中国房地产行业研究报告.docx

中国房地产行业研究报告
研究背景
房地产行业足国民经济的重要组成部分，在一个国家和地区国民经济中，房 地产行业有着重要的地位和作用、近年来，我国房地产市场迅猛发展，建筑存量 大幅增加，有效解决了部分市场需求，提升了城镇居民住房水平，推动了经济发 展，为地方财政收入提供了巨大支撑，促进了城市化进程和城市发展，房地产市 场相关制度建设也稳步推进、
2012年，我国房地产调控进入第二阶段，由于前期调控成效基本得到了中 央层面的肯定，加上房地产市场持续低迷给地方政府财政所带来的巨大压力，房 地产行业基本面在2012年之后明显出现好转，市场交易量逐渐恢复，房地产企 业压力逐渐减轻，甚至房价也逐渐企稳回升，2012年无疑成为了房地产行业全 面回稳的一年、
2013年，“宏观稳、微观活”成为房地产政策的关键词，全国整体调控基 调贯彻始终，不同城市政策导向出现分化、年初“国五条”及各地细则出台，继 续坚持调控不动摇，“有保有压”方向明确'2013年下半年以来，新一届政府着 力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定，十/地三中全会将政府工作重心明确 为全面深化改革；不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、 限贷等调控政策更多交由地方政府决策、不同城市由于市场走势分化，政策取向 也各有不同'
未来10年中国宏观经济仍将有望保持稳步发展，带动房地产市场稳步上升、 城镇化已成为整个中国未来发展的必然趋势，到2030年我国城镇化率要达到 70% ,未来近20年还将有约3亿人由农村转移到城市、国内如此庞大的内需市 场，将会给房地产的多元化发展带来新的机遇、
报告用途及研究价值
此行业研究报告主要依据国家统计局、国家商务部、国土资源部、国家发改 委、北京市统计局、中国房地产行业协会、北京房地产学会、国民经济景气监测 中心、《中国房地产年鉴》、国内外相关刊物的基础信息以及房地产行业研究单 位等公布和提供的大量资料，结合深入的市场调查资料，立足于世界房地产行业 整体发展大势，对中国房地产行业的发展情况、市场供需、竞争格局等进行了分 析及预测，并对未来房地产行业发展的整体环境及发展趋势进行探讨和研判，最 后在前面大量分析、预测的基础上，研究了房地产行业今后的发展与投资策略'
房地产行业界定及分类
1、行业定义、基本概念
房地产业足指；足以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、 管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为T本的综合性产业、
2、行业基本特点
房地产行业属于第三产业，足具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业
3、细分行业介绍
房地产主要包括；土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、 转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市 场、在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业' 中国房地产行业的产业内容包括：1、土地的开发和再开发；2、房屋的开发 和建设；3、地产的经营（包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等）；4、房地 产经营（包括房屋的买卖、租赁、抵押）；5、房地产中介服务（包括信息、测量、 律师、经纪、公证等）；6、房地产物业管理；7、房地产金融（包括信息、保险、 金融投资等）、
第一章房地产行业发展现状分析
一、房地产行业发展历程
从1958年开始，房地产收归国有，中国房地产从此消失直到1979年开始 经济体制改革，中国房地产行业才有了发展契机'按发展速度，中国的房地产市 场大致可以分为以下三个阶段：
第一阶段：1979-1991年，中国泛地产市场复苏成长'1980年4月，邓小平 发表了建筑业和房地产也的谈话，伺候开始了城镇住房制度的改革'1990年，中 国国务院颁布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《外外商投资开 发经营成片土地暂行管理办法》再加上浦东开发的带动作用，1991年下半年， 房地产市场呈现了明显的回升趋势'
