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价格定位及营销策略方案

一、价格定位原则及方法
价格定位的目标在于兼顾发展商的利益及市场消费能力。价格过低会损害发展商的开发利益，价格过高，会造成有价无市，局面则会更加被动。因此，合理确定价格至关重要。
商用物业的价格确定方法常用的有：市场比较法，成本法及损益法，根据本项目的具体情况，以市场比较法为主，兼顾成本法和损益法进行价格确定。
市场比较法是建立在对项目自身条件透彻分析和对项目周边同类物业进行细致参照比较后得出项目市场价格的方法。关于本项目优劣势的分析和周边项目情况，在市场调查报告中已有详细分析。

二、市场比较法流程及计算步骤
流程图：
确定样本物业

分项综合比较打分分分

确定样本物业权重

得出标的物业价格

1、确定样本物业
（1） 择样本物业原则：
n 区域位置接近
尽量将样本控制在某某中心城5公里范围内的商业物业，考虑到某某公路带状经济的典型情况，可适当扩大范围至某某路沿线的典型商业物业。
n 规模与标的物业相当
所选取的商业物业要求规模至少20000平方以上，建筑风格和配套设施符合大型现代综合性商城或主题商城的标准。
n 时间上为近期（1年内）所销售物业。
n 在同区域内具有一定的影响力

根据以上选取比较样本的标准，我司将某某世贸中心、集银皮革批发市场和某某新世界广场（某某路旁）、金都100新某某商业中心作为样本物业。

（2）、样本物业与标的物业综合情况列表

项目
商业广场
新世界广场
某某世贸中心
集银皮革市场
金都100新某某商业中心
交通状况

地理位置

项目配套

项目规模

景观绿化

铺位主打面积

装修情况

使用年限

发售时间

销售率

商场定位

营销模式

2、分项综合比较打分
我司根据多年商业物业销售经验，按照下表列项进行对照打分以确定各物业的综合素质得分:
分项权重
标的物业
样本物业
广场
集银皮革
世贸中心
新世界广场
金都100
位置 30
周围道路状况6

人流量 6

目前商业气氛 6

距地铁站距离 12

交通 8
车行方便度 3

人行方便度 5

外观档次7
用 料 3.5

形 象 3.5
配套设施
15
车位 1

电梯 1.5

空调 1.5

装修 1.5

出入口数 3

通道状况 3

铺位分布 3.5

使用年限15

主题定位15

营销模式5

入市时机5

合计

2、确定样本物业权重
物业比较权重见下表：

标的物业
样本物业
龙兴商业广场
新世界广场
某某世贸中心
集银皮革市场
金都100
100%

新世界广场和集银皮革市场与本项目都是某某公路沿线物业，权重各占25%，而某某世茂中心与本项目同处中心城且直线距离最近，权重稍高为30%，而金都100权重稍低为20%。

4、确定龙兴商场价格
（1）样本物业首层均价为

名称
综合均价
无装修价格
市场调整价
金都100

集银皮革市场

某某世贸中心

新世界广场

（2）、龙兴商场首层均价

（3）二、三层价格
将龙兴商业广场二层以上价格按常规数据及考虑好百年的因素进行类推，基本数据如下：
则借比首层的价格，可得出龙兴商业广场的二层销售价格应在11926元/M2，三层的价格应在7951元/M2。