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房地产投资可行性
研究报告
目 录
目 录 1
一、 总论 2
1.1 项目简介 2
1.1.1 建设地点 2
1.1.2 项目现状 2
1.1.3 项目总体规划要求 2
1.1.4 项目建筑面积指标 3
1.2 项目法人概况 3
1.3 编制依据 3
1.4 项目建设的必要性 3
1.5 主要经济技术指标 4
1.6 结论 5
二、市场分析 5
2.1 上海房地产市场总体分析 5
2.2 商业用房市场分析 6
2.3 餐饮娱乐用房市场分析 9
2.4 办公楼市场分析 10
三、投资估算与资金筹措 12
3.1 投资估算说明 12
3.2 建设投资 13
3.3 资金筹措 13
3.4 资金使用计划 13
四、财务效益分析 13
4.1 财务评价编制依据 13
4.2 基础财务数据与说明 13
4.3 销售收入预测 14
4.3.1 办公楼出售、出租收入 14
4.3.2 商场出售、出租收入 14
4.3.3 餐饮娱乐出售、出租收入 14
4.3.4 车位经营收入 15
4.4 项目的损益 15
前 言
凯旋生活广场项目基地位于真北路、曹安路交叉口西南角,原属新 黄浦爱奇爱特配售中心有限公司所有, 9 月上海建配龙建材配送有限 公司与其签订了该地块的资产转让合同（附件 1）,并获得了该地块的房 地产权证。根据普陀区人民政府总体发展规划,为进一步繁荣普陀商业, 上海建配龙建材配送有限公司研究决定将原爱奇爱特商城拆除,规划建 设一个集商业、娱乐、餐饮、办公于一体的综合商贸区,为此上海建配 龙建材配送有限公司专门成立了项目公司——上海建配龙房地产开发 有限公司负责项目开发经营。现项目方取得土地并前期投入约 2 亿人
民币,拟转让40-60%项目股份,转让价格在2亿人民币左右。
一、 总论
1.1 项目简介
1.1.1 建设地点
凯旋生活广场（暂名）项目,项目地块位于曹安路以南、真北路以 西、梅川路麦德龙以北、真光路兴力达商业广场（规划）以东,规划总用 地面积为5.92公顷（以实测为准）。项目具体位置见附件。
1.1.2 项目现状
动拆迁工作已经完成,当前正在进行规划方案的报批。
1.1.3 项目总体规划要求
项目占地面积59184平方米,规划建设一个集商业、娱乐、餐饮、 办公于一体的综合商贸区,土地使用年限为50年,规划容积率为3.9,建 筑密度38%,绿化25%。
1.1.4 项目建筑面积指标
凯旋生活广场项目从功能上分为三部分，裙楼1〜4层为商业用房; 裙楼5、6层及一栋12层小高层的7〜12层部分为餐饮娱乐用房;两栋 高层的7〜24层部分为办公楼。整个项目总建筑面积为323209平方米, 其中地上建筑面积为230818平方米,地下建筑面积为92391平方米。
按功能分:商业建筑面积为 80827 平方米,餐饮娱乐建筑面积为 58983 平方米,办公建筑面积为 91008 平方米,地下停车、设备用房面积为 92391平方米。基地容积率3.9,建筑密度37.84％,绿化率25％,机动 车停车泊位922辆,非机动车泊位6469辆。
1.2 项目法人概况
企业名称: 上海建配龙房地产有限公司
住 所: 上海市普陀区真北路1531号
法定代表人:郑良贤
注册资本: 人民币贰仟伍佰万元
企业类型: 有限责任公司（国内合资）
经营范围: 房地产开发经营,物业管理。（凡涉及许可经营的项目凭许 可证经营）。
1.3 编制依据
本项目可行性报告根据湘财贯通投资管理公司提供的资料,结合有 关的政策法规和普陀区规划,在实地考察与市场研究的基础上,经过客 观分析和经济评估,为项目的开发贷款提供科学的决策依据。
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2020年4月19日