第二阶段：1992年-1997年中国房地产市场初步形成'1992年初，在邓小平 南方谈话的推动下，中国房地产市场得以全面发展，1992年，房地产投资开发 731亿元，同比增长11.5% ；土地开发面积2.334万公顷，同比增长175%'1993 年，在上年市场迅速发展的推动下，中国房地产行业出现了过热的趋势、这一期 间,全中国商品房开发投资额同比增长143.5% ,新开工面积同比增长136% , 房地产开发企业解禁2万家'中国随机采取了一系列调控措施，房地产也告别疯 狂 迎来理性'1994和1995年，中国房地产开发投资额分别只比上年增长31.8% 和23.3% , 1997年更足出现负增长，为-1.2%'
第三阶：1998年至今，中国房地产也进入新的发展时期，在政府的鼓励和引 导下，中国房地产市场明显转暖，房地产也进过几年的调整，泡沫成分已经得倒 控制，在加上宏观经济步入未定发展期，因此国家采取了一系列的措施来鼓励房 地产也的发展，由此房地产业进入复苏时期、
近10年来，房地产业取得了突飞猛进的飞速发展，成为我国发展最快的行 业之一，市场规模化程度也日益提高，我国房地产在改革开放以前，实行的足统 建统分制度，房地产业也逐步过渡到以一个企业为主题、市场为导向、社会资金 为依托、一配套建设为中心的综合开发阶段、进入20世纪90年代，房地产业计 入一个前所未有的兴旺发达时期，土地成片开发和大量的外资引入，形成了外资、 合资和内资开发公司齐头并进的势头；住宅、楼宇、商业大厦、公用设施纷纷拔 地而起，我国的房地产业作为一种重要的经济杠杆，在城市建设、改善民生、促 进经济发展等方面发挥了巨大的作用，房地产开发规模正义每年平均 20%左右 的速度增长，在整个国民经济中占有很重要的地位'' 二、国内市场中存在的问题
1、我国房地产行业中仍存在一些问题，需要引起高度重视，主要包括以下 几个方面：
第一,土地获取问题、我国房地产行业快速发展的同时，常有国有土地使用 权的违规现象发生，如滥用土地资源、非法占用农业用地等，甚至有的开发商通 过暗箱操作低价取得国有土地的使用权，造成土地资源的流失，损坏了国家的土 地储备,严重危害国民经济的可持续发展
第二,有效需求问题、对房地产的需求主要由居住需求、投资需求和投机需求
三个部分组成、居住需求足为了自身居住需要，投资需求足为了出租需要，而投 机需求则足为了在房价上涨时取得高额收益、由于我国房地产的投资规模不断扩 大，商品房供应增加，销售面积低于竣工面积，空置面积增多，进而导致房地产 行业的有效需求不足、
第三，市场调节问题、随着房地产行业的飞速发展，市场调节机制的缺陷日益 暴露、许多开发商在利益驱使之下，盲目追求暴利，导致部分地区房价非理性飞 涨、也有些“房东”阶层为了获取超额利益，不断炒高房价，使真正有自住需求 的人买不起房，两极分化日益严重、第四，金融信贷问题、我国房地产行业的金融 信贷风险在不断升高、部分开发商自筹资金不足，为了筹资需要，千方百计从银 行贷款，从而致使银行的金融信贷风险不断增加、也有些个人利用银行贷款购买 多处房产，囤积房源进行炒作，导致房地产泡沫经济，加剧信贷风险
第二章房地产行业环境分析
一、政策环境分析
在房价上涨过快，社会资都向房地产集中背景下，为了保持宏观经济和房地 产也的行业健康发展，政府出台了一系列针对房地产行业的调控政策'
十三大以来我国主要房地产政策汇总与分析
时间及政策名称
主要内容
主要特点
1988年1月，《国务院 关于在全国城镇分期分 批推行住房制度改革的
实^施方案》
分期分批推行城镇住房制度改 革，倡导集资建房、组织建房 合作社、
/
1994年7月，《国务院
关于深化城镇住房制度
改革的决定》
把住房实物福利分配的方式改 变为以按劳分配为主的货币工 资分配方式'
/
1998年7月，《国务院
关于进一步深化城镇住
房制度改革加快住房建
设的通知》
停止住房实物分配，逐步实行 住房分配货币化、建立和完善以 经济适用住房为主的多层次城 镇住房供应体系；发展住房金 融，培育和规范住房交易市场、
标志住房商品化正 式开始，确立了以 经济适用住房为主 的多层次城镇住房 供应体系
对不同收入家庭实行不同的住 房供应政策：最低收入家庭租 赁由政府或单位提供的廉租住 房，中低收入家庭购买经济适 用住房，其他收入高的家庭购 买、租赁市场价商品住房、
调整住房投资结构，重点发展
经济适用住房（安居工程），出售

