天安项目市场调研工作手册(正）.docx

中国 长春 天安第一城

项目调研工作手册

无锡同致海岸地产顾问公司
2002年3月18日

项目调研工作手册

一、调研组织
1、调研人员
（1）、项目调研工作总负责人：倪缨；
（2）、项目组主要成员：柯斌、方平、李勇、谢长征、黄惠、韦斌、马瑞；
（3）、调研配合人员：项目售楼处8名售楼员；
（4）、我司市场研究发展部
（5）、我司专家顾问团
（6）、以上合计：15名项目专题调研人员；
2、总体调研程序及时间安排
（1）、总体调研时间：2002年3月18日—2002年4月8日，共22天；
（2）、调研报告撰写时间： 2002年4月9日——2002年4月13日，共5天；
（3）、项目前期工作人员到位与调研计划方案确定：2002年3月18日—2002年3月19日，共2天；
（4）、调研准备（问卷设计、表格、卡片等）：2002年3月19日—2002年3月20日，共2天；
（5）、差旅（火车1346，23日下午15：42分到）：2002年3月21日—2002年3月22日，共2天；
（6）、调研人员实地培训：2002年3月23日，共1天；
（7）、调研执行：2002年3月24日—2002年4月8日，共16天；
（8）、信息数据、资料的收集：与调查执行时间同步；
（9）、调研报告的撰写：2002年4月9日——2002年4月13日，共5天；
3、项目调研工作分配计划
（1）、项目基础市场调研，由韦斌负责，时间为：2002年3月25日—2002年3月26日，共2天；
（2）、住宅商品房市场现状调研，由柯斌负责，时间为：2002年3月25日—2002年4月3日，共10天；
（3）、住宅商品房消费者市场调研，由方平负责，时间为：2002年3月25日—2002年4月3日，共10天；
（4）、住宅商品房流通环节调研，由韦斌负责，时间为：2002年3月27日—2002年4月3日，共8天；
（5）、住宅商品房购买市场调研，由黄惠、谢长征负责，时间为：2002年3月25日—2002年4月3日，共10天；
（6）、项目竞争市场调研，由李勇负责，时间为：2002年3月25日—2002年4月3日，共10天；
（7）、专家论证会议，由我司总部负责，时间为：2002年4月8日，共1天；

4、调研工作完成的返城时间安排
（1）、第一批返城人员与时间：2002年4月4日 柯斌、黄惠；
（2）、第二批返城人员与时间：2002年4月13日 马瑞安；
（3）、第三批返城人员与时间：2002年5月8日 倪缨、李勇、韦斌；
5、调研结果的复查工作安排
（1）、住宅商品房市场现状复查，由韦斌负责，时间为：2002年4月4日—2002年4月7日，共4天；
（2）、住宅商品房消费者市场现状复查，由马瑞安负责，时间为：2002年4月4日—2002年4月7日，共4天；
（3）、住宅商品房流通环节调研结果的复查，由李勇负责，时间为：2002年4月3日—2002年4月7日，共5天；
（4）、住宅商品房购买市场复查，由方平负责，时间为：2002年4月4日—2002年4月7日，共4天；
（5）、项目竞争市场调研复查，由谢长征负责，时间为：2002年4月3日—2002年4月7日，共5天；
（6）、专家论证会议，由我司总部负责，时间为：2002年4月8日，共1天；

6、项目调研报告撰写工作计划和送呈
（1）、项目基础市场分析报告，由韦斌负责，时间为：2002年4月9日—2002年4月12日，共4天；
（2）、住宅商品房市场现状调研报告，由谢长征负责，时间为：2002年4月9日—2002年4月12日，共4天；
（3）、住宅商品房消费者市场调研报告，由方平负责，时间为：2002年4月9日—2002年4月12日，共4天；
（4）、住宅商品房流通环节调研报告，由韦斌负责，时间为：2002年4月9日—2002年4月12日，共4天；
（5）、住宅商品房购买市场调研报告，由方平负责，时间为：2002年4月9日—2002年4月12日，共4天；
（6）、项目竞争市场调研报告，由李勇负责，时间为：2002年4月9日—2002年4月12日，共4天；
（7）、调研结果和建议，由倪缨负责，时间为：2002年4月9日—2002年4月12日，共4天；
（8）、调研报告的文字整合及文章成型，由马瑞负责；
（9）、调研报告送呈甲方，由倪缨负责，时间为：2002年4月13日中午12点前；

