R068市场调查计划和执行范本.docx

项目的市场调查工作是最为关键一个环节。通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境，相关房地产物业市场的供求状况，项目所在区域同类物业的现状及客户的购买行为进行调研；分析进行项目的SWOT分析为项目制定合理的产品开发调整策略和营销策略。

一、市场研究主要内容
（一）宏观市场调查
1、 经济环境分析
人口、面积、国民生产总值、生活水平、购买力、经济发展速度。
2、 市场宏观调查
市场分布、施工（及竣工、成交）面积、供求走势、价格走势、户型比例及销售状况等。
3、 未来城市发展方向、未来城市规划及项目区域地位调查。
4、 项目所在地块在城市发展中的地位、现状及前景。
5、 项目区域位置与价值分析。

（二）房地产市场调查
1、 近3－4年新开工面积、竣工面积、施工面积、批准预售面积（含整体和住宅）
2、 近3－4年房地产销售面积、销售价格、销售金额（含整体和住宅）

（三）竞争项目调查
1、 周边（项目所在区域）主要的竞争楼盘
占地面积、建筑面积、容积率、户型比例、价格、工程进度、销售率、园林、物管、生活配套、现场包装、媒体选择等；
2、 其他区域同类畅销楼盘的相应情况（调查内容同1）调查（以上完成楼盘调研总表）
3、 代表性楼盘调查（见代表性楼盘调研表）

（四）目标消费群分析
1、 住宅消费力情况的分析和研究
2、 各客户人群的购买能力及选购户型比例特征
3、 购买客户群的购买习惯与消费观念
4、 主要投资者的调查分析（包括投资者的心理诉求、接受价格等）

（五）项目地块调查
1、地块规模、地理位置、地貌特点。
2、地块基础设施及交通条件。
3、地块区域同类项目开发的特点。
4、周边配套设施。

二、市场调查方式
■ 网络调查
通过网络途径，对整体区域情况有所了解，并对本项目所需的宏观环境和房地产市场相关数据进行补充；
调研途径：调研人员通过网络搜集。
■ 实地走访调查
主要针对竞争项目、畅销楼盘、区域地块、项目地块进行调查，通过市场调查小组人员的走访获取第一手市场资料。在对于竞争项目、畅销楼盘的调查中，通过市场调查小组事先设定的问题，向销售人员获取资料，同时，通过观察、推算等方式进一步得到该楼盘的准确市场资料。
调研途径：调研人员实地走访调研。
■ 深度访谈
A、销售经理深度座谈
采用座谈形式，就目标人群的消费心态、生活形态、生活习惯等方面进行双向的沟通、交流，提纯出对项目的深度的认识和理解，为项目目标消费群的确定提供可参考依据。
调研途径：调研人员在调研过程中自行安排。
B、地产记者、编辑、广告公司及房地产代理公司进行深度座谈
采用面谈的形式，就房地产市场的竞争情况和房地产市场的认识进行深度全面的面谈，为项目的发展定位提供参考依据，同时也为项目的推广提供策略参考。
调研途径：由当地开发商负责联系见面进行访谈。
■ 目标消费者问卷调查
采用问卷调查的方式，对目标人群的客户特征与购买习惯等因素进行深度、详实地了解，为本项目目标消费群的确定及项目下一步的营销推广提供可参考依据。
目标调研客户与调研途径：
① 小型私营企业主、个体户：由调研员直接访问进行问卷调研；
② 大型或知名企业领导者及政府公务员：由当地开发商负责联系见面进行调研。
■ 向当地房产局、统计局、土地局等政府有关的部门了解市场情况和相关数据
走访当地的房产局、统计局及土地局等政府部门，收集和了解过去3-4年内宏观经济运行状况和房地产市场的成交量、成交价格及今年新开发的房地产项目、近两年的报批、报建项目等房产信息。
调研途径：
① 由当地开发商负责提供数据；
② 由当地开发商负责与相关负责人员联系安排调研。

三、市场调查人员组成
项目市场调查人员一般由专项服务小组共3-8人组成（视项目具体情况而定）。
市调小组的成员构成要求：经历多个相似案例，在房地产市场调查、产品开发、营销推广、销售方面有着丰富经验并且对房地产市场有着深刻认识和把握的专业人员。
四、市场调查时间
项目市场调查时间一般在7-10天（视项目具体情况而定）