价格实行政府指导价，按保本
微利原则确定、

廉租住房可以从腾退的旧公有 住房中调剂解决，也可以由政 府或单位出资兴建'廉租住房的 租金实行政府定价、
全面推行和不断完善住房公积
金制度、
2003年8月，《国务院
关于促进房地产市场持
续健康发展的通知》
善住房供应政策，调整住房供 应结构，逐步实现多数家庭购 买或承租普通商品住房、
确立了房地产为国 民经济的支柱产 业，使普通商品房 成为市场的供应主 体
增加普通商品住房供应，对普 通商品住房建设，要调控土地 供应，控制土地价格，努力使 住房价格与大多数居民家庭的 住房支付能力相适应、
2004年3月，国土资源 部和监察部出台《关于 继续开展经营性土地使 用权招拍挂出让情况执 法监察工作的通知》
各地要严格和规范执行经营性 土地使用权招标拍卖挂牌出让 制度、商业、旅游、娱乐和商品 住宅等经营性用地必须采用招 标拍卖挂牌方式供应，其他土 地的供地计划公布后,同一宗
提高拿地门槛,抑 制囤地，要求各地
在2004年8月31 日前将历史遗留问
题处理完毕,此后

地有两个或两个以上意向用地 者的，也要采用招标拍卖挂牌 方式供应、
所有经营性项目用
地须公开竞价出让
2004年8月31日前将历史遗 留问题处理完毕、对8月31日 后以历史遗留问题为由采用协 议方式出让经营性土地使用权
的，要从严查处、
“国八条”
2005年3月，国务院办
公厅发布《关于切实稳
住住房价格的通知》
加大住房供应结构调整的力
度，在控制非住宅和高价位商 品住宅建设的基础上，着力增 加普通商品住房、经济适用住 房和廉租住房供给，提高其在 市场供应中的比例、
首次明确提出抑制
房价过快上涨'通
过提高首付款比
例、贷款利率和住
房交易税等方式打
击“炒房”
要综合采取土地、财税、金融 等相关政策措施,利用舆论工 具和法律手段,正确引导居民 住房消费，控制不合理需求'
“国六条”
2006年5月，《关于调
整住房供应结构稳定住
切实调整住房供应结构、重点发 展中低价位、中小套型普通商 品住房、经济适用住房和廉租 住房、
要求“切实调整”，
这说明中央政府要
求各地政府要通过

房价格的意见》
进一步整顿和规范房地产市场 秩序，加强房地产开发建设全 过程监管，制止擅自变更项目、 违规交易、囤积房源和哄抬房 价行为、
实际行动来改变目
前市场上住房结构
不平衡的现状
完善房地产统计和信息披露制 度，增强房地产市场信息透明 度，全面、及时、准确地发布 市场供求信息，坚持正确的舆 论导向、
2007年《国务院关于解
决城市低收入家庭住房
困难的若十意见》
进一步建立健全城市廉租住房 制度：逐步扩大廉租住房制度 的保障范围，健全廉租住房保 障方式，多渠道增加廉租住房 房源与资金来源、
标志加快建立健全 以廉租住房制度为 重点、多渠道解决 城市低收入家庭住 房困难的政策体系 的开始
改进和规范经济适用住房制度、
城市新审批、新开工的住房建
设，套型建筑面积90平方米以 下住房面积所占比重,必须达
到开发建设总面积的70%以 上；廉租住房、经济适用住房 和中低价位、中小套型普通商

品住房建设用地的年度供应量 不得低于居住用地供应总量的 70%'

增加住房有效供给：探索“综 合评标”、“一次竞价”、“双 向竞价”等出让方式，抑制居 标志加快建立健全以廉租住房 制度为重点、多渠道解决城市 低收入家庭住房困难的政策体 系的开始住用地出让价格非理 性上涨；保障性住房、棚户区 改造和中小套型普通商品住房 用地不低于住房^设用地供应 总量的70%，并优先保证供应、
加快保障性安居工程建设、
“国十一条”
2010年1月，《国务院 办公厅关于促进房地产 市场平稳健康发展的通 知》
增加保障性住房和普通商品住 房有效供给，合理引导住房消 费抑制投资投机性购房需求'
标志着新一轮房地
产调控的启动
“国十条”
2010年4月，《国务院
要切实履行稳定房价和住房保
障职责，建立考核问责机制、
提出要采取坚决的

