唐山房地产市场研究报告.docx

唐山房地产市场研究报告
第一部分宏观经济
一、经济环境
2006年唐山国民经济持续快速发展。据初步核算，全市完成地 区生产总值2361.68亿元，比上年增长14.6%。其中，第一产业增加 值255.22亿元，增长5.1%；第二产业增加值1367.41亿元，增长17.1%； 第三产业增加值739.05亿元，增长13.7%。产业结构进一步优化，农 业所占比重进一步降低。三次产业增加值构成由上年的11.6：57.3： 31.1调整为10.8：57.9：31.3。全市人均生产总值为32947元，比上年 增长13.9%。按年末汇率计算，人均生产总值为4235美元。
1、工业经济持续快速增长
传统产业升级步伐加快，产业集中度明显提高，区域产业比较优 势进一步增强，发展模式由速度型向效益型转变迈出较大步伐。全年 全部工业完成增加值1269.10亿元，比上年增长17.4%。其中规模以 上工业企业完成增加值960.04亿元，增长22.7%。在规模以上工业中： 国有及国有控股企业完成增加值319.39亿元，同比增长14.5%；股份 制企业完成增加值587.17亿元，增长23.4%；外商及港澳台商投资企 业完成增加值176.13亿元，增长24.1%；以私营经济为主的其他经济 增势强劲，完成增加值98.11亿元，增长28.6%，占规模以上工业比 重达10.2%。工业化进程稳步推进。重工业完成增加值887.62亿元， 占规模以上工业的92.5%,同比增长23.4%，比轻工业快7.5个百分点。
全市主要工业产品产量较快增长，高附加值产品比重进一步增大。在 重工业产品中，生铁产量比上年增长15.0%，粗钢增长18.9%，成品 钢材增长32.6%，原油增长34.0%，焦炭增长21.5%。
2、产业集中度进一步提高，区域比较优势明显增强
基础能源、优质建材、精品钢材、装备制造和重化工五大产业基 地增加值占规模以上工业增加值的 80.8%，对工业增长的贡献率为 70.0%，拉动规模以上工业增长15.9个百分点。
3、工业发展由速度型向效益型转轨初显成效
全市规模以上工业企业实现利税额 429.78 亿元，比上年增长 34.5%。实现利润277.93亿元，增长41.3%。其中，国有及国有控股 企业实现利润78.97亿元，增长34.2%；股份制企业实现利润151.76 亿元，增长50.9%；外商及港澳台投资企业实现利润70.14亿元，增 长16.4%；私营企业实现利润41.27亿元，增长65.2%。行业盈利面继 续扩大，在35个工业行业大类中，有32个行业实现盈利，其中利润 实现同比增长的有24个行业。规模以上工业企业经济效益综合指数 达到235.2%，比上年提高26.1个百分点。产销衔接良好，产品销售 率达到98.39%，比上年提高1.19个百分点。
4、建筑业持续发展
全市建筑业完成增加值98.31亿元，比上年增长13.0%。房屋施 工面积1818万平方米，增长18.1%；房屋竣工面积699.3万平方米， 下降7.6%。
5、固定资产投资保持适度较快增长
全社会固定资产投资完成765.35亿元，比上年增长20.4%。其中 城镇投资完成593.74亿元，增长31.1%；农村投资完成171.61亿元， 增长11.3%。
6、投资结构进一步改善
钢铁行业投资过热现象得到抑制，农业和交通基础设施投资快速 增长。在城镇固定资产投资中，第一产业完成投资 3.74亿元，增长 1.5倍；第二产业完成投资344.11亿元，增长11.1%，占城镇固定资 产投资的58.0%，其中工业投资331.31亿元，增长10.0%。在工业投 资中，钢铁行业投资增长3.5%，增速比上年下降44.6个百分点，石 油和天然气开采业增长58.4%，金属制品业增长2.4倍；第三产业完 成投资245.89亿元，增长73.6%。其中交通运输业增长1.7倍，房地 产开发投资完成47.64亿元，增长22.7%。
7、新开工项目增加，投资规模不断扩大
