世邦魏理仕-上海服务型公寓市场研究-105.docx

报告REPORT

上海服务式公寓市场研究

报告初稿

受

委托
2006年6月16日

目录

1.0 简介 1
2.0 上海经济、人口现状及政策概述 2
2.1 简介 2
2.2 宏观经济 5
2.3 房地产市场概述 7
2.4 市场环境 9
2.5 基础设施建设 11
2.6 主要开发项目 14
2.7 旅游业概述 18
3.0 国际标准服务式公寓市场 20
3.1 服务式公寓的定义 19
3.2 服务式公寓市场概述 21
3.3 供应情况 24
3.4 需求 39
3.5 表现趋势 47
3.6 人才成本 50
3.7 经营成本 53
4.0 与五星级酒店和高级公寓的竞争 57
4.1 五星级酒店 57
4.2 豪华公寓（>每平方米 40,000元人民币） 68
5.0 对服务式公寓的投资 80
5.1 简介/近期成交纪录 80
5.2 汇报预期 81
5.3 二级市场 81
6.0 消费者问卷调查 82
附件一 97
附件二 100

1.0 简介
受辉盛国际管理有限公司的委托，世邦魏理仕有限公司（简称世邦魏理仕）对上海的国际标准服务式公寓市场进行了深入的调查和研究。本次调查目的是为帮助辉盛国际管理有限公司进行房地产开发策略布局和对中国国内服务式公寓的发展状况作出评估。
仅供受权人士阅读之机密文件
未经世邦魏理仕、其经理或委托人及任何世邦魏理仕人员的授权，不得擅自使用或依据该文件作任何其他用途。否则，其经理及委托人需承担由于擅自使用或依据该文件所造成的一切损失。未经我们的书面授权许可，不得对该文件进行复制翻版。
假设
进行假设是该报告不可或缺的一部分。世邦魏理仕采取假设手段是因为有的信息可能无法获得、或不属于我们的专业范围。尽管截至该报告起草日止所进行的一切假设都是基于所掌握的事实十分谨慎小心地进行，但是还是可能会出现假设有误的情况。世邦魏理仕并不保证该报告所作出的任何假设都正确无误。
其他途经获取的资料
该文件所包含的大量资料都是直接从其他途径获取的。尽管这些资料在该报告内被引用，但并不属于世邦魏理仕所有。该文件所使用的全部或部分非来自世邦魏理仕的内容，世邦魏理仕并不保证其准确性。
未来事项
该文件所预测的未来事项或推论，仅作为截至该文件起草日止世邦魏理仕按所掌握的资料得出的一些估计及/或看法。这些推论或预测仅作为一些可能性的指示，并不保证绝对属实。这些假设存在着很多变数，而任何因为情况的改变所造成的变化都将影响事件的最终结果。世邦魏理仕并不保证这些推论或预测会真正成为现实。

2.0 上海经济、人口现状及政策概述
2.1 简介
上海，中国沿海最大的城市，正在飞速发展的大都市。上海2005年年底登记的人口总数高达1360万，领土面积逾6340平方公里，还拥有面对着东海的的全国最大的港口之一。
上海一直以来都是公认的中国商贸经济发展的火车头。北京经济日报最近发表的一次问卷调查表明上海是国内最具竞争力的城市，位于深圳、广州与北京之前。同时，由另一家权威机构——南京大学经济及管理学院进行的另外一次问卷调查同样表明就商业机遇及吸引外商直接投资方面而言，上海也是位于深圳和广州之前。
上海

