房价走势分析.docx

房价问题与走势分析

2005年以来人们对房地产业的不满主要在于房价“过快上涨”，温家宝总理在2006年《政府工作报告》中再次要求继续解决部分城市“房价上涨过快的问题”。

一、房价上涨的主要原因是供不应求

谈到房价过快上涨。有的部门首先声明“不是土地涨价因素造成的”，其实土地涨价怎么没有影响？对比分析国外与我国的房价结构，可以看到本来我国大城市土地费用所占房价比率就高、而用于建设安装的费用比率比较低，现在土地拍卖涨价又加大了土地因素影响房价的比率。

房价上涨是各项综合因素作用的结果。其中至少包括三项因素：1、“成本推进房价”——包括拆迁费用增加、钢材水泥一度大幅度涨价，这使得地价上涨只是房价上涨因素之一；2、标准提升房价——住房建设质量的提高、高科技成果的采用都会增加成本，据统计有些地方标准提升的因素占到房价的15%；3、更重要的因素是“需求拉动房价”——经济学认为决定价格最重要的是供求关系，我们看2004年的统计数据，明显是房屋“供不应求”造成房价上涨。

为什么出现供不应求？除了市场持续旺销之外，主要是在前一阶段国家实行“严把土地、资金这两个龙头”的经济调控中，有关部门采取了“过度调控”的措施。“过度调控”就是调控力度过大，各部门争相出台抑制房地产的政策措施，有的出手太重。受到这样大的抑制，房屋产出当然就减少，比如北京2004年平均一天推出两三个新盘销售，而现在两三天只推出一个新盘，居民排队或者托人抢楼号。在供应不足情况下企业当然惜售，推动房价继续过快上涨是必然的。

二、如何看待“投资性购房”

2005年社会舆论严厉批判“投资性购房”，说它是泡沫、是投机。那么居民为什么要投资性购房呢？因为现在只有购房才可以让财产不贬值。2004年中国全国物价指数上涨3.9%，居民一百元钱放在家里一年缩水3.9元；存在银行一年利息2.25元，缴了利息税还剩1.8元，缩水2.1元；2004年物价指数上涨1.8%，是“零利息率”，但是其中没有包括房屋价格上涨等因素。

那么买股票呢？我国股票市场是“新低又创新低”，真的去买股票可能血本无归！上海有个美发师傅自己开店，有钱了连续买卖七套房屋，现在已经有能力买上千万元的房；北京有个足底按摩师傅，父子两人攒了十六万元，结果炒股票丢掉十二万元，靠给人捏脚什么时候能挣回来？“两个师傅”境遇的对比令人深思。近几年股价下跌已使全国股民平均每户损失1.3万元。于是现在就没有人再去指责股市了，人们对它已经很无奈了。媒体和舆论一致转向指责“投资性购房”，愤慨的是在中国居然还有这样一种投资手段，能够使居民的家庭财产保值甚至增值！于是一涌而上批评房地产。

同样的事情发生在国外，人们为此而欢呼庆幸。如美国在2001年至2002年股市大跌，使得投资人损失了7万亿美元，同一时期由于房屋升值，使得美国平均每套房屋增值3.5万美元，因此保持住了居民的消费信心。欧洲和日本发生了同样的情况。为此英国《经济学人》杂志刊登文章欢呼《The Houses That Saved the World》(“房屋拯救了世界”)。在中国其实也正是房价上涨抵消了“股市黑洞”和“储蓄负利率”给人民群众带来的损失，成为居民家庭财产的唯一“避风港”。

三、“抑制过快上涨”不是要“房价降下来”

