康泰佳苑商业市场分析.docx

商业市场分析部分

一、 宏观环境分析
商业市场与宏观经济的关系，是一个局部和整体的关系。从宏观经济角度来看，整体经济的发展为商铺市场的发展奠定了比较坚实的基础。同时，宏观经济的发展水平和发展速度也将促进或制约商铺市场的发展。
1. 城市背景概述
马鞍山市位于长江下游南岸、安徽省东部，东临石臼湖与江苏溧水县和高淳县交界；西濒长江与和县相望；南与芜湖市郊、芜湖县、宣城县接壤。至芜湖市区30公里；北与江苏省南京市江宁区毗连，具有临江近海，紧靠经济发达的长江三角洲的优越地理位置。
马鞍山是20世纪50年代后期崛起的新兴钢铁工业城市，现辖三区一县。不仅城市生态环境优美，而且地理位置独特，形成了"九山环一湖，翠螺出大江"独特的城中有园，园中有城的城市风光。其城市建设和环境保护先后受到国家有关部委的多次表彰，继获得"国家卫生城市"、"国家园林城市"、"全国十佳绿化城市"、"全国创建文明城市工作先进城市"、"全国科教兴市先进市"称号后，2001年又荣获"中国优秀旅游城市"称号。马鞍山市已成为扬子江畔一颗璀璨的明珠。
南京一小时经济圈

马鞍山自建市以来即被称为安徽的"东大门"，但在芜湖抢先建成长江大桥后，合芜高速-芜宣高速-宣杭高速和合宁高速-宁沪高速使安徽目前拥有了两条通往长三角的快速通道，遗憾的是，它们都不经过马鞍山。地理位置本就处于长三角边缘的马鞍山这次被推到人为的推到了"边缘化"的处境。机场高速、马鞍山长江大桥的立项，以及南京地铁在今年5月地铁投入运营后，轻轨将向江宁延伸，建设速度为每年不低于9公里。宁马联手，使得马鞍山在这场融入长三角的赛跑中赢得先机。
2. 经济因素分析
马鞍山的宏观经济环境对该市的商业物业的前景有着重要的影响，现时和未来的经济状况主导了本案的商业定位方向。以下，我们将通过部分主要的宏观经济指标分析，来探讨现时马鞍山经济发展状况及对未来的商业发展影响。
马鞍山市主要的宏观经济数据：（除特殊说明外，以下图表数据均采集于《统计年鉴》）
指标
单位
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
国内生产总值
亿元
126.17
138.15
154.59
189.17
265．09
非农业人口
万人
50.8
51.8
54.2
56.44
58.17
城镇居民可支配收入
元/人
6904
7243
7720
8794
10189
社会消费品零售总额
亿元
35.54
38.26
41.42
46.86
52．6
实际利用外资
万美元
1905
1800
4272
8098
11000
全社会固定资产投资
亿元
30.59
34.75
61.68
106.79
145.46
*2004年数据取自《2004年马鞍山市国民经济和社会发展情况统计公报》，最终数据以《2005年马鞍山统计年鉴》为准
2.1 国内生产总值——总体经济趋势向好

据2004年统计局初步核实数据显示，2004年各项指标均完成和超额完成了年初确定的预期目标，多项指标总量实现新的重大跨越，财政收入和全社会固定资产投资历史性地跻身全省前三位，主要指标增幅创“九五”时期以来最高水平。2004年全市生产总值达265.09亿元，按可比价格计算，比上年增长19.5%，增幅居全省第一，增速比上年加快1.3个百分点为10年来最高增速。其中：第一产业增加值18.13亿元，增长12.5%；第二产业增加值183.68亿元，增长23.3%；第三产业增加值63.28亿元，增长13%。国民经济的加速增长，为该市的商业发展提供了有效保证，增加了市民的收入预期，营造了良好的商业消费环境。

结构调整取得新进展，产业结构继续优化。非公有制经济加快发展，个体私营经济推动力增强。年末，全市共有私营企业4440家，注册资本为51.66亿元；个体工商户达3.36万户，从业人员为5.5万人。全年新增私营企业1271家，新增个体工商户8201户。可见，在先前的几年城市发展中，私营经济早已登台唱戏，如今开始显现实力，其部分私营业主必将成为本案的投资、经营或消费的主力客群。

2.2 人口增长——社会保障体系完善，购买力获得释放

人口自然增长率继续下降，2004年末全市户籍人口为124.39万人，其中：农业人口66.22万人，非农业人口58.17万人。2004年城市实际居住人口62万人，其中：主城区55万，当涂城关镇7万人。由趋势外推法预测，至2010年马鞍山市城市实际居住人口规模控制目标为90万人。

