坪山与龙岗老镇房地产市场调研.docx

坪山、龙岗老镇房地产市场调研

调研时间：二○○七年八月
代理事业六部·龙岗镇/坪山小组

引言：

龙岗老镇、坪山的房地产市场起步较晚，近年来历年的推盘个数一直停留在1-2个或者更少。属于房地产发展的初级阶段，产品较落后，无品牌发展商进入，可将此阶段概括为：本地发展商为本地客户盖房阶段。
2006年开始，随着深惠公路/地铁3号线规划利好信息的释放，东部新城概念日趋成熟，品牌发展商开始陆续介入，如进入老镇的佳兆业、深房等，进入坪山的万科、深业等。
除了招拍挂的活跃，旧改项目提上议程的也越来越多。
交通的改善、关内土地的稀缺以及房价飞涨将给龙岗老镇、坪山带来引入新的客户群体。
龙岗老镇、坪山房地产市场即将进入快速发展期。
9月份，坪山的金众蓝钻风景、万科金域东郡将陆续开盘，届时，坪山的房地产市场将揭开新的一页。为更好的掌握该片区未来的发展动向，本文盘点了该片区现有及未来将推项目情况。
有关该片区的详细情况，可参考《龙岗镇、坪山数据标准化阶段报告》的半年总结。

目录

一、 龙岗老镇、坪山楼盘布局
1、 龙岗镇、坪山片区总供应量分布图
龙凤山庄

水岸新都

世纪新城

G12201-0293
龙岗镇

怡龙枫景园

G12201-0294
德沁苑

聚龙苑

万科金域东郡

锦峰森邻

坪山围旧改

振业项目
坪山镇

G11336-0061

深业东城上邸

G11336-0089
牛角龙旧改

金众蓝钻风景

动工项目
新增土地
旧改项目
筹备项目
在售项目

小结：
Ø 龙岗老镇、坪山未来项目较多；
——以上旧改项目均为已报建或地块指标基本落实的阶段，还有大量的旧改项目由于手续未清推售时间不确定而未涉及。
Ø 品牌发展商进入将大大提高片区楼盘的质素，引进新的理念及服务。
——万科、深业、振业、金众、深房等

2、 龙岗镇、坪山部分可预估项目进度表
2008年
2007年
2009年
2010年
一季度
二季度
三季度
四季度
一季度
二季度
三季度
四季度
一季度
二季度
三季度
四季度
一季度
牛角龙项目/30万平米
深房龙凤山庄/16万平米
备注：本表中统计项目不明分期的基本以每年10万平米的推出量估算。
聚龙苑 /6.85万平米
世纪新城/14万平米
坪山围项目/16.8万平米
宝荷振业项目30万
容积率3
深业东城上邸8.7万
怡龙枫景园/15万平米
德沁苑/2.8万平米
锦峰森邻/3.65万平米
万科金域东郡/31万平米
金众蓝钻风景/8.8万平米
30万
40万
40万

小结：
Ø 未来几年每个片区将保持2-3个以上的在售项目；
Ø 每年片区总推售量将保持在40万平米左右。

二、 在售项目盘点
坪山目前无在售项目；
在售项目集中在龙岗老镇，共有3个：德沁苑、聚龙苑、锦峰森邻。
1、 德沁苑
A、项目基础数据
项目位置：毗邻龙岗街道办，靠近八仙岭生态公园。小规模/小高层项目。
主要卖点：城市繁华与自然生态和谐交融的理想区间

项目规模
1栋11层（6个单元）
物业类型
小高层
占地面积
8580.16㎡
建筑面积
22151.00 ㎡
容积率
1.73
总套数
217套
开盘日期
2007年6月2日
销售均价
8800元/平米

B、户型配比
经济型户型，2房、小3房为主。
户型
面积约（㎡）
套数
套数比
2房
67~84
113
52%
3房
85~107
93
43%
复式
114~176
11
5%
合计

217
100%

C、销售情况
销售率近90%，其中2房的销售情况最好。
户型
面积约（㎡）
总套数
剩余套数
销售率
2房
67~84
113
3
97%
3房
85~107
93
17
82%
复式
114~176
11
4
64%
合计