应当明确的是，“抑制房价过快上涨”与要“房价降下来”是不一样的，房价真的下降了对于经济发展和人民生活好处大还是危害大？肯定地说是危害大。我认为只有定位于“房价基本稳定”和“稳中有升”，定位于“降升幅而不是降房价”才是正确的。1997年以前香港由于多种原因楼价飞涨，刚刚回归就遇到亚洲金融风暴的打击，加之在这之前对于楼市价格调控的政策力度过大，造成了悲剧性的后果。在六年时间里香港楼市价格一跌再跌，到2003年8月跌掉68.7%。董建华先生2004年春节跟我说：“我们香港很不幸，金融风暴使楼价下跌了60%，受非典影响又下跌了10%，总共下跌了70%。”造成所有家庭都遭受了损失，十多万家庭成为“负资产”。本来特区政府希望楼市价格降低会减少购买者负担，增强香港的经济竞争力，结果却严重影响到股市、就业和整个经济。在这种情况下应该怎么办？只有设法减少供应量和房屋存量。香港政府宣布几年内“不勾地”，而消化存量房屋就不那么简单了。能不能把压住香港楼市的存量房屋“运走”呢？当然房屋不能搬运，能引入香港的是内地居民的购买力。2003年起我们与香港谈要大批收购香港空置房屋，香港政府里有人向媒体披露了消息，敏感的香港媒体顿时活跃起来，九月十日以来所有香港报刊都对“中房收购两万套居屋，发展内地分时度假”争相报导，总共报道有三百多篇，社会反应极其热烈。所谓“中央救市”的说法使市场信心大增。他们披露消息的时间正是选择在中秋假期，许多香港居民踊跃去看房买房，到第一篇报道出现的第三天，香港媒体报道“过去三日楼市交易量猛增三倍”，它成为一个拐点，从那时起香港持续六年下跌的楼市转跌为升了。到现在香港楼市价格已经上涨了56%，“负资产家庭”大幅度减少。董建华先生说“中房的因素在推动楼市复苏上起到了重要作用”，我们的作为也受到中央的表扬。

香港的教训殷鉴不远。现在我国内地居民中拥有房屋的家庭已达82%，住房财产占居民家庭财产48%，其中有不少居民是用贷款来买房，房地产价格的稳定对于居民家庭财产的保值增值很重要。“房价降下来”就会使居民家庭财产贬值，还可能引发社会不稳定。我认为在这个问题上要讲“三个代表”，特别是要讲“代表中国最广大人民的根本利益”。什么是“最广大人民”？82%的人民群众有房屋！什么是“最大利益”？48%的居民家庭财产是住房！我们要“权为民所用，情为民所系，利为民所谋”，就应当在房价问题上保护好人民群众的利益，现在和将来都不要盼望他们的房屋财产贬值，更不应当动用政策和舆论去造成房屋贬值。今年需要继续把握好“防止房价过快上涨”的尺度，不要盼望造成房价下跌的局面。

四、“抑制需求”应当转向“增加供给”

去年银行新出台的措施都是围绕如何限制购买力进入房地产市场，这对限制炒家虽有一定的作用，但也影响到正常的房屋购买。在防止房价过快上涨上还可以“增加供给”，我认为一味压抑需求很危险，如果真的把居民住房需求压抑住，受损失的就不仅是房地产业，而是整个国民经济。用增加普通房屋供给来抑制房价过快上涨，是比抑制需求更好的办法。我们都记得，解放初期上海粮食价格急剧上涨，引起居民恐慌，不法商人借机囤积，陈云同志的办法是调集江浙地区的粮食支援上海，用“增加供给”的办法稳定了上海粮食市场。现在的有些干部他们就会用“抑制需求”、“断绝粮道”的办法来抑制上海粮价上涨。哪个办法更有效？答案很简单。所以应对房屋“供不应求”造成房价过快上涨的有效办法就是增加房屋供给。特别是增加普通商品房和经济适用房的供给，这既增加供应量缓解了供求关系，又拉低了平均房价。现在经济适用房投资只占住宅投资的不到5%，比例还是太小了。房地产开发企业并不反对建设经济适用房，阻力主要是来自土地供应方面，所以现在需要加大增加供给政策的力度。

