城市发展和住宅市场调研报告.docx

威海市城市发展和住宅市场
调研报告

二〇一〇年四月

目 录
第一部分 城市总体规划 1
一、 城市概述 1
（一） 地理位置 1
（二） 历史沿革 2
（三） 行政区划 3
（四） 地理环境 3
（五） 自然资源 3
（六） 人口构成 4
（七） 综合实力 4
（八） 交通运输 6
二、 青烟威荣高速铁路对威海发展的影响 10
（一） 城际铁路北站及汽车北站规划选址情况 11
（二） 两站合设的规划说明 11
（三） 青烟威荣高速铁路对威海房地产市场的影响 12
三、 城市规划性质、职能与城市发展目标 一三
（一） 城市性质 一三
（二） 城市职能： 一三
（三） 城市发展目标 一三
四、 规划城市规模 一三
（一） 市域城镇化水平与人口规模 一三
（二） 市区人口规模 一三
（三） 中心城人口与用地规模 一三
五、 产业发展与布局 14
（一） 产业发展重点 14
（二） 产业布局 一五
六、 市域城镇体系 16
（一） 市域城镇发展总体战略 16
（二） 城镇等级规模结构 一八
（三） 城镇职能结构 一八
（四） 市域城镇空间结构 19
第二部分 城市国民经济和社会发展规划纲要 20
一、 发展目标 20
二、 主要指标 20
第三部分 房地产市场分析 22
一、 城市房地产市场总体特征 22
（一） 城市住宅市场的发展概况与回顾 22
（二） 威海市房地产市场近六年投资情况 24
（三） 威海市商品房市场分析 25
二、 土地一级市场总体供应及成交特征 25
（一） 近三年商品住宅类土地年出让量 25
（二） 土地成交价格分析 31
三、 威海市区商品住宅市场分析 33
（一） 威海市2004-2010年3月商品住宅供应和销售分析 33
（二） 商品住宅每年1-12月销售情况（成交量、成交均价）分析 37
（三） 威海市2007-2010年3月商品住宅年度成交面积段分析 38
（四） 威海市住宅存量分析 41
（五） 商品住宅面积需求分析 42
四、 城市住房建设与保障规划（2008-2012） 42
（一） 住房发展目标 42
（二） 住房供应体系及建设目标 42
（三） 建设土地来源 43
（四） 供应布局 44
（五） 住房建设时序指引及年度计划 45
第四部分 区域房地产市场分析 48
一、 威海市各区域住宅市场分析 48
（一） 环翠区 50
（二） 高区 51
（三） 经区 52
（四） 工业新区 53
二、 各区域板块楼盘分析 55
（一） 环翠区 55
（二） 高区 64
（三） 经区 75
第五部分 深度调控背景下威海房地产市场浅析 83
一、 房地产政策及全国楼市综述 83
（一） 高首付高利率遏制房贷凶猛 83
（二） 土地供应空前大增 83
（三） 政策变数影响市场预期 84
（四） 开发商担心后市发展 85
（五） 拐点不可能立刻出现 85
二、 房地产新政背景下威海房地产市场预测 86
第六部分 威海房地产市场综合分析 88
一、 威海房地产特征 88
（一） 开发理念 88
（二） 存在机会 88
二、 威海市SWOT分析 88
（一） 优势 88
（二） 劣势 88
（三） 机会 89
（四） 威胁 89
三、 展望威海楼市 89

第一部分 城市总体规划
一、 城市概述
（一） 地理位置
威海市位于山东半岛东端， 地处北纬36°41′～37°35′、东经121°11′～122°42′，恰好处在中国南北平分线上。威海市北、东、南三面濒临黄海，北与辽东半岛相对，东及东南与朝鲜半岛和日本列岛隔海相望， 西与烟台市接壤。

威海以布局合理、设施齐全、环境优美、空气清新的独特风姿，名闻遐迩，成为中国居住环境最好、经济发展最快的城市之一。自1990年荣获第一个“国家卫生城市”称号之后，相继被命名为“全国造林绿化十佳城市”、“全国城市环境综合整治优秀城市”、“国家园林城市”、“国家环境保护模范城市”、“中国优秀旅游城市”，联合国两度授予威海“迪拜国际改善居住环境最佳范例”称号。2003年，由于在“改善人居和城市环境方面的突出贡献”，威海市政府获得“2003年度联合国人居奖”。