马鞍山城市实际居住人口 （单位：万人）

2001年
2005年
2010年
2020年
非农业人口
45
56
70
94
农业人口
12
11
10
10
暂住人口
5
8
10
16
合计
62
75
90
120
劳动就业服务体系继续完善，全年新增就业2.4万人，其中实现再就业1.49万人，城镇登记失业率为4.2％。社会保障工作进一步加强，2004年末全市参加失业保险职工人数为20.45万人，领取失业保险金人数为2.31万人；有20.69万职工和8.3万离退休人员参加了基本养老保险；城镇职工的基本医疗保险覆盖面扩大到27.3万人。就业服务体系的完善以及保险工作的开展，是社会稳定、经济发展、商业繁荣不可或缺的社会保障体系。
2.3 城镇居民人均可支配收入——新商业模式可望引导生活新方式

据居民家庭抽样调查，城市居民人均可支配收入达10189元，比上年增长15.9%；人均消费性支出7272元，比上年增长10%。农民人均纯收入达3985元，比上年增长27.6%，自1998年以来首次高于城市居民收入的增幅。城镇居民家庭恩格尔系数为36.7％（城市经济主要预期目标表明，2010年城镇居民家庭恩格尔系数将下降至30％）。居民可支配收入的快速提高及恩格尔系数的降低，预示着该市居民生活方式在不断的改变和升级，根据国中机构分析，马鞍山市的商业开始步入体验消费的商业模式，对于本案的定位对前瞻性和创新性提出了更高的要求。
2.4 社会消费品零售总额——购买力表现强劲

2004年全年累计实现社会消费品零售总额52.65亿元，比上年增长12.4%，继续保持两位数较快增速。按行业分：批发零售贸易业实现零售额46.03亿元，比上年增长11.4%；餐饮业实现零售额5.77亿元，比上年增长17.5%。
市统计局统计资料显示，春节前后，呈现出大卖场唱主角、家电销售增幅最高、超市销售份额最大的特点。天润发、苏宁、鸿泰、华联等16家大型零售商业、餐饮业监测统计，共实现销售12803万元，同比增长13.4%。家电企业销售增幅最高，苏宁电器带动了马鞍山家电销售市场，实现销售2362万元，同比增长62.7%。
由此可见未来马鞍山市的商业消费，特别是批发零售贸易仍然将保持一定的增长速度，为本案提供适宜的商业物业顺利去化的市场机会。

2.5 对外经济贸易——引进外资，成果显著

马鞍山在2004年继续强化招商引资的工作力度，充分发挥园区招商引资的主力作用，不断拓宽招商引资领域，全方位、多层次、宽领域的招商引资工作取得显著成效。全年实际利用外资1.1亿美元，比上年增长35.9%；实际利用内资38.11亿元，比上年增长57.6%。全年新批准设立外商投资企业26个，总投资达1.29亿美元。
虽然基数较低，但外商投资速度明显加快，城市商业消费理念也将不断更新换代，最终将为新商业的形成和繁荣提供了市场依据。
2.6 马钢成功转制对城市商业的影响分析
马鞍山是依托马钢——一个超大型国企的支撑，得以不断的扩大和发展的钢铁城市。在1995年国企改制的钟声敲响之前，马鞍山的城镇居民对马钢的依赖度是不言而喻的，可以毫不夸张地说，当时的每一户家庭都对马钢有或多或少的联系。1996年开始马钢减员增效，踏上了痛苦的国企调整之旅。期间，大量的职工担心下岗，因为谁都没有做好投身于服务、贸易或零售等属于第三产业的商业经济活动中去的准备。经济数据表明，在2001年以前，马鞍山为了及时调整当时城市经济结构失衡的状况，牺牲了原有的城市发展速度。而如今，马鞍山真正实现了凤凰涅磐，在经济结构优化的基础上开始大力吸引外资，发展民营经济，为就业和经济增长提供了多种出路：新崛起的山鹰、星马、中橡、格力、圣班戈等工业企业吸纳了大量的就业人口；更多的人将进入商业、服务、餐饮、旅游、金融、电信、教育、医疗、物流等部门。越来越多的马鞍山人将不再吃钢铁这碗饭，而是更多地参与到了国民收入的再分配当中去，并且还产生了很多个体经营户。同时，工业企业、公务员单位的工资大幅提高也给国民收入的再分配创造了有利的环境。
只有当城市的经济结构由单一成功转向多元化之后，经济的发展才能保证相对的平衡和稳定，才能真正做足准备进入城市经济的高速发展期。人均收入的大幅度上升，生活水平的显著提高也就指日可待。马鞍山即是处于这一阶段的典范，可以预期在不久的将来，该市的商业定将需要更高档次、更多样化的商业业态来满足当地居民的生活需要。据不完全统计，每年从马鞍山流入南京的消费额高达10亿人民币，这现象已表明现今的马鞍山商业已不能完全满足当地人的购买需求，从而高档次的商业物业也必然奇货可居，成为投资者或经营者的关注对象。

