渭南市盛春园大酒店6-9.doc

渭南市盛春园大酒店项目可行性研究报告
目 录
第一章 总论 1
1.1建设项目简介 1
1.2可行性研究编制依据 3
1.3可行性研究报告编制原则 5
1.4主要技术经济指标 5
1.5可行性研究的主要结论及建议 7
第二章 市场分析 9
2.1中国酒店行业市场分析 9
2.2渭南市经济形势分析 13
2.3渭南市高新区概况 17
2.4项目周边酒店概况 18
2.5项目SWOT分析 19
2.6市场分析结论及项目市场定位 20
第三章 项目建设的必要性 22
3.1符合渭南市的建设规划 22
3.2提升渭南市城市形象 22
3.3促进当地旅游业的发展 23
3.4创造一定的就业机会 23
3.5增加当地财政收入 23
3.6促进建设单位自身发展 24
第四章 项目建设条件 25
4.1气候条件 25
4.2自然资源条件 25
4.3项目规划用地条件 25
4.4交通条件 26
4.5基础设施条件 26
4.6社会服务体系 26
第五章 项目建设方案 27
5.1建设方案及规模 27
5.2规划设计思想 27
5.3建筑设计 28
5.4项目结构方案 29
5.5项目建筑指标设计 29
5.6配套工程设计方案 30
第六章 环境影响分析 35
6.1编制依据 35
6.2环境质量状况 36
6.3建设项目对周围环境的影响 36
6.4环境影响及保护措施 37
6.5环境影响评价及公众参与 42
第七章 节能评估 43
7.1节能评价依据 43
7.2主要设计原则 44
7.3能源消耗 45
7.5节能措施 45
第八章 消防与安全卫生 49
8.1消防 49
8.2安全卫生 51
第九章 组织机构设置及员工培训 52
9.1组织机构设置 52
9.2各部门职能 52
9.3劳动定员 53
9.4员工培训 53
第十章 项目市场推广 56
10.1项目市场推广方案 56
10.2项目定价 56
10.3项目市场推广策略 56
第十一章 项目实施进度安排 58
11.1项目实施进度安排依据 58
11.2项目实施进度安排原则 58
11.3项目实施保障措施 59
11.4项目实施进度安排 60
11.5项目实施 60
第十二章 工程招投标方案 61
12.1招标依据 61
12.2招标原则 61
12.3招标范围 61
12.4投标单位的资质要求 62
12.5投标、开标、评标和中标程序 62
12.6招标基本情况表 64
第十三章 投资估算及资金筹措 65
13.1项目总投资估算的依据 65
13.2项目的总投资估算的原则 66
13.3项目总投资估算 66
13.4项目总投资 68
13.5项目总投资的资金来源 68
第十四章 财务评价 69
14.1财务评价依据和原则 69
14.2基础数据的确定 69
14.3财务盈利能力分析 69
14.4不确定性分析 70
14.6项目财务评价结论 73
第十五章 风险分析 74
15.1内部风险及对策 74
15.2外部风险及对策 74
第十六章 结论及建议 76
16.1方案评价结论 76
16.2方案评价建议 76
附图 78
附图一：项目效果图 78
附图二：项目平面布置图 79
附图三：项目实施进度横道图 80
附表：财务评价表 81

5

盛春园大酒店项目可行性研究报告
第一章 总论
1.1建设项目简介
1.1.1项目名称
项目名称：盛春园大酒店项目
1.1.2项目类型
项目类型：新建项目
1.1.3建设单位简介
建设单位名称：渭南高新区盛春园大酒店有限公司
建设单位简介：
渭南高新区盛春园大酒店有限公司注册资金4000万元，专注于星级酒店的开发与经营，争创知名酒店品牌，公司通过彰显人文、绿色、生态的发展主体，致力于打造文化特色鲜明、酒店与繁华商业相融合的新型文化休闲商业新高地。
1.1.4项目位置
项目位于渭南市高新区崇业路北段。项目的区位示意图见下图。
本项目

