凯旋国际销售百问.docx

“凯旋国际”项目销售百问
一. 项目的基本资料
1. “凯旋国际”的位置
答:陈江曙光中路
2. 开发商
答:惠州市达利实业有限公司
3. 开发商详细资料,并开发过哪些楼盘?具体的历史背景如何?
答:
4. “凯旋国际”的规划技术经济指标

5. “凯旋国际”开工时间,竣工时间

6. “凯旋国际”公寓的使用年限有多长,从哪一年算起
答:地块为商业用地,酒店、商业的使用年限为40年,
7. “凯旋国际”的周边配套
答::周边配套完善,有陈江医院、陈江小学、仲凯学校、邮政局、建设银行、汇佳购物百货、肯德基、陈江客运站等配套。
8. 离主干道距离
答：紧邻陈江主干道曙光大道。
9. 楼高几层,其功能如何
答：共17层，其中第一层至第三层为商业；第四层至第十七层为酒店公寓。
10. 本小区有几栋楼?朝向?
答：小区由一栋17层小高层建筑组成；坐南朝北
二. 相关合作单位
11. “凯旋国际”策划顾问公司
答：深圳市巨基房地产顾问有限公司
12. “凯旋国际”的承建商及承建过的项目
答：
13. “凯旋国际”的建筑规划设计单位及设计过的项目
答：
14. “凯旋国际”的监理公司
答：
15. “凯旋国际”的物业管理公司,管理费?
答：
16. “凯旋国际”的宣传推广公司
答：三口堂
17. “凯旋国际”提供按揭银行有哪些
答：
18. “凯旋国际”社区有哪些配套
答：大型生活商业购物广场
三. 项目周边配套
19. 购物
答：汇佳百货、天地和购物广场、陈江商业街
20. 肉菜市场
答：汇佳百货
21. 学校
答：陈江小学、仲凯学校
22. 银行
答：建设银行、工商银行、中国农业银行
23. 邮局
答：陈江邮政局
24. 医院
答：陈江医院、
25. 周边有哪些饮食场所?
答：嘉盛美味饭店
26. 周边有哪些娱乐场所?
答：陈江宾馆、三洋酒店
27. 周边有哪些休闲场所
28. 文化设施
29. 加油站
30. 途径大巴路线?
5路:汤泉-陈江汽车站 6路:火车北站-陈江汽车站 11路:火车站-邮电局路口 12K:惠州-横沥 16路:惠州-横沥
18路:深圳-惠州 25路:亚太市场-三星电子 88路:深圳-惠洲 98路:陈江-淡水 99路:火车站-大亚湾霞涌
301路:陈江-汤泉 318路:潼侨镇-水口政府 333路:陈江-淡水 368路:汤泉-沥林 398路:沥林汽车站-南旋毛织厂
668路: 689路:樟木头-惠州 889路:火车北站-塘吓 999路:惠州-大亚湾
31. 楼盘各朝向景观?
答：项目周边农民房居多。
32. 项目东面与南面未来规划,是否建楼?
答：目前项目是片区唯一一个可开发项目，片区已属陈江最繁华的商业圈
四. 建筑材料
33. “凯旋国际”的建筑结构
答：框架结构
34. “凯旋国际”的设计风格
答：现代四星级酒店建筑风格
35. 公共部分交楼标准
答：四星级精装修标准
36. 项目以何种方式交楼,户内交楼标准
答：
37. 楼板厚度
38. 外墙厚度/户内隔热入理
39. 外墙颜色
40. 外墙材质是什么?
41. 窗框用什么材料?
42. 阳台栏杆什么材料?能否安装防盗网?
43. 玻璃颜色,厚度,是否有中空玻璃?
44. 外墙有无隔热处理
45. 住户大堂的面积/装修风格
46. 卫生间是否为下沉式?卫生间防水层材料是什么?
47. 楼间距多少
48. 本项目与后面边检楼间的楼间距为多少?
49. 有无预留空调位
50. 有无设排烟道及排风口(厨房,厕所)
51. 公共面积分摊多少
52. 公摊面积主要包括哪些地方/如何计算
53. 小区人行步道宽度/几个出入口宽度
54. 购买顶层,天台是否赠送?天顶隔热防水如何处理?
五. 公建配套设施备情况
55. 小区是人车分流吗
56. 停车库出入口有几个,分别在什么地方
57. 从地下有电梯直上住宅吗?
58. 小区有无园林景观休闲空间/在什么位置/面积多大
59. 小区有哪些智能化设施
60. 小区有无宽带/有哪些服务内容
61. 电梯品牌,运行速度,载重量,运行时间
62. 小区有几个入口分在那几个方向
63. 住宅入口设在何处
64. 住宅电表安装位置/每户有几条回路
65. 上下水的管道是何材质
66. 可以在装修时对墙体进行改动吗?
六. 收费情况