资料来源：世邦魏理仕
上海共有十八个行政地区及一座崇明岛屿。下表显示的是截至2004年年底上海的地区名、占地面积、登记人口、每户平均人口数及人口密度等数据。

地区
占地面积
(平方公里)
住户总数
（万户）
登记人口
（万人）
每户平均人口 (人数)
人口密度
(每平方公里人数)
浦东新区
522.75
66.73
180.90
2.7
3,461
黄埔区
12.41
20.60
61.12
3.0
49,251
卢湾区
8.05
11.45
32.40
2.8
40,248
徐汇区
54.76
32.00
88.94
2.8
16,242
长宁区
38.30
21.58
62.17
2.9
16,232
静安区
7.62
10.97
31.64
2.9
41,522
普陀区
54.83
31.16
85.21
2.7
15,541
闸北区
29.26
25.76
70.73
2.7
24,173
虹口区
23.48
28.45
78.89
2.8
33,599
杨浦区
60.73
38.05
108.35
2.8
17,841
宝山区
415.27
32.70
86.76
2.7
2,089
闵行区
371.68
29.78
78.61
2.6
2,115
嘉定区
458.80
17.64
51.96
2.9
1,133
金山区
586.05
17.32
52.59
3.0
897
松江区
604.71
16.99
51.44
3.0
851
青浦区
675.54
14.98
45.57
3.0
675
南汇区
687.66
28.19
70.77
2.5
1,029
奉贤区
687.39
20.76
51.08
2.5
743

总计
5,299.29
465.11
1,289.13

资料来源：上海市统计局
上海各地区地图
崇明岛

资料来源： （2005年）

到2008年上海总人口数估计会略微超过1380万。按照联合国人居（联合国人口居住大纲）计算，到2015年，上海的人口数目将增至2340万，说明在十年时间人口数目增加73.3%，即每年人均增长率为17.3%。
人口 (其中2006年-2008年为预计)
12.80
13.00
13.20
13.40
13.60
13.80
14.00
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
百万人

资料来源：上海市统计局
上海的人口激增是因为国内其他省市的外地人员的大量涌入及外籍人员的不断增加所造成的。在2004年，外籍人员及游客就累计达到了90490人，比2003年增加了24.1%。而2000年至2004年之间，外籍人员的人数增加了12.7%。同时，受上海快速的经济增长和2010年上海举办世博会的影响，外籍人员的数目还将在未来两年继续增长。
2000年--2004年在上海的外籍人员及中期旅游者人数
归类
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
香港
4,121
4,121
4,124
3,505
3,505
台湾
10,522
11,050
11,055
11,818
11,818
日本
12,270
10,838
13,861
17,409
22,563
韩国
3,294
3,811
5,703
7,135
9,441
马来西亚
1,278
1,066
1,536
1,955
2,520
新加坡
2,808
1,603
2,390
3,263
4,472
德国
1,511
1,631
2,054
2,541
3,496
英国
2,357
934
1,285
1,627
2,135
加拿大
1,361
1,400
1,843
2,352
3,189
美国
6,354
5,150
6,766
8,248
10,695
澳大利亚
6,420
1,722
2,136
2,499
2,891
法国
-
-
-
-
3,133
总计
60,020
50,586
61,610
72,895
90,490
资料来源：上海市统计局
2000年到2004年之间，上海的外籍人口性质变化巨大。港台同胞的人数基本保持稳定;同时来自日本、美国、新加坡、韩国及英国的人口却在短短的四年里翻了一番甚至两番。在2004年，外籍人数最多的是日本，其次是美国、台湾、韩国及新加坡等。
至于每户平均人数，官方的统计数据显示上海的每户人口从2000年的3.1人/户，下降至2004年的2.8人/户。家庭人口的减少很大程度是受到了越来越多的年轻一代选择自己分开居住而且他们选择到城市其他地方找工作的因素影响。