（二） 历史沿革
威海历史悠久，新石器时代中期，境内就有人类聚居。夏、商、周三代，今市境为东方夷之地，属青州，有菜夷聚居。 北齐统四年（568年），境内设文登县，今市境尽属之。此后，朝代更替，但隶属文登县未变。
明洪武三十一年（一三98年），为防倭寇侵扰，设威海卫，威海即由此而来。一八98年，英国强租威海卫。1900年，设威海卫行政长官署，属英国殖民部。1930年10月，中国收回威海卫，置威海卫行政区，直属国民政府行政院。
1950年5月， 成立文登专区，辖威海、荣成、文登、昆嵛、乳山、海阳、牟平、福山等8县。1956年2月，文登专区撤销，今威海地域改属莱阳专区。1958年10月，莱阳专区改为烟台专区， 1967年2月，烟台专区更名为烟台地区，今威海地域属之。
1983年8月撤销烟台地区， 设烟台市（地级），同时威海市改为省辖县级市，由烟台市代管，文登、荣成、乳山3县归烟台市管辖。
1987年6月一五日，威海市升为地级市，原县级威海市设为环翠区;烟台市的荣成、文登、 乳山3县划归威海市管辖。1988年10月，文登县改为省辖县级市，由威海市代管;11月，荣成县改为省辖县级市，由威海市代管。1993年7月，乳山县改为省辖县级市，由威海市代管。
（三） 行政区划
至2008年末，威海市辖文登市、荣成市、乳山市3市和环翠区、威海火炬高技术产业开发区、威海经济技术开发区、威海工业新区（3个开发区管理委员会是市政府派出机构）4区，共50个镇、一八个街道办事处、2536个村民委员会、339个居民委员会。

（四） 地理环境
威海市属起伏缓和，谷宽坡缓的波状丘陵区。区内除昆嵛山主峰泰薄顶海拔高度923米以外，其他山地丘陵都在700米以下，大部分为200米～300米的波状丘陵，坡度在25度以下。山体主要由花岗闪长岩构成，山基表面多为风化残积物形成的棕壤性土，土层覆盖较薄，但土壤通透性好。山丘中谷地多开阔，多平谷； 平原多为滨海平原和山前倾斜平原。 其中，低山占土地总面积的一五.77%，丘陵占52.38%，平原占27.56%，岛屿占0.28%，滩涂占4.01%。河网密布，河流畅通，地表排水良好。地势中部高，山脉呈东西走向，水系由脊背向南北流入大海。威海北、 东、 南三面为黄海环绕，海岸线总长985.9公里，约占山东省的33%，全国的6%。海岸类型属于港湾海岸，海岸线曲折，沿海有大小港湾30多处，岬角20多个，并有众多优质海滩分布。全市大小海岛114个，其中面积500平方米以上的84个，有居民岛屿6个。
（五） 自然资源
威海矿产资源较为丰富，已发现各类矿产45种，其中金属矿产一三种，非金属矿产30种，能源矿产1种，水汽矿产1种，已探明储量矿产17种。已探明储量矿产总值2000亿元，45种矿产潜在总值7200亿元。黄金、磁铁、石英砂、花岗岩、锆黄砂、铍、地热资源在金国、全省分别占重要地位。威海海域广阔，浅海和潮间带有丰富的生物资源。陆地粮食作物主要有小麦、玉米等，经济作物主要有花生、大豆等。
威海旅游资源丰富，有城市景观、海岛风光、海岸、温泉、历史遗迹、名山古刹等10种类型。形成了以市区为中心，“三山（圣经山、槎山、大乳山）两点（刘公岛、成山头）一条线（千里海岸线）”的旅游格局。
威海是港口城市，沿海有威海港、龙眼港、石岛港、蜊江港、俚岛港、张家埠港、乳山口港等14家有经营资质的港口，港口码头有434个泊位，其中，万吨级以上泊位16个。
（六） 人口构成
2008年末，威海市总人口2522307人，比上年底增加12754人，人口保持低速增长。其中市区人口639436人，比上年底增加7580人。所辖荣成市、文登市、乳山市人口分别为667472人、641740人、573659人，比上年底均有不同程度的增加。

（七） 综合实力
1. GDP:威海市2009年全市实现生产总值 （GDP）1969.36亿元，按可比价格计算，增速呈逐季回升态势，全年增长12.8%。分产业看，第一产业增加值一三6.34亿元，增长5.0%；第二产业增加值1192.71亿元，增长一三.6%；第三产业增加值640.31亿元，增长12.9%。产业结构继续优化，三次产业结构由上年的7.43：61.14：31.43优化为6.92：60.56：32.52。
2005-2009年四城市GDP对比 单位：亿元人民币

2005
2006
2007
2008
2009
年均名义增速
济南
一八76.6
2一八5.1
2554.3
3017.4
3351.4
16.6%
青岛
2695.8
3206.6
3786.5
4436.2
4890.33
16.1%
烟台
2012.5
2405.7
2879.0
3434.19
3728.68
16.8%
威海
1169.77
一三68.53
一五83.45
1780.35
1969.36
一三.9%

