某集团住宅销售价格制定指南.docx

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住宅销售价格制定
作 业 指 引

编制

日期
2008.12.12

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日期

批准

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审核人
批准人

1. 目的
旨在建立技术交流平台，指导各地营销总监或专案经理运用比较常规、通用的方法，合理地制定房屋销售价格表，使销售价格与房屋品质相匹配，促进房屋销售速度快速化、合理化。

2. 适用范围
适用于集团开发的各住宅项目，包括公寓项目、别墅项目以及公寓别墅混合项目。

3. 术语和定义
3.1 公寓：是指高层、小高层、多层住宅以及花园洋房。在部分城市，习惯将花园洋房归属于别墅类，鉴于花园洋房的楼层数与多层住宅接近，本指引仍将花园洋房归属于公寓。
3.2 别墅：是指独栋、双拼、联排（排屋）、叠加等别墅。
3.3 总销金额：是指项目整盘或各期的销售总金额，单位为元。
3.4 总销面积：是指项目整盘或各期的可售总面积，按照不同城市可分为建筑面积和套内建筑面积，单位为平方米。
3.5 平均价格：简称均价，是指项目整盘或各期总销金额/总销面积，单位为元/平方米。
3.6 价格系数：简称系数，是指制定销售价格时用于考量个性特征对销售价格的影响因素的取值，例如朝向、景观、楼层、房型、花园面积、赠送面积等。

4. 价格制定步骤与方法
4.1 价格制定步骤如下：
4.1.1确定项目整盘平均价格和各期的平均价格。
4.1.2制定价格系数（包括楼栋系数、垂直系数、水平系数）。
4.1.3制定一房一价。

4.2确定项目整盘平均价格和各期的平均价格。
4.2.1整盘平均价格的确定方法：
1） 以本项目的单位成本和目标利润作为定价的参考依据依据；
2） 以目前市场上临近区域、同类型项目的总平均单价和市场发展趋势做为定价的参考依据；
3） 将以上两项综合分析，确定本项目的整盘平均价格。
4.2.2有的项目规模较大，会分期进行开发，这就需要在整盘平均价格确定后，根据各期地块之间的相对位置关系、发展规划、地块状况及公司的营销策略等因素，在整盘平均价格的基础上确定各个分期的均价。
4.2.3对于公寓和别墅混合的项目，由于两者产品、成本、目标客户差异较大，销售价格也会有较大差异，因此在确定均价时，应将公寓和别墅的均价单独制定，使不同产品形态之间保持合理的价差。
4.2.4项目的单位成本可从公司成本部、财务部获得，目标利润由公司经营管理层制定。根据临近区域、同类型项目的价格作为定价参考依据的方法参见附件例1。

4.3制定价格系数
4.3.1楼栋系数用于区分各幢楼在小区里的位置优劣，计算方法参见附件例2。
4.3.2垂直系数的制定
垂直系数也称为楼层系数。对公寓而言，楼层系数是必须考虑的因素。楼层系数的确定需要根据公寓层数和所处城市的消费喜好来具体制定。一般而言，对小高层、高层住宅而言，通常是由低层向高层系数逐渐增大，但最顶层则可能比它下面两三个层面要低；对一般多层住宅而言，一般情况是，三、四层系数分值最高，二、五层次之，一、六层最低。以下为多层住宅楼层系数的参考建议，各地可根据当地消费习惯进行调整。
表二 多层住宅楼层系数建议表（%）
层数
三层住宅
四层住宅
五层住宅
六层住宅
七层住宅
一层
-2
-2
-3
-3
-2
二层
+2
+2
+1
+1
+1
三层
0
+3
+4
+3
+3
四层
-
-3
+2
+4
+4
五层
-
-
-4
0
+1
六层
-
-
-
-5
-2
七层
-
-
-
-
-5
4.3.3水平系数的制定
水平系数也称为座次系数。公寓项目的水平系数主要包括：朝向、景观、户型、单位面积等。别墅项目的水平系数主要包括景观、户型、单位面积、花园面积等。
朝向系数。各地对住宅朝向的选择会有一些差异。一般而言，朝南的系数值最高，东南向、西南向次之，朝北的则最低。以下为朝向系数的参考建议，各地可根据当地消费习惯进行调整。
表三 朝向系数建议表（%）
复杂朝向
（风车形）
朝向
南
北
东
西
朝向系数（%）
+4
-4
+2
-2
复杂朝向
（蝶形）
朝向
东南
西南
东北
西北
朝向系数（%）
+4
+2
-2
-4
4.3.4营销销售价格的系数除了以上所提到的以外，，由于项目所处区域不同、项目自身特点不同、项目产品形态不同，考虑的因素及其价格系数也不同，而且往往还要考虑另外一些影响因素，例如：私密性、安静度、公建配套、空气污染等。
4.3.5在对某一价格系数评分过程中，应只对影响该系数的影响因素进行分析，切忌参杂考虑其它系数的影响因素，从而导致评分过程中不同系数影响因素的相互混淆，例如：对楼层系数评分过程中不考虑景观因素的影响，对户型系数评分过程中不考虑楼栋位置的影响。