图1-1项目区位示意图
1.1.5项目方案及规模
项目位于渭南市高新区崇业路北段。项目规划用地面积39928平方米（约60亩），总建筑面积82221平方米（其中地下建筑面积5770平方米，地上建筑面积76451平方米）。
地上建筑中，酒店主体及周边商业配套共计71951平方米，精品假日休闲套房4500平方米。
1.1.6项目总投资
项目总投资共计36795万元，其中建设投资34720万元，流动资金1398万元，建设期利息677万元。
1.1.7及资金来源
项目总投资36795万元，其中企业自筹22097万元，贷款14698万元。
1.1.8项目效益情况
项目正常营运后，年均营业收入12806万元，年均利润总额6149万元，年均所得税1537万元，年均净利润4611万元。
1.1.9项目进度安排
项目整体建设期计划为3年。
² 项目前期工程阶段：6个月，包括项目审批、土地审批、前期策划、规划设计、工程地质勘查、工程设计、现场准备、施工报批等方面工作的实施与推进；
² 项目主体工程阶段：12个月，包括项目的基础、主体的建设；
² 项目装饰装修工程阶段：10个月，包括项目的安装、装饰等方面的建设；
² 项目配套工程阶段：6个月，建设内容为道路、绿化、水电、环保设施、围墙等配套设施；
² 项目竣工验收阶段：2个月，竣工验收。
1.1.10项目建设的法律许可情况
渭南高新区盛春园大酒店有限公司正在办理项目立项、计划方案，项目所在地界址清楚、产权明晰。
1.2可行性研究编制依据
1． 国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知（计价格[2002]10号）；
2． 国家计委制定的《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》（计价格[1999]1283号）；
3． 陕西省建筑安装工程综合概预算定额（2004）；
4． 陕西省计委编制的《陕西省建设工程其他费用定额》；
5． 陕西省物价局、陕西省财政厅《关于渭南市城市基础设施配套费设施收费标准及有关问题的批复》（陕价行发〔2005〕202号）；
6． 陕西省财政厅、陕西省地方税务局关于建筑行业统筹机构收取劳保基金有关营业税问题的通知（陕财税〔1998〕62号）；
7． 财政部、国家发展改革委关于发布取消和停止征收100项行政事业性收费项目的通知（建计函〔2008〕346号）；
8． 《城市规划编制办法及实施细则》；
9． 《城市居住区规划设计规范（GB50180-93）》（2002年版）；
10． 《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；
11． 《旅馆建筑设计规范》（JGJ62-90）
12． 《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）(2005年版)；
13． 《建筑结构可靠度设计统一标准》(GB50069—2001)；
14． 《混凝土结构设计规范》(GB50010—2002)；
15． 《建筑抗震设计规范》(GB50011—2001)；
16． 《建筑结构荷载规范》(GB50009—2001）；
17． 《建筑地基基础设计规范》(GB50007—2002）；
18． 《中华人民共和国节约能源法》（1997）；
19． 《公共建筑节能设计标准》（GB 50189-2005）；
20． 《严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准》（JGJ26—2010）；
21． 《采暖通风与空气调节设计规范》（GB 50019-2003）；
22． 国家发改委有关加强固定资产投资项目节能方面有关要求；
23． 建设单位提供的用地红线图和用地坐标,以及规划设计招标书等；
24． 《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
25． 《投资项目可行性研究指南》，中国电力出版社，2003年；
26． 项目规划设计方案；
27． 类似工程估算、概算指标；
28． 委托方提供的其他成本数据。
1.3可行性研究报告编制原则
1.根据渭南市城镇发展规划充分论证该项目的综合经济效益；
2.在总体规划的指导下，采取全面规划、分期实施的原则，使工程建设与城镇发展相协调，既保护环境，又最大限度的发挥工程效益；
3.适应周围地区的发展情况，在设计上留有余地。
1.4主要技术经济指标
1.建筑经济技术指标
序号
项目
指标
1
规划用地面积
39928㎡
2
总建筑面积
82221㎡
2.1
地下建筑面积
5770㎡
2.2
地上建筑面积
76451㎡
2.2.1
酒店主体及周边商业配套
71951㎡
2.2.2
精品假日休闲套房
4500㎡
3
建筑基底面积
6590㎡
4
建筑密度
17%
5
容积率
1.91
6
绿地率
35%
7
停车位
300个
8
能耗
622.3tce/年
9
劳动定员
225人
2.项目经济评价指标
财务指标汇总表
单位：万元
序号
名称
单位
指标
说明
1
项目总投资(含全部流动资金)
万元
36795