二、项目调研工作具体计划
1、项目调研第一阶段：总体调研执行计划
时间：2002年3月22日——2002年3月23日，共2天；
要求：每日各责任人按计划完成各自工作，并统一交马瑞安整理成工作日志后EMAIL回公司；
（1）、2002年3月22日
序号
工作名录
人员安排
工作内容
工作程序
时间安排
工作要求
借助工具
责任人
备注

1、

熟悉长春市场

项目组全体市场调研人员（共15名）

对整个长春市场进行熟悉，初步为不同的市场调研工作确定调研对象和区域
1、按地图熟悉长春市区
3．22/19：00-20：00
记住城市及道路
长春市区地图
柯斌
购买7份地图
2、甲方讲解长春市场
3．22/20：00-22：00
记住市场格局及重点楼盘
长春楼盘分布图
柯斌
购买7份地图
3、确定明日行程及路线
3．22/22：00-23：00
明晰行程及路线
工作日记本
柯斌
全部

（2）、2002年3月23日（表一）
序号
工作名录
人员安排
工作内容
工作程序
时间安排
工作要求
借助工具
责任人
备注

2、

普查
市场

项目组
主要调研人员（共7人）

熟悉长春市区及主要楼盘分布

按所确定的行程进行
3．23/8：00-
12：00
1、基本熟悉长春市、道路及楼盘
专用车甲方配合人员
倪樱
中饭快餐
3．14/12：30-
18：00
2、对各自调查区域和对象有更深入了解
工作日记并记录在案
倪樱

（3）、2002年3月23日（表二）
序号
工作名录
人员安排
工作内容
工作程序
时间安排
工作要求
借助工具
责任人
备注

3、

确定调研对象和区域

项目主要调研人员（共7人）

对整个长春市场进行分析，各自确定市场调研工作确定调研对象和区域
1、各负责人按市场状况修改工作计划
3．23/19：00-20：00
修改计划到可直接操作
已完成的调研计划
各负责人

2、讨论和确定负责人的工作计划
3．23/20：00-22：30
确定修改的计划
各负责人参加讨论
倪樱

3、确定调研人员分组
3．23/22：30-23：00
按预计工作量大小进行科学分组
地图、楼盘图等
倪樱
请甲方配合

（4）、2002年3月24日
序号
工作名录
人员安排
工作内容
工作程序
时间安排
工作要求
借助工具
责任人
备注

4、

调研前
培训

项目部全体调研人员（共15人）

明确调查组织结构，宣布调查方式和调查目的，培训调查内容和实施计划，确定调查范围、行程等
1、各组按各自计划对小说组成员进行培训
3．24/9：00-
12：00
明晰自己职责和目的
5个工作场所
柯斌
方平

2、准备各种所需资料

3．24/13：00-17：00
足够数量并直接使用的物料

复印机等
黄惠、谢长征、李勇

3、检查所有调研计划及样本。

3．24/19：00-23：00
做到万无一失

方平

2、项目调研第二阶段：调研实施阶段工作表（时间：2002年3月25日——2002年4月3日，共10天）
要求：每日各责任人按计划完成各自工作后，统一交马瑞安整理成工作日志并EMAIL回公司；
（1）、第一部分：项目基础市场调研，由韦斌负责，时间：2002年3月25日——2002年3月26日；
A、韦斌第一部分调研工作：2002年3月25日
序号
工作名录
人员安排
工作内容
工作方式
时间安排
完成要求
借助工具
责任人
备注

1、

项目基础资源调研

韦斌及调研人员
1、项目地块状况调研（4）
现场考察
3.23日前
形成文字
和甲方研讨
韦斌
事前
准备
2、地块自然资源调研(7)
现场考察
8：00-12：00
形成文字
现场访及录
韦斌及调研员
事前
准备
3、生活配套设施调研(14)
现场考察
13：00-17：00
形成文字
现场走访及记录
韦斌及调研员
事前
准备
4、项目地块规划（2）
现场考察
3.23前
形成文字
和甲方研讨
韦斌