2.2 宏观经济

2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
人口（百万人）
13.2
13.3
13.3
13.4
13.5
13.6
国内生产总值（10亿元人民币）
455.1
495.1
540.9
625.1
807.3*
914.4*
固定资产投资总额（10亿元人民币）
187.0
199.5
218.7
245.2
308.5
354.3
合同投资额（10亿美元）
6.39
7.37
10.58
11.06
11.69
13.83
实际利用外资（10亿美元）
3.2
4.4
5.0
5.9
6.5
6.9
消费品零售额（10亿元人民币）
172.2
186.1
203.5
222.1
245.5
297.3
年度人均可支配收入额（人民币）
11,718
12,883
13,250
14,867
16,683
18,645
家庭人均年度消费支出（人民币）
8,868
9,336
10,464
11,040
12,631
13,773
零售价格指数（去年=100）
96.4
98.6
98.7
99.0
100.9
-
失业率
3.5%
4.3%
4.8%
4.9%
4.5%
4.4%
恩格尔指数Engle Index
44.5
43.4
39.4
37.2
36.4
-
* 国内生产总值的修订数字
资料来源：人口普查及统计局
上海2000年到2003年之间的国内生产总值平均每年增长高达12.5%。而2004年其国内生产总值更从7450亿元人民币增长至8075亿元人民币。这个数字在2005年攀升到了9144亿元人民币，比上一年增长了13.2%。上海经济的快速增长吸引了全世界的目光，从而带动了其国内生产总值不断攀升。在过去的五年内，上海的经济每年都以两位数字的惊人增长率直线上升。
2005年，上海国内生产总值的9144亿元人民币（合1130亿美元）里，第一产业占0.9%，第二产业和第三产业则分别占48.9%和50.2%。第一产业的比率自2004年起下降了9.7个百分点，而第二产业则增长了12.1个百分点，第三产业更是每年以10.5%的比率快速增长。
上海市不断地在发展，尤其是对与道路和地铁建设、通讯及公共事业等有关的基础设施方面的投资更是迅速增长。固定资产的投资额从2004年的3084亿元人民币（合380亿美元）增长至在2005年逾3543亿元人民币(合437亿美元)之多。这一增长很大程度是受到了最近一轮的城市发展以及欣欣向荣的房地产市场等利好因素的刺激。
中国加入世贸组织后，逐步向国外投资者开启了国内商业、通讯及金融等行业的大门。2005年一年，众多国际级大型企业增加了他们对中国业务的投资，希望能够增加他们在中国市场的占有份额。因此，2005年上海的外商直接投资比2004年增长了超过19%，逾1119亿元人民币（合138亿美元）。
然而，过去一年里，由于上海市土地的不断减少，同时不断有跨国公司向国内的二线城市扩展业务，上海市实际利用的外商直接投资的增长率出现下滑。2005年，上海实际利用外资金额为68.5亿 美元，与过去几年6.2%的年度增长率相比就有所逊色。
上海2004年一年有多达24000家外资企业注册，相比2000年注册的15930家外资企业，短短的四年间增长了差不多一半。
在2005年多达38家跨国企业总部获得注册认证后，截止2005年年底上海总共有128家跨国企业获得地区总部的认证。
