缴纳土地增值税时建筑物成新率计算方法(参考).doc

“成新率”主要是用来衡量一幢建筑的新旧程度，用来计算建筑物折旧的一种指标，如成新率为100%，意味着是全新的、刚建成不久的建筑。
现在求取建筑物折旧的方法主要有三种：其一为年限法；其二为市场提取法；其三为分解法。
其中上述三种方法以年限法最常用，现举例如下：
（1）直线法：直线法是最简单和至今为止应用得最为普遍的一种折旧方法，它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。其成新率计算公式：q={1-（1-R）*t/N}
其中q为成新率
R——残值率
t——使用年限
N——经济寿命
比如一幢钢混结构建筑，正常经济耐用年限为60年，目前已使用10年，残值率为0，则成新率=（1-（1-0%）*10/60）=83。3%
（2）现场观察法：
参考《建筑工程评估基础》中建筑物损耗的确定方法，采用观察法（又称打分法）对建筑物的建筑损耗程度进行打分，并计算其损耗率，从而确定建筑物的成新率
实例：
评定情况 评定分 累计
结构部分 基础 有承载能力，稍有不均匀沉降，下沉已稳定 6 34
承重构件 部分木柱、墙体倾斜，墙体出现较多的风化、有裂缝，屋架有细微变形，下挠 10
非承重墙 有裂缝、弓凸、倾斜、风化、腐蚀、个别剥落 4
屋面 有风化腐蚀现象、部分瓦碎裂，局部漏雨 6
楼地面 有一定程度磨损、沉陷、高低不平 8
装修部分 门窗 部分变形、松动、腐朽、破损、五金不全、油漆老化见底 10 36
外粉饰 部分空鼓、裂缝、风化、剥落 4
内粉饰 部分空鼓，面层部分有裂缝，变色，剥落 6
顶棚 有明显变形、下垂、翘角、脱落 10
细木装修 部分腐朽、蛀蚀，破裂，松动，油漆老化见底 6
设备部分 水卫 部分积垢，锈蚀，零部件损坏，有滴漏 25 55
电照 设备陈旧，电线老化，绝缘差，部分装置残缺损坏 30
（3）还有一种是根据建筑物的完损等级评定的有关规定来确定：
分为：完好房：十、九、八成新
基本完好房：七、六成新
一般损坏房：五、四成新
严重损坏房及危险房：三成以下
折旧率计算
(一) 年限平均法：年折旧率=（1—预计净残值率）/预计使用年限

(二) 工作量法即直线法：每一工作量折旧额=固定资产原价*（1-预计净残值率）/预计总工作量

(三) 加速折旧法：
（1）双倍余额递减:前几年 折旧率=2/预计折旧年限
后两年 固定资产原价*（1-预计净残值率）/2

（2）年数总和法 年折旧率=尚可使用年数/预计使用年限总和数
或者说 =（预计使用年限—已使用年限）/预计使用年限*（预计使用年限+1）/2
平均年限法，是指固定资产在其预计使用年限内，根据原始价值，预计净残值。每年平均计提折旧的方法。这类方法具有普遍适用性。

　　工作量法，是以固定资产的使用期内所完成的工作量为依据，计算各期计提折旧额的方法。这一方法适用于在各个会计期间不大使用的固定资产及大型专用设备、车辆、飞机、船舶的折旧。

　　双倍余额递减法，是用年限法计提折旧率的2倍作为固定的折旧率，乘以逐年递减的固定资产的期初净值，计算各年应提折旧额的方法。这类方法用于受技术影响较大的固定资产折旧。

