(常)保利星海屿市调报告.doc

市 调 报 告

调查日期：2012-12-04 市调人：李凯
基本信息：
案名：保利星海屿
注册名：暂无
投资商：保利地产
基地位置：嘉定裕民南路333号
开发商：上海保利茂佳房地产开发有限公司
售楼处地址：嘉定区白银路580号（永盛路口，司法中心对面）
营销代理：保利锐驰有限公司
售楼处电话：59106666
建筑类别 ：小高层 高层
建筑类型：21幢高层小高层
开盘日期：2012年11月26日
工程进度：2014年8月交房
入住时间： 预计2014年年中
结构：混凝土剪力墙结构
建筑面积： 259159平方米
贷款银行：中国工商银行
占地面积：95566平方米
层高：3.1米
容积率：1.89
绿化率：35%
主力面积：目前开了90~130平方的精装房
得房率：82%
主力房型：目前开了两房和三房
平均单价：18000元/平米
单价范围： 17000-19000元/平米
车位数：2805
物业公司：保利酒店物业
物业费：2.3元/平方米·月 
总户数：当期户数890户
车位租金：未定
位置图：

位置分析
保利星海屿位于嘉定新城的中心区北部。北至洪德路，东至德富路，南至白银路，西至永盛路。临近轨道交通11号线白银路站，周边建筑以新城配套为主，南面为司法中心、东云街，西面为新城幼儿园、妇幼保健院，东面临近保利家园、剧院、远香湖，并且是保利置业集团2012年推出的首个全装修高层公寓，建筑外立面以现代风格为主。
目前周边无配套，公交车站只有一个，步行至地铁站大约15分钟，生活不便利，没车基本什么都不方便，以后配套起来了会改善，项目环境不错。

中小学：新城小学、交大附中、华师大二附中
综合商场：沃尔玛、天霖广场、弘基广场等
幼稚园：蒙特梭利幼儿园、中福会幼儿园、新城幼儿园
银行：中国农业银行
邮局：中国邮政储蓄银行
医院：妇幼保健院、瑞金医院
其他：东云街、西云楼、司法中心、远香湖、保利凯悦酒店、保利大剧院

户型分析

92平方两房
全朝南，南北不通，没有做到全亮间，客厅主卧面宽一般，阳台也不大，没有玄关
我们的91是南北通的

109平方三房
109做三房太勉强，房间都很小，已经很紧凑了过道还要浪费很多面积，餐厅和厨房太远，卫生间在生活区里面，功能区域设置混乱，客厅阳台朝北
跟我们的114比完全没有竞争力 0w0

131平方三房
南阳台太小，面宽进深比不优，勉强做到了动静分离，面积配比也一般，很平庸的套型 ╮(╯▽╰)╭

售楼处大堂很大当时去的时候是工作日中午，没什么人，现场只有一个业务员在接客户，门口也没人，空台的在干自己的事，讯问后说让跟着那组客户一起去看样板房，态度一般。
到样板房后解说尚可，专业度尚可，由于是精装房所以对装修品牌讲解较细致，台湾腔很严重不知道是不是个例 = =#

七、SWOT分析
优势：
1、保利品牌优势，口碑保障
2、离地铁站还算近
3、精装房，省心省力
4、小区环境好
劣势：
1、目前生活配套几乎没有
2、性价比不高
3、楼间距不大，低楼层采光很差
4、户型开间较小，影响居住舒适度
机会：
1、借助马陆和嘉定新城附近的配套
2、算半个地铁房
3、精装品质不错
4、未来规划不错
威胁
1、同区域竞品较多，分流客户
2、户型一般
3、交房的时间比较晚
4、版块内短时间内不会有成熟的商业配套，生活较不方便

八、与本案的差异
差异点
保利星海屿
嘉宝紫提湾
产品分析与攻击说辞
生活
配套
周边目前没有配套设施
业主出行5分钟内即可到达周边商业设施
强调配套有无的差异性

交通
11号线银城路站
11号线马陆站1200米，公交有沪唐线、沪钱线等公交线路，距A12马路出口800米
地铁是双刃剑，交通方便了，随之人员也变得复杂
社区
人车分流，绿化率35%
完整的人车分流设计，46%绿化率
绿化一目了然

户型
91的两房，109和131的三房，均为精装
主力以91平米、114平米两房，124平米、127平米三房
91的南北不通透，109和131的户型也一般，两房户型完胜，三房性价比完胜
攻击说辞引导
综上所述，本案在为客户分析产品时，分析周边的生活配套、环境因素、以及户型上面的缺陷等相关信息，让客户判断两者间的优劣。