4.4制定一房一价
4.4.1 步骤：
1）在保证整盘均价（或者各期的均价）的原则下，确定各栋楼的平均价格；
2）制定各栋楼内的各套房屋的价格；
3）具体计算方法参见附件例2。

5. 支持性文件
5.1 《销售价格管理作业指引》

6. 相关记录
6.1 《销售价目表》
附件：
例1：为了制定某小高层住宅项目的整盘平均价格，选择了项目1、项目2、项目3作为主要参照对象，运用市场比较法，计算过程如下：
表一 市场比较
比较因素

权重
(1)
项目1（均价11000）
项目2（均价13500）
项目3（均价10200）
拟合程度
(2)
评分
(1)×(2)
拟合程度
（3）
评分
（1）×（3）
拟合程度
（4）
评分
（1）×（4）
区域位置
8%
100%
0.08
110%
0.088
90%
0.072
交通
7%
90%
0.063
102%
0.0714
88%
0.0616
外部环境
6%
97%
0.0582
90%
0.054
98%
0.0588
小区内园林景观
10%
95%
0.095
110%
0.11
90%
0.09
配套设施
10%
96%
0.096
105%
0.105
80%
0.08
会所设施
10%
100%
0.1
92%
0.092
95%
0.095
外立面
8%
90%
0.072
90%
0.072
99%
0.0792
房型面积
12%
94%
0.1128
98%
0.1176
90%
0.108
开发商品牌
8%
90%
0.072
98%
0.0784
86%
0.0688
物业管理
7%
100%
0.07
90%
0.063
95%
0.0665
上市日期
7%
95%
0.0665
98%
0.0686
93%
0.0651
宣传主题提炼
7%
90%
0.063
98%
0.0686
86%
0.0602
合计
100%

0.9485

0.9886

0.9052
市场参考价格计算：
加权平均法(11000+13500+10200)/(0.9485+0.9886+0.9052)＝12208
简单算术平均法(11000/0.9485+13500/0.9886+10200/0.9052)/3＝12174
取值12200
考虑到规避市场风险（或房产升值）12200×0.95≈11600（或12200×1.10≈13400）
所以根据市场情况得出的本项目整盘平均价格为11600元/平方米（或13400元/平方米）。

例2：某项目某一期由五幢电梯小高层公寓组成，本期目标均价11600元/平方米。现制定销售价目表。
一、 各栋楼的平均价格的制定原则。
以3#楼为参照物，针对各栋楼在河景、户型、社区内部景观、邻里、遮挡、公建配套、交通噪音等方面进行单项评比，得出各幢楼的楼栋系数。
二、各栋楼的平均价格的计算。
各栋座的均价利用加权平均法计算。首先，以3#楼为评定标准（楼栋的基准系数1.00），其它各栋楼因考量因素产生差值，此偏差值不宜过大，标准如下表：
表四 考量因素差值表
考量因素
最好
较好
平均
较差
最差
差值
2
1
0
-1
-2
依据各因素产生的差值对各栋楼进行综合评定如下表：
表五 楼栋因素评定表
楼栋因素
1#楼
2#楼
3#楼
4#楼
5#楼
河景
2
2
0
1
-2
户型
2
2
0
0
0
内景观
-1
-1
0
-1
-1
邻里、遮挡
2
1
0
1
-2
噪音
-2
-1
0
-2
0
评定分值
3
3
0
-1
-5
依据评定分值对基准系数进行调整，各栋楼系数如下表：
表六 楼栋系数表
楼栋
1#楼
2#楼
3#楼
4#楼
5#楼
楼栋系数
1.03
1.03
1.00
0.99
0.95
在保证本期目标均价为11600元/平方米的基础上，利用加权平均法计算各栋楼均价如下表：

表七 楼栋均价计算表
楼栋
楼栋面积
（平方米）
（1）
系数
（2）
权数
(3)
＝（1）×(2)
加权平均系数
(4)
＝∑（1）/∑（3）
修正系数
(5)
＝(2)×(4)
各楼栋
平均单价
11600×(5)
1#楼
6600
1.03
6798