　　年数总和法，这是以固定资产的原值减去净残值后的余额乘以递减的折旧率计算每年应提折旧的方法。这一方法同样适用于受技术影响较大的固定资产折旧。

残值一般是5%,10%,具体情况具体分析

房屋与建筑物的经济使用年限和折旧
来源: 作者： 日期：10-12-31

　　一、各类建筑物经济耐用年限：
　　1、钢结构：生产用房70年，受腐蚀的生产用房50年，非生产用房80年;
　　2、钢筋混凝土结构(包括框架结构、剪力墙结构、简体结构、框架--剪力墙结构等);生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年;
　　3、砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;
　　4、砖混结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;
　　5、砖木结构一等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;
　　6、砖木结构二等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;
　　7、砖木结构三等;生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;
　　8、简易结构：10年。
　　二、残值率：
　　1、钢筋混凝土结构：0;
　　2、砖混结构一等：2%;
　　3、砖混结构二等：2%;
　　4、砖木结构一等：6%;
　　5、砖木结构二等：4%;
　　6、砖木结构三等：3%;
　　7、简易结构：0。
　　建筑物的折旧年限是建筑物价值转移的年限，它与耐用年限既有联系又有区别。折旧年限是由使用过程中的社会经济条件决定的社会必要平均使用寿命，或称为经济寿命;耐用年限是由结构、质量等决定的自然寿命。目前，一般是将建筑物的自然耐用年限作为折旧年限，不考虑物价上涨、人为损耗等因素。
　　关于固定资产残值率，内、外企有不同规定：内企，国税发[2003]70号文“固定资产残值比例统一确定为5%”;外企，国税发[2003]127号文“其残值暂统一确定为10%，经批准可少留或不留”。除此外其实还有一种特殊情况是，国税函[2003]1401号文第五条，“上市公司内地子公司固定资产计提折旧前的预留残值，可统一按固定资产原值的3%执行”。1401号虽是针对联通公司的，但可以理解该规定是适用于所有上市公司内地子公司的。127号和1401号同样都是从2003年1月1日开始执行的，而且1401号文颁布又在127号文之后(前者是十二月份，后者在十月份)，因此，我们可以认为，海外上市公司内地子公司虽然属于外资企业，但这些公司固定资产残值率可以不按照国税发[2003]127号文的规定“残值暂统一确定为10%”，而单独按3%执行。也就是说，目前关于固定资产残值率，存在着至少三种情况：内企5%、外企中的海外上市公司内地子公司3%、其他外企10%，经批准可少留或不留。上述情况适用于相关文件发布之后新购置的固定资产。
　　现行企业所得税法，对房屋建筑物的折旧年限规定了是20年，可以高于或等于20年但不得低于20年。对于净残值率没有明确的规定。由企业的财务人员根据职业的盼判断来定。

房屋成新率评定标准
分类
钢筋混凝土结构
砖混结构
砖木结构
简易结构
成新
十成
新建房屋（特殊情况例外）
新建房屋（特殊情况例外）
新建房屋（特殊情况例外）
新建房屋（特殊情况例外）
九成
1．结构部分：
①地基基础：有足够承载能力，无不均匀沉降。
②承重构件：完好牢固。
③非承重墙：砖墙完好牢固，预制墙板节点牢固，拼缝处密实。
④屋面：不渗漏，防水层、隔热层、保温层完好；排水畅通。
⑤楼地面：整体面层完好平整，硬木楼地面平整坚固，油漆完好，块料面层完整牢固。
2.装修部分：
①门窗：完好无损，开关灵活，油漆完好。
②内外粉刷：完整无损（风裂除外）。
③顶棚：完好牢固，无变形。
3.水电卫设施部分：
①水卫：上、下水管道畅通无阻，各种卫生器具完好，零件齐全。
②电照：电器设备、线路、各种照明装置完整牢固，绝缘良好。
1．结构部分：
①地基基础：有足够承载能力，无不均匀沉降。
②承重构件：砖墙(柱)、屋架完好牢固。
③非承重墙：砖体完好无损。
④屋面：不渗漏，基层平整完好，排水畅通。
⑤楼地面：整体面层完好平整。
2.装修部分：
①门窗：完好无损，开关灵活，油漆完好。
②内外粉刷：完整无损（风裂除外）。
③顶棚：完整牢固，无变形。
3.水电卫设施部分：
①水卫：上、下水管道畅通无阻，各种卫生器具完好，零件齐全。
②电照：线路、各种照明装置完好无缺，绝缘良好。