67. 物管费用
68. 物管服务内容/收费项目/免费项目
69. 物管公司是否代缴水,电,煤气,电话,数字电视等各项费用
70. 入伙费用多少?包含哪些内容?
71. 小区宽带网开户及使用费用多少?
72. 公共部分水电是否分摊给住户,如何分摊
73. 停车位是租是售,售价和租金多少?
七. 交易手续办理
74. 办理很行按揭需要提供哪些资料?
答:需提供:身份证,户口本(复印件),收入证明原件,首期付款收据
75. 办理银行按揭需要交哪些费用
答:需印花税,公证费(港澳人士),保险费(自愿交费)
76. 办理银行按揭有什么限制条件
答:年满18岁以上中国公民,按揭贷款年限最长不超过30年且按揭贷款年数+贷款人年龄男不超过65岁,女不超过60岁.
77. 低于18岁可以做贷款人吗?
答;不可以
不满18周岁没有完全民事行为能力或限制民事行为能力的公民购房:
*购房时需提交其监护关系证明和监护人身份证明,由其监人代为办理所有购房手续.
*很行不予按揭,客户可选择一次性付款方式购房.
*与具有完全民事行为能力的公民联名买房,需先征求银行意见,方能确定是否可选择按揭传闻款方式.
78. 产权证什么时间开始办理,怎样收费/何时拿证
答:入伙后六个月内,费用包括
契税为房屋总价的1.5%或3%
印花税务局总房价的0.3%
如按揭需交转移登记费每户:个人50元,单位80元
贴花:5元
办理完产权登记手续90个工作日内
79. 购房合同一式几份
答:内地及港澳人员为一式四份,外籍人员为一式五份,其中一份银行,一份国土局,一份发展商,一分购房人,外籍人士一份公证
80. 预售期间户名可否做几部变更
答:不可以
81. 车位可否办按揭
答:不可以
82. 银行对收入证明有什么要求
答:国内银行要求:收八证明必须是原件,要有公司财务专用章,并且个人房贷月供不能起过月收入的50%.请咨询相关按揭银行帐户月结单.
83. 可不可以提前还贷款/很行要收手续费吗?
答:可以.违约金支付请咨询相关按揭银行
84. 国家上下利率相应按揭贷款随之变动吗?
答:随之变动,请咨询相关按揭银行.
85. 保险费是要一次性交付吗?如果提前还清贷款,未发生的保险费可否退还
答:保险费要一次性交付,如果提前还清贷款,未发生的保险费可以聊系保险公司,要求退还.
86. 办理按揭需要多长时间
答:在正常情况下,从客户按时递交按揭办理完毕,大概1个月时间.
87. 签订按揭合同,多长时间银行开始扣月供款
答:1个月内可以开始供楼
88. 不按规定日期交款,银行有什么处罚措施
答:银行会收取滞纳金(按日计算约千分之三)同时贷款人个人贷款信誉会降低,也会给日后的各种按揭贷款造成的不便.
89. 如果达不到银行规定的收入与月供款的比例要求,可不可以由亲属担保
答:可以,按照银行要求提供相关证明.
八. 销售知识
93. 使用面积如何测量/测量依据是什么?
答:套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
a) 套内使用面积:
包括(1)卧室,起居室,厅,过道,厨房,卫生间,假层,厕所,储藏室,壁柜等.分户门内面积总和
(2) 跃层住宅中的房内楼梯按自然层楼的面积总和计入使用面积
(3)不包含在结构面积几的烟囱,通气道等面积
b)套内墙体面积:各套内使用空间周围的维护或承重墙体,有公用墙和非公用墙两种,
(1)、住宅各套之间的分隔墙，套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括外山墙）均为公用墙，公墙墙体按水平投影面积的一半计入套内墻体面积；
（2）非公用墙墙体也按水平投影面积的一半计入套内墙体面积；内墙面装修厚度均计入套内墙体面积；
c) 阳台建筑面积：
（1）原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；
（2）挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；
（3）凹阳台按其净面积（含女儿墙墙体面积）的一半计算建筑面积；
（4）半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积