3. 城市结构与发展规划分析
3.1 马鞍山城市道路现状与规划分析
城市商业格局的形成在很大程度上是依赖于城市道路网络，充分的对城市路网硬件及交通加以分析，是明晰城市商业格局，预测未来商业发展方向的重要一环。
现状：马鞍山秉承“完善主城，拓展副城，南进东扩，滨江带状发展”的城市空间发展策略，城市建设不断加快。老城区一些主要街道已拓宽整治，新区道路已按原先规划要求逐步实施，道路骨架已基本完成。马鞍山市区现有城市干道网基本上为方格网式，主要道路为六横六纵，六横为：联合路、电业路、幸福路—葛羊路、湖北路、湖南路、雨山路。六纵为马钢大道、宁芜路、红旗路、湖西湖、湖东路、江东大道。
规划：在新一轮的规划方案中，对城市路网规划提出了“十横八纵”的构想。即在现有的“六横六纵”的基础上增加了印山路、九华路、梅山路、南环路、沿江大道、慈河路等主要干道，其城市南扩计划已十分明显。
结论：从该建设规划方案看，近几年城市的南扩发展计划已不再是纸上谈兵，开始进入实质性的建设阶段。城市主干道所具备的人流量及通达性是大型商业开发的必要条件，因此，城市建设重心的南移给本案带来了绝佳的商业发展机遇和空间。
雨山路
印山路
九华路路

3.2 城市功能及性质
新一轮城市总体规划将城市性质定位为长江中下游地区重要的现代制造业基地和滨江山水园林旅游城市。
3.3 城市规划
本次规划期限为近期到2005年，远期到2020年，远景到2050年，城市规划布局结构呈带状组团式发展，形成“一主一副两带”的空间结构形态，其中“一主”——主城区，以现状建成区为基础，东扩南进。主城区是以行政办公、商业金融、科技文教、产业信息、交通居住等为主的市级综合性功能区；“一副”——副城区以当涂县城为基础，结合城市经济技术开发区南区的建设形成城市副城区。副城区是以商贸、工业、交通及居住为主的区级综合性功能区；“两带”——产业带和生活带。
“双百”构架
力争用10年左右的时间，建成城区面积超100平方公里、人口超100万的现代化城市。”20年前，倘若有人提出这个观点，许多人一定会持怀疑态度。然而，当时代的年轮穿越二十一世纪时，我市城市东扩南进的步伐显现出跳跃式活力。以江东大道和雨山路为界，总面积28平方公里呈“L”型的新城规划随之出台。
未来城市中心区
将形成一个市级中心、两个市级副中心。市级中心由湖南路、湖西路、九华路及湖东路围合而成，以行政、金融、商贸服务、文化娱乐为主，总用地约360公顷。主城区、副城区各规划一个市级副中心。主城区市级副中心位于湖北路与慈河路交叉口附近；副城区市级副中心位于太白路与振兴路交叉口。主城区主要向南发展，适当向东发展，当涂县城主要向北发展，适当向东、向西发展，城市总人口将达到120万。
规划还对行政、商业金融、文化娱乐、体育、医疗卫生、教育科研等公共设施用地布局进行了规划。其中主城区行政办公用地在雨山路与花园路之间相对集中布置，形成以市政府为核心的行政中心；副城区行政办公用地集中在振兴路两侧。主城区在花园路与九华路之间布置市级商业金融中心。在健康路、江东大道、蓬莱路、慈河路围合成的区域布置市级商业副中心。副城区在振兴路两侧形成市级商业副中心.
未来城市政治行政文化中枢所在地的市政广场，由行政办公会议中心、大剧院、展览馆、图书馆、广场等组成。目前，一期工程即包括市委、市政府、市人大、市政协办公建筑在内的多项工程已全面完成勘探和土地征迁，进入施工期。到2007年，除一期工程外，二期工程中的图书馆、博物馆和大剧院等三大文化建筑也将陆续竣工。
结论：本案处于未来城市中心区，与副城当涂的连接线上，商业先天拥有辐射南北优势，商业区隶属规划中的市级商业金融中心，北承雨山商圈，南接金融办公中心，东考市政广场、文化广场，未来商业地位不可估量。
在商业定位上北面可以考虑和雨山商圈局部差异和优势竞争方法，南面创造适合金融办公群体的商业形态，吸引东面广场人流，打造休闲娱乐类的商业业态，充分利用交通的便利行和城市聚焦功能，以合适的业态截留过往客群。
在商业部分的推广上，应契合市政工程进度，利用政府的力量，提升本案在马鞍山市民心中的地位。
3.4城市商业发展规划
马鞍山商业网点建设发展目标为：立足马鞍山，服务于皖江地区及长三角地区，逐步形成大中小型结合、高中低档并举、综合与专业配套、集中与分散协调发展的商业服务网络。到2020年，市人均占有商业营业面积1平方米左右，全市城市商业营业面积达120万平方米。
根据规划， 2020年前商业网点体系布局主要有以下内容：在商业体系上，由市级商业中心、区级商业中心和居住区商业中心构成。市级商业中心位于湖南路、湖西路、九华路及湖东路围合而成的“带状”区域，占地面积约360公顷。中心内规划设置文化中心、步行商业街区、办公金融商业区、文体中心等分区，建成一个集文化、购物、游览、休闲、餐饮于一体的多功能综合性商业街区，成为我市最繁华的商业集散地，为消费者提供多层次的综合性服务，成为展示我市现代化商业发展水平的窗口。
结论：目前商业供应体量较大，相比较整个马鞍山的商业需求来说还非常不足，目前大量资金向南京流出的现象仍在继续，商业需求潜力还在不断增长。
本案商业除着眼于规划外，还需考虑规划进程的滞后性，除了考虑商业的规模效应和品牌效益，还需考虑商业的销售性和自然生长的生命力。