217
24
89%
、

2、 聚龙苑2期——御豪苑
A、项目基础数据
项目位置：位于龙岗区龙岗街道办西侧（深惠路旁）
主要卖点：龙岗中心唯一双地铁口、全景观公园物业

项目规模
2栋（1栋17层，1栋20层）
物业类型
高层
建筑面积
32579㎡
容积率
3
总套数
284套
开盘日期
2007年7月20日
销售均价
11600元/平米
B、户型配比
主力户型为102-110平米的小3房
户型
面积约（㎡）
套数
套数比
2房
77~78
60
21%
3房
108~123
144
51%
4房
142-175
69
24%
复式
146-295
11
4%
合计

284
100%

C、销售情况
自7月20日开盘至今近1个半月，销售情况较差。
Ø 销售现场销控数据显示销售率大约40%，其中两房走势最好；
Ø 但从国土局备案情况显示，仅销售11套，销售率4%。
Ø 由于销售情况不理想，再造营销节点望扭转销售颓势——8月30日营销中心盛大开放，8月30日至9月2日期间成交的客户额外享受2个点的优惠。

3、 锦峰森邻
A、项目基础数据
项目位置：龙岗区鹏达路南八仙岭生态公园西门
主要卖点：八仙岭公园、小高层低密度产品

项目规模
7栋9层的建筑
物业类型
小高层
建筑面积
36500㎡
容积率
1.46
总套数
264套
开盘日期
2007年8月25日
销售均价
8885元/平米

B、户型配比（拼合后）
主力户型为114-138的大3房，其中大部分为1房和2房的拼合产品。
户型
面积约（㎡）
套数
套数比
小3房
85-89
30
11%
大3房
114-138
170
65%
4房
122-144
64
24%
合计

264
100%
C、户型分析

拼合前户型
拼合后户型

Ø 45-63平米的1房与77-87平米的2房拼合；
Ø 拼合后户型方正实用，舒适度高；
Ø 受90/70限制，将主力户型130平米的3房强拆为1房+2房，故拼合前户型存在明显缺陷，销售引导也不建议单买拼合前户型：
——2户共用一入户花园，私密度不高且入户花园使用性低；
——1房的厨房、卫生间等辅助空间过大，客厅面积小、无采光空间、基本沦为过道，无餐厅位置；
——2房的客厅面积大；但餐厅、厨房面积过小；厨房无采光；过道面积过多。

D、销售情况
开盘当天到场客户约250批，共推出402套（拼合前），实际以拼合后户型销售，共264套。
Ø 当天销售174套，销售率约为66%（现场销控数据显示），其中小3房抢先被消化完
Ø 目前从国土局备案情况显示，销售55套，销售率21%。（由于刚开盘，销售显示滞后属正常情况）

4、 在售项目小结
Ø 在售项目集中在龙岗老镇街道办附近，依托繁华的配套、便利的交通及八仙岭公园景观；
Ø 几个项目的共性较大，但从销售情况可判断出：价格影响较大，导致中小户型（2房、小3房）受青睐度高；高层产品较受欢迎。

三、 筹备项目情况
目前龙岗老镇无筹备项目， 坪山的筹备项目为万科金域东郡和金众蓝钻风景 ，均已开放临时咨询处，预计均在9月-10月开盘 。
1、 万科金域东郡
（1） 基本情况
Ø 项目位置：
位于龙岗区大工业区综合配套区内，距坪山街道办中心约2公里。

Ø 项目规模：
总建面约31万平米。10月将售的是第一期，8月新拍的两地块G12201-0293、G12201-0294将作为项目第二、三期。
一期基础数据
项目规模
7栋17-24层的高层组成
建筑面积
78654㎡
容积率
3.0
总套数
876套
开盘日期
第一批开盘2007年十一期间
注：该期受90/70限制
二、三期基础数据
G12201-0293
占地面积
33649.36㎡
建筑面积
94218㎡
容积率
2.8
G12201-0294
占地面积
44933.70㎡
建筑面积
143788㎡
容积率
3.2
注：该期受90/95限制，并含15%经济适用房（共34633平米）需返还政府
（2） 项目一期情况
A、 项目主要卖点——东部新城、31万平米大社区、万科品牌
Ø 31万平米国际景观社区 成就东部新城人居梦想
Ø 万科造城梦想再次出发
B、 项目风格——现代风格
简约的现代风格建筑加上现代艺术风格园林，符合中小户型项目特性，同时也较符合工业区客户的审美，但是否符合龙岗客户的需求还有待验证。