5、地块资源对住宅商品房的影响（3）
总结
19：00-23：00
形成报告书
电脑
韦斌
现场
分析

B、韦斌第二部分调研工作：2002年3月26日
序号
工作名录
人员安排
工作内容
工作方式
时间安排
工作要求
借助工具
责任人
备注

2、

项目市场环境调研

韦斌及调研人员等，
1、城市基本现状调研（2）
查阅资料及访问相关人
8：00-12：00
形成文字
长春市志统计
韦斌
收集资料
2、国民经济发展现状调研（4）
查阅资料及访问相关人
13：00-15：00
形成文字
长春市志统计等
韦斌
现场收集
3、 政府关于住宅商品房的方针政策研究（5）
总结与分析
19：00-21：00
形成文字
电脑等
韦斌
现场收集
4、国民经济环境对发展本项目的影响
总结与分析
21：00-23：00
形成文字
电脑等
韦斌
现场收集

（2）、第二部分：住宅商品房市场现状调研，由柯斌负责，时间为2002年3月24日——2002年4月3日；
A、柯斌第一部分调研工作：2002年3月24日
序号
工作名录
人员安排
工作内容
工作方式
时间安排
工作要求
借助工具
责任人
备注

1、

住宅商品房市场总体调研

柯斌及调研人员等
1、总体概况（7）
查阅资料及访问相关人
13：00-17：00
记录在案
长春市志统计等
柯斌
收集资料
2、总体概况总结
和甲方一起探讨
19：00-22：00
形成文字
电脑
柯斌
现场收集
3、确定明天行程及准备所许物品及样本
和小组成员共同讨论
22：00-23：00
形成文字
电脑等
柯斌
现场收集

B、柯斌第二部分工作：2002年3月25日-2002年4月3日，共10日
序号
工作名录
人员安排
工作内容
工作方式
时间安排
工作要求
借助工具
责任人
备注

2、

个体产品调研

柯斌及调研人员等
1、 住宅商品房的基本素质调研（5）
现场走访、记录
3月25日-4月3日
记录在案
车、地图
柯斌
收集资料
2、项目所在区域市场状况调研（4）
现场走访、记录
3月25日-4月3日
记录在案
车、地图
柯斌
现场收集
3、不同价格的典型项目调研
现场走访、记录
3月25日-4月3日
记录在案
车、地图等
柯斌
现场收集
4、满足市场需求的项目个体素质调研
现场走访、记录
3月25日-4月3日
记录在案
车、地图等
柯斌
现场收集
注意：具体实施，见附件一：柯斌小组调研工作实施计划
（3）、第三部分：住宅商品房消费者市场调研，由方平负责，时间为：2002年3月25日—2002年4月3日；
序号
工作名录
人员安排
工作内容
工作方式
时间安排
工作要求
借助工具
责任人
备注

2、

市场消费需求调研

方平及调研人员等
1、 市场消费需求调研（8）
抽样调研
3月25日-4月3日
记录在案
车、地图
方平
收集资料
2、消费者对个体产品的要求调研（12）
抽样调研
3月25日-4月3日
记录在案
车、地图
方平
现场收集
3、对项目的综合素质调研（8）
抽样调研
3月25日-4月3日
记录在案
车、地图等
方平
现场收集
4、消费能力调研