按常住人口计算，2009年威海全市人均生产总值达到70047元，增长12.4%,以同期美元汇率（2009年12月31日美元对人民币汇率为1：6.8282）换算为10258.48美元。

城市化进程加速和经济快速发展给房地产业带来了巨大的市场需求，根据发达国家发展经验和研究成果，以美元为基准，划分出四个发展阶段，今后20年-30年将是中国房地产业重要的战略机遇期。而威海市2009年人均GDP数额远远大于中国平均水平，已经进入了房地产平稳发展阶段。
2. CPI:2009年全年居民消费价格总指数（CPI）为101.07%，比上年回落3.53个百分点。
3. PPI:全年工业品出厂价格指数（PPI）100.17%，比上年回落9.一三个百分点。
4. 固定资产投资：2009年，规模以上固定资产投资1165.54亿元，全年增速为24.2%。投资向第三产业倾斜的趋势比较明显。第一产业投资33.59亿元，下降26.3%；第二产业投资497.03亿元，增长12.5%，其中工业投资482.11亿元，增长14.1%；第三产业投资634.92亿元，增长44.6%。一、二、三产业投资结构优化为2.9：42.6：54.5。
5. 财政收入：2009年完成财政总收入217.44亿元，同比增长20.4%。
6. 城镇居民收入： 2009年,城市居民人均可支配收入20117元，增长8.5%；农民人均纯收入9226元，增长8.6%，人民收入水平较高。
2009年四城市城镇居民人均可支配收入 单位：元人民币
城市
济南
青岛
烟台
威海
城镇居民收入
22721
22368
21125
20177

7. 城市居民恩格尔系数：28.46%，上升0.39个百分点,低于2009年全国平均水平8.5个百分点（2009年全国平均水平37%恩格尔系数为37%），居民生活质量非常高。
8. 城镇居民人均消费性支出：14442元，增长6.8%；农民人均生活消费支出5441元，增长一五.8%。
9. 城市化率： 58.67%，超过全国2009年平均水平，经济处于高速发展期。

10. 城市居民人均住房居住面积：20.98平方米，比上年末增加1.27平方米。

（八） 交通运输
1． 城市外部交通
威海交通发展迅速，已初步形成海陆空立体化交通网络。铁路开通了至济南、北京、青岛、淄博的旅游列车；航空开通了至北京、广州、哈尔滨、上海、深圳、武汉、天津、南京、西安、成都等几十条航线；海上开通了至韩国仁川、大连等航线。