其他的一些世界著名的跨国企业同样打算在上海设置他们的地区总部或成立研究开发中心等。例如：

n 英特尔：研究开发中心
n 易趣：中国区总部
n 印孚瑟斯：总部及研究开发中心
n 迪士尼：消费品总部
n ABB：全球机器总部
n 汉高：亚太区总部
n 宏碁：全球总部。
渣打银行在2006年1月与上海陆家嘴金融贸易区开发公司签署了认购书，通过租售组合形式获得了位于陆家嘴的整栋开发大厦建筑，同时还获得了冠名权。是次投资额估计超过4000万美元。
2005年进出口总额分别为956亿元人民币（合118亿美元）和907亿元人民币（合112亿美元），比2004年增长了16.5%。而2000年到2005年期间的进出口总额每年增长率更高达48.1%。
上海的零售销售额在2005年达到了2972亿元人民币（合366亿美元）。2000年到2005年期间的五年时间，销售额每年平均增长率达14.5%。
与经济增长齐步的还有上海当地人口的收入水平，在过去五年里获得了飞速的增长。2000年到2005年期间的年度人均可支配收入增长率达到了11.8%。
家庭人均消费同样取得了增长，在2005年达到了13773元人民币（合1698美元）。同时，物价水平在2005年也缓步上升，比2004年略增1%。主要表现为受食物及住宅等方面的价格不断上升的压力的影响。不过，过于快速的房价增长已成为了中央政府的一大担忧。而2005年实施的其中一项政策就是为了抑制脱缰的房地产热。一般的分析认为CPI的增长正是经济快速增长下的产物。
同时，医疗、交通和通讯、娱乐及教育方面的消费也不断增长，而对服务业和其他方面的花费则保持不变。这些数据说明了上海居民的生活水平正在不断提高。
与所有这些乐观因素相应的是其低失业率。在2002年，上海各家国有企业的重组造成了大量的人员下岗，因此当年的失业率达到4.8%。
近几年来，上海的国企（国有企业）重组步伐为全国最快，当地政府希望通过挽救频临危机的国企以避免因为失业率高企而造成的各类社会问题。而到目前为止，当地政府对此胜任有加。通过政府一系列的有效举措和当地企业的带动下，下岗工人成功地融入了私营经济行业，失业率也因此在2005年下降到了4.4%。
不过就政府的就业统计数据来看，需要注意的是这一数据并不包括那些在上海的外地劳工和国企的一些虽然已经下岗但仍每月领取一定数额的生活津贴的人员。假如把这些人数也包括在内的话，上海的失业率将略高于上述的数字。
预计在未来数年上海的经济仍将强健增长，那么估计届时的失业率将要大大低于现时水平，同时可支配收入的提高都将刺激对休闲、旅游及包括各类投资等方面的消费支出。
自1998年起，中国的人民币就与美元捆绑在一起，兑换率一直维持在一美元兑8.27元人民币的范围。但是，随着美元贬值，最近几年人民币都面临着降低汇率的升值压力。就此，中国人民银行在2005年7月21日公布从22日起人民币将在一定范围内随着各大主要货币自由浮动。
因此，目前一美元大概兑8.01元人民币。政府允许汇率价格每天波动0.3%。中央政府表示人民币汇率改革将有助改进国内的货币政策的独立性、改善贸易环境、稳定消费价格、减少营业成本以及最大限度地利用外资等。
国际社会对此调控措施表示欢迎，因为他们对这些举措已是等待多时。这同样在一定程度上减少了其最大的贸易伙伴——美国，因为有所恐慌而打算采取一些保护措施的考虑。
2005年，为了避免国内的经济增长过热，中国政府采取了一系列的措施控制资金供应、借贷许可及固定资产投资额等。政府声明目标是要实现平衡及可持续发展的经济增长。