关于坚决遏制部分城市
房价过快上涨的通知》
增加住房有效供给：探索“综 合评标”、“一次竞价”、“双 向竞价”等出让方式，抑制居 住用地出让价格非理性上涨； 保障性住房、棚户区改造和中 小套型普通商品住房用地不低 于住房建设用地供应总量的 70%，并优先保证供应、
措施，遏制房价过 快上涨，增加住房 有效供给，加快保 障性安居工程建设 等措施
加快保障性安居工程建设、
“新国八条”
2011年1月，国务院办 公厅发布《关于进一步 做好房地产市场调控工 作有关问题的通知》
进一步落实地方政府责任，加 大保障性安居工程建设力度， 调整完善相关税收政策，加强 税收征管,强化差别化住房信 贷政策,严格住房用地供应管 理，合理引导住房需求，落实 住房保障和稳定房价工作的约 谈问责机制，坚持和强化舆论 弓1导、
为巩固和扩大调控
成果，促进房地产
市场平稳健康发展
2011年12月，中央经
济工作会议
推进房产税改革试点、
坚持房地产调控政 策不动摇，促进房 价合理回归，促进 房地产市场健康发
要抓好保障房建设和管理、
要坚持房地产调控政策不动
摇，促进房价合理回归，加快
普通商品住房建设，扩大有效展 供给，促进房地产市场健康发 展'
“国五条”细则足在2011年新〃国八条”的基础上进一步细化和完善限购 措施，明确了限购政策统一执行的标准，要求限购区域应覆盖城市全部行政区域， 限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房，购房资格审查环节应前移 至签订购房合同（认购）前等，2月20日国务院常务会议提出“国五条”， 指明继续调控的主要方向，预示着新一轮调控由此开始'3月初“国五条”细则 落地，相比2010年的“国十条”和2011年的“国八条”，限购统一范围、 涵盖新旧住房”艮贷继续提高二套房门槛，严厉程度继续升级，并且再次要求地 方制定房价控制目标，更明确二手房转让严格实施“ 20%个人所得税”政策， 调控范围逐渐延伸向存量房、
2013年11月12日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过了 "中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定"，对中国下一步进行的全面深 化改革做出了战略性的安排、决定中直接涉及到房地产行业的部分很少，但足通 过十八届三中全会可以知道：1、使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥 政府作用，大幅度减少政府对资源的直接配置，推动资源配置依据市场规则、市 场价格、市场竞争实现效益最大化和效率最优化、放开房地产上市公司的借壳、 再融资等应该会加快审批的进程，地产股的融资通道将会打开、2、强调市场在 资源配置中起决定性作用并不足要弱化宏观调控，今后更多地足以税收和货币政 策为主要手段，而限购、限价、限售等行政性的调控手段将会逐步弱化、3、推 进农业转移人口市民化，全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市 落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模、同时，还强 调从严合理供给城市建设用地，提高城市土地利用率、大城市尤其足一线城市的 房地产市场将会继续更加容易处于供不应求的状态、4、建立城乡统一的建设用 地市场，能够在一定程度上缓解大城市用地紧张的局面，但由于仅仅足从线而不 足从面上解决问题，这种影响将会比较有限' 5、加快房地产税实施并适时推进 改革，并不足仅仅意味着对房地产行业宏观调控，其同时更足地方政府职能转变 的合理激励，以及在配套改革中改变地方政府对土地财政的过度依赖，这一改革 也足优化我国税制结构和收入再分配的组成部分、6、房地产税铺开足大势所趋, 但从征收条件上看，仍然需要一个过程，其征收条件还需要全社会房产、信用基 础数据统一平台的建立，以及房地产税正式确立等等，房产税全面征收之路仍有 很长路要走、短期内甚至2014年房产税试点城市征收足大概率的事件，并可能 呈现分区域、差别化征收的渐进路径、
二、经济环境分析
我国国民收入水平不平衡，贫富差距过大、根据世界银行的统计数据，2006 年我国基尼系数哈斯0.465 ,超过了 0.4的估计禁戒线、低收入人群有住房需求， 但没有购买力、高收入人群对房产的需求主要足为了提高现有住房条件或为了自 己的第一套房第二套房、由于对未来房地产价格走势的不确定性问题的存在，高 收入人群的购房欲望会受到抑制、因此贫富差品距足房地产市场的一个重要问题、并 且近几年来，房价的持续上涨，使得全国房价平均增速超过 10%，部分地区房 价的增速甚至达到年平均的20%-30%'3-4年的时间，部分区域的返家已经翻倍, 短期内房价快速化上升形成了房地产投机和房地产过度需求，并且这种需求在一 定时期内得到来释放；在今后一段时间内，房价上升缓慢或者下降，从而会抑制 投资需求、而且中国2014年房地产泡沫已经达到巅峰，继续投资房地产的人数 急剧下降，对房地市场的预期已经失去优势，有可能进一步影响中国的房价 三、社会环境分析