94. 户型面积,套数,比例
答：一房的单身公寓以及两房
95. 售楼处地址/电话 [phone]
96. 现在登记或认购有何优惠 开盘当天优先选房，额外一个折扣
97. 解筹/开盘时间 商业11月4日，住宅11月11日
98. 均价/最低价/最高价 均价5500左右
99. 付款方式/折扣 一次性和按揭
100. 楼层差价格
101.示范单位有哪几套,风格怎样?

二、房地产专业知识
房地产专业知识培训教材

一、 基本概念
1、 房地产：房地产是房屋和土地作为一种财产的总和，属于不动产。具体讲是一个包括土地开发、房屋建设、维修、管理、土地使用权的有偿划拔，转让房屋所有权的买卖、租赁房地产的抵押、贷款以及由此而形成的房地产市场的综合性产业。
2、 商品房：是指发展商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与及交换的房地产。
3、 房地产特性：区位（区域）的固定性，固定互动的不动产业，房产周边环境、配套条件相互依赖。要分析房地产质量、功能、价格必须与周边条件、环境综合指标考虑。
4、 房地产营销：了解消费者需求，运用合适的产品、定价渠道、促销和服务的方法来满足消费者的需要。
5、 房地产销售方式：房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。
6、 房地产证：房屋土地所有权属合二为一的凭证，是房地产权属的法律凭证。
7、 房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用地地使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利。
8、 土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让化给土地使用者。土地使用期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可继续使用。
9、 房地产市场：主要包括房地产买卖、租赁市场，二级市场和三级市场。一级市场是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定年限，规定的用途及一定的价格转让给房地产发展商或其它用地者的市场。二级市场是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位放个人的市场。三级市场指单位、个人之间的房地产转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次房地产交易活动的市场。
10、 土地所有权形态：国家所有和集体所有。
11、 三通一平：是指发发展基础上的道路通、水通、电通及场地平整；
12、 七通一平：是指道路通、排污通、通迅通、电通、煤气通、上、下水通及场地平整；
13、 五证齐备： 商品房预售许可证、国有用地使用证、建筑用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建筑工程规划许可证
14、 深圳市房地产中存在几类性质房产：
1） 标准商品房（简称红本该房产可以在市场上自由流通自由买卖）
2） 微利房 （绿本不可转让介补交政府地价后可上市流通）
3） 福利房 （桔红、蓝本不可转让但补交政府地价后可上市流通）
4） 集资房 （绿本不可转让但补交政府要地价可上市流通）
15、 绿化率：规划建设用地范围内的绿地面积与规划用地面积之比。
16、 容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。
17、 建筑密度：即建筑复盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。
18、 套内使用面积系数：当房屋按套（单元）计算面积时，使用面积系数为套内使用面积与套内建筑面积加按规定应分摊的公用面积的比率（%）。
19、 土地使用权出让方式：招标、拍卖、协议。
20、 商品房使用年限：
居住用地：70年
教育、科技、文化、卫生、体育用地：50年
商业、旅游、娱乐用地：40年
工业用地：50年
综合或其他用地：50年
加油站、加气站用地：20年
21、 预售许可证：按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将国土局规定的预售报批资料经审核批准达到国土部门规定的要求所取得的销售认可法律文书。
22、 银行按揭：是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主先支付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款和利息。
23、 房地产抵押合同：是明确房地产抵押贷款中双方当事人权利和义务关系，由银行、业主和发展商三方签订。
24、 物业管理：是房地产管理市场化的综合性经营方式，分为维护性管理和经营性管理两类。维护性物业管理的职能，主要为高层与多层住宅，综合写字楼、标准工业厂房等楼宇及机电设备保养维修、治安、消防、环境卫生及其它服务，为业主提供良好的工作和居住环境。经营性物业管理除具有维护性管理职能外，还通过对物业出租经营达到回收投资和获取利润目的。
25、 样板房与示范单位：样板房是指与实际房屋的结构相同，装修标准按发展商的售楼书而定的房间是。示范单位与样板房的装修区别，目的是为提供客户做装修参考。
26、 宅建筑结构类型：
1）钢结构（深圳赛格广场、纽约世贸中心）
2）木结构（农村的木房子或寺庙）
3）钢筋混凝土结构（目前的大楼基本上采取）
4）砖混结构
5）砖木结构
27、 土地种类：
1）生地：指未能开发的不具备城市基础设施的土地，如农地、荒地；
2）毛地：指具有一定城市基础设施，地上有需要拆迁而未拆迁的土地；
3）熟地：指具备开发建筑条件，立即可以开始建筑的土地。
28、 银行本票：银行签发的，承诺自己见票时无条件支付确定金额给收款人或者持票人的票据。有效期不超过两个月。
29、 银行汇票：是汇款人将款项交存当地出票银行，由出票银行签发的。由其在风票时，按照实际结算金额无条件支付给收款人或持票人的票据。有效期为一个月。
30、 银行支票：是出票人签发的，委托办理存款业务的银行在见票时无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。