2.3 房地产市场概述

上海
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
供应指标·：
房地产投资额（10亿元人民币）
56.62
63.07
74.89
90.12
117.55
124.7
建筑面积销售总额（100万平方米）
15.58
17.97
19.71
23.76
34.89
31.59
在建项目建筑面积（100万平方米）
46.69
54.94
62.40
99.79
117.31
135.87
新开发项目的建筑面积（100万平方米）
19.09
24.35
25.97
36.09
46.72
47.61
需求显示：
商品住房的平均房价（每平方米人民币）*
3,326
3,659
4,007
4,989
6,385
6,698
商用物业平均价格
9,223
9,500
8,343
9,711
10,694
—
所有物业种类包括住宅、商业、办公室及其他物业的平均价格（每平方米人民币）*
3,565
3,866
4,134
5,118
6,489
6,842
资料来源：上海统计局

上表显示了上海过去几年高度活跃的房地产市场动态。统计数据在在显示了上海的房地产市场真正开始爆发是自2002年起，这是因为受到中国国内特别是上海自身经济增长的刺激，同时亚洲经济危机与非典型肺炎等一系列不利事件影响中恢复过来，还有得益于中国在2001年成功加入世贸组织等等因素造就了上海房地产市场的蓬勃。

在2000年和2005年之间，房地产方面的投资每年增长高达24%，特别是2002年到2005年更是有了巨大的飞跃，从748.9亿元人民币（合93亿美元）增长至1247亿元人民币（合154亿美元）。尽管2003年起和最近的2005年进行了宏观调控以制止房地产泡沫的出现，但是各界对上海楼市仍然是信心十足。

各类已出售的物业的总建筑面积一直处于增长态势。2002年到2005年之间，所出售的供应项目的面积从1971万平方米增长至3159万平方米，增长率高达60.27%，完全得益于楼市的兴旺表现。在2000年到2005年这六年时间里，每年的增长率都达到了20.5%。

楼市用户和投资者对房产的强烈需求大大推动了建筑业的发展，2002年到2003年整整增长了60个百分点，从6240万平方米增长到了9979万平方米。

持续快速增长的建筑业同样带动了新增开发项目建筑面积的增长，从2000年的1909万平方米增长到2005年的4761万平方米。过去的六年时间里，每年都保持30%的高速增长。

不仅供应量急剧上升，需求量在2000年到2005年期间也不断增长。商品住房的平均价格在2000年到2002年期间增长稳定，但是2002年到2005年期间受国外投资及储备猛增的影响忽然急升了67.2%。

同样地，商业用途的物业均价也从2000年的每平方米售9223元人民币（合每平方米1137美元）增加至2004年的每平方米售10694元人民币（合每平方米1319美元）。 带动这一增长的因素之一正是由于国外投资者对零售及办公室物业有着强烈需求。随着中国加入世贸的这一契机，对零售方面来说，上海开放的零售政策吸引了大量的国际级奢侈品零售商纷至沓来，以期在资本潜力巨大的上海零售市场得以分一杯羹。健康的年度收入支配水平，让人民的生活日益富裕，势必带来越来越多的零售商需求。至于办公室方面，上海快速的经济增长无疑是吸引跨国公司把他们的公司总部设在上海的重要因素。从销售均价可见，这方面大大带动了商业楼市表现火爆。