1.00076746

1.030790483
11957
2#楼
5700
1.03
5871
1.030790483
11957
3#楼
6900
0.99
6831
0.990759785
11493
4#楼
6900
1.00
6900
1.00076746
11609
5#楼
6500
0.95
6175
0.950729087
11028
合计
32600

32575

三、各栋楼的楼层和座次系数计算。
以5#楼为例（其他楼栋的计算略）。5#楼共13层，两个门洞，每个门洞里一梯两户。
楼层系数按照产品特点和经验取值，以6层为楼层基准系数±0，楼层越高，楼层系数越大。考虑到使用功能和客户心理特征，顶层和底层系数略减，8层系数略加。
楼层系数确定后，按照5#楼11028元/平方米的均价、运用加权平均法计算得出各楼层单价如下表（计算方法可参考表七中楼栋均价的计算）：
表八 楼层系数、单价表
楼层
楼层系数（%）
楼层单价（元/平方米）
13F
+4.5
11432
12F
+6
11596
11F
+5
11487
10F
+4
11377
9F
+3
11268
8F
+2.5
11213
7F
+1
11049
6F
±0
10940
5F
-1
10830
4F
-2
10721
3F
-3
10611
2F
-4
10502
1F
-5.5
10338
为了简化计算，座次系数按照房型、面积、是否边套等因素取值如下表：
表九 座次系数单价表
室号
04室
03室
02室
01室
房型
3/2/2
2/2/1
2/2/1
3/2/2
面积（平方米）
140
110
110
140
座次系数（%）
-7
-3
0
+10
座次单价（元/平方米）
10238
10678
11008
12109
四、制定一房一价的价目表。
仍以5#楼为例，单价＝楼层单价×座次系数。
表十 5#楼住宅价目表
室号
04室
03室
02室
01室
面积（平方米）
140
110
110
140
楼层
单价
总价
单价
总价
单价
总价
单价
总价
13F
10632
略
11089
略
11432
略
12575
略
12F
10784
略
11248
略
11596
略
12756
略
11F
10683
略
11142
略
11487
略
12636
略
10F
10581
略
11036
略
11377
略
12515
略
9F
10479
略
10930
略
11268
略
12395
略
8F
10428
略
10876
略
11213
略
12334
略
7F
10276
略
10718
略
11049
略
12154
略
6F
10174
略
10612
略
10940
略
12034
略
5F
10072
略
10505
略
10830
略
11913
略
4F
9971
略
10399
略
10721
略
11793
略
3F
9868
略
10293
略
10611
略
11672
略
2F
9767
略
10187
略
10502
略
11552
略
1F
9614
略
10028
略
10338
略
11372
略

例3：某项目由150套联排别墅和50栋独栋别墅组成。联排别墅目标均价12000元/平方米，独栋别墅目标均价20000元/平方米。现制定销售价目表。
一、 定价原则
本例采用系数连乘法和试算法。
二、制定价格系数
（一） 本别墅项目无需计算垂直系数。
（二） 本项目价格系数包括景观、干扰、拼数、户型、花园面积等系数。
（三） 景观、干扰、拼数的系数评定如表十一。
表十一 部分价格系数评定表
景观系数
干扰系数
拼数
户型
花园面积
河景
1.05
临主干道第一排
0.88
双拼
1.1
见步骤（四）
见步骤（五）
靠桥河景
1.05
临主干道第二排
0.94
三联拼
1.07

无河景
1
临主干道第三排
1
四联拼
1.05

中央景观（南）
1.1
临次干道第一排
0.96
五联拼
1

中央景观（北）
1.05
临次干道第二排
0.98
六联拼
0.95

中央景观（侧面）
1.01
临次干道第三排
1
七联拼
0.95

绿地公园
1.02
临变电房、垃圾房
0.95

小型景观（正面）
1.01
临主入口
0.95

小型景观（侧面）
1.005
临次入口
0.98

临车库入口
0.98

（四） 户型系数评定
联排户型系数计算如表十二和表十三。
表十二 联排地下户型系数评定表
户型
地下室面积(平方米)
地下户型系数
A
81
1
B
43
0.98
C
125
1.02
D
80
1

表十三 联排户型综合系数计算表
户型

地下户型
（1）
地上户型
（2）
单元入口
（3）
综合系数
（1）×(2) ×(3)
A
东侧边套
1
1.02
1
1.02
西侧边套
1
1.01
1
1.01