1、结构部分
①地基基础：有足够强度，无不均匀沉降。
②承重构件：完好牢固，无变形、腐朽、节点松动。
③非承重构件：墙体完好。
④屋面：不渗漏，木基层平整牢固，瓦面完好无损，排水畅通。
⑤楼地面：整体面层完好，木楼地面平整牢固，油漆完好。
2、装修部分：
①门窗：完好无损，开关灵活，油漆完好。
②内外粉刷：完整牢固，无裂缝、空鼓。
③顶棚：完好牢固，无变形、脱落。
3、水电卫设施部分：
①水卫：上、下水管道畅通无阻。各种卫生用具完好。
②电照：线路及各种照明装置完好无缺，绝缘良好。
1、结构部分：
①承重构件：竹、木构件节点牢固，无断裂、腐朽蛀蚀。
②非承重墙：围护墙完整无破损。
③屋面：不渗漏，屋面平整牢固，面层完好，排水无阻。
④地面：平整密实。
2、装修部分：
①门窗：开关灵活，完整无损。粉刷完好无损。
②顶棚：完整牢固。
3、水电卫设施部分：线路、照明符合用电安全要求。
八成
部分符合上列九成条件者为八成
部分符合上列九成条件者为八成
部分符合上列九成条件者为八成
部分符合上列九成条件者为八成
七成
1． 结构部分：
①地基基础：有承载能力，有少量不均匀沉降，但已稳定。
②承重构件：基本完好，梁、板、柱有轻微裂缝、变形、露筋。
③非承重墙：外墙面稍有风化，轻微裂缝，预制墙板拼缝处不够密实，稍有局部破损。
④屋面：个别渗漏，隔热层、保温层有局部损坏；卷材防水稍有空鼓、翘边或封口不严，油膏防水发现龟裂，刚性防水稍有纤维性裂缝，块体防水层有脱壳。排水基本畅通。
⑤楼地面：整体面层稍有裂缝、空鼓、起砂、剥落，硬木楼地面少有磨损，油漆尚好，块料面层有缝纹脱落。
2.装修部分：
①门窗：少量开关不灵，钢门窗少量变形、锈蚀，五金个别残缺，油漆尚好。
②内外粉刷：稍有脱灰、空鼓、裂缝、脱落。
③顶棚：面层稍有脱钉、裂缝、翘角、缺损。
3.水电卫设施部分：
①水卫：上下水基本畅通，卫生器具基本完好。
②电照：设备、线路照明装置基本完好。
1．结构部分：
①地基基础：有承载能力，有少量不均匀沉降。
②承重构件：墙、柱、梁基本完好。屋架各部件节点基本完好。
③非承重墙：轻微裂缝，面层破损。
④屋面：局部渗漏，排水设施基本畅通。
⑤楼地面：整体面层基本完好。
2.装修部分：
①门窗：少量开关不灵，玻璃五金少量残缺，油漆尚好。
②内外粉刷：稍有空鼓、裂缝、风化。
③顶棚：少量面层破裂、缺损，少量压条脱钉。
3.水电卫设施部分：
①水卫：上、下水管道基本畅通，各种卫生器具基本完好，个别零件缺损。
②电照：线路、各种照明装置基本良好。