项目规模总投资(含铺底流动资金)
万元
35816

1.1
建设投资
万元
34720

其中：基本预备费
万元
2572

其中：涨价预备费
万元

1.2
建设期利息
万元
677

1.3
流动资金
万元
1398

铺底流动资金
万元
419

2
营业收入(不含税)
万元
12678
生产期平均
3
营业税金及附加
万元
697
生产期平均
4
总成本费用
万元
5898
生产期平均
5
利润总额
万元
6083
生产期平均
6
所得税
万元
1521
生产期平均
7
税后利润
万元
4562
生产期平均
8
财务盈利能力分析

8.1
财务内部收益率

项目投资所得税前
%
17.8

项目投资所得税后
%
14.41

项目资本金
%
15.2

8.2
财务净现值

项目投资所得税前
万元
13151
ic=12%

项目投资所得税后
万元
5167

8.3
项目投资回收期

含建设期

静态投资所得税前
年
7.75

静态投资所得税后
年
8.82

动态投资所得税前
年
11.62

动态投资所得税后
年
15.8

8.4
总投资收益率
%
16.84

8.5
项目资本金净利润率
%
21.3

9
清偿能力分析
年

9.1
借款偿还期
年
5.85
含建设期
10
盈亏平衡点
%
48.61
生产期平均
1.5可行性研究的主要结论及建议
1.5.1主要结论
结合项目情况，本次可行性研究对工程的进展情况制定方案，并对其社会、环境等进行综合评价。
1.项目建设符合渭南市的城市发展建设规划，符合土地利用总体规划的相关规定，项目的建设有利于渭南市人居环境的改善，促进产业链的完善组合，促进渭南经济的发展，有建设的必要性；
2.项目建设场址具有良好的区位优势，外部水、电、路等基础设施条件良好，建设场址地质稳定，为项目建设提供了有利的建设条件。
3.项目的建设规模、总平面布置、建设方案、环境影响评价、节能评估、机构设置与人力资源配置、实施进度安排方案是可行的。
4.项目的招投标方案、销售方案、投资估算和资金筹措方案是可行的。
5.根据科学预测及论证，项目收益较稳定，财务评价指标是可行的，并且项目风险在合理的限度内。
综上所述，本项目符合国家、渭南市的城市发展规划，项目的优势和机会显著，区域具有一定的发展潜力，对提高当地的经济发展具有积极的影响，工程技术方案和运作模式成熟可靠，社会效益高且投资风险较小。本项目的建设不仅是必要的，也是可行的。
1.5.2主要建议
1.整个项目要坚持低碳、环保的设计理念，将建筑、人文、自然生态融为一体，注意节能环保问题。
2.项目在建设过程中应充分利用原有的地形地貌，采用新的施工工艺及方法，统筹规划，优化资源配置，减少不必要浪费。
3.建议建设单位可成立专门的项目部全程管理，制定科学合理的实施计划，妥善做好前期决策、设计、招标、施工管理、后勤等各项工作，在施工期内，采用监理制度，节约工程成本，确保工程进度，保证工程质量。
4.由于建筑工程不可预见因素很多，工期、质量、原材料供应等都会影响到项目总体目标的实现。因此在工程实施进程中，建议项目建设单位加强施工管理，严格执行项目法人制、招投标制、工程监理制和合同管理制，确保建设进度和工程质量。
本项目属于四星级高端酒店项目，能够一定程度上满足区域住宿者的消费需求和提高区域的住宿条件，建议上级主管部门给予该项目大力支持；建议建设单位可成立专门的项目部全程管理，确保工程按质按时完成；应充分利用原有的地形地貌，采用新的施工工艺及方法，统筹规划，优化资源配置；项目的建设投资是影响项目财务可行性的重要敏感性因素，建议项目实施单位做好开发过程中的成本控制工作；酒店入住价格是影响项目盈利能力的重要敏感性因素，要想提高项目收益，须具备切实可行的策划思路和营销方案。