年末全市城镇在建项目1524个，同比增长48.9%，平均项目规模 10023万元，比上年增加855万元。本年新开工建设项目1128个，同 比增长71.4%。
8、目完成投资281.4亿元，比上年增长17.2%
京唐港16-19号泊位工程、三友双二十万吨工程等42个新项目已 全部开工建设；乐亭中厚板、津西H型钢和开滦焦化220万吨焦化 一期等18个项目已全部完工或单项投产。
二、交通环境
1、通运输业正向区域主导产业迈进
公路运输能力稳步提高。全年完成公路客运量4478万人，客运 周转量20.80亿人公里；货物运输量1.07亿吨，货物周转量84.33亿 吨公里。港口运输实现历史性突破。唐山港全年港口货物吞吐量5170 万吨，增长53.6%，其中，曹妃甸25万吨级矿石码头货物吞吐量达到 1104万吨；京唐港区吞吐量4066万吨，增长22.4%，完成集装箱运 输9.51万标箱，增长1.7倍。
2、交通基础设施建设步伐加快
全市完成投资17.57亿元，年内改扩建公路（包括乡村公路）1822 公里，其中国、省道路107公里，地方道路1715公里。全市公路通 车里程达到12455公里。其中，高速公路307公里，比上年增长6.4%。 承唐高速公路唐山—南小营段已建成通车，唐曹高速公路开工建设。 农村“双通工程”取得新进展，其中村村通油（水泥）路建设年内新 增通油路村899个，通村油（水泥）路1027公里，同时实现了农村 客运村村通班车目标，成为全省首批实现双通目标的四个城市之一。 三、人口环境
1、人口总量继续保持低速增长，低生育水平得到巩固
年末全市总人口719.12万人，比上年末增加4.61万人，其中市 区301.17万人，增加2.22万人。全市人口出生率为11.12%°,比上年 下降1.59个千分点；死亡率5.67%,比上年下降0.95个千分点；自然 增长率5.45%，比上年下降0.64个千分点。
2、城乡居民收入快速增长,生活质量进一步提高
全年城市居民年人均可支配收入12376元,比上年增长18.0%（扣 除物价实际增长16.5%）；人均住房建筑面积22.41平方米，比上年增 加0.04平方米；城市居民恩格尔系数为35.0%，比上年下降1.4个百 分点。农村居民年人均纯收入5155元，比上年增长12.5%；人均住房 面积30.6平方米，比上年增加1.1平方米；农村居民恩格尔系数为 37.2%，比上年下降2.5个百分点。
四、投资环境
1、工业经济持续快速增长
传统产业升级步伐加快，产业集中度明显提高，区域产业比较优 势进一步增强，发展模式由速度型向效益型转变迈出较大步伐。全年 全部工业完成增加值1269.10亿元，比上年增长17.4%。其中规模以 上工业企业完成增加值960.04亿元，增长22.7%。在规模以上工业中： 国有及国有控股企业完成增加值319.39亿元，同比增长14.5%；股份 制企业完成增加值587.17亿元，增长23.4%；外商及港澳台商投资企 业完成增加值176.13亿元，增长24.1%；以私营经济为主的其他经济 增势强劲，完成增加值98.11亿元，增长28.6%，占规模以上工业比 重达10.2%。工业化进程稳步推进。重工业完成增加值887.62亿元， 占规模以上工业的92.5%,同比增长23.4%，比轻工业快7.5个百分点。 全市主要工业产品产量较快增长，高附加值产品比重进一步增大。在 重工业产品中，生铁产量比上年增长15.0%，粗钢增长18.9%，成品 钢材增长32.6%，原油增长34.0%，焦炭增长21.5%。
2、产业集中度进一步提高，区域比较优势明显增强
基础能源、优质建材、精品钢材、装备制造和重化工五大产业基
地增加值占规模以上工业增加值的 80.8%，对工业增长的贡献率为
70.0%，拉动规模以上工业增长15.9个百分点。
3、工业发展由速度型向效益型转轨初显成效