1．结构部分：
①地基基础：有足够承载能力，有少量不均匀沉降。
②承重构件：砖墙基本完好。木柱架稍有损坏，个别节点有松动，铁件锈蚀支撑松动。
③非承重墙：基本完好。
④屋面：局部渗漏，稍有翘曲，瓦面少量破损、松动。
⑤楼地面：水泥地坪基本完好，木板面层部分磨损，油漆一般。
2．装修部分：
①门窗：少量开关不灵，基本完好，油漆失光。
②内外粉刷：稍有空鼓、裂缝或风化，勾缝砂浆少量松酥脱落。
③顶棚：无明显变形，面层有细裂缝，部分缺损，脱落。
3．水电卫设施部分：
①水卫：上下水基本通畅，卫生器具基本完好。
②电照：线路和各种照明装置基本完好。
1．结构部分
①承重结构：竹木构件、节点较牢固，有少数蛀蚀、铁件锈蚀。
②非承重墙：墙体有少量破损。
③屋面：稍有漏雨、翘曲，瓦块有风化、破损，油毡芦席屋面有少量破漏。
④地面：表面不平整。
2．装修部分：
①门窗：部分开关不灵，玻璃、五金不齐全。
②内外抹灰：稍有裂缝剥落。
③顶棚：面层少量破损。
3．水电卫设施部分：
临时电线照明简单使用。
六成
部分符合上列七成条件者为六成。
部分符合上列七成条件者为六成。
部分符合上列七成条件者为六成。
部分符合上列七成条件者为六成。
五成
稍好于下列条件者为五成
稍好于下列条件者为五成
稍好于下列条件者为五成
稍好于下列条件者为五成
四成
1．结构部分
①地基基础：承载能力不足，有较大不均匀沉降，对上部结构已产生一定影响（变形、裂缝）。
②承重结构：有轻微裂缝混凝土剥落，露筋锈蚀。
③非承重墙：墙面局部损坏，部分立筋松动变形。
④屋面：局部露雨，保温层、隔热层严重损坏。
⑤楼地面：整体面层空鼓、裂缝剥落、严重起砂。硬木楼地面腐朽蛀蚀、翘裂、松动，油漆老化。
2．装修部分
①门窗：开关不灵，翘曲脱榫，木质腐朽。钢门窗变形，玻璃、五金残缺不齐，油漆老化、剥落。
②内外粉刷：部分空鼓、裂缝、剥落、贴面掉角、脱落。
③顶棚：面层局部损坏，有明显下垂变形。
3．水电卫设施部分
①水卫：上下管锈蚀严重，下水破漏。
②电照：设备陈旧，电线老化。
1．结构部分
①地基基础：有一定的强度，局部有较大不均匀沉降，对上部结构已产生一定影响（变形，裂缝）。
②承重构件：墙、柱产生下沉开裂，屋架有局部变形、腐朽、锈蚀。
③非承重墙：部分裂缝，间隔墙面层局部损坏，失修严重。
④屋面：局部露雨，平层面、隔热层、防水层破损较重，板层面基层局部有腐朽变形。排水设施破坏严重。
⑤楼地面：整体面层部分空鼓、剥落。
2．装修部分
①门窗：部分开关不灵，局部破缺，油漆老化、剥落。
②内外粉刷：部分空鼓、裂缝、剥落，勒角严重侵蚀，有大面积风化。
③顶棚:面层损坏较重，有下垂变形。
4．水电卫设施部分
①水卫：上下水管锈蚀，下水不够通畅，卫生器具个别滴漏损坏严重。
②电照:电线老化，照明装置残缺。
1．结构部分：
①地基基础：下沉较大，对上部结构已产生一定影响（变形裂缝）。
②承重构件：局部承重砖墙变形、裂缝，大结构局部倾斜、下垂，侧向变形，腐朽蛀蚀，少数节点松动，脱榫，铁件锈蚀。
③非承重墙：部分裂缝较重。
④屋面：基层部分下垂，腐朽。排水设施锈烂、断裂。