B
东侧边套
0.98
1.02
1
0.996
中间套
0.98
1
1
0.98
西侧边套
0.98
1.01
1
0.9898
C
东侧边套
1.02
1.02
0.98
1．0196
西侧边套
1.02
1.01
0.98
1.0096

D
东侧边套
1
1.02
0.98
0.996
中间套
1
1
0.98
0.98
西侧边套
1
1.01
0.98
0.9898
独栋户型系数计算如表十四和表十五。
表十四 独栋地下户型系数评定表
户型
地下室面积(平方米)
地下户型系数
AA
110
1.01
BB
78
0.99
CC
101
1.01
DD
75
0.99
表十五 独栋户型综合系数计算表
户型
地下户型
（1）
地上户型
（2）
综合系数
（1）×(2) ×(3)
AA
1.01
1.01
1．0201
BB
0.99
1
0.99
CC
1.01
1.01
1.0201
DD
0.99
0.98
0.9702
（五）花园面积系数评定

表十六 花园面积系数评定表
联排花园面积
系数
独栋花园面积
系数
30-39
1
120-129
1
40-49
1.003
130-139
1.003
50-59
1.006
140-149
1.006
60-69
1.009
150-159
1.009
70-79
1.012
160-169
1.012
80-89
1.015
170-179
1.015
90-99
1.018
180-189
1.018
侧花园
1.01
190-199
1.021

＞200
1.024
以65#联排别墅为例（其他略）计算花园面积综合系数如表十七
表十七 65#联排别墅花园面积综合系数计算表
门牌号码
房型
花园面积
（平方米）
花园系数
（1）
侧花园系数
（2）
花园面积综合系数
（1）×（2）

65#
01室
C
98
1.018
1.01
1.0282
02室
D
68
1.009
1
1.009
03室
D
69
1.009
1
1.009
04室
D
69
1.009
1
1.009
05室
D
68
1.009
1
1.009
06室
D
69
1.009
1.01
1.0191
以48#独栋别墅为例（其他略）计算花园面积系数如表十八
表十八 48#独栋别墅花园面积计算表
门牌号码
房型
花园面积
（平方米）
花园系数
48#
CC
181
1.018
三、 价格试算与调整
联排别墅目标均价12000元/平方米，独栋别墅目标均价20000元/平方米。以目标均价作为基价，将基价连乘各系数计算出每套（栋）别墅的价格。以总销金额/总销面积计算得到的均价往往与目标均价有一定差额，可将基价作相应调整使均价达到目标均价。
以65#联排别墅为例（其他略）计算联排别墅价格如表十九。
表十九 65#联排别墅销售价格计算表
门牌号码
栋号
65#
室号
01室
02室
03室
04室
05室
06室
房型
C
D
D
D
D
D
建面（平方米）
208.86
191.25
191.25
191.25
191.25
191.25

景观
河景
1
1
1
1
1
1
中央景观
1.05
1.05
1.05
1.05
1.05
1.05
绿地公园
1
1
1
1
1
1
小型景观
1
1
1
1
1
1

干扰
主干道
0.94
0.94
0.94
0.94
0.94
0.94
次干道
1
1
1
1
1
1
变电房垃圾房
1
1
1
1
1
1
主入口
1
1
1
1
1
1
次入口
1
1
1
1
1
1
车库入口
1
1
1
1
1
0.98
拼数
0.95
0.95
0.95
0.95
0.95
0.95
户型
1.0096
0.98
0.98
0.98
0.98
0.996
花园
1.0282
1.009
1.009
1.009
1.009
1.0191
总系数
0.9733
0.9272
0.9272
0.9272
0.9272
0.9327
基价
12000
总价
2439519
2127848
2127848
2127848
2127848
2140551
由表十九计算得到65#联排别墅的均价是11343元/平方米。
若65#联排别墅的目标均价为12000元/平方米，只需将基价调整为12695元/平方米即可。
以48#独栋别墅为例（其他略）计算独栋别墅价格如表二十。

表二十 48#独栋别墅销售价格计算表
栋号
48#
房型
CC
建面（平方米）
245.25

景观
河景
1
中央景观
1
绿地公园
1
小型景观
1．005

干扰
主干道
1
次干道
0.96
变电房垃圾房
0.95
主入口
1
次入口
0.98
车库入口
1
户型
1.0202
花园
1.018
总系数
0.9328
基价
20000
总价
4575268
由表二十计算得到48#独栋别墅的价格是18656元/平方米。
若48#独栋别墅的目标均价为20000元/平方米，只需将基价调整为21441元/平方米即可。