在最近召开的五中全会上，温家宝总理明确指出，“立足于扩大国内需求是我们必须长期坚持的方针”，“要进一步发挥国内消费对于经济增长的拉动作用”。今年温家宝总理的政府工作报告强调，“重点发展普通商品房和经济适用房。建立健全廉租房制度和住房租赁制度”。建设部根据中央精神要求加大普通商品房供给的力度。这些都说明，下一步的宏观调控政策要求不是继续“抑制需求”，而是“增加供给”。

五、对我国房价走势的分析——稳中有升、长期利好

们经常从不同渠道听到对房价走势的预计，其中不少是没有多少道理的猜测。进行预测需要有科学的态度。我认为我国城市商品房价格今后若干年的总体走势仍将是稳中有升，这对房地产企业的开发与销售，对居民购房居住或置业保值、出租，都将是很有利的。

我国城市商品房屋价格将持续上涨的依据还包括：结构影响房价——经济适用房的建设对于房屋价格起了平抑作用，经济适用房供应量减少会推动房价结构性上扬；大势烘托房价——我国政治稳定、经济稳定、社会稳定，这都对房屋价格持续上升起到烘托作用。

抑制房价过快上涨的因素是：1、房屋供应量持续增大，会对市场价格起到重要的抑制作用；2、经济适用房继续供应市场，即有利于保持房屋供应结构的合理化，又能有效地稳定社会平均房价。以上两个方向市场力量的综合作用，将使得商品房价格保持稳中有升的态势。

最近十多年欧美房屋价格持续上涨，这是在发展上百年、几百年的房屋市场上的新上涨。我们也看到，即使是在房屋价格下跌的市场上，它的跌后价格也只是相当于十多年前的高水平，过一段时间再升起来就又创新高。这使得房价不断走高成为世界范围的总体趋势。

为什么会是这样？其中有没有价格参照体系在走低的影响？研究结果证明，果真是主要的价格参照物——货币在不断走低！2005年5月30日国内各大网络媒体都登载了这样一篇文章：《谁动了我们的存款？》。文章引用专家的测算：如果在1984年到银行存款1万元人民币，存到2004年只能购买价值相当于当年2100元的商品。以货币形态储备起来的财富在20年里“缩水”了五分之四！其实如果把分析物换为美元、英镑或其它货币，其缩水程度也差不多，可见“钱越存越不值钱”是世界性的现象。相对不断缩水的货币，房屋财产的保值增值功能是明显的。这正是全世界房价不断走高的内在原因。

再进一步分析，在房屋价格上涨中到底是什么东西的价格在不断上涨？房屋是有折旧的，以五十年为全部折旧年限，平均每年折掉2%。但是在房屋折旧的同时，有一种要素不仅不折旧，而且还升值，这就是土地，它的价值不断上涨的幅度要高于房屋折旧。所以房价上涨的根本原因在于土地增值。在国外我们常常可以把这种现象看得很明显：购买人在买到旧屋后将其拆除新建，实际上旧屋对购买者毫无价值，他需要的只是土地。而建在不同年限土地上的房屋其价格差异是很大的，其中永久年限的土地(free hold)的价值含量最高。举一个美国媒体刊登的例子：一个斯坦福大学的老教授卖掉一栋旧屋，成交价格是400万美元，而他在40年前买这栋房屋时的价格是4000美元，购买者把他的旧屋拆除新建，实际上旧屋的残值是负数，而土地增值了一千倍。

我国是地少人多、土地资源紧缺的国家，城市土地升值的空间是很大的。国家为可持续发展而加强对土地资源的保护，将会推升城市土地的持续升值。由此分析，我国房地产价格虽然个别城市会有涨有落，但是长期趋势肯定是持续上涨，调控得好，实现价格的稳中有升是最佳状态，一旦供不应求价格就会大幅度上涨。这种对于量的需求要待若干年后才会缓解，在这期间我国房屋价格的总体走势是很容易预期的。