2.4 市场环境

中国2006年的世贸承诺
中国现已进入在加入世界贸易组织（世贸）的协议上所承诺的向外资开放其所有服务行业的最后时刻了。2006年（加入后第五年）的开放步伐将专注于银行业方面。一直以来，中国的银行业都是备受保护，避免直接与外资银行正面交锋的。不过银行业可是中国加入世贸时最早承诺会全面开放的行业，如今，这一保护膜将于今年12月11日正式解除。
但是，除此之外还有一些本应在第四年兑现的承诺仍有待兑现，中国面临着新一轮的要在2006年12月11日前兑现的承诺。
· 建筑、工程及城市规划服务
中国现在需要实现赶在限期前允许外商独资企业涉足建筑、工程及城市规划等服务领域。其中，外商独资企业的城市规划服务早在2003年5月就被获批了。当时，建设部和前对外贸易经济合作部联合发布了《外资城市规划服务管理规定》后，这一规定就生效了。现在，观察家们期待于2005年10月由商贸部发布的《外资建筑与工程服务企业的管理措施》里所作的承诺将尽快兑现。
· 银行业

外资银行应该看到他们所有当地货币业务方面的地理及顾客限制都将被解除。而且， 中国正逐渐解封限制外资银行的所有权、经营及经营模式方面的所有措施。这些承诺的逐一兑现意味着中国银行业对外资企业的全面开放：允许外商独资银行向国内所有城市的所有中国客户提供当地的货币服务。而目前，外商独资银行只允许向一定城市的商业和外籍人士提供当地的货币业务。
这些承诺的完全实现将对可能仍将继续受制的国内银行的外资意义十分重大，因为目前，所有的外商投资者受制于25%而任一个外商投资者为20%。而国内银行却没有外商独资银行所受的地理和客户方面的限制。
中国的银行业方面的承诺可说是第五年日程里最为重要的一环。在配给服务和保险业等其他行业，中国的第五年承诺实际上是延续前几年的的基础而开展。但是相比之下，中国的银行业由于以前一直以来都是受到全面的保护，这次的第五年承诺的开放程度就特别明显。
这一逐步开放的政策是否会顺利进行仍是未知数。政府内部沟通机制的不良和不透明有时阻碍了法制方面的改革，也因此延缓了一些重要的世贸承诺的实现。
但是，从好的一面看，中国银行业监督管理委员会（银监会）在2005年12月宣布将允许外资银行在五座仍没有开放的城市提供人民币服务。同时，银监会还将降低1亿元人民币（合1240万美元）的营业资金的要求门槛。
中国对世贸许下将于今年年底开放金融业的承诺造成外资企业纷纷增加他们在中国的业务比重，因此刺激了甲级办公楼的快速增长。特别是那些大型的国际商业银行，例如美国花旗银行在花旗银行大厦占用了好几层办公楼，东京三菱银行在汇亚大厦租用了整整三层楼作办公楼，而最近，渣打银行更是购买了位于陆家嘴的一栋较小的将于2007年竣工的楼宇——开发大厦留为己用。

“区域总部”临时性规定
2002年7月20日，上海市政府发出将打造上海成为跨国企业区域总部落脚的理想城市的信号。市政府发布了《鼓励跨国企业成立临时性的区域总部的临时性规定》（《临时性规定》）。2003年3月公布的实施细则对这一临时性规定作了进一步的阐述（通称《RHQ规定》）降低了在上海成立区域总部的门槛，受到了当地跨国巨头们的欢迎。
在RHQ规定条例下，区域总部的指的是外资跨国企业的唯一区域总部办事处全权负责其在其它国家和地区的企业的管理和服务业务。RHQ条例要求在上海的区域总部是全中国及全区唯一的总办事处，也就是让上海得以和北京、广州以及其它亚洲的城市直接进行竞争。
RHQ条例的发布表明了上海政府意欲与亚洲的其他大城市一争高下，并把上海打造成跨国企业的区域管理、服务和金融中心的决心。