全市规模以上工业企业实现利税额 429.78 亿元，比上年增长 34.5%。实现利润277.93亿元，增长41.3%。其中，国有及国有控股 企业实现利润78.97亿元，增长34.2%；股份制企业实现利润151.76 亿元，增长50.9%；外商及港澳台投资企业实现利润70.14亿元，增 长16.4%；私营企业实现利润41.27亿元，增长65.2%。行业盈利面继 续扩大，在35个工业行业大类中，有32个行业实现盈利，其中利润 实现同比增长的有24个行业。规模以上工业企业经济效益综合指数 达到235.2%，比上年提高26.1个百分点。产销衔接良好，产品销售 率达到98.39%，比上年提高1.19个百分点。
五、消费环境
1、消费品市场繁荣活跃，流通业现代化建设步伐加快
随着城乡居民收入水平的提高和生活质量的改善，推进了全市消 费商品供给结构的升级与换代，家居装修、汽车、通信器材等成为市 场销售的热点和亮点。全年实现社会消费品零售总额544.28亿元，比 上年增长16.2%。其中，城市零售额320.97亿元，增长16.7%；农村 零售额223.31亿元，增长15.0%。分行业看，批发零售贸易业零售额 459.93亿元，增长15.8%；餐饮业零售额75.57亿元，增长19.2%。在 限额以上批发零售企业销售额中，食品饮料烟酒类增长19.9%，服装 鞋帽针纺织品类增长33.5%，日用品类增长21.2%，建筑及装潢材料 类增长94.4%，石油及制品类增长25.9%，家用电器和音像器材类增 长5.2%，汽车增长44.8%，通信器材类增长23.8%，金银珠宝类增长 19.7%。
2、现代流通业态加快发展，消费市场规模效应明显增强
批发零售业经营主体日趋多元化，连锁经营、特许经营、物流配 送、电子商务等新型商品流通方式和超市、专卖店等新型经营业态发 展迅速。全市城乡商品交易市场达543个，其中各类专业市场65个， 实现商品成交额405.47亿元，其中成交额超亿元的市场24个，实现 市场成交额207.71亿元，增长16.1%。
3、物价涨幅有所回落
居民消费价格总水平上涨1.3%，涨幅同比回落0.9个百分点，其 中城市上涨1.2%，农村上涨1.4%。在统计的八大类价格中，食品类 上涨2.1%、烟酒及用品类上涨0.4%、衣着类上涨2.8%、家庭设备用 品及服务类上涨0.6%、交通和通信类上涨0.2%、居住类上涨2.3%， 医疗保健及个人用品类和娱乐教育文化用品及服务则分别下降 0.5% 和0.3%。商品零售价格总水平上涨1.6%，涨幅同比回落0.5个百分点。 农业生产资料价格上涨2.8%，涨幅同比回落6.2个百分点。工业品出 厂价格下降3.1%，其中生产资料价格下降3.3%，生活资料价格上涨
0.9%。
第二部分 唐山房地产市场
一、唐山房地产投资
2006年唐山市房地产开发房屋施工面积达到480平米，同比增加 32.9%，新开工面积达到244.6万平米，同比增加18%，竣工面积185.4 万平米，同比下降23%，商品房销售面积227.4万平米，同比下降3%， 商品房销售总额53.69亿元，同比增加19%。
二、房地产交易量
1、一手房销售情况
2006年现房销售面积达到121.8万平米，同比增加21%，期房销 售105.6万平米，同比下降21%，空置面积7.8万平米，同比下降52%。
2、中心区二手住房销售情况
2006 年，中心区（路南、路北和高新技术开发区）二手住房成 交 7553 套，与 2005 年相比增长 26.66 ％；成交面积 42.62 万平方 米，与 2005 年相比增长24.29 ％；成交金额 137895 万元，与 2005 年相比增长 52.54 ％。
三、房地产价格水平
唐山目前的商品房报价维持在2006年10月的5000元／平米左 右，但唐山有些楼盘的二手房价格早已经超过了6000元／平米。以 馨秀园项目为例，去年4月销售价格为4080元/平米，而目前的售 价达到5300元/平米；天元帝景项目去年4月销售价格为4500/平 米，目前的售价（包括二手房）达到6000元/平米。”由于没有新盘
入市，市场房源供应不足，导致二手房的价格上升较快。
四、发展现状