二、 商业环境分析
1. 商业房地产发展概况
马鞍山市自2000年开始被国土资源部列为全国国有土地资本运营试点城市，五年来，不断加大征用、回收土地使用权力度，增强政府部门调控土地市场的能力，建立国有土地资本运营新机制。再新的机制下，土地使用权招标拍卖挂牌过程具有了较高的透明度，杜绝了通过不正当手段获取廉价土地的行为，引进了多家的江浙地产运营商，在很大程度改变目前马鞍山住宅供不应求的状况。
马鞍山房地产市场起步较早，1997年当年的商品房交易量便已达到27万多平方米，其后几年一直呈现稳步增长的势态，在经历了2000年的低谷后，2001年后无论是交易套数、交易面积还是交易金额均成倍增长。近年马钢对职工住宅进行了“还债式”建设，其中规模最大的花园居住区总建筑面积达到了50万平方米，几乎和马鞍山近一年的商品房成交量相当，这将对马鞍山的房地产市场产生一定的冲击。
马鞍山整个房地产市场目前已逐步进入市场化运营的成熟阶段，房地产交易呈现稳步上升趋势。从上表的统计数据可以看出，马鞍山的房地产二、三级市场已经形成联动，二手房的交易套数更是二度超越了商品房的交易套数，这将有力的推动马鞍山房地产二级市场的快速发展。
商业地产从前年开始，通过旧城改造，危房拆迁，招商引资，商业项目成倍数成长。商业市场发展迅速，天润发、农工商、上海华联、南京苏果等一批名牌商贸企业入驻，一批连锁超市、购物中心、便利店、仓储式商场等新型零售业态的竞相发展，居民的消费结构不断升级，目前商业地产市场已经进入了快速增长期。
商业用房价格不断上涨，从2003年的商业房销售均价普遍在4000—6000元/平方米左右，商圈中心已有达万元以上的铺面，至目前商业房销售均价普遍在7000元/平方米左右，商圈中心则高达1.8万元左右。
随着苏商、浙商、台商、沪商汇聚马鞍山，使建市以来就以工业闻名的马鞍山商业一时风生水起，商业形态日益齐全。外来势力的进入正在打造马鞍山商业的新格局。商业市场的快速发展和普通住宅房价的上涨，直接刺激了商业用房售价的较快上涨。
国中观点：
² 工业化和城市化均超前的前提下，商业市场空缺正快速被填补，商业面貌快速更新；
² 马鞍山商业风生水起，新格局和激烈的竞争下商业蛋糕也将不断作大；
² 商业价格的快速上涨，增大了本案商业的操作空间，同时也带来总价问题，合理的控制总价是本案顺利去化的关键所在。
2. 城市商业格局分析
马鞍山的商业中心区最早在花山区的幸福广场一带，由于城市的南向发展，商业中心区转移到解放路一带，并在此形成规模，一直延续到现在，是马鞍山重要的商业中心区之一； 90年代中末期崛起的城南商业中心区则位于湖南路与湖东中路交叉口一带；形成了目前的三大商业格局。
解放路商业街：与上世纪80年代、90年代两次集中改造不同的是，此次改造完全是市场化运作，外来资本和民间资本发挥主体作用，国内外规模企业、品牌商品纷纷进入，而且这次改造形成了向两侧纵深延伸发展之势。商业街北端的上海华联吉买盛卖场开业，营业面积近2000平方米；中段的乐园市场将建成营业面积达1.3万平方米，以化妆品、服装知名品牌为主营的大型商场；南端的鸿泰新百购买湖滨饭店后扩建经营场所；位列全国家电连锁店4强之列的苏宁、五星电器同时进驻解放路；解放路上的富邦商业中心和文化宫东侧的新天地广场正在施工，年内将新增营业面积3万多平方米。整条商业街进行亮化改造，将建设成一个集购物、休闲、娱乐于一体的综合性商业街。
花山路商业街：作为城市东扩商贸板块的花山路及周边地域，天润发卖场、宝庆酒店等一批商业、餐饮企业生意红火。作为我市规模最大、品种最全的装饰材料批发零售市场的东源建材城，现有经营户216户，营业面积1.8万平方米，年营业额超亿元。易初莲花装饰材料大卖场已确定入驻，一批上规模的市场、酒店正在筹划之中。
城南雨山商圈：新源市场已经动迁，上海大华集团将投巨资，在此建设一座达13万平方米，集购物、休闲、餐饮、娱乐、商务等功能于一体的商业中心。为配合该中心的建设，花山区将再建设一个大型再就业市场。相邻的马钢职大也将在近期实施改造，与中央花园共同构成新的时尚商品经营区。加华商业步行街和海外海名筑的开发建设，该地域将成为马鞍山商业重心区。
与此同时，湖东路电子、图书一条街也在完善之中，将与三大商业中心相互贯通、联动互补，共同促进我市服务业的发展。
国中观点：
² 目前商业重心区：解放路商业中心辐射了整个马鞍山的城市和乡镇的人群；
² 正崛起商业重心：城南雨山区，商业规模已趋成熟，随着中央花园、大华国际、加华广场等运作，取代解放路商业老大的地位指日可待。
² 最具投资潜力区：未来市级商业中心，商圈中心不断南移，政府的规划和大力投资，投资潜力不可限量。