（1） 机场发展规划
机场功能定位：山东省的4D级的干线机场。
发展策略：完善机场相关配套设施，机场跑道由2600米向南延长至3600米，并于近期进行威海机场二期改造工程。努力开辟新的国内航线，尽早开通威海至日本、香港及东南亚的周末航线，远期扩建为4D级标准国际空港。
集疏运通道规划：机场快速路通道规划为：环山快速路－嵩山路－威荣公路－机场路，其建设标准为双向4－6车道快速路。
（2） 港口发展规划
港口功能定位：山东省的干线港口，兼具周边青岛、烟台等大港的专业配套服务。
发展策略：威海港口建设应遵循规模适中、专项功能突出、分工协作的原则，从山东半岛港口整体发展角度出发，避免与周边青岛、烟台等大港恶性竞争。
集疏运通道规划：威海港区未来应形成以铁路和快速路为主的疏港系统。铁路：扩建现有疏港铁路一线形成复线；新建疏港铁路二线。图2－6 威海新港疏港系统示意图
快速路：续建现有疏港一路并延伸至现有港区，形成双向四车道的快速路疏港道路；配套规划新建港区新建疏港二路，形成双向六车道的快速路疏港道路。
港口客运站布局：海运客运站是客运滚装码头配套的接驳设施，其主要作用是为乘客候船用。考虑与客运滚装码头距离远近、周边用地条件等因素，推荐在海埠路以南设置港口客运站。
（3） 铁路发展规划
市域铁路网布局：形成以桃威、威石、疏港铁路为主的货运骨干网络，以青烟威城际铁路为主的快速客运网络。
市区站点布局：结合青烟威城际铁路线位和现有桃威铁路站点设置，规划在威海市区共设置四个铁路客运站和一个草庙子货运站。客运站为现有威海火车站和规划威海火车北站以及远景预留的大学城客运站和桥头客运站；货运站为图2－9 威海铁路火车站市区布局图
规划草庙子货运站。
（4） 公路发展规划
功能定位：依托国家高速干线公路形成连接青岛－烟台－威海的区域主走廊，依托山东省级高速干线形成青岛－威海、潍坊－荣成区域主走廊，承担区域内和跨区域的长距离出行。
骨架网络规划：区域主要走廊：烟威高速、青威高速、荣潍高速。区域快速通道：基于威海的放射线，威海－大水泊－石岛、威海－成山；基于威海、荣成、文登组合城市的干线，荣成－文登－潍坊、文登－烟威高速；基于滨海沿线的快速干线，石岛－荣成－成山－泊于－崮山－威海。
2． 城市内部交通
（1） 道路等级划分
道路网络系统由城市快速路、主干道、次干道和支路构成。
（2） 规划目标
完善道路布局，优化道路功能，形成以快速路、主干路为主，次干路为辅，衔接良好的城市道路网络。增加道路容量，提高道路供应水平，远期能满足高态势下每天3000－4000万标准车公里（包含外地来威海车辆出行）的车辆出行要求。提高交通服务水平和道路运行车速，远期高峰小时中心区道路平均车速不低于20公里/小时，外围区道路平均车速不低于30公里/小时。
（3） 总体布局
威海市区道路网络布局总体为“一环四射，纵横交错”。一环四射：以环山快速路为内环，并通过四条快速放射路连接外围组团。纵横交错：是指东西和南北向的快速路、主干路，连接各组团和对外公路。
（4） 快速路布局
规划保留原总体规划方案中的环山路快速路构成城市的快速环路，考虑到环山路周边基本无建设用地，建议采用双向六车道的无辅道形式的地面快速路。
规划保留原总体规划方案中的连接烟威高速放射线，形成快速路系统与对外高速公路的快速联系，其断面形式为双向六车道无辅道地面快速路。
规划保留原总规方案中的机场快速路、温泉快速路方案，通过这两条快速路将大水泊机场与城市快速路系统直接连接，建议断面形式其中机场路为双向四车道的地面快速路，威荣公路为高架的双向四车道快速路。
规划确定青威高速通过嵩山快速路连接，形成对外高速公路与城市快速路的直接联系，其中青威高速连接线在草庙子段目前按照与相交道路平交来进行建设，建议进行改造，将与连接线相交的次干道做成分离立交,而与区内GZ2号主干道可以通过设置互通立交来连接草庙子工业区。
结合港区开发，建议将现有疏港一路延伸至现有港区内部，在东侧新建疏港二路，配套为新增港区和中韩轮渡项目服务，疏港一路、二路的断面分别为双向四、六车道的高架道路。
为了加强与崮山－泊于片区的联系，考虑将成大线（齐鲁大道－泊于行政中心）升级为快速路，并按照快速路形式对现有成大线进行红线控制，经区齐鲁大道段按照地下双向四车道快速路控制。
（5） 主干道调整
结合环山路新建，配套建设环山路与各组团、片区连接的主干路，包括与核心区连接的统一路、古寨东路，高区的科技路、吉林路，张村的昌华路，羊亭的FZ1、FZ4路，形成服务机动车交通的车流主通道。
新威路（渔港路－和平路）段扩容。采用地下通道的形式建设，单向两车道隧道，行驶方向由北向南单向行驶，两端出入口分别在渔港路以南和和平路以南。
（6） 次干道调整
统一南路由原总规中的主干路等级降为次干路，其作为服务于环翠区塔山以南区域南北向内部集散交通的道路，不应吸引经区与核心区间的过境交通通过，因此应适当降级其规模，以服务片区内部出行为主。
延长渔港路连接环山快速路，将渔港路通过双向两车道的高架连接环山路，以作为空中客车码头区域的主要集疏运道路。
总体规划在世昌大道以南、上海路以北区域规划了一定的东西向主干路，如崂山路、胶州路、平度路、海峰路、渤海路，这些道路长度都在一公里左右，其功能主要是服务于中心区与经区之间片区的东西向集散交通，根据模型测算其高峰小时双向流量都在500－1000PCU/小时，因此不论从其承担功能来看还是流量规模计算，这些道路的等级都应该降低成次干道，做为区域内部的东西向内部集散道路使用。
（7） 立交规划
市区内原则上不宜过多建设立交。根据用地条件、交通负荷、环境影响和国标规范等因素的综合考虑，规划确定了75处立交，其中新建的为70处，新建包括24处互通立交、27处半互通立交和19处跨线桥。（立交规划一览表详见附表二）
（8） 评价
规划路网城市建成区范围内总规模为1717公里，路网密度达到10.73km/km2，道路面积率一八.5％，人均道路面积19.7m2。规划路网总容量（包括外围通道）为4000－5500万标准车公里/天，正常情况下能容纳40万辆至50万辆机动车出行。
在高态势下，路网平均饱和度仍维持在0.45，平均行程车速在35公里每小时；而在正常态势下，饱和度将降到0.31，平均车速能达到43公里/小时。
二、 青烟威荣高速铁路对威海发展的影响