1、经济阶层
根据经济收入划分，中国已经分化出不同社会阶层，不同阶层的人的消费需求和 消费行为存在明显差异‘随着社会的进步和中国人的健康意识的增强，绿色、环 保、智能化适合人居等崭新理念越来越维房地产开发商重视'
2、人口状况
在房地产行业中,人口因素足一个几位重要的税因素、人口因素决定房地产市场 的规模和发展趋势，他对房地产市场发展具有较强的制约力量、城镇人口数量、 人口分布、人流动等自然属性,直接应先搞房地产市场的潜在容量 人口从农村流向城市和商品经济的发展，人口城市化水平在急速提高，农村再向 城市流动的人口几何合级递增，造成人口越来越往城市集中、而农流者同样需要 居住和创业场所,这个场所几位房地产
3、家庭结构的变化
家庭足社会最小的单元，制定房地产市场的营销策略不能不分析家庭结构的因素 、一个地区在总人口不变的条件下,平均家庭人口越多,所需住宅越少，，反之， 平均家庭人口越少,所需住宅单位数越多、现代家庭逐步向二人世界或三口之家 发展,这样的发展显然会增加住宅单位数 四、技术环境分析
经过3年爆发式增长，再加上2008年遭受了全球性金融危机以后，中国商 业地产领域正面临拐点,迎来结构性调整、从城市来看,一线城市受冲击最大； 从产品类型来看，信开工项目、城市黑心去高端写字楼和酒店受冲击最爱，而中 低端和传统商业圈的影响几乎没有、国内一线城市的房地产开发已经趋于饱和， 而二三线城市才开始开发、对于浙西而新兴市场,房地产企业务必要准确的把我 市场动态,方能在准确的时间、准确定位发展
第四章 房地产行业市场需求分析
一、房地产市场分析
1. 多种因素所致，地产销售将会转冷
2009 年房地产市场的井喷行情导致房地产销售面积和销售价格的大幅上 涨，在经济复苏比较确定的情况下，房地产价格成为政府关注民生，调节资产价 格的主要落脚点'2010年初，市场迎来了政府新一轮的房地产调控、调控的手段 与2003年,2007年相比，基本相似'根本还足紧土地，紧信贷'提高购买成本, 惩治开发商'密集出台的政策改变了市场的短期预期，消费者出现了观望情绪' 2. 库存仍然处在较低位置，供给紧张局面难以改变
从各地的供给情况来看，由于去年下半年新开工面积尚未形成有效供给，今 年上半年可售房屋库存仍然处在较低位置'考虑到 2009 年销售速度的不可持 续性，各主要城市的去库存化时间都在十个月以内'
3. 新的调控政策渐次出台，主要针对投机性地产泡沫
房地产仍然足中国最赚钱的行业之一，也足最容易受到政策调控的行业'目前 来看，如果二季度房地产重现价量齐升的局面，政府肯定不能坐视不理，最近国 土资源部的密集调研显示了新一轮调控政策将会渐次出台'土地政策和货币政策 仍将足政府调控房地产市场的两大利剑、货币政策中,针对需求的政策,利率调 节空间已然不大，近期银监会的表态显示政府将会进一步收紧开发贷、土地政策 中，仍然足打击囤地,增加保障性住房用地为主、中国房地产市场的问题根源足 中国经济增长的既有方式以及沿革下来的财政制度和土地政策，这些问题政府目 前都很难从根本上予以解决、因此,新的政策只会干扰房地产市场的预期，但并 不会改变目前房地产市场的基本政治和市场环境，市场终究会按照它既有的规律 运行、
4、毛利率
房价毛利率变化主要原因：一方面足地价上涨、建筑材料和劳动力成本上升, 另一方面则足房价下行,受此影响,房地产行业的利润空间正在收缩,销售毛利率 呈整体下滑态势、
据WIND资讯的数据统计，前三季度,86家A股房地产公司平均销售毛利率为 33%,比去年同期下降5.6个百分点，比去年全年下降2.3个百分点'86家公司中, 有36家销售毛利率同比下滑、其中,万科A和招商地产等行业龙头公司的毛利率 均出现下降迹象、数据显示，前三季度,万科的销售毛利率为40.48%,同比下降6.5 个百分点，比去年全年下降1.5个百分点、招商地产前三季度毛利率为42%,比去 年全年下滑5个百分点'
二、全国房地产开发综合景气指数
国家统计局发布的数据显示：2010 年 4 月份全国房地产开发综合景气 指数为 105.66，比 3 月份回落 0.23 点；本年资金来源分类指数和房屋施工 面积分类指数均出现环比下降态势（参见图1）'分资金来源看,1~4月房地产 开发企业本年资金来源21603亿元，同比增长59.9%'其中，国内贷款4552亿元，增长39.9% ;利用外资137亿元，下降17.4% ;企业自筹资金 7459亿元，增长52.5% ;其他资金9454亿元，增长81.9%'在其他资金中, 定金及预收款5240亿元，增长73.9% ;个人按揭贷款2955亿元，增长 102.1%'
图1 200g年4月~201 口年4月国房
祟气指数及主要分圜旨教走春
辜刍fl!气柏es
士池开H.iii初分出事H
一麻地卢开青段黄H皮府同
我显虞不的价格升焦事目
簧料来监：国家统il局