3. 城市商业设施发展前景研究
3.1马鞍山主要街道的商业状况分析
为了准确的了解马鞍山商业现状，我们逐一对整个城市的主要商业街道（14条）的沿街商业点做了全面的市场调查，其中包括：六条纵向商业街——红旗路、解放路、湖西路、湖东路、艳阳路、佳山路；八条横向商业街——团结街、湖北路、湖南路、雨山路、菊园路、桃源路、重阳路、华飞路。

l 红旗路：全长10000米左右，南起南环路，北至葛羊路，北段宽40米，南段宽50米，车流较大，一直以来都是城市路网中的纵向交通干道。红旗路上各类沿街商业点总数达146家，占商家总量的15.4%，沿街商业面积总量为1.2万平方米左右，以区域商业为主，档次横向比较属中档偏低。其业态结构见图：

l 解放路：全长1000米左右，南起湖北路，北接花山路，路宽50米左右。车流一般，人流很大，为马鞍山相对繁华的商业一条街。红旗路上沿街商业点总有82家，占商家总量的8.5%，沿街商业面积总量为6400平方米左右，为城市商业，档次横向比较属于高档。其业态结构见图：

l 湖西路：全长7000米左右，南起南环路，北至红旗路，路宽40米，车流较一般，为城市路网中的纵向交通干道。湖西路上各类沿街商业点总数达102家，占商家总量的8.2%，沿街商业面积总量为41000平方米左右，以区域商业为主，档次横向比较属中档。靠近本案那一段已形成我市餐饮一条街，故大型酒店、饭店生意不错，名气颇大，较集中。其业态结构见图：

l 湖东路：全长8300米左右，南起南环路，北至葛羊路，北段宽40米，南段宽60米，车流较一般，人流较大，与湖南路交叉路口聚集了较多的购物中心，形成了一定的集聚效应。是目前交通主干道，商业繁荣，背面大多是电脑专营、软件通信，南面大都是小型服饰、小型店铺较多，人气旺，书店也较多。湖东路上各类沿街商业点总数达178家，占商家总量的15.7%，沿街商业面积总量为1.1万平方米左右，以城市商业为主，档次横向比较属中档。其业态结构见图：

l 艳阳路：全长1200米左右，南起雨山路，北至湖南路，路宽25米，车流较小，人流一般，主要原因在于靠近南端的商业气氛尚未形成，艳阳路上各类沿街商业点总数达21家，占商家总量的2.4%，沿街商业面积总量为3700平方米左右，以区域商业为主，档次横向比较属中档。其业态结构见图：

l 佳山路：全长1000米左右，南起雨山路，北至湖南路，路宽30米，车流较大，人流较大，主要原因在于天马汽车站即在该路边，同时桃源路与重阳路与该路相互垂直，从而形成了较强的商业人流，佳山路上各类沿街商业点总数达110家，占商家总量的12.4%，沿街商业面积总量为5400平方米左右，区域商业为主，档次横向比较属中档。其业态结构见图：