正在建设青烟威荣城际铁路设计为客运专线铁路，正线数目为双线，途经青岛、烟台、威海三个地级市。青烟威荣铁路正线全长299公里，烟台境内最长，共146.31公里，在青岛范围约84公里，威海约69公里。项目设计时速250公里，预留每小时350公里，电力牵引列车运行。项目总投资371.3亿元，总工期为3年零6个月。作为我国第一条非省会间城际高速铁路，这条铁路实现公交化、全天候运行。这条高铁从青岛周边接入全国高速铁路网，有力促进威海融入全国高速铁路网，能够大大缩短威海至全国各大城市的时空距离，乘客可通过此线更加快捷地进行济南、北京、上海等远途旅行。
青烟威荣城际铁路自青岛北站引出，沿胶济铁路左侧，经城阳后跨过胶济铁路，折向东北从即墨西侧经过，然后向北跨过既有蓝烟铁路，基本并行蓝烟铁路西侧，引入既有莱西、莱阳站后，经桃村至西陌堂，一路向北进入烟台站；另一路向东沿烟威高速公路到达威海市，然后折向东南，到达荣成市。
青烟威荣城际铁路开通后，胶东半岛线路运力紧张的局面将大大缓解。到时，烟台至青岛的运行时间从以前3.7个小时缩短至1个小时，烟台至威海的运行时间由以前近1.5个小时缩短至约30分钟，真正实现半岛“一小时通勤圈”，使半岛显现“同城效应”，成为一条快速、安全、环保、大容量现代化轨道客运大通道。有关专家表示，半岛“同城效应”最主要优势在于加强相邻城市间的一体化合作：一方面，将大大减少城市间生活成本, 加强地区间亲缘、地缘、文缘的交流，促进生活向快节奏、高质量的现代化方向发展。另一方面，加快城市间商务活动进一步活跃，加快旅游休闲、购物、会展、文体娱乐、商贸等方面的互补合作，在区域经济协作发展上意义深远。
（一） 城际铁路北站及汽车北站规划选址情况
1． 城际铁路北站规划选址
目前，城际铁路由烟台方向经双岛湾——前后峰西村——沿环山路南——望岛村——火车站的线路已基本确定。通过各方面努力，城际铁路初步确定在威海市区内设两个站场：一是利用威海火车头、汽车总站原有基础建设威海城际南站，结合东部规划的海港客运中心，在经区形成三站合一、四站一体的格局。二是利用后峰西村南部空地，在火炬路和沈阳路之间建设北站。
2． 汽车北站规划选址
结合城际铁路北站，利用后峰西村南部和东南部较为开阔的未建设用地，建设威海汽车北站。该区处于威海西北部城区的中心，可相对发展成为城市西北部交通枢纽
（二） 两站合设的规划说明
1． 城际铁路北站规划选址说明。城际铁路站场选址有很大的局限性，它只能设在线路沿线两侧。根据城际铁路运营特点要求，其站场选址要最大限度接近城市人群密集的区域。按照城际铁路设站技术要求，车站线路长度至少为2000米（即两个咽喉区的间距）。在满足上述要求前提下，为确保城市拆迁量尽可能小，北站选址只能安排在火炬路和沈阳路之间后峰西村南部空地内。城际铁路站场选址于此主要有两大优点：一是用地充足，除了建设客站外，还可做为客车停车场、车辆调度编组。二是能服务较多的城市人口。通过世昌大道、沈阳路、文化路和内环快速路等城市主干道，可直接服务于市中心区、高区、张村、初村和羊亭。
2． 两站合设的规划说明。（1）形成城市综合交通枢纽，打造城市新的生长区域。现在的城际铁路、高速铁路的车站在功能上，由过去相对单纯的对外交通集散地，逐渐演变为城市交通网络中的交汇点，与地铁、轻轨、快速路系统、公交系统、长途汽车客运、社会与出租车、现代物流等交通系统整合一体化发展形成枢纽地区，例如上海南站、北京南站、南京老火车站改造和广州火车站改造之后都是如此。交通枢纽结合周边的商业街区开发，将成为城市的新的活力区域和生长区域。根据威海城市规划，两站合设有利于城市副中心的发展壮大，对城市整体和长远发展有利。（2）两站合一，实现“零换乘”。随着经济社会的发展，以及城市公共交通和服务意识的强化，高铁、城际铁路的枢纽要求与长途客运、公交系统的发展与建设结合形成综合一体化发展。“无缝衔接、零换乘”已成为铁路综合交通枢纽设计的基本理念。新时代的高速与城际综合交通枢纽已越来越多地变成了城市错综复杂的交通网络中的交汇点。（3）符合城市长远交通规划需要。根据《威海市城市综合交通规划（2006—2020）》，两站区域直接与以下城市主次干路相联系。东西向有：世昌大道、黄河街、BC3；南北向有：沈阳路、科技路、火炬路。最重要的是该区域与规划的城市内环快速路直接联系，使得其服务范围扩大到城市南部区域。（4）两站区域用地充足。规划的两站合设区域用地充足，便于统筹安排。
（三） 青烟威荣高速铁路对威海房地产市场的影响
交通作为基础配套设施，其便利程度直接影响到房产的价值，“城铁时代”的来临，势必会让威海进一步成为各房地产商逐鹿掘金的热土。