“成立研发机构”方案
2003年9月15日，上海市政府推出了《方案》，旨在通过向跨国企业提供一系列不同的鼓励政策引进所需设施把上海打造成大型的研发地区。
在这一政策下，研发机构可以通过下述两方面成立：
a) 外国投资者可以通过合资/联营/直接投资等形式成立研发机构。
b) 在总部的资助下成立分公司或独立的部门。
《外资行业导向》声明
2003年9月4日，上海经济关系与贸易委员会（SHERTC）发表声明说，根据2002年2月11日发布的《外资指引规定》和在2002年3月11日公布的《外资行业指引目录》，SHERTC推出《上海外商投资主要行业目录》和《上海外商投资行业定位及导向》。这两份指引分别获得上海市政府通过。
这两个指引规定，在“十五计划”期间主要发展的行业定义为：通讯及信息交流、金融、商贸、一体化制造和房地产业等。此外，还成立了几大商业园区以刺激外商投资和促进上海经济发展及城市基础建设等。
自去年的“第十一个五年计划”公布以来，目前为止上海市政府并没有再公布针对外资的更进一步的规定或政策。

2.5 基础设施建设

上海市政府采取了一石二鸟的方法，既解决市区过于拥挤的局面，又能刺激经济发展。市府特别把精力集中在基础设施的建设上。2004年，总投资额高达1722亿元人民币（合212亿美元）投入到了基础设施的建设上，占上海固定资产总投资的55.8%。仍在进行的改善上海交通网络的建设将继续成为上海市政府中短期的主要任务。
为改进交通系统网络，一条连接内部和外部道路网络的总长70公里的二环路正在建设中，其中部分已顺利竣工。这条环路将包括沪闵共和新路、吴淞路和辐射面广的主干道以及沪太和龙吴路等。这条二环路预计将于2007年竣工。另外，地铁三号线的地面工程竣工后将改善机动和非机动车辆混合的交通系统。同时，众多的道路将进行扩展以容纳更多的车辆通行。
浦东区政府宣布正在研究在陆家嘴附近建造一条环路的可能性。一旦获准，将于2006年开始建造，届时，一条连接北面、南面、东面和西面银城路的环状道路将形成。
在中央政府于2005年11月批准的规划蓝图中，上海市府计划从现在起到2012 年期间，建造八条新的地铁线路并延长现有的一些线路，打造一条总长389公里的地铁网络。目前，市内轨道交通只是由2004年年底建成开通的三条地铁线路组成，总长81.9公里途经59个地铁站。
与城市地铁网建设相连的是，市府公布2005年11月开始建造地铁七号线，全长35公里，从静安寺站到浦东的世博会站，途经28个地铁站，将于2009年竣工。
跨江交通也同样被提到了基础设施建设的日程。2005年9月开工的Minpu（闵浦）大桥届时将连接浦东的绿春路路和闵行区的龙吴路。这条大桥的建成将大大改善上海市郊的交通为市郊居民提供方便，同时也将惠及临近的省市方便直达浦东国际机场。
原有的七条跨江大桥 分别是：
(1) 杨浦大桥：连接浦西的宁国路和浦东的罗山路；
(2) 南浦大桥：连接浦西的中山南路和浦东的龙阳路；
(3) 卢浦大桥：连接浦西的鲁班路和浦东的济阳路；
(4) 徐浦大桥：连接浦东和浦西的外环路；
(5) 奉浦大桥：连接新枫高速公路的浦西和浦东两端；
(6) 淞浦大桥：连接浦西的车墩镇和浦东的唐林镇。
(7) 位于黄浦江上的第七条大桥是６５公里长的Jiajin高速公路（Ａ５）的一部分，连接北面的嘉定区和南面的金山区。这条高速公路于２００６年６月通车。
　　现有的六大高速隧道分别：
n 外环路隧道；
n 翔殷路隧道（2006年1月1日开通）；
n 大连路隧道；
n 延安东路隧道；
n 复兴东路隧道；
n 打浦路隧道。
上海港口行政局公布2005年上海处理了44300万吨的货柜，比2004年激增16.9%，首次超越了新加坡成为全球最大的货柜码头。不过，尽管上海2005年处理了1808万吨的20英尺单位（TEUs）的集装箱,比2004年增长了高达24.3%，但是仍次于香港和新加坡，仅为全球第三大集装箱码头。
Yangshan深水港一期工程于２００５年１２月８日开放。总投资额达１２０亿美元的集装箱码头可处理第四代集装箱船只，将使上海成为东北亚地区最大的船舶要塞。其中一期工程每年可处理超过３００万只集装箱，二期工程已正在建设中，并将于2００６年年底建成开放，届时可增加港口的处理能力达每年５５０万只集装箱。
　　同时，浦东国际机场的第二个航空集散站也已经动工，并将于２００７年竣工。届时，这个集散站将提高两倍的机场处理能力，达到４０００万人次。目前浦东国际机场每年可以接待２０００万的旅客，而虹桥机场每年可以接待９６０万旅客。但是，有数据显示这两大机场２００４年的旅客接待人次分别高达２１００万和１５００万人次，远高于他们的承受能力。
　　２００６年１月政府背景的建设企业的一名官员表示，如果中央政府批准，上海的这两座机场将通过延长磁悬浮铁路的做法把他们连接起来。
　　一旦建成，将允许两地的旅客随意来往两大机场，整个过程只需１５分钟！一般来说，这两座机场相隔约４０公里，如果开车的话需要起码一个小时以上的时间来回。
　　根据初步的计划，磁悬浮铁路将从龙阳路地铁站起延伸至虹桥机场，途经世博会站和上海火车南站。
　　市府还计划把磁悬浮铁路延长至杭州，在不远的将来直达浙江省省会。
　　同时，２００６年１月２３日，上海机场局公布建造两条连接浦东国际机场的高速公路计划。
　　其中一条高速公路将把机场和市中心连接起来，而另一条高速公路将延伸８３公里到金山区。预计这两条高速公路将在五年时间内建成。