l 团结街：全长600米左右，东起花山路，西接红旗路，垂直于解放路。路宽15米，无车流，人流大。团结路上有两个专业市场，一个是以小商品为主的花鸟市场，属于典型的马路市场，主要经营的是各类小商品，每个摊位每月的经营成本在300元左右；与之隔街相望是服装市场，是一个临时型的大棚市场，商铺以6平方米/间进行分割，每个商铺每月的经营成本在400-500元左右。团结街上各类沿街商业点总数达110家，占商家总量的12.4%，沿街商业面积总量为3000平方米左右，以城市商业为主，但档次属低档。其业态结构见图：

l 湖北路：全长10000米左右，东起东环路，西至马钢大道，路宽40米，车流较大，人流因紧靠雨山湖及市政府同样较大，但商业气氛一般。湖北路上各类沿街商业点总数达35家，占商家总量的4%，沿街商业面积总量为3600平方米左右，以区域商业为主，档次横向比较属中档。其业态结构见图：

l 湖南路：全长8500米左右，东起东环路，西至宁芜路，路宽40米，车流较大，人流一般，与湖东路交叉路口聚集了较多的购物中心，其他路段商业气氛一般。湖南路上各类沿街商业点总数达90家，占商家总量的10.2%，沿街商业面积总量为2800平方米左右，以城市商业为主，档次横向比较属中高档。其业态结构见图：

l 雨山路：取红旗路至佳山路，计2000米左右，路宽40米，车流较大，人流较高，，是交通主干道，建材店最多，其次是餐饮娱乐，与艳阳路交叉路口是三大超市之一农工商，天润发二店也将开在对面，其他路段商业气氛一般。雨山路上各类沿街商业点总数达69家，占商家总量的8.2%，沿街商业面积总量为32000平方米左右，以城市商业为主，档次横向比较属中高档。

l 菊园路：全长800米左右，东起花山路，西至佳山路，路宽15米，车流少，人流一般。菊园路上各类沿街商业点总数达27家，占商家总量的3.1%，沿街商业面积总量为1000平方米左右，以社区商业为主，档次横向比较属中档。其业态结构见图：

l 桃源路：全长400米左右，东起佳山路，西至湖东路，路宽15米，车流少，人流较大。沿路有较多临时搭建建筑用作商铺，另外有部分露天临时摊位用以销售花、鸟等商品。除去临时摊位，各类沿街商业点总数达48家，占商家总量的5.4%，沿街商业面积总量为1500平方米左右，以区域商业为主，档次横向比较属中低档。其业态结构见图：

l 重阳路：全长1100米左右，东起花山路，西至佳山路，路宽20米，车流少，人流一般。其商铺结构由小区一层住宅改造而成，大量的餐饮店聚集于此，形成了较强的目的地商业，商业辐射范围增大，生意兴隆。各类沿街商业点总数达44家，占商家总量的5%，沿街商业面积总量为3200平方米左右，以区域商业为主，档次横向比较属中档。其业态结构见图：

l 华飞路：全长600米左右，东起湖东路，西至紫霞路，路宽10米，车流少，人流一般。各类沿街商业点总数达32家，占商家总量的3.6%，沿街商业面积总量为7000平方米左右，以区域商业为主，档次横向比较属中档。其业态结构见图：

结论：
l 商业街均不同程度呈现业态聚集效应。根据业态结构图分析，各条商业街前三项业态比例之和均超过自身街道商业总数的60%，业态的聚集在一定程度上扩大了该街在城市范围或自身区域范围内的商业辐射力。如解放路以服饰、百货为主，湖东路则以计算机、电子、百货为主，而重阳路以餐饮、服饰，湖西路以餐饮、娱乐、家居用品为主，湖东路以电脑、通讯、文具、书店为主，雨山路以建材、餐饮为主，虽然上述五条街在城市路网中的功能及等级各不相同，但其因商业业态的聚集度高，充分发挥了各自的商业影响力，提升了沿街商铺的商业价值。为本案定位提供了借鉴意义。

l 业态以服饰为龙头的商业街居多，餐饮、电子电器、家居、百货、娱乐等次之，档次普遍以中低为主。这与整个城市的原先的经济结构单一有关，随着城市的不断开放和产业结构的成功调整，中高档次的各类业态已经存在市场空缺。部分商家已经开始察觉马鞍山的消费力的变化：中高档服饰开始进入大型商场，如鳄鱼、苹果、BETTY、紫澜门等；家居业也开始摈弃原先小、零、散的商业模式，开始往成套精品家居方向发展等等；中央花园、富邦、国际广场、加华步行街等高档集中式商业正紧锣密鼓地进入了招商阶段……这些都在填补目前的商业空缺，本案的成功不仅要考虑现有商业形态，还要考虑未来商业格局的变化。