2、全国商品房新开工面积
2010年1~3月，全国商品房新开工面积32288.6万平方米， 比去年同期增加60.7%，增幅处较高水平，这主要受去年基数较低影响、但由于 房价的快速增长带来的宏观调控预期，及房地产贷款限制政策的出台，开发商可 能需要调整开发节奏，二季度新开工面积将会大幅减少、同期商品房竣工面积同 比增速处在较低水平，这主要受去年基数较高影响，但从环比看，竣工面积较 1~2月增速超过80%，市场短期供应依然稳定
2008.12~2010.3全国商品房建设 情况
elL 32 0 73- 813a slftz -5X00 SLfrw 8l^a< 84^- 器&二 8lx_< s—1
3J3 8—KQ

新开，田限I；万平A案;I ■也」即稼：万斗力木；1 欺_1_圆帘£打耳方作
■-新开，西用储施£* | + 施JJt租培凄* 盥，图书的3 | % ）
资料来川：国家圻计同世经未来繁理
3、全国商品房销售面积
2010年1~3月，全国商品房销售面积15360.92万平方米，同比增长 35.83% ,商品房销售额7976.8亿元，同比增长57.69%'随着国家多项政策出 台，尤其足差别化房贷政策的出台，和市场对商品房降价预期增强，致使销售面 积增速开始回落'但从单月增幅看，3月单月销售面积达8205.74万平方米， 超过了 2月份水平、
图3 2008J 2-201 0.03全国商描房 销售情况
1门比《如
今 IXK2 ti-CXW
7KC0 £MK3D
5IXK»
4CKKJD
3 KEO
2 MOO
-KT8 耳茸 84^ M-§「 £J-上 鼻单 feTl iiwKu- 8IV8
士垣售而甜同比增盘 一 铜督M冏七胡沙（
oiJn^

簧料聚源二FR家统计闹世控未来电支
第四章行业的一般特征分析
一、行业的市场类型分析

房地产行业属于垄断竞争'因为房地产行业进入门槛高，并不足不同人可以随便
进出的，它需要相当大的资本量，所以足垄断竞争
二、行业的经济周期分析
综合房地产发展历史，可知房地产行业的经济周期受多方面因素影响，一般情况
下属于周期型行业，即其发展直接与经济周期相关
(1)增长型行业
增长型行业的运动状态与经济活动总水平的周期及其振幅无关这些行业主
要依靠技术的进步、新产品推出及更优质的服务实现增长

增长型行业图形
(2)周期型行业
周期性行业的运动状态直接与经济周期相关'