二、综合类
1、房地产登记的种类有哪些？
房地产登记的种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其他登记。
2、房地产登记的权利人名称是如何确定的？
房地产登记的权利人名称是根据如下确定：
1) 企业法人，为该企业法人的法定名称；
2) 国家机关、事业单位、为该机关、单位的法定名称或政府确认的名称；
3) 非法人组织，为该组织贪污登记的名称或政府批准的名称；
4) 个人，为合法身份证明上的姓名；
5) 共有人，为各权利人的名称或姓名。
3、房地产登记是以什么为单位进行登记的？
房地产登记是以一宗土地为单位进行登记的。所谓一宗土地，是指以权属界线组成的封闭地块。一宗土地存在两个以上权利人的，各权利人分别对该宗土地上的建筑物、附着物的所有权和拥有的土地使用权份额申请登记。
4、哪些房地产登记需由有关当事人共同申请？
房地产买卖、抵押、分割、赠与等房地产登记由有关当事人共同申请。
5、哪些房地产合同须办理公证手续？
按照有关规定，房地产合同当事人一方为境外人士或机构的，须办理合同公证手续。

三、初始登记类
1、什么叫宗地？宗地号代表什么意思？
宗地地地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。如深圳市的土地，以宗地为基本单位统一编号，叫宗地号，又称地号，其有四层含义，称为：区、带、片、宗，从大范围逐级体现其所在的地理位置。如：B107＊24这个地号表示福田区第1带07片第24宗地。
2、什么叫宗地图？什么叫证书附图？
宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质、与相邻宗地的关系等。证书附图即房地产后面的附图，是房地产证的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。
四、转移登记类
1、什么是房地产转让？
房地产转让，是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。
2、什么叫房地产抵押？
指债务人或第三人（抵押人）以其合法拥有房地产作为担保物向债权人（抵押权人）提供债务履行担保的行为。房地产按揭属于房地产抵押的一种形式。
2、按揭贷款流程图

贷款担保
由开发商为借款人提供贷款担保，开发商、贷款银行和付款人三方共同签订保证合同。
1、 借款人须到贷款银行指定的保险公司办理抵押物在抵押期间的财产保险；
2、 保险合同中要明确借款人的贷款行为是该保险的第一受益人；
3、 保险期限不得知于申请借款期限，投保金额不低于借款的本息和。
1、 借款人以所购房屋作为抵押物，借款人与贷款银行双方签订抵押合同。
2、 借款人须到房地产登记机关办理抵押登记手续，设定抵押权；
3、 抵押权设定后，所有有关抵押物权属的证明文件均由贷款银行保管并承担保管责任
贷款银行
财产保险
抵押登记
借款合同由借款人和贷款银行双方签订
签订借款合同
申请批 准
提 出 申 请
1、 借款人填写《个人住房贷款申请表》；
2、 借款人提交下列资料：身份证明（身份证、户口本或其他有效居留证件）、经济收入证明、购房合同、已缴房款收据或贷款银行存款单（复印件）；
3、 贷款银行对借款人的申请进行评估、审查。
贷款银行
1、 借款人必须是具有完全民事行为能力的中国公民及有中国有合法居留权的境外人士；
2、 借款人有稳定的职业和收入，有偿还贷款的能力；
3、 有贷款银行人可的资产进行抵押和符合贷款银行规定条件的保证人为其担保；
4、 已缴纳不低于所购房屋总价30％的房款或在贷款银行有不低于所购住房总价30％的存款；
5、 贷款银行规定的其他条件。
借款人