3.2马鞍山现有主要商业业态的发展趋势分析
在一个城市的发展过程中，商业业态持续性的调整需要是客观存在的，业态的缺乏或过剩对于任何商业项目开发都预示着巨大的商机或风险，充分研究当地商业的业态结构，遵循至真的商业规律，得出各个业态的发展趋势是成功做好商业定位的前提。
从本次商业调查数据中可以看出，马鞍山目前存在的商业业态主要有以下几种：服饰、餐饮、电子通讯、家电、百货、超市、娱乐、洗浴、美容健身、家居、建材等。
l 服饰：马鞍山的服饰业主要存在于解放路商业圈、专业市场（月亮城、团结路服装市场等）、百货商场（新大新、鸿泰等）之中，其余零星分布于各商业街，档次以面向大众消费的中低档为主

经营场所
营业面积
档次
经营客群
消费客群
沿街商铺
20—50m2
中档
专卖店为主
大众消费者
专业市场
6—15m2
中低档
薄利多销型
低收入者/学生
百货商场
5—15m2
中高档
注重品牌维护
企事业中层管理
同时，消费者市场满意度调查数据表明：消费者对档次较高的服饰专卖店的数量上感觉不足的即占到54.3%，而对各类专业市场的数量评估感觉不足的更是达到了89.4%。
服饰专卖店
数量
百分比
档次
百分比
没选择
1.9
没选择
3.0
非常缺乏
8.3
很差
4.2
不足
44.2
较差
9.4
足够
31.7
一般
66.8
有点多
11.7
较好
15.1
太多
2.3
很好
1.5
专业批发市场
数量
百分比
档次
百分比
非常缺乏
50.9
没选择
12.8
不足
38.5
很差
18.1
足够
7.2
较差
38.1
有点多
3.0
一般
26.4
太多
.4
较好
4.2
Total

很好
.4

观点：
Ø 服饰品牌旗舰店缺乏。随着马鞍山居民生活水平的提高，服饰类应向中、高档次方向发展。服饰旗舰店讲究产品深度，品牌专一，作为区域内产品形象的展示窗口，故需求面积较大（100—200平方米），物业档次要求非常高，主要面对的消费客群为企事业单位的高层管理者的家庭成员或私营业主。
Ø 中高档服饰专业市场缺乏。与前者相比，中高档服饰专业市场更加注重经营商品的广度，主要面对大众消费群体，力求将服饰范围内的男装、女装、童装、饰品等种类做足。同时为符合日益更新的消费观念，必须以时尚、休闲服饰为主题。形式以店中店为主，面积范围一般控制于10—30平方米之间，物业档次较高（绝非设于地下层或临建大棚内），客流动线分布必须合理设计。
l 餐饮：民以食为天，马鞍山餐饮业发展由来已久。餐饮店的分布（排除规模因素）较为均匀，集中度较高的则为重阳路中间段，档次一般；新兴区域位于本案北面的湖西路中段，档次较高；环绕南湖，有几家高档的大型酒店，生意火爆，西式餐饮已经开始扽登陆，诸如上岛咖啡等大型西餐厅目前已有4－5家。档次根据不同的餐饮类型有所区别：
类型
规模
档次
消费客群
人均消费
备注
举例
酒店类
800-1500
较高
商务宴请，亲友聚会
大于30
部分附带娱乐设施
梦都、宝龙
社区餐饮类
30—200
中
周边社区居住人口
10-50
多数具有地方特色
夥县土菜馆
快餐类
200—300
较高
商务人群、游客
15-30
连锁店居多
KFC、永和
休闲餐饮
100—600
较高
商务、时尚人群
20—50
二、三层合并经营
江南茶人
消费者市场满意度调查数据表明，消费者对各类餐饮的数量感觉不足的较为普遍（除小饭馆除外），特别对中高档西式餐饮感觉不足的占到了89.1%。在餐饮设施的档次方面，满意度不高，其中中高档中式餐饮的满意度最高，但选择较好或好的消费者比例也只有35.5%。
种类
饥渴度（选择不足或缺乏）
满意度（选择较好或好）
中高档次西式餐饮
89.1%
20.8%
中高档次中式餐饮
49.1%
35.5%
休闲餐饮
42.6%
27.9%
小饭店
23.8%
6.4%