抽样调研
3月25日-4月3日
记录在案
车、地图等
方平
现场收集
5、消费者基本情况调研

抽样调研
3月25日-4月3日
记录在案
车、地图等
方平
现场收集

序号
工作名录
人员安排
工作内容
工作方式
时间安排
工作要求
借助工具
责任人
备注

2、

三级市场调研

方平及调研人员等
1、市区商品房的出租状况（5）
走访
3月25日-4月3日
记录在案
地图
方平
收集资料
2、二手住宅商品房的转让状况（4）
走访
3月25日-4月3日
记录在案
地图
方平
现场收集
3、区域内商品房的出租、出让状况（6）
走访
3月25日-4月3日
记录在案
地图等
方平
现场收集
4、整体市场的出租、出让价格分布状况
走访
3月25日-4月3日
记录在案
地图等
方平
现场收集
5、三级市场对本项目的影响
走访
3月25日-4月3日
记录在案
地图等
方平
现场收集
注意：具体实施，见附件二：方平小组调研工作实施计划
（4）、第四部分：住宅商品房流通环节调研，由韦斌负责，时间为：2002年3月27日—2002年4月3日；
序号
工作名录
人员安排
工作内容
工作方式
时间安排
工作要求
借助工具
责任人
备注

1、

住宅商品房市场的营销推广调研

韦斌及调研人员等
1、不同价格典型楼盘的推广策略（4）
走访
3月27日-4月3日
记录在案
地图
韦斌
收集资料
2、不同价格典型楼盘的基本销售模式
走访
3月27日-4月3日
记录在案
地图
韦斌
现场收集

2、

营销渠道分析

1、营销渠道调查细分化
走访
3月27日-4月3日
记录在案

韦斌
现场收集
2、市场调查结果
走访
3月27日-4月3日
记录在案
地图等
韦斌
现场收集
3、总论
分析
3月27日-4月3日
记录在案
地图等
韦斌
现场收集
注意：具体实施，见附件三：韦斌小组调研工作实施计划（5）、第五部分：住宅商品房购买市场调研，由黄惠、谢长征负责，时间为：2002年3月25日—2002年4月3日；
序号
工作名录
人员安排
工作内容
工作方式
时间安排
工作要求
借助工具
责任人
备注

1、

1、按地段资源因素的类比项目调研
走访
3月27日-4月3日
记录在案
地图
谢长征
收集资料
2、按建筑类别因素的类比项目调研
走访
3月27日-4月3日
记录在案
地图
谢长征
现场收集

类比项目的购买市场调研

谢长征及调研人员等

3、按价格因素的类比项目调研
走访
3月27日-4月3日
记录在案

谢长征
现场收集
4、按户型因素的类比项目调研
走访
3月27日-4月3日
记录在案
地图等
谢长征
现场收集
5、按社区规模因素的类比项目调研
6、按项目的规划设计要点为标准，确定购买市场
走访

走访

3月27日-4月3日
3月27日-4月3日
记录在案

记录在案
地图等

地图等
谢长征

谢长征
现场收集
现场收集

序号
工作名录
人员安排
工作内容
工作方式
时间安排
工作要求
借助工具
责任人
备注

2、

项目购买市场调研定量分析

黄惠及调研人员等
1、 购买群体特征分析
抽样调研
3月25日-4月3日
记录在案
车、地图
黄惠
收集资料
2、 购买者对项目所在区域的认可程度
抽样调研
3月25日-4月3日
记录在案
车、地图
黄惠
现场收集
3、对项目的综合素质调研（8）
抽样调研
3月25日-4月3日
记录在案
车、地图等
黄惠
现场收集
4、消费能力调研购买者对项目的认可情况分析

抽样调研
3月25日-4月3日
记录在案
车、地图等
黄惠
现场收集
注意：具体实施，见附件四：黄惠小组调研工作实施计划

（6）、第六部分：项目竞争市场调研，由李勇负责，时间为：2002年3月25日—2002年4月3日；
序号
工作名录
人员安排
工作内容
工作方式
时间安排
工作要求
借助工具
责任人
备注
1、