尽管威海市区段尚未正式开工，具体路线尚待确认，但是当建城际铁路的消息一公布，威海第一站――后西峰所在的位置已经涨价上千元，目前，绝对是只租不卖。可以预测，未来3年内，青烟威荣高速铁路威海市区段周边土地将会迅速增值，商品房价格未来预期将会迅速上涨。因此，业务拓展部准备近期对高铁威海市区段的具体位置进行确认，对周边可开发土地进行统计和分析，及时追踪土地预出让信息，严密监测周边市场价格和供需情况，争取在该区域取得用地。
三、 城市规划性质、职能与城市发展目标
（一） 城市性质
人居精品海湾城市
（二） 城市职能：
中韩经济带的桥头堡； 国际性海滨旅游度假地；山东半岛制造业基地组成部分；区域性教育科研中心；适宜人类居住的城市；市域服务业中心城市；全国重要的海洋产业基地。
（三） 城市发展目标
按照省委、省政府对威海“建设世界级精品城市”的指示要求，实施城市化战略，瞄准世界先进水平，不断提高城市品位和内涵，打造“精品威海”；以环境优势和科研实力为基础，大力发展现代制造业及现代海洋产业，进一步壮大威海经济，不断增强城市的综合辐射带动能力，建设“富裕威海”；以千公里海岸线为依托，以“福文化”为主线，建设具有海湾特色的休闲度假基地，构建“魅力威海”；创造充分的就业和创业机会，建设空气清新、环境优美、生态良好、社会和谐的“人居威海”。 第一阶段，2010年前，在全省率先基本实现现代化；第二阶段，到2020年左右，力争全面实现现代化，同时确立威文荣组合型城市的基本框架；第三阶段，到2050年左右，建设成为经济、社会、生态全面协调可持续发展的城市，威文荣组合型城市结构形态较为完整。
四、 规划城市规模
（一） 市域城镇化水平与人口规模
1． 近期：2010年达到65%左右；
2． 远期：2020年达到75%左右。
（二） 市区人口规模
3． 近期：2010年人口规模335万人，其中，暂住人口为60万人左右；
4． 远期：2020年人口规模450万人，其中，暂住人口为一五0万人左右。
（三） 中心城人口与用地规模
近期2010年规划人口为100万人；用地规模：规划城市建设用地为125.1平方公里。远期2020年规划人口为一三0万人，规划城市建设用地为141.5平方公里。远景2020年以后人口控制在一五0万人以内，基础设施按照170万人预留。规划城市建设用地小于195平方公里。
五、 产业发展与布局
（一） 产业发展重点
威海市将立足于海洋、环境、区位等比较优势，坚持错位竞争，做足、做大、做强特色产业。
1． 依托环境优势，突出发展特色旅游业。一是抓好千公里海岸这条主线，着力打造以福文化为主题的东方幸福海岸。二是重点开发海上旅游、温泉旅游。三是搞好刘公岛、成山头、赤山法华院、昆嵛山、大乳山等旅游度假区的资源整合与深度开发，加快推进锦湖韩亚高尔夫、福如东海文化园、仙姑顶希望如意园、圣经山景区、华夏生态园等精品旅游项目。四是打造特色旅游品牌。“借韩兴游”，打造“国内游韩国”、“买韩货到威海”两大特色品牌；“借海兴游”，突出渔家民俗风情，发展特色乡村休闲游。
2． 依托海岸线优势，突出发展船舶修造业。抓好正在推进、实施的一批大项目：山东新船重工整体搬迁改造，荣喜建龙合资造船，三星、三进、伽耶船业，神飞、百步亭等船舶修造项目，着力建设皂埠湾、俚岛湾、石岛湾三大造船基地，大力培育新船重工、黄海造船、西霞口造船等十大造船企业，把威海建设成为国内乃至国际重要的船舶工业基地。
3． 依托临海风能优势，突出发展能源石化产业。抓紧推进鲁能乳山风电、国华瑞丰风电、中海油百万千瓦级海上风电、荣成石岛湾核电站、华能威海电厂三期、中石油镆铘岛石化基地，这些项目的建设和投产，不仅可为我市发展提供强有力的支撑和保障，同时也将成为全新的经济增长板块。
4． 依托区位优势，突出发展外向型经济。紧盯世界500强和国内外的行业龙头企业，着力引进科技含量高、附加值高、效益高、能耗低、污染低、用地少的大项目，着力落实好在谈的贝卡尔特二期、三进船业增资项目，日月光并购项目、威高与美国美敦力战略合作等外资大项目。
5． 依托创新优势，突出发展高新技术产业。一是加强自主创新体系建设，鼓励引导企业加大科技研发投入，扶持搞好企业技术中心的建设和申报，着力提高企业创新能力。二是加强重点高新技术项目建设，着力培植高技术产业集群。三是加强高新技术龙头企业发展，采取培育上市、政策扶持、帮促服务等综合性措施，推动高新技术龙头企业尽快做大做强。
（二） 产业布局
十一五”规划提出的威海“A”字型产业与城市空间结构：这个“A”字型格局包括“一个主中心、四个副中心、三条发展带、十三个重点镇” 。它以威海城区为顶点，文登、荣成城区为两腰，乳山、石岛为基点，依托青威公路、桃威铁路，201、301省道和威石公路，以及309国道、304省道三条发展带，将宋村、俚岛等十三个重点中心镇囊括其中。 环翠区位于“A”字型结构的顶点，是市域发展的门户和中心。文登和荣成分别位于“A”字的两腰与中间横线的交叉点上，是事关全局的重要支撑。乳山、石岛为“A”字的两个基点。 围绕这一构架，威海、荣成、文登、乳山等市区的产业格局将重新进行布局。