观点：
Ø 在商业聚合体当中，中高档西式餐饮可作为主力店来达到吸引人气的目的。数据表明：马鞍山市中高档的西式餐饮的饥渴度较高，大量的消费者认为市场供应较少，而且对档次的满意度也不高。因此，中高档西式餐饮自然成为可以吸引人气的法宝。但考虑市场消费力问题，该类餐饮数量绝不能过多。
Ø 酒店类餐饮业高档化、规模化趋势明显。在市场需求方面，消费者对餐饮类设施的满意度不高，说明餐饮设施档次上升空间较大。市场供给方面也获得相同的市场信息：鸿泰大酒店是鸿泰集团下属的一家大型餐饮公司，位于中心大道与雨山路的交界处。规模与档次在马鞍山可算首屈一指，其总体规模达到15000平方米，以准四星级的标准建造，其中餐饮即占了5000平方米，包厢60余间，一层大厅可供500多人同时用餐，菜系风格以杭帮、粤、徽、川为主，自4月16日试营业以来，市场反映不俗。与鸿泰大酒店档次相当的梦都临湖大酒店去年重新开张营业，以准四星级为标准，总体规模大，人均消费一般在50—100之间，地段好，人气较旺。位于江东大道上的避风港酒店，在装修档次也重金投入，一到夜晚便灯火阑珊，感觉门庭若市。
Ø 餐饮业往娱乐、住房、会议等多元综合体方向发展。鸿泰大酒店在功能上除了餐饮以外，还结合了客房、会议、娱乐等商业功能，来做相互的促进和补充。宝龙大酒店也单独设立了桑拿、保龄球、娱乐等多项辅助设施，以期通过多元方向发展，为目标消费客户提供全方位、高质量的服务体系，这样的商业模式不但充分发挥了个体的商业，也为其他商业个体做了带动作用。此模式已被越来越多大型商业项目所采用。
Ø 市中心大型餐饮缺乏。由于餐饮酒店在选址过程中受供给水及排污设施安装的限制，对商铺结构的要求比较高，市中心用于酒店的可选房源不多，多数大规模的新开张酒店均往市郊方向发展。本案地处优越的区域环境，同时拥有足够的体量开发大型餐饮，在市场定位中可考虑一定量的餐饮功能。
Ø 西式快餐、休闲餐饮抢占先机。马鞍山的餐饮市场是旺盛的，单从当地KFC的数量即能有些许反映。休闲餐饮紧跟其后，档次，规模均处中等偏上，江南茶人、卡布其诺出现丰富了当地人的休闲方式，也验证了当地的消费市场。其中，卡布其诺更开启了当地休闲餐饮一至三层合并经营的先河。

l 电子、通讯：马鞍山的电子（电脑及配件为主）市场并不发达，主要集中于湖东中路，紧邻安徽工业大学。较具规模（70-100平方米）的电子产品经营商总共只有10家左右，对企事业单位的批发业务是其经营利润的主要来源，因而其对商铺所处地段的人流量依赖度不高。不过，数码产品主要以个人消费为主，在数码产品盛行的今天，以该产品为主要业务的电子经营商有可能对新兴区域表示兴趣。
通讯产品主要集中于湖东南路一段，临近电信大楼，部分产品则进入百货商店或卖场的柜台销售。从湖东路上的通讯产品经营商家分析，个体经营面积的规模不大一般在50—150平方米之间，经营产品品牌较杂且种类不多，售后服务无法得到保证。
结论：
Ø 本市的商业基础不支持大规模的电子产品的专业市场，但数码产品的消费市场不可小觑。马鞍山历来都以第二产业作为城市经济的最大支柱，商业贸易业的相对落后造成了其商业对周边城市的辐射力偏弱的现象。特别对属于新兴行业的电子产品则更加明显地表现出其消费型城市的商业特征。
Ø 品种齐、信誉好、规模大的“手机航母”将独领市场风骚。随着手机更新换代的速度加快，通讯产品市场的竞争开始由产品竞争转化为服务竞争，产品种类、商家信誉、售后服务都将成为消费者选择消费地点的考量因素。因此，符合上述要求的“手机航母”也将应运而生。其规模较大，一般配合网络供应商共同打造。
l 家电：马鞍山的家电经营一般都置身于专业的家电市场中，当然也有部分经销商将自己的产品通过合作经营的方式，打进百货商场家电柜台。最近几年，全国上下各个大小城市，家电行业的竞争算是最为激烈的。你方唱罢我登台，各类促销活动接二连三，最终的结果则是大鱼吃小鱼，土生土长的规模不大的经销商全被迫兼并。马鞍山的家电经销商算是比较幸运的，国美、永乐和苏宁在先前并没进入市场，几家经销商小打小闹，自得其乐。但苏宁、五星电器集团的进入，残酷的市场竞争已经拉开帷幕，幸运的是家电市场的扩充，同时也带动了整体行业的竞争力，辐射力度升级，市场蛋糕不断作大，是一个共赢的局面。
观点：
Ø 家电行业目前已趋饱和，未来市场仍然看好。苏宁电器的进入表明马鞍山家电行业的市场尚有很大的发展空间，家电产品的更新时代的来临也为市场创造了极大的购买力。
Ø 行业扩张，截留了向南京方向的消费资金，商业规模的扩大，也将同时作大市场蛋糕。马鞍山作为通往长三角的桥头堡，辐射整个安徽省，商业容量不可限量，在商业运作中，共同把行业作大，