市场供需调研
李勇及调研人员等
开发量、流通数量、销售数量、空置率
走访
3月27日-4月3日
记录在案
地图
李勇
收集资料

2、
周边竞争状况
李勇及调研人员等
竞争圈情况调研
走访
3月27日-4月3日
记录在案
地图
李勇
现场收集

3、
典型竞争对手调研
李勇及调研人员等
选择竞争项目进行分析
走访
3月27日-4月3日
记录在案

李勇
现场收集
注意：具体实施，见附件四：黄惠小组调研工作实施计划

三、项目调研方式、对象、样本的确定
1、关于本项目调研工作的设计
在明确项目调研目的的基础上，才能有效的进行整个项目调研工作，这是前提。
为保障调研目的的达到，调研工作首先要设计的是调研内容，这是由调研目的决定的。
调研内容必须通过特定调研方式和针对有效的调研对象来进行，这样才能保障调研工作的准确。
调研方式和调研对象之间的关系是，第一、调研方式是由调研对象所决定的；第二、两者反过来又修正调研内容。
同时，调研内容、调研方式和调研对象，其三者共同决定了整个调研工作的组织，于是，整个调研工作的模式应该是：
调研目的 调研内容 调研对象 调研方式

调研组织
2、项目调研目的研讨
这实际上也是项目营销推广策划的依据，因为，本次项目调研的最终目的在于，找到项目营销推广中能最快完成销售的、切实可行的项目营销因素的各种定位。现罗列如下：
（1）、地块调研及分析，由此得到地块状况对项目的影响；
（2）、宏观环境及市场状况对项目的影响；
（3）、项目及周边状况对项目的影响；
（4）、消费市场及购买需求对项目的影响；
（5）、项目个体产品的户型特征；
（6）、项目综合质素基础；
（7）、项目优劣势；
（8）、项目目标客群所决定的营销因素定位；
（9）、项目目标客群所决定的传播因素定位；
（10）、价格定位；
（11）、卖场进行实际销售所需要的销售物料内容、数量和运用方式；
（12）、针对本项目的具体情况，编制培训计划；
（13）、目标客群能接受的广告策略、广告方案、平面设计、广告发布、广告预算、广告效果评估等
以上共14个子目标所组成的目标系统，将最终支持项目营销推广方案的确定。
3、项目调研目的所决定的本次调研内容、调研对象及调研方式的明细表
（1）、第一部分 项目基础市场调研
序号
调研内容
调研方式
调研对象
1-1
本项目地块地埋位置
1-1-1
项目地理位置
现场统计
项目地块
1-1-2
项目地块状况
现场统计
项目地块
1-1-3
项目地块状况研讨
现场统计
项目地块
1-1-4
项目地块自然资源
现场统计
项目地块
1-2
周围景观
现场统计
项目地块
1-1-1
污染状况
现场统计
项目地块
1-1-2
社会治安状况
现场统计
项目地块
1-1-3
现有交通状况
现场统计
项目地块
1-1-4
生态环境状况
现场统计
项目地块
1-1-5
卫生状况
现场统计
项目地块
1-1-6
水资源状况
现场统计
项目地块

1-3
地块周边生活配套设施
1-3-1
周边居民习惯的日常购物场所
现场统计
周边居民
1-3-2
周边居民家庭数量及人口总数
现场统计
周边居民
1-3-3
周边居民文体设施
现场统计
项目地块
1-3-4
医疗卫生
现场统计
项目地块
1-3-5
金融服务
现场统计
项目地块
1-3-6
宾馆餐饮
现场统计
项目地块
1-3-7
邮政电信
电话调查
项目地块
1-3-8
电视台
电话调查
项目地块
1-3-9
娱乐设施
现场统计
项目地块
1-3-10
休闲场所
现场统计
项目地块
1-3-11
生活供水
访谈式调查
项目地块
1-3-12
生活供电
访谈式调查
项目地块
1-3-13
学校
访谈式调查
项目地块
1-3-14
居民交通设施
访谈式调查
项目地块

1-4、
地块规划
1-4-1、
地块规划的技术经济指标
1-4-1-1
总占地面积
资料查阅
发展商
1-4-1-2
容积率
资料查阅
发展商
1-4-1-3
覆盖率
资料查阅
发展商
1-4-1-4
绿化率
资料查阅
发展商
1-4-1-5
总建筑面积
资料查阅
发展商
1-4-1-6
总户数
资料查阅
发展商
1-4-2
地块所肩负的城市功能
资料查阅
发展商
1-5
地块开发住宅商品房的可能性评测
资料查阅
发展商
1-5-1
从地块状况研讨
1-5-1-1
从项目地块地理位置看
现场统计
项目地块
1-5-1-2
从项目地块状况看
现场统计
项目地块
1-5-1-3
从地质状况看
现场统计
项目地块
1-5-2
从地块自然资源探讨

