年一季度，房地产
开发完成投资 3543.78亿元， 同比增长 26.9%，增幅同比加快 6.7
个百分点， 高于同期城镇固定资产投资增幅 1.6个百分点。 2006
年，东，中西部地区得房地产开发累计完成投资额分别高达
12383.49亿元， 3524.21亿元和 3474.76亿元， 同比增长 17.4%，
30.8%和 30.3%。中部地区投资增长最快，增幅分别高于东部地
区 13.6个百分点。 东， 中， 西部房地产开发投资比重分别为 64%，
17.8%和 18.2%。今年一季度， 东， 中， 西部地区同比增长 24.3%，
36.3%和 29.3%。中部地区投资增速依然高于东部西部地区。

从各地区的房地产投资增长情况看，
2006年，全国
31个省

（区，市）中有
16 省（区，市）的房地产开发增长速度超过平
均水平，增长居前的地区是内蒙古，吉林，河南，西藏，福建，
安徽，广西等省份，同比增长幅度在
30%以上。其中，内蒙古增
速最为强劲，
累计房地产开发投资增长超过一倍。
上海和浙江投
资增长
5.6%和 8.9%。
由此可见，房地产开发仍然是拉动固定资产投资的重要力
量，房地产投资占城镇固定资产投资比重高达
21%左右。
2、土地开发面积增速持续大幅增长
我国房地产土地开发经历了连续两年的低速负增长后，
2006
年以来，房地产土地开发面积开始大幅度反弹。
2006 年，全国
房地产开发企业完成土地开发面积
26606
万平方米，同比增长
17.3%，比去年同期上升
40.3个百分点。今年
1-4月份，全国房
地产开发企业土地开发面积
7615万平方米，同比增长
4.6%。这
一增长速度再现了
2003 年的高增长水平。国家新出台的规范房
地产投资的政策已明确规定，
企业购口土地而又不开发，
一年以
内要加收占用费，如两年仍未开发，予以没收。政策压力使得开
发商加快土地开发速度，而开发企业本年土地购口面积继续减
少。2006年，本年土地购口面积
36791万平方米，
同比下降
3.8%，
比去年同期回落
9.2个百分点。
3、国内贷款成为房地产投资强有力的支撑
2006年， 全国房地产开发企业累计到位资金
22764.27亿元，
同比增长
29.8%。今年一季度房地产开发到位资金
7125.49亿元，