市区将利用环境优势、区位优势，在环翠中心城区大力发展商业金融、旅游度假、文化娱乐、信息产业等现代服务业，使其承担起大威海中心城市的主要功能；高技区重点发展文教科研、科技研发、高新技术产业、普通无污染的工业、旅游等，提高居住和商业、文化的比重，变单一的产业开发区为具有较强复合功能的城市副中心区；经技区逐步搬迁区内污染工业企业，增加居住、商业、文化的发展空间，海滨地区要避免新增工业用地，逐步恢复海岸自然环境，加强海滨公共开放空间的建设；崮山———泊于东部海滨地区，因其自然条件突出，背山面海，海滨海滩、岬角遍布，具有极佳的海滨田野风光，不宜进行大规模的工业化建设，规划为威海的港口发展预留区，作为今后发展临港工业和修造船业的重要基地，严格限制炼油、石化、钢铁等大用水、重污染企业在此布局；草庙子——— 山新区作为威海新的制造业基地，以发展大型、集中工业项目为主，是威海———文登城市轴的重要组成部分，远景发展成为大威海的南市区。
文登作为威海重要的交通枢纽，定位是以发展机械制造业、商贸物流业为主的综合性工业城市。荣成作为重要的对韩经济联系门户，是以发展食品加工、橡胶制品业、旅游业为主的综合性海滨城市。乳山作为市域南部的中心城市，成为以发展农副产品加工、化学工业为主的综合性城市。石岛则是以发展渔业、工业、旅游业为主的综合性港口城镇。
六、 市域城镇体系
（一） 市域城镇发展总体战略
1． 城市发展总目标
实施城市化战略，瞄准世界先进水平，不断提高城市品位和内涵，打造“精品威海”；以环境优势和科研实力为基础，大力发展现代制造业及现代海洋产业，进一步壮大威海经济，不断增强城市的综合辐射带动能力，建设“富裕威海”；以千公里海岸线为依托，以“福文化”为主线，建设具有海湾特色的休闲度假基地，构建“魅力威海”；创造充分的就业和创业机会，建设空气清新、环境优美、生态良好、社会和谐的“人居威海”。
城市发展阶段目标
2． 第一阶段，2010年前，在全省率先基本实现现代化；第二阶段，到2020年左右，力争全面实现现代化，同时确立威文荣组合型城市的基本框架；第三阶段，到2050年左右，建设成为经济、社会、生态全面协调可持续发展的城市，威文荣组合型城市结构形态较为完整。
3． 经济发展策略
(1) 坚持以经济建设为中心，大力发展循环经济。走科技含量高、资源消耗低、环境污染少、人力资源优势得到充分发挥的新型工业化道路。注重依靠科技进步和提高劳动者素质，显著提高经济增长的质量和效益。
(2) 坚持经济发展方向。依托环境、科技、人才、信息等优势，积极发展现代服务业、高新技术产业、现代制造业，不断提高威海经济的综合竞争力，促进经济持续快速健康发展。加快产业结构优化升级，不断扩大第三产业规模，加快服务业发展，全力提升质量和水平。深化农业结构调整，积极发展现代农业，促进农业科技进步。
(3) 2020年，人均地区生产总值(GDP)突破一五000美元；第三产业比重超过60%，第二产业比重保持在35%左右，第一产业比重降到5%以下。
4． 社会发展策略
(1)全面推进人口健康发展。不断优化人口结构，提高人口素质。完善社区服务体系，改善人居环境质量。
(2)大力发展社会主义文化。促进文化事业的全面繁荣和文化产业的快速发展，满足人民群众精神文化需求。
(3)积极促进社会公平。健全社会保障体系，关注弱势群体，缩小贫富差距，促进社会保障事业社会化，改善创业环境，建设完善的社会事业体系，推动社会均衡发展。
(4)加快建设信息社会。广泛应用信息技术，大力发展信息服务业，建设“数字威海”，社会信息化各项指标达到国际先进城市的水平。
(5)切实保障城市安全。构建城市综合防灾减灾体系，建设完善的防灾减灾和应急保障的设施系统，建立有效应对各种公共突发事件的预警和防范机制。
5． 区域协调发展策略
　　(1)积极推进山东半岛城市群及胶东制造业基地的经济合作与协调发展。主动接轨周边城市，借青兴威，突出特色，互动双赢。加快与青岛的对接发展主要包括三个方面：首先，产业对接强调优势互补，调整自身产业结构，形成错位竞争之势；其次，坚持交通先导原则，加强与青岛的交通对接，缩短时空距离；最后，努力实现资源共享，强调资源配置和利用的最优化，形成青、威共同快速发展的有利格局。
　 (2)烟威一体化发展
借助烟台发展崛起之势和烟威紧临的空间条件，通过以交通为首的市政基础设施以及产业布局的控制和引导，合理确定威海市的空间布局，进一步整合烟威二市之间的各类资源，为烟威一体化发展打下良好基础。
6． 城市空间发展策略
(1)市域战略转移。逐步改变目前单中心的空间格局，加强高区、经区及东部崮山－泊于新区的建设，中心城与各组团相协调，构筑分工明确的多层次空间结构。
(2)逐步疏解旧城的部分职能，缓解旧城交通压力。
(3)村镇重新整合。加快农村地区城镇化步伐，整合村镇，推进撤镇并镇、迁村进镇，提高城乡人居环境质量，构筑城乡协调发展的空间结构。
(4)调整产业空间布局，市域5698平方公里采取“两带、两线、五极”的产业空间布局结构。
两带：一是滨海现代旅游、科研教育、生活居住及海洋产业带。二是桃威铁路西侧的特色农业与生态旅游带。
两线：青威高速沿线和市区—荣成—石岛沿线两条发展轴线，主要作为建设半岛制造业基地的载体。
五极：分别为威海市区、文登、荣成、乳山及石岛管理区。
（二） 城镇等级规模结构