周期型行业图形
(3)防守型行业
防守型行业的产品需求相对稳定，不受经济周期的影响、
_ _ —况注片或
皿
防守型行业图形
3行业生命周期模型

行业生命周期图形
第五章2014年房地产趋势预测
1、政策：热点城市行政性政策仍将强化，二、三线城市预计将适当放宽
三中全会基调足理顺政府与市场的关系，但房地产市场化机制的形成足一 个渐进过程，2013年房地产市场量价齐升，部分一二线城市房价飙涨，因此以 限购限贷为代表的行政性调控短期内仍不会全面退出，而这也足现阶段政府的无 奈之举，当务之急足加快房地产制度的改革和完善进程，为市场真正成为房地产 的主导力量作好准备、当然，房地产市场供需情况地区差异较大，从目前来看， 过去十年全国“一刀切”式的调控已经出现了改变，中央层面上全局性的政策 调控不会出现、从城市层面上看，一线城市和热点二线城市限购限贷等措施 短期难以退出，适当延迟改善性需求释放及抑制投资性需求，仍将足2014年的 主基调，而例如房产税扩围、土地流转改革等，在一线城市先行落地机会也较大 、在我们看来，继续适当压制需求释放，争取更多时间从供应入手，包括保障性 住房、自住型商品住房等，解决房价上涨过快问题、大部分二、三线城市政策面 将有序放宽，近几年这类城市房价呈现持续平稳增长，我们认为这主要与当地 GDP增长、人均收入水平提升以及货币流动性充裕等因素相关，房地产市场相 对健康，政府过多的干预将有违市场性原则，这也不足新一届政府的整体态度, 2014年，这类城市回归市场化将足大趋势，即便短期内限购限贷政策不会在明 文上退出，其执行层面的松动也将成为可能'
2、投资：新开工增速回升还将持续，今年土地成交释放将促明年投资走高
本轮行业新开工面积增速走势，在2012年6月触及低点后缓慢回升，今年 4月起累计增速回归正数，而后几个月虽然震荡上行，但上涨速度远不及2009 年，这一方面足由于2011年土地市场成交大幅萎缩所致，另一方面也表明今年 企业层面对房地产调控会否重启仍心存忌惮、另外，本轮去库存截至当前，各城 市之间库存水平存在明显的结构性差异，一二线城市库存下降较快，J惊等城市 已降至历史低点，而三线城市库存依然有压力，这也足本轮新开工面积增速回升 较为缓慢的原因之一、新开工增速回升缓慢，可能会导致回升的周期拉长，且在 房地产调控政策逐渐明朗，企业预期稳定的背景下，开工热度将有提升，明年新 开工面积增速的回升还将持续，预计全年增速升至13%左右、
房地产投资方面，今年上半年单月增速高位震荡，下半年自8月起开始出 现略微震荡下行的态势，但累计增速整体仍保持在19.2%的水平，较上半年下 滑幅度不大；今年年底信贷紧张，成交增速逐渐收窄，预计11-12月销售增速 不会有太好表现，此情况下企业投资热情一般，全年增速可能降至19%以下 '2014年随着行业整体进入平稳运行期，调控政策预期将稳定，企业投资开工意 愿较强，且今年房企拿地数量增多，明年新开工增速回升，对投资增速有一定支 撑作用，预计2014年房地产投资增速将在25%左右、
3、市场：一二线城市成交总体看好，房价上涨格局未变
一线城市：成交量与今年总体持平，房价将先涨后稳
从供应层面上看，2013年年底一线城市因房价调控压力推迟高价盘的预售 证审批，这部分供给或将推迟至明年一季度，而2012年下半年起逐步释放的土 地市场成交也将在明年下半年之后形成住宅新增供应，因此一线城市层面上 2014年总体供应走势应足稳中有增，其中习惊和深圳增幅大约在30%左右，上 海和广州则基本与2013年持平'
从成交层面上看，2013年一线城市中上海、广州和深圳供求比大致维持在 均等水平，由于明年政策面依然看紧，我们认为市场销售速度大致将和2013年 持平，而习惊2013年由于供应严重萎缩的关系供求比呈现1 : 1.58 ,考虑到其 明年供应大幅放量的因素，预计供不应求的态势也将有所收敛，总体上看，我们 认为2014年一线城市中上、广、深三城市场成交量将和2013年基本持平，而 J惊方面，2013年受供应短缺而积压的需求或有释放，从而推动成交量小幅增
长、
从房价角度看，我们认为一线城市2014年将呈现先涨后稳，其中上半年在 市场惯性的作用下新盘价格仍将稳定上涨，尤其足今年年底因信贷紧缩而推迟购 房的需求在明年初将集中入市，这一定程度上将提升开发商销售预期，其定价也 将具有更大上涨空间；而下半年之后，政策面持续收紧的影响将持续发酵，主要 的变数有两方面：其一足新一轮局部政策收紧有可能出台，目标可能足二套房贷 或存量房税收，其二足预售证管理再度启动，两者无疑都将对市场交易热情造成 压力，从而平抑房价涨势、
二线城市：市场供求两旺，房价呈稳步上涨格局
从供应层面上看，与一线城市相同点足2012年下半年以来土地市场成交的 放量，不同点足二线城市城区可供开发的土地规模更充足，从数据预期中看，南 京、武汉、长沙、宁波、昆明等2014年新房供应量增幅均超过30%,而重庆、 成都、沈阳、厦门等城市增幅也在10%以上，从这个角度看，二线城市明年的 供应扩张足全方位的、
从成交层面上看，受政策宽松和供应扩张的双重利好，我们对二线城市明 年成交量的走势持看好态度，从2013年一二线城市成交增幅对比来看，二线城 市即明显高于一线，明年这一特征将继续维持，其中昆明、长春、合肥、长沙等 处于房地产市场成长期内的城市更将顺势进入各自的高增长阶段'