现状：首钢搬迁曹妃甸、特大油田的建设以及京津唐经济圈的崛 起，使得唐山的房价正在向北京和天津看齐，但唐山市目前的高房价 与这个城市工薪阶层每月1000元左右收入形成了极大的反差。原因 是：
1、最近几年随着唐山市区的不断开发建设中心区内土地不断减 少，土地价格越来越高。2006年12月28日，唐山机场新区内一块 281亩的地块拍卖，在经过五家房地产公司80轮的激烈竞争后，最终 拍出376万元／亩的高价。高昂的土地成本必然会反映到商品房的价 格上。
2、目前唐山房产开发市场并不成熟。竞地、建筑、出售各环节 均存在不够透明的因素，这造成开发商从竞地开始，就要投入许多额 外成本，加上开发企业自身公司化运作不成熟，以及市场监督力度不 够，整体的高运作费用，必然导致高房价。唐山住宅建设的抗震要求， 也增加了开发商的投入成本。
3、从2006年年底至今，唐山市中心区没有一宗土地入市交易， 导致没有新的楼盘上市交易，使得中心区内在售楼盘奇货可居价格不 断上涨。除此以外，从2006年10月开始，由于房地产市场各个环节 运作不透明，导致政府严查违规项目以及规范房地产销售环节，使得 截止到2007年7月唐山至今尚没有一个新楼盘取得预售许可证开盘 销售，这也在一定程度上对房价上涨起到了助推作用。
4、唐山各辖区、县市部分先富的人选择在中心区购房作为投资， 也推高了房价。
五、2008年展望
随着国土资源部要求“各地要抓紧制定2008年、2009年住房建 设计划，明确廉租住房、经济适用住房、“两限”普通商品住房、中 低价位和中小套型普通商品住房等五类住房的建设规模和具体地块， 并确保这五类住房用地不低于居住用地的70%”的政策出台以及2008 年供地计划的即将出台，唐山市无地可供的局面将会得到一定程度的 缓解，但由于土地供应的迟滞效应，唐山市的高房价局面仍然会持续。 从房地产重点发展区域看，唐山市东部是重工业污染区，不适合建住 宅；南部是地震踏陷区，更不适合建房，而西部没有特别好的地块用 来开发；只有北边具有很大的房地产发展潜力。
第三部分 唐山住宅市场
为便于描述，将唐山市住宅市场分为路北区、路南区分别进行描 述和分析
一、路北区
1、区域环境分析
A、范围
新华西道—新华东道以北，大庆道以南，缸窑路—滨河路以西和 站前路以东；
B、区域环境:
该区被规划为唐山市今后重点发展的居住区域，规划中的唐山市 凤凰新城就位于该区中。区内的龙泽路、建设南、北路，北新西、东 道、西山道、卫国北路、滨河路等均为市级主干道，交通极为便利。 区内的大城山公园及凤凰山公园为唐山市主要公园绿地。
唐山市市委、市政府、市大人政协、海关、检察院、国税局等主 要政府机关大多集中在路北区。
区域内集中了河北科大唐山分院、唐山师范学院、河北能源职业 技术学校等唐山主要院校。
医院等配套设施齐全：区内集中了唐山市工人医院、华北煤炭医 学院附属医院、市中医院、唐山康复医疗中心、市脑血管病医院等唐 山市主要医疗机构。
唐山市近年开发的楼盘丽景琴园、河畔人家、龙脉国际公寓、银 安花园、馨秀园、水景花苑、国际花园、南园公寓、尚座、世纪华庭、 容和景苑、玫瑰庄园、瑞德花园、诚成时代、金色家园、时代花园等 主要集中在该区域。
6、交通环境
区内的龙泽路、建设南、北路，北新西、东道、西山道、卫国北 路、滨河路等均为市内新建主干道，交通极为便利，出行方便。
2、供应态势分析
2007年住宅供应量比较小。
新建楼盘中小高层、高层已经开始取代多层住宅，土地利用效率 逐渐提高；
在新增供应的小高层产品中，一梯两户的空间层面布局还是市场 的主流，较受购房者欢迎。
未来几年之内，由于唐山市将该区规划为主要居住开发区域，并 将在该区内规划一个凤凰新城，相信未来几年土地供应将会朝该区倾 斜。
3、产品规划
该区的产品规划水平在全市还是处于一个相对较高的区域，直接 体现在社区规模、户型设计、景观配套、物业管理等方面，唐山市体 量较大的楼盘大多集中在该区内，小区内各种配套设施比较齐全。