⑤楼地面：水泥面层裂缝、磨损露石。木楼板大部分磨损细缝、油漆剥落。
2．装修部分：
①门窗：部分变形，部分残缺，开关不灵，木质腐朽，油漆老化剥落。
②内外粉刷：风化较重，裂缝脱落，勾缝砂浆松动脱落。
③顶棚：吊筋松动下垂，面层破烂脱落。
3．水电卫设施部分：
①水卫：上下水管锈蚀，下水管不够通畅，卫生器具破损较大。
②电照：电线老化、照明装置残缺。
1．结构部分
①承重构件：竹木构件节点个别松动，材料开裂、蛀蚀、腐朽，局部变形。
②非承重墙：砖墙风化严重。芦席、板条、竹笆墙糟乱严重。
③屋面：局部漏雨，基层腐朽变形，瓦面局部风化。
④地面：地面磨损有坑洼。
2．装修部分：
①门窗：部分翘裂腐朽，开关不灵，玻璃破坏严重，五金锈蚀残缺。
②内外粉灰：部分空鼓、剥落。
③顶棚：面层破损、多眼。
三成
稍好于下列条件者为三成
稍好于下列条件者为三成
稍好于下列条件者为三成
稍好于下列条件者为三成
二成
1、结构部分：
①地基基础：强度不足，有明显不均匀沉降，影响上部安全使用。
②承重构件：有明显下挠倾向、裂缝变形，混凝土剥落，露钢筋锈蚀严重。
③非承重墙：砖隔墙严重开裂、倾斜、腐蚀。门隔离筋松动、断折，面层破坏严重。
④屋面：严重漏雨，保温层。隔热层严重损坏。
⑤楼地面：整体面层严重起砂剥落，硬木楼地面层破损腐朽。
2、装修部分：
①门窗：普通开关不灵，木材腐朽，钢门窗锈蚀变形。
②内外粉刷：严重空鼓、剥落。
③顶棚：基层下垂翘裂严重，木质腐朽。面层破损脱落严重。
3、水电卫设施部分：
①水卫：下水管道严重堵塞，卫生器具严重残缺。
②电照：照明装置陈旧残缺，电线普遍老化。
1、结构部分：
①地基基础：强度不足，有较大不均匀沉降，且仍继续发展，严重影响住房安全。
②承重构件：承重墙（柱）严重损坏，有明显倾斜变形，层架端节点腐朽，锈蚀严重，有下挠变形。
③非承重墙：严重开裂、倾斜、墙立筋松动、断折，面层破损。
④层面：严重漏雨，平屋面、防水隔热层都严重破损，排水设施严重锈烂。
⑤楼地面：整体面层严重剥
落，木楼地面腐朽破损。
2、装修部分：
①门墙：普通开关不灵，朽乱。
②内外粉刷：严重风化剥落。
③顶棚：基层破乱，面层损缺。
3、水电卫设施部分：
①水卫：下水管道严重堵塞，卫生器具严重残缺。
②电照：电线普遍老化，凌乱，照明装置陈旧，不符合绝缘要求。
1．结构部分：
①地基基础：有明显不均匀沉降，且仍继续发展，严重影响上部结构安全。
②承重构件：墙体严重倾斜、开裂。木柱架倾斜腐朽，侧向变形严重。
③非承重墙：砖墙裂缝倾斜。
2.装修部分：
①门窗：普遍开关不灵、翘曲变形严重，油漆见酥。
②内外粉刷：普遍风化、脱落。
③顶棚：严重下垂变形，面层破烂不堪。
3.水电卫设施部分：
①水卫：下水管道严重堵塞、锈蚀，卫生器具严重残缺。
②电照：电线普遍老化，照明装置残缺不齐，绝缘不符合安全用电要求。
1．结构部分：
①承重构件：竹木构件节点大部分松动、折断、腐朽变形。
②非承重墙：围护墙大部分破损腐朽、蛀蚀。
③屋面：严重漏雨，瓦面破乱，油毡、芦席大部分冻鼓、破裂。
④地面：坑洼积水、高低不平。
2.装修部分：
①门窗：大部分残缺不全。
②内外粉刷：严重剥落。