规模等级
城镇人口规模
数量
城镇名称（城镇人口规模，单位：万人）
一级城市
>100万人
1
威海中心城区
二级城镇
一五-50万
4
文登城区、荣成城区、乳山城区、石岛镇
三级城镇
2－6万
一三
宋村镇、俚岛镇、南黄镇、成山镇、葛家镇、泽库镇、大水泊镇、下初镇、白沙滩镇、苘山镇、泊于镇、初村镇、虎山镇
四级城镇
<2万
29
乳山寨镇、泽头镇、汪疃镇、上庄镇、米山镇、大孤山镇、海阳所镇、崖西镇、冯家镇、桥头镇、乳山口镇、夏庄镇、崖子镇、港西镇、界石镇、文登营镇、张家产镇、大疃镇、高村镇、荫子镇、诸往镇、育黎镇、午极镇、埠柳镇、徐家镇、滕家镇、侯家镇、小观镇、宁津镇
（三） 城镇职能结构
威海市域城镇体系职能结构分为四级：市域中心城市、市域副中心城市、重点中心镇、一般城镇。

（四） 市域城镇空间结构
规划威海市域城镇空间结构为“A”字形格局，包括：“一个主中心，四个副中心、三条发展带、十三个重点镇”。
1． 一个主中心：威海城区为带动全市发展的主中心。
2． 四个副中心：文登、荣成、乳山和石岛为带动全市发展的四个副中心。
3． 三条发展轴
三条发展轴以威海城区为顶点，文登、荣成城区为两腰，乳山、石岛为基点，构成“A”字型结构。
发展轴一：位于“A”字型的左边。依托青威公路和桃威铁路，形成威海城区－文登－乳山发展轴带。其主要功能是沟通市域内威海城区－文登－乳山一线的内陆地区的经济联系，并成为威海强化与烟台、青岛两地的经济联系的重要依托。
发展轴二：位于“A”字型的右边。依托201、301省道和威石公路，形成威海城区－荣成－石岛发展轴带。其主要功能是沟通市域内威海城区－荣成－石岛沿海地区的经济联系。
发展轴三：位于“A”字型的中边。依托国道309、省道304，形成文登－