序号
调研内容
调研方式
调研对象
1-5-2-1
从周围景观看
现场统计
项目地块
1-5-2-2
从污染状况看
现场统计
项目地块
1-5-2-3
从治安状况看
现场统计
项目地块
1-5-2-4
从现有交通状况看
现场统计
项目地块
1-5-2-5
从卫生状况看
现场统计
项目地块
1-5-3
从地块周边生活方式探讨
1-5-3-1
从居民习惯购物场所看
现场统计
周边居民
1-5-3-2
从周边居民家庭数量
及人口总数看
现场统计
周边居民
1-5-3-3
从周边居民文体设施看
现场统计
项目地块
1-5-3-4
从医疗卫生看
现场统计
项目地块
1-5-3-5
从金融服务看
现场统计
项目地块
1-5-3-6
从宾馆餐饮看
现场统计
现场统计

1-5-4
从地块规划探讨
1-5-4-1
从地块规划技术经济指标看
调查分析
发展商、年鉴
1-5-4-2
从地块所肩负的城市功能看
调查分析
发展商、年鉴
2-1
城市基本现状
2-1-1
基本概况
2-1-1-1
位置面积
查阅资料
市志年鉴
2-1-1-2
地质、地貌
查阅资料
市志年鉴
2-1-1-3
气候
查阅资料
市志年鉴
2-1-1-4
水文水情
查阅资料
市志年鉴
2-1-1-5
自然资源
查阅资料
市志年鉴
2-1-1-6
行政划分
查阅资料
市志年鉴
2-1-1-7
城市规模
查阅资料
市志年鉴
2-1-1-8
自然资源
查阅资料
市志年鉴
2-1-1-9
交通运输
查阅资料
市志年鉴
2-1-1-10
信息通讯
查阅资料
市志年鉴
2-1-1-11
经济状况
查阅资料
市志年鉴
2-1-2
城市现状对发展住宅商品房的支持和阻碍
2-1-2-1
从位置看
查阅资料
市志年鉴等资料
2-1-2-2
从面积看
查阅资料
市志年鉴等资料
2-1-2-3
从自然资源看
查阅资料
市志年鉴等资料
2-1-2-4
从城市规模看
查阅资料
市志年鉴等资料
2-1-2-5
从交通运输看
查阅资料
市志年鉴等资料
2-1-2-6
从信息通讯看
查阅资料
市志年鉴等资料
2-1-2-7
从经济状况看
查阅资料
市志年鉴等资料
2-2
国民经济发展现状
2-2-1
社会人口及比例
2-2-1-1
常住人口
查阅资料
市志年鉴
2-2-1-2
暂住人口（持暂住证人口）
查阅资料
市志年鉴
2-2-1-3
流动人口
查阅资料
市志年鉴
2-2-2
社会经济现状
2-2-2-1
与历史相比
查阅资料
市志年鉴

2-2-2-2
实际经济现状调研分析
A
市场物价
查阅资料
市场
B
居民生活
查阅资料
市志年鉴
C
居民家庭月均消费支出状况
查阅资料
市志年鉴
D
就业状况
调查分析
市志年鉴
E
居民家庭主要消费品拥有量
查阅资料
市志年鉴
2-2-3
实际消费状况
2-2-3-1
消费能力
查阅资料
市志年鉴
2-2-3-2
消费习惯
查阅资料
市志年鉴
2-2-3-3
消费观念
查阅资料
市志年鉴
2-2-3-4
市民消费的心态
查阅资料
市志年鉴
2-2-3-5
总体描述
查阅资料
市志年鉴
2-2-4
国民经济发展现状对住
宅物业的支持和阻碍
综合分析
市志年鉴