从房价角度看，我们认为二线城市房价稳步上涨的格局不变，但新增供应 充分释放一定程度上会削弱价格的涨势，尤其足相当一部分二线城市需求结构以 首置首改型群体为主，这类群体对价格的敏感度较高，部分2013年房价上涨较 快的区域板块明年客观上讲有放缓的需要'
三线城市：部分城市面临去库存压力，两大因素推动房价上涨
从供应层面上看，三线城市市场供应总体充足，个别城市在前两年整个行 业投资倾向下目前甚至出现库存过剩的情况、从成交层面上看，在一二线城市政 策面回归平静的背景下，三线城市市场主要依靠本地需求来去化库存，成交增速 较过往两年将进一步放缓，而部分之前在投资热潮下本地需求大量消耗的城市， 2014年市场将进入调整期，成交规模扩张进度将停滞、从房价角度看，三线城市 房价总体将处于稳步上涨的轨道中，其动力除了城市市场本身的增长，也来自于 和一二线城市的比价效应，另外，部分近两年市场投资过热、房价快速上涨的三 线城市未来1-2年内都将进入阶段性盘整状态、
4、项目：大环境平稳刚需类项目将延续热销，一线城市豪宅产品继续看好
一线城市规模巨大的首置首改群体将使刚需类项目在2014年继续热销，唯 一的前提足项目定价未明显高于所在区域平均水平，这类产品销售的主动权将继 续握在开发商手中；高端豪宅方面我们也持继续看好的态度，事实上，一线城市 豪宅类项目抗周期性一贯较强，其所对应的客户往往资金实力充足，价格敏感度 低，因此小范围的政策收紧对这一细分市场影响不大，风险可能集中在局部，比 如上海的远郊型别墅、J惊卫星城区域的高档公寓等仍可能滞销；总体上看，我 们认为一线城市项目销售唯一存在变数的足中高档改善类产品，这类项目的客群 的特点足两点：其一，具备一定资金实力但仍有明显的接受上限，其二，对银行 信贷具有一定的依赖程度，因此，当前一线城市持续上涨的房价、以及未来有可 能长期处于收紧状态的二套房贷政策，将对这部分市场销售形成一定阻力'
二线城市层面上，由于其财富聚集能力和一线城市有显著差距，豪宅类项 目销售大多呈现机会型特征，而刚需类项目在二线城市足绝对主力产品，但部分 城市、部分区域存在供应过剩风险，典型如天津的滨海新区，由于规划利好的刺 激，近年来诸多企业进驻该区域，造成板块内当前同档次产品严重堆积，市场竞 争异常激烈，大量项目销售去化困难，我们预计这样的情况在2014年也难以根 本改善、
5、土地：市场热度总体将先扬后抑，一二线城市成交量价平稳增长
2013年，土地市场整体火热，尤其足下半年以来地王频出，预计2014年 的土地市场土地供应成交量整体稳步增长，并呈现“先扬后抑”走势、具体来看， 上半年各地推地热潮仍将持续，土地成交也将延续今年年底的良好局面，在这之 后，成交量增长势头将有所缓和，一方面企业经过持续拿地后，土地储备较为充 足，拿地积极性渐渐消退，另一方面，我们预计下半年融资环境将有所收紧，企 业将加强资金管控、
从各线城市来看，一线城市土地成交量将继续在今年的基础上小幅增长， 尤其足上海、J惊、广州，而深圳的城市更新项目仍然会受到较广泛的关注，二 线城市历年土地供应较为充足，因而土地成交量不会出现大起大落的情况，而部 分较具潜力的三四线城市在明年可能迎来一小波成交量补涨期，主要足企业出于 平衡土地储备结构的考虑，明年在这类城市的拿地量将小幅增长、
土地价格整体稳步提升将足大概率事件，尤其足一线城市，具体来看，全 国重点城市一季度土地价格或出现一定的降幅，但随着淡季过去，土地价格还将 回归上行通道，因而二季度可以看做房企补充土地储备的窗口期、如果下半年的
宏观政策依然平稳过渡，土地价格不会出现明显回落、从流拍、溢价来看，2014 年流拍地块占比仍然维持低位，而高溢价地块占比会比今年有所回落、
6、企业：销售业绩和融资总量保持增长，重点企业拿地力度将减弱
企业发展方面，我们预判房地产行业将呈现“两升一降”的发展格局，即 房企业绩继续快速增长，融资将延续今年火爆势头，企业拿地力度则会下降、
首先，房企业绩方面，明年会继续快速上升、一个重要的原因足今年房企拿 地较多，这些项目预计将于明年上半年形成集中推案；而由政策面主导的房市行 情预计在去行政化进程中不会有大的改变，因此企业销售会水涨船高，有一个新 的突破、在城市能级上，预计一二线继续会足主力销售贡献区域，但随着中小城 镇的户籍放开，以及国家新型城镇化规划正式公布，部分有产业支撑的三四线的 房地产机遇全面开启，众房企将实现平衡布局、
其次，房企融资方面，上半年将延续今年火爆的融资势头'明年还将有更多 的房企赴港IPO, A股融资闸门将正式打开，今年提出发债、重组等融资方案的 企业将获得批准，但足IPO放开的可能性不大、房企海外发债的总额将继续保持 稳定增长、但下半年开始，由于货币政策的收紧预期，我们预判企业的融资难度 将加大，融资成本将逐渐提高，企业应适当控制手头现金、但总体来看，明年企 业融资总量将保持增长、
最后，房企投资方面，明年龙头房企拿地力度会减弱、一方面，从企业自身 需求看，今年企业拿地创历史新高，消化这些土地快得话也需要8-12个月的时 间；另一方面，中央定调明年将继续采取稳健的货币政策，说明明年房企资金面
不会有大的改变、因此明年