采用专项提款方式，即贷款银行按借款合同约定的时间将贷款直接转入开发商在贷款银行的帐户。

贷 款 担 保
借款合同生效

五、贷款期如遇利息调整，如何处理？
根据人民银行的规定，贷款期间如遇国家调整利率，贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，不分段计算；对一年期以上贷款，于下一年初开始的，按相应期限档次利率进行调整。
如借款人逾还款，如何处理？
如借款人逾期还款或存款不足月均还款额造成自动扣划不成功的，须由借款人到贷款经办银行会计柜台办理还款。在还款期限内，借款人未按合同约定的时间偿还贷款本息的，在接到贷款经办行发出的催交通知书后，必须立即补付欠交的贷款本息及逾期罚息。逾期罚息，以逾期额为基数，每逾期一天，按人民银行公布的逾期贷款罚息率计收。
贷款人提前偿还贷款时，本息如何计算？
借款人在提前归还贷款时，应提前15日向贷款人提出书面申请，并且该通知一经发出即不可撤消。经贷款行同意，借款人可提前部分还本或提前清偿全部贷款本息，提前清偿的部分在以后期限不再计息，此前已计收贷款利息不作调整。

六、房地产面积的测算
1、 建筑面积
建筑面积指建筑外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。
2、 计算一半的建筑面积有哪些？
1） 有盖无柱的外走廊、檐廊，按顶盖水平投影面积一半计算面积。
2） 独立性的雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。
3） 未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算面积。
4） 建筑物外顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。
5） 建筑物间有顶盖的无柱架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。
4、什么是套内建筑面积？
房屋按套（单元）计算的建筑面积为套（单元）门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积。
5、商品房的计价方式：
从2001年10月1日起，商品房的计价方式只能选择按套（总价）计价或按套内建筑面积计价。
6、什么是公用建筑面积？
各产权主体共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。可分为应分摊的公用建筑面积和不能分摊的公用建筑面积。
7、公用建筑面积的分摊原则是什么？
如有面积分割的文件或协议，应按其文件或协议分摊计算；如无分割文件或协议，按规定的公用面积分摊原则进行分摊计算。
8、哪些公用面积应分摊？
应分摊的公用建筑面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。
9、哪些公用面积不能分摊？
不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公共开放使用的建筑面积、消防避难层；为多栋建筑物使用配电房；公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。
10、房屋销售面积由哪些组成？
房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积是为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和。
11、居住小区总用地
是包括住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地、庭院、绿化用地的总和。
12、住宅总用地
指低层、多层、中高层、高层住宅用地面积的总和。
13、购房时，什么时候签订预售合同？什么时候签订现售合同？
在购买尚未竣工交付使用但已取得《房地产预售许可证》的房地产时，签订预售合同；当购买已经竣工验收合格交付使用并办理了初始登记的房地产时，签订现售合同。
14、在房屋交付时，发展商提交哪些文件？
在房屋交付时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
15、购买房地产时，如果购买了屋顶花园，为何在办理《房地产证》时却没有反映出来？
现行的法律法规规定，屋顶空间是一个公共空间，是不能销售的，它不符合房地产登记条例的规定，所以在办理产权登记时没有体现出来。购房者只能从所签订的购房合同中体现其对屋顶的使用权利，但其产权并未得到现行法律、法规的保障。
16、发展商不得采取哪些方式销售商品房？
房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。
17、当商品房达到何种形象进度时，才可以办理预售许可证？
七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数。
18、什么是合作建房？
合作建房是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。
19、什么是土地使用权出让？
土地使用权出让，是指深圳市人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地作用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。