2-3
政府政策方针研究
2-3-1
城市发展规划
查阅资料
规划局
2-3-2
政府保护的物业管理制度
查阅资料
房管局
2-3-3
住宅物业的金融支持
查阅、电话调查
银行
2-3-4
消费者对于政策敏感点分析
抽样调查
周边群众
2-3-5
政府政策对住宅发展的影响
查阅资料
相关政府文件
2-4
在该地区发展住宅商品房的可能性评价
2-4-1
从购买力情况看
2-4-1-A
购买力现状
查阅资料
市志年鉴
2-4-1-B
购买力发展情况预测
专家咨询
市志年鉴
B-a
从消费能力看
专家咨询
市志年鉴
B-b
从收入能力看
专家咨询
市志年鉴

第二部分——住宅商品房市场现状调研
序号
调研内容
调研方式
调研对象
1-1-1
住宅商品房市场开发现状
专业机构咨询
房地产商及相关机构
1-1-2
住宅商品房的基本素质分析
专业机构咨询
1-2-1
项目所在区域住宅商品房现状调查
现场统计
项目地块
1-2-2
区域市场态势
综合分析
房地产商
1-2-3
区域住宅商品房的营销
市场特点
实地考察
长春居民
1-2-4
区域条件对发展住宅商品房的支持和阻碍
现场统计
项目地块
2-1-1
典型项目调研
现场统计
类比楼盘
2-1-2
典型项目所反映的个体项目素质分析
现场统计
周边群众
2-2
满足市场需求的项目个体素质的基础要求
现场统计
周边群众
3-1-1
消费者对本项目的认知度
抽样调查
周边群众
3-1-2
消费者的结构
抽样调查
周边群众
3-1-3
家庭收入
抽样调查
周边群众
， 3-1-4
动机调研
抽样调查
周边群众
3-1-5
面积
抽样调查
周边群众
3-1-6
建筑风格
抽样调查
周边群众
3-1-7
对项目区域环境的认可
抽样调查
周边群众
3-1-8
基础需求特征总结
综合分析
综合

第三部份：住宅商品房的消费市场调研
序号
调研内容
调研方式
调研对象
一
市场消费需求调研
1-1
消费需求基础调研
1-1-1
消费者对本项目的认知度
抽样调查
周边群众
1-1-2
消费者的结构
抽样调查
周边群众
1-1-3
家庭收入
抽样调查
周边群众
1-1-4
动机调研
抽样调查
周边群众
1-1-5
面积
抽样调查
周边群众
1-1-6
建筑风格
抽样调查
周边群众
1-1-7
对项目区域环境的认可
抽样调查
周边群众
1-1-8
基础需求特征总结
根据调研结果综合分析

1-2
消费者对个体产品的需求
抽样调查
周边群众
1-2-1
户型
抽样调查
周边群众
1-2-2
房屋类型
抽样调查
周边群众
1-2-3
层高
抽样调查
周边群众
1-2-4
朝向
抽样调查
周边群众
1-2-5
景观
抽样调查
周边群众
1-2-6
装修
抽样调查
周边群众
1-2-7
两房单位
抽样调查
周边群众
1-2-8
三房单位
抽样调查
周边群众
1-2-9
四房单位
抽样调查
周边群众
1-2-10
错层单位
抽样调查
周边群众
1-2-11
复式单位
抽样调查
周边群众
1-2-12
总结
综合分析
综合
1-3
对项目的综合素质调研
1-3-1
物业管理
专业机构查询
物管公司
1-3-2
绿化园林
专业机构查询
物管公司
1-3-3
景观
现场观察
各小区
1-3-4
周边生活配套
现场观察
各小区
1-3-5
交通
现场观察
各小区
1-3-6
社区自身配套
现场观察
各小区
1-3-7-
网络
现场观察
各小区
1-3-8
其他
现场观察
各小区
1-4
消费能力调研
抽样调查
长春居民
1-4-1
资金来源
抽样调查
长春居民
1-4-2
按揭付款的首期
抽样调查
长春居民
1-4-3
月供款
抽样调查
长春居民
1-4-4
总价承受能力
抽样调查
长春居民
1-4-5
付款方式
抽样调查
长春居民
1-4-6
总结
根据调查情况综合
长春居民
1-5
消费者基本状况
1-5-1
职业
抽样调查
长春居民
1-5-2
年龄
抽样调查
长春居民
1-5-3
家庭人口
抽样调查
长春居民
1-5-4
文化程度
抽样调查
长春居民
1-6
消费群体的总体特征
实地考察
综合分析