资料来源：

2.6 主要开发项目

资料来源：世邦魏理仕

2010年世博会地块
上海2010年世博会用地围绕着黄浦江，位于江上卢浦大桥和南浦大桥这两大桥梁之间，海岸线长达8.3公里，物业规划用地面积将达5.28平方公里。
第一次正式交接世博会用地仪式是在2005年的3月17日。这四块土地分别位于白莲泾和黄浦区，占地面积共2600平方米。为保持社会稳定及尽量减少当地居民拆迁，借助上海市政府和其他有关部门的帮助，上海世博会用地储备中心成功进行了土地交接。世博会计划使用大约5.28平方公里的土地，其中浦西占1.35平方公里，浦东占3.93平方公里。届时272家企业及行政机构将要进行搬迁。截至2005年3月底，上海世博土地储备中心已和61家机构签署了框架合同。
浦东船厂区开发
上海船厂，位于北外滩，占地约1.06平方公里。在浦西，始于黄浦江背后，南至大名路，北连杨树浦路，西到虹口港，东达秦皇岛路。在浦东，北起黄浦江，南至浦东大道，西连泰东站路，东临东方路。
据悉，2003年3月，广迅环保集团向市府申请批准在浦东陆家嘴的上海船厂地块上建造高88层的双子塔，而船厂需要搬迁至崇明岛以腾出空间给这一大厦项目进行建设。
曾经，迪士尼国际集团也对这块地表示出兴趣，希望在此建造上海迪士尼乐园。不过后来因为市府认为这块地太靠近金融中心，并不适合建造乐园而作罢。
北外滩改造工程
上海市政府联合虹口区政府正积极进行于未来数年建设浦西黄浦江边的北部地区的开发工程。这一地块占地面积3.14平方公里，并将在中心地带设置一个国际性游轮停靠站。而在附近地区将建有酒店、公寓及临江办公楼与零售店等。这一地区改造完成后将像外滩和陆家嘴相得益彰的面貌一样，与对岸的浦东船厂的改造工程遥相呼应。届时将集旅游、娱乐、办公和住宅功能于一身。至于上海船厂旧址，改造后将成为遍布博物馆、商业楼宇、零售及服务式公寓等建筑的枢纽地区。作为改造工程的首期项目，由世贸集团承包兴建的五星级酒店即将于2006年竣工。
环球金融中心
由纽约Kohn, Pedersen Fox Associated 设计的上海环球金融中心于1997年8月27日起开始建造并于1998年10月完成了第一期建设。
第一期工程启用了多达2000根建筑桩，打地基至地下80多米以托起高达492米的主楼，包括101层办公空间、酒店房间及风景区。但是，亚洲金融危机以及1998年办公空间的过度供应严重打击上海的楼市，迫使其开发商——日本森大厦株式会社不得不把这一工程搁置五年之久。
受到上海办公楼市场强健的复苏的鼓励，本建设项目于2003年重启，并将于2008年竣工。
森大厦株式会社于2006年3月21日表示正与一系列有意租用其70层高共22.7万平方米办公面积的潜在客户进行协商。
森大厦株式会社还表示，截至今年3月21日，楼宇中的31层已建成，整栋楼宇将于2008年年初全面竣工。
太平桥改造项目
太平桥改造工程属于城市再造工程，位于上海市中心，占地52万平方米，将集商业和住宅功能于一身。本工程由三大部分组成：上海新天地——世界著名的零售娱乐天堂；高级住宅区；以及企业之家。届时这里将遍布甲级写字楼、星级酒店及其他完善的商业设施等。本项目预计共投资超过32亿美元，建成后的建筑面积将高达160万平方米。
项目的中心将是太平桥湖和公园，共占地4.4万平方米。在这座公园里，绿树扶疏、绿草遍地，为游客提供一处休憩乘凉的小天地。园中的湖泊更是上海市中心最大的，占地多达1.2 万平方米。
在未来的数年时间里，瑞安集团计划中还包括在湖的两边进一步发展优质办公楼、零售及住宅物业，一直向东扩展至西藏路。
上海迪士尼乐园
上海正积极活动，要把迪士尼引进上海。今年3月份，上海市长，韩正首次承认和路迪士尼可能跟在香港乐园后也将来到中国大陆。
韩市长还指出前期的准备工作已经正在进行，但是最终的批复仍待中央政府点头。市长没有提供更进一步的细节，但是这项工程的有关人员已留意到政府已在浦东川沙地区准备了一块土地。
根据土地使用规划蓝图，这一引人注目的地块位于浦东国际机场6公里以外之处，占地总面积达1000万平方米，远远超越香港迪士尼乐园的126万平方米的面积。
迪士尼集团在2005年7月份在上海设立了一个乐园运营单位以加快和市政府协商的步伐，并且已从香港迪士尼乐园调动了大量的人员至上海。
Luodian
Songjiang
Anting
Gaoqiao
Fengjing
Pujiang
Fengcheng
Baozhen
Zhujiajiao
Shanghai Disney Theme Park
罗店
松江
安亭
高桥
枫泾
浦江
奉城
宝镇
朱家角
上海迪斯尼概念园
资料来源：世邦魏理仕
卫星城市建设
在市区进一步加强建设的同时，政府于2001年开始在包括闸北区在内的上海市郊地区开展一个“一城九镇”的城市化规划建设。这一规划建设的一城就是松江新城，而九镇则包括了嘉定区的安亭、宝山区的罗店、青浦区的朱家角、奉县的奉城镇、浦东区的高桥、金山区的枫泾、闵行区的浦江、南汇区的周浦和崇明岛的宝镇。每一座城镇都将被打造成具有不同西方风格的小镇。上海甚至还聘请了一些西方国家的建筑师到现场实地勘查为这些城镇度身定做适合自己风格的规划蓝图。  
松江新城，这一规划里的唯一一座“城”，一座有着英国味道的大型卫星城。从长远的规划来看，她将成为有着60平方公里面积可容50万人口的中型城市。附近围绕着松江工业区、松江大学城、佘山旅游区及一些历史小镇等，这座大城还将增添一条带有船坞的“观光小河”。上海——杭州（沪杭）高速公路把这座城市一分为二——新城与老城，相映成趣。 
安亭，即“安宁平和的凉亭”。位于上海西北部的城郊、与江苏省交界之处，是大众汽车集团驻扎之地，也是上海市府的“一城九镇”规划中第一个被开发的城镇。她将带着浓厚的德国风貌向上海及全国的大众展示德国的文化和生活方式。“上海国际级赛车场”和“中国首家一级方程式赛车道”等为这座小镇增色不少。
罗店，Volvo的存在让这座小镇被打造成带有瑞典气息生态特点的适合居住、交通便利又环保的小镇。位于上海北部城郊（离市中心28公里的距离），罗店自古时就有着“金色罗店”的美誉。
朱家角，淀