C、 户型配比——中小户型（2房、3房）
户型
面积约（㎡）
套数
套数比
经济2房
61
60
7%
实用2房
68
180
21%
紧凑3房
86
424
48%
舒适3房
103
212
24
合计

876
100%
D、 户型分析——中小户型（2房、3房）
①两房户型——户型普通但胜在紧凑

69平米
63平米

Ø 户型内部较方正；
Ø 由于1梯8的设计导致部分户型朝北或西；
Ø 均带入户花园，但形状不规则；
Ø 入户后均存在长条形过道，导致可使用率较低。
②三房户型——户型方正但附加值不高

103平米
88平米

Ø 户型内部较方正，1梯6的设计导致入户部分不够方正；
Ø 均带入户花园，但形状不规则；
Ø 双套房设计；
Ø 103平米的3房宽厅设计。

E、 工程进度——9月开放准备进行中

楼体进度
售楼处外部

Ø 售楼处赶工中，装修工程基本完成，装饰工程即将开始；
Ø 项目旁大道上的大树种植完毕，正在养护；
Ø 楼体主体工程在10层左右。

F、 营销进度12月
11月
10月
9月
8月
7月

第二批开盘
北面3栋
第一批开盘
南面4栋
正式售楼处/样板房开放
临时咨询处进场

①临时咨询处——大工业区对面的深港花源酒店
在深港花源酒店设立了临时展厅，展厅面积较小，约二十平米左右，配有模型，简易宣传册及宣传展板。随咨询处面积小但共享酒店资源，整体环境较好。

②

②已举办活动——“夏日名车赏”及“万科项目体验活动”
Ø 8月26日下午，金域东郡举行了客户体验活动——万科金域东郡万客会会员清凉夏日名车赏。有230批共475人到参加活动，并带来新客户82批，增加了69个万客会会员，客户对本次活动的参与，感受到万科所带来的体验和感受高尚品质生活氛围。
Ø 8月，将近100个金域东郡客户参加了万科项目体验活动，参观了金域东郡和万科城，体验了入伙项目的内部环境及物管的服务，以增强客户对万科的体验及信心。

2、 金众蓝钻风景
（1） 基本情况
Ø 项目位置——宝龙工业区内
龙岗镇宝龙工业区内，深汕公路与宝龙大道交汇处
Ø 项目风格——现代风格
现代风格建筑及园林

项目规模
8栋9-11层的小高层
建筑面积
8.8万平方米
容积率
1.66
总套数
1141套
开盘日期
第一批开盘9月28日开盘

Ø 项目卖点——小户型、区域内第一个商品房项目、精装修销售
3万多平方米的园林以三个庭院组成：
“水的庭院”——以泳池作为中心点，体验一种自在的优雅；
“动的庭院”——以篮球场、网球场等运动设施，勾勒将来的运动空间；
“树的庭院”——以高大乔木为落脚点，同时与3万多平方米园林相呼应的是近10000平方米的步行商业街。
（2） 户型配比——1房为主力户型
户型
面积约（㎡）
套数
套数比
单房
35-38
208
18%
1房1厅
48-57
751
66%
2房2厅
72
120
11%
3房2厅
90-108
62
5
合计

1141
100%
（3） 户型分析——户型方正实用、特色户型LOFT
4.2米loft空间，多维立体化“错廊”