二
三级市场调研
2-1
市区住宅商品房的出租状况
2-1-1
不同区域的住宅商品房
出租状况量化分析
访谈式调查

房屋中介
公司及
有关群众

2-1-2
价格分析
访谈式调查
2-1-3
面积分布
访谈式调查
2-1-4
户型分析
访谈式调查
2-1-5
区域消费者认可程度
抽样调查
2-2
二手住宅商品房的转让情况
2-2-1
价格
访谈式调查
房屋中介
2-2-2
交易方式
访谈式调查
房屋中介
2-2-3
二手房的税收情况
访谈式调查
有关机构
2-2-4
银行的支持
访谈式调查
银行
2-3
三级市场对本项目的影响
专家咨询
专家

三
居住文化
3-1
生活方式
实地考察、深入访谈
长春年鉴
长春民众
3-2
文化影响力调查
实地考察、深入访谈
3-3
房地产热点购买调查
实地考察、深入访谈

第四部分 住宅商品房流通环节调研

序号
调研内容
调研方式
调查对象
1-1-1
成功楼盘
现场考察
类比楼盘
1-1-2
成功楼盘
现场考察
类比楼盘
1-1-3
成功楼盘
现场考察
类比楼盘
1-1-4
成功楼盘
现场考察
类比楼盘
1-1-5
成功楼盘
现场考察
类比楼盘
1-1-6
成功楼盘
现场考察
类比楼盘
1-1-7
成功楼盘
现场考察
类比楼盘
1-1-8
成功楼盘
现场考察
类比楼盘
1-1-9
成功楼盘
现场考察
类比楼盘
1-1-10
成功楼盘
现场考察
类比楼盘
1-1-11
推广策略的总结和对本项目的启示
1-1-11-1
信誉
调查研究
类比楼盘
1-1-11-2
产品
调查研究
类比楼盘
1-2
基本销售模式
1-2-1
媒体广告
调查研究
类比楼盘
1-2-1-1
视听两用媒体
调查研究
类比楼盘
1-2-1-1-A
电视
调查研究
类比楼盘
1-2-1-1-B
电影
调查研究
类比楼盘
1-2-1-2
视觉媒体
调查研究
类比楼盘
1-2-1-2-A
户外广告
调查研究
类比楼盘
1-2-1-2-B
车体广告
调查研究
类比楼盘
1-2-1-2-C
报纸广告
调查研究
类比楼盘
1-2-1-2-D
杂志
调查研究
类比楼盘
1-2-1-2-E
直邮
调查研究
类比楼盘
1-2-1-2-F
铺头广告
调查研究
类比楼盘
1-2-1-2-G
海报
调查研究
类比楼盘
1-2-1-3
听觉媒体
调查研究
类比楼盘
1-2-1-3-A
电台
调查研究
类比楼盘
1-2-1-4
卖场
调查研究
类比楼盘
1-2-1-4-A
售 楼 处
调查研究
类比楼盘
1-2-1-4-B
示范单位
调查研究
类比楼盘
1-2-1-5
售楼员
调查研究
类比楼盘
1-2-2
交易方式
1-2-2-1
按揭
抽样调查
当地群众
1-2-2-2
打折
抽样调查
当地群众
1-2-2-3
一次性付款
抽样调查
当地群众
1-2-2-4
分期付款
抽样调查
当地群众
1-2-3
入市时机
1-2-3-1
开盘
调查研究
类比楼盘
1-2-3-2
入市手段
调查研究
类比楼盘

1-3
对项目未来营销的推广
1-3-1
项目未来营销推广可借鉴的成功经验
调查研究
类比楼盘
1-3-2
项目未来营销推广必须注意的因素
调查研究
类比楼盘
2-1
营销渠道调查细分
2-1-1
项目营销渠道调查的媒体对象
2-1-1-A
报纸媒介
调查研究
类