2006 年政府严查直违规项目以及规范房地产销售环节直接延缓 了许多计划上市但又未报批的的项目，这部分体量可能将在2008年 集中上市。
4、价格态势分析
2005年以来该区住宅产品目前正处于从多层向小高层、高层过渡 升级阶段。产品价格上涨原因是政府鼓励建小高层和高层产品，产品 的稀有性致使多层价格有所上涨。而小高层和高层产品价格较去年相 比涨幅比较大，主要原因是上市楼盘较少供应短缺导致。
基于楼盘供应短缺及2006、2007年上半年延缓上市的项目可能 与2008年集中上市等原因，该区域内的房价将会稳中有升。
2007年该区房价基本在4500元以上，考虑到部分先致富的人的 投资需求以及目前二手房的高价，判断2008年该区房价还有500— 1000元的上涨空间。
5、销售态势分析
楼盘的供应短缺导致销售情况非常好，空置面积下降近50%及二 手房价格节节攀升就很能说明问题。
6、购房者分析
A、来源情况：按照目前的房价，中高收入的私营业主、国企干 部、公务员占到本区购房者的绝大多数。
8、年龄划分：以中年人为主，占到购房者的70%以上。
C、购买动机：换房置业与投资置业比例大概在60%--40%
路北区部分在售楼盘统计表
序
号
物业名称
物业地址
物业类别
物业价格
（元/平方米）
1
龙庭盛世
路北建设路与机场路交口东侧
高层
4700
2
银安雅园
路北西山道协和医药超市东100米
小高层
5800
3
丽景新城
路北建华西道原五州小吃城对面
高层
4700
4
宏扬香木林
路北长宁道与学院路交汇处
小高层
4700
5
世纪花园
路北建设路北口西侧
花园洋房
6300
6
景泰御苑
路北龙泽北路57号（唐钢证券北侧）
别墅
8400
7
翡翠城
路北建设北路100号 远洋城对面
高层
4850
8
鹭港
路北兴源道和翔云道之间
多层
5150
二、路南区
唐山市的发祥地。1952年建区，因为于京山铁路以南而得名。现 辖7个街道办事处和一个乡，区划面积67.33平方公里，人口22万人。
1、区域环境分析
A、范围
新华西道—新华东道以南，站前街以东，唐胥路-吉祥路以北和 唐古路以西；
B、区域定位
全区形成以国营商业为龙头，以集体商业为主体，个体商业为补 充，集贸市场遍布全区的商业流通格局。目前，辖区内拥有小山、建 国路两繁华商业区，网点遍布大街小巷，经营范围涉及五金交电、针 织百货、交通工具、建筑机械、冷食食品等。目前全区各类市场达 34个，年均市场交易额超亿元的市场发展到5家，最大的陶瓷市场- 中国北方陶瓷城已发展成为全国陶瓷产品的展示窗口和信息枢纽。
6、交通条件
国防道、南新西道-南新东道横贯东西，大里路、卫国路、建设 南路、纵贯南北，加之有铁路货运线穿过该区，交通较为便利。
2、供应态势分析
本区内楼盘供应很少；
新建楼盘中小高层、高层正始取代多层住宅，土地利用效率逐渐 提高。
该区域未来不会成为房地产重点开发区域。
3、产品规划
该区的产品规划水平在全市还是处于一个相对较低的区域，直接 体现在社区规模、户型设计、景观配套、物业管理等方面，小区内各 种配套设施一般。
4、价格态势分析
2005年以来该区住宅产品目前正处于从多层向小高层、高层过渡 升级阶段。产品价格上涨原因是政府鼓励建小高层和高层产品，产品 的稀有性致使多层价格有所上涨。而小高层和高层产品价格较去年相 比涨幅比较大，主要原因是上市楼盘较少供应短缺导致。
2007年该区多层房价基本在3000元以上、小高层、高层价格都 超过4500元，考虑到部分先致富的人的投资需求、靠近各类批发市 场周边楼盘有着较大需求及目前二手房的高价，判断2008年该区房 价还有500—1000元的上涨空间。
5、销售态势分析
楼盘的供应短缺导致销售情况非常好，空置面积下降近50%及二 手房价格节节攀升就很能说明问题。
6、购房者分析
A、来源情况：按照目前的房价，批发市场的私营业主、政府公 务员占到本区购房者的绝大多数。
8、年龄划分：以中年人为主，占到购房者的70%以上。
C、购买动机：换房置业与投资置业比例大概在70%--30%。