思源经纪高层定价之户型系数设定说明.docx

资源描述

户型系数设定说明 1、户型系数的设定主要参考以下几个主要因素：户型是否南北通透、是否临近高压线、户型朝向、户型景观视野、该类户型的稀缺度等。 2、所有东边户型（01E1、01B1、01E2、01B2）既三面采光、又南北通透、同时具有良好的景观视野，虽有小的差异，但差异并不明显，因此为户型中的第一级； 3、 04F1虽属于西边户型，但与其他西户型存在较大差异，一是该户型是目前户型中唯一的三室两厅两卫户型，具有一定的稀缺性，同时，紧临水景观，因此，其为户型中的第二级； 4、 04E1户型虽为西边户型，但享受较高的景观视野，此为第三级； 5、 02C1、02A1与03C1、03A1虽同样享受良好的景观视野，但前者属东南采光，后者属西南采光，因此，户型级差有略微差异，前者为第四级，后者为第五级； 6、 04B1、04B2户型为3、7号楼西边户型，虽南北通透三面采光，但较04E1、04F1而言，不具备良好的景观视野，04B1处在社区入口处，04B2南看公墓且临近高压线，虽04B1要稍微比04B2要强一点，但差距不大，因此，同属第六级； 7、 02A1、03A1较02C2、03C2具有明显的景观优势，更主要的是后者更本看不到景观，看到的是公墓，同时临近高压线，因此，前者比后者要好，同时，两者之间又存在东南户型有西南户型的差异，因此，分别划为第七、八、九、十级。户型号位置套数总面积均价系数最终单价户型总额 E1\B1E2\B2 所有东边户 74 7532 5950 90 6040 45493280 F1 2号楼2单西边户 18 2088 5950 40 5990 12507120 E1 2号楼1单西边户 18 2286 5950 20 5970 13647420 C1\A1 2号楼南东户 36 3114 5950 0 5950 18528300 C1\A1 2号楼南西户 36 3114 5950 -20 5930 18466020 B1\B2 3、7号楼西边户 38 3380 5950 -40 5910 19975800 A1 3号楼南东户 20 1760 5950 -50 5900 10384000 C2 3号楼南西户 20 1760 5950 -80 5870 10331200 A1 7号楼南东户 18 1620 5950 -110 5840 9460800 C2 7号楼南西户 18 1620 5950 -130 5820 9428400 　　 296 28274 　　 5950 168222340 楼层系数设定说明楼层系数均价最终面积总额楼层系数均价最终面积总额　 21F 140 5950 6090 376 2289840 20F 170 5950 6120 376 2301120 19F 160 5950 6110 376 2297360 18F 130 5950 6080 1153 7010240 18F 140 5950 6090 376 2289840 17F 160 5950 6110 1153 7044830 17F 120 5950 6070 376 2282320 16F 150 5950 6100 1153 7033300 16F 100 5950 6050 376 2274800 15F 140 5950 6090 1153 7021770 15F 80 5950 6030 376 2267280 14F 130 5950 6080 1153 7010240 14F 70 5950 6020 376 2263520 13F 110 5950 6060 1153 6987180 13F 50 5950 6000 376 2256000 12F 90 5950 6040 1153 6964120 12F 30 5950 5980 376 2248480 11F 60 5950 6010 1153 6929530 11F 0 5950 5950 376 2237200 10F 30 5950 5980 1153 6894940 10F -10 5950 5940 376 2233440 9F 0 5950 5950 1153 6860350 9F -30 5950 5920 376 2225920 8F -30 5950 5920 1153 6825760 8F -60 5950 5890 376 2214640 7F -60 5950 5890 1153 6791170 7F -80 5950 5870 376 2207120 6F -80 5950 5870 1153 6768110 6F -100 5950 5850 376 2199600 5F -100 5950 5850 1153 6745050 5F -120 5950 5830 376 2192080 4F -120 5950 5830 1153 6721990 4F -160 5950 5790 376 2177040 3F -160 5950 5790 1153 6675870 3F -200 5950 5750 376 2162000 2F -200 5950 5750 1153 6629750 2F -250 5950 5700 376 2143200 1F -250 5950 5700 1153 6572100 　　　　　　合计　 5950 　 20754 123486300 　　 5952.5 　 7520 44762800 总面积 28274 总金额 168249100 最终均价 5951 　说明： 1、由于存在两种高度的建筑，因此，在系数设定上，将分别进行设定； 2、最大限度的推进一层、二层、三层等受到安全影响、交通噪音影响、隐私影响的户型，因此，他们之间的系数差距较大； 3、七-十二层从传统的经验看，会受到普遍的欢迎，因此，他们之间的差距设定在30，其余按照20进行设定； 4、到顶的几层户型实际上优势并不会太明显，因此，差距在逐步缩小，大都以10元进行区隔； 5、对顶层普遍担忧防水的问题与保温的问题，因此，差距较次顶层具有明显的价格优势，一般与倒数第4层接近； 6、以上楼层系数的设定主要根据经验值设定；济南思源房地产经纪有限公司 2009年2月4日

展开阅读全文