（4） 工程进度：部分封顶

（5） 营销进度——9月28日第一批开盘
9月
8月
7月
6月

6.17设立临时咨询处
样板房开放
9.28第一批开盘

①6月17日临时咨询处进场
工地入口处设立了临时咨询处：
Ø 无模型展示，无户型图，只有宣传海报，条件比较简陋。
Ø 目前带装修销售的装修标准未定

3、 筹备项目小结
Ø 筹备项目集中在坪山，均靠近工业区，万科金域东郡临大工业区，金众蓝钻风景在宝龙工业区内；
Ø 品牌发展商、沉寂的镇区/工业区、积蓄已久的购买力，随着9月份两个项目的陆续开盘，将掀起坪山房地产市场的新的高潮。
四、 2008-2009年将售项目
（一） 龙岗老镇
1、 龙凤山庄
（1） 项目位置
龙岗镇丰田路、龙凤路交汇处，毗邻水岸新都
（2） 基础数据
建筑面积
162740m2
容积率
2.26-2.6
建筑形式
高层、洋房等
发展商
深房集团
主力户型
100-160的3房、4房
工程进度
地下室
推售信息
分3期开发，预计2008年中推出第一期

2、 世纪新城
项目属旧改项目，受90/70限制。
（1） 项目位置
龙岗镇罗瑞合村平冈中学对面
（2） 基础数据
建筑面积
138502m2
容积率
3.5
建筑形式
高层
主力户型
90/70限制，公寓、2房、小3房为主
工程进度
土地平整
分期情况
分2期开发，预计2008年底推出第一期

3、 怡龙枫景园
项目属旧改项目，受90/70限制。
（1） 项目位置
龙岗街道办附近，靠八仙岭公园，五洲风情MALL南面
（2） 基础数据
建筑面积
153902m2
容积率
3.5
建筑形式
高层
主力户型
90/70限制， 2房、3房为主
工程进度
土地平整
分期情况
预计2008年下半年推出

（二） 坪山
1、 深业东城上邸
项目受90/95限制。
（1） 项目位置
坪山中心区西南侧，东方威尼斯花园旁。
（2） 基础数据
建筑面积
87438.21m2
容积率
3.5
建筑形式
6栋17-32层的高层
主力户型
2房、3房为主
工程进度
基坑工程
分期情况
预计2008年中推出

2、 振业项目
项目受90/100限制。
（1） 项目位置
宝龙工业区旁，宝荷路、沙荷路侧
（2） 基础数据
建筑面积
30万平米
容积率
3.0
建筑形式
高层
主力户型
公寓、2房、3房为主
分期情况
预计2009年推出

3、 坪山围旧改
项目属旧改项目，受90/70限制，3%-8%需返还政府作为经济适用房
（1） 项目位置
坪山深汕公路三和广场处
（2） 基础数据
建筑面积
16.8万平米
容积率
3.6
建筑形式
高层
分期情况
预计2009年推出

4、 牛角龙旧改
项目属旧改项目，受90/70限制，3%-8%需返还政府作为经济适用房
（1） 项目位置
锦龙大道与中山大道交界处
（2） 基础数据
建筑面积
30.5万平米
容积率
2.5
建筑形式
高层
分期情况
预计2009年推出

5、 新拍地块——G11336-0061
将于9月3日截止竞价
宗地
编号
土地
位置
土地
用途
土地面积（m2）
建筑面积（m2）
容积率
覆盖率
使用
年期
G11336-0061
龙岗区坪山街道
商住
用地
72640.84
218086
3.0
≤30%
70

Ø 单套建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总住宅面积的95%以上。
Ø 住宅建筑总面积的15% (G11336-0061宗地计25645平方米)建设公共租赁住房,产权移交给政府，由政府向符合规定条件的家庭出租。宗地建设公共租赁住房的建筑面积小于50平方米。
Ø 该地块住宅面积约17.1万平米，约2000余户；商业面积约4万平米。

（三） 将售项目小结
Ø 2008-2009年将售项目基本都受90/70限制，未来小户型供应加大；
Ø 旧改项目占有很大比例，由于受到约束多而推售时间可变性大。

五、 坪山、龙岗老镇房地产市场总结
Ø 龙岗老镇、坪山的房地产市场起步较晚，但2007年开始，楼盘素质、档次已有明显提高；
Ø 随着万科、深业项目的推出，楼盘项目的素质将有持续提高，并将引入新的服务、新的理念；
Ø 2房、小3房是市场的热门畅销户型；由于未来项目基本受90/70限制，中小户型依然成为市场主力；
Ø 每年每个片区的供应楼盘保持在2-3个左右；片区年总供应量保持在40万平米左右。