第二章 市场分析
2.1中国酒店行业市场分析
2.1.1酒店业的繁荣
酒店行业作为我国第三产业中的一个支柱产业，一直在社会发展和人民生活中发挥着重要作用，被视为一枝独秀。同时它也是所有行业中最具吸引力的行业之一。
近几年，我国酒店业迅猛发展，并呈现出高速增长、繁荣兴旺的态势。
2007年，我国酒店业发展迈上新台阶，全年零售额达到12352亿元，比上一年增加约2006.5亿元，同比增长19.4%，比上年同期增幅高出3个百分点，占社会消费品零售总额的13.8%，拉动社会消费品零售总额增长2.6个百分点，对社会消费品零售总额的增长贡献率为15.6%。中国酒店业的快速持续发展，显示出了在社会需求扩大和经济发展的大背景下，行业总体规模日益扩大，在国民经济中的地位和作用明显提升和加强。
2008年我国酒店市场运作基本平稳，酒店业继续成长壮大，连续18年保持两位数的高速增长。至2008年我国星级酒店已近15000家，全年酒店业零售额达到15404亿元，占社会消费品零售总额的14.2%，人均消费1158.5元，酒店消费继续成为推动经济增长的重要力量。
2009年，国际金融危机和甲型H1N1流感的打击，一度让高星级酒店的出租率饱受打击，但随着一系列营销措施的出台，高星级酒店又呈现出回暖的趋势；2009年经济型酒店成资本“新贵”，7天酒店的上市、诸多经济型酒店品牌的扩张在重塑着行业格局。2009年，我国酒店业零售额已达20000亿元。
2010年起，在扩大内需的大环境下，商务部提出在扩大内需、拉动消费方面，将大力发展酒店旅游业。以消费促发展，在三方面大力发展酒店行业。首先，大力发展快捷经济型酒店。其次，重点关注和解决酒店旅游行业的放心消费问题，严把食品原料进货关。第三，积极推进节能环保工作，推动行业节能减排纵深发展。
目前中国酒店企业已经十分注重品牌的塑造和规模的扩大。通过连锁经营和特许经营等多种方式，中国酒店业正蓬勃发展。
2.1.2增长原因
我国酒店业保持两位数增长的原因主要包括以下方面：
1.经济、政策环境利好
酒店业作为服务业的重要产业，是消费市场的重要分支，具有抵御经济周期影响的行业优势和启动大众消费市场的巨大潜力，成为拉动节假日消费和落实保障民生政策的重要手段。改革开放以来，酒店市场需求旺盛,成为促进第三产业发展、扩大消费、拉动内需的重要经济增长点。
随着市场经济的不断发展，为了提高国民生活水平，尽快实现小康社会，国务院提出加快城市化建设的步伐。而城市化建设中最先发展和最需要重视的就是服务业，即第三产业的发展。酒店业作为服务业中的支柱产业，越来越得到国家和各地方政府的重视。
再者，随着社会经济持续高速增长，社会财富迅速增加，广大人民群众收入水平不断提高，生活方式随之发生巨大变化，也为酒店业的发展提供了现实需求和经济基础。
2.流动人口、商务活动不断增加
自从改革开放以来，外出旅游观光的人越来越多，旅游业已成了热门行业，旅游业的发展加速了酒店业的不断发展。另外，大量农村剩余劳动力到城市务工或经商，他们中的很大一部分都需要在外住宿就餐。这些流动人口和商务活动的增加，扩大了对经济型酒店的市场需求，这是酒店业发展的重要契机。
2.1.3发展趋势
随着我国经济的进一步繁荣发展，国民人均收入的不断增加；随着改革开放的进一步发展，我国在国际上的地位和声望不断提高，来华国际人士增多，酒店业的发展前景将不可限量。
预测到2017年，我国酒店业消费额将达7万亿元。可以说，酒店行业是中国资本市场最具投资价值的行业之一。
2.1.4酒店业存在的问题
在我国高速发展、前景广阔的酒店行业背后，却隐藏着一些亟待研讨和解决的问题。酒店业是一个高速发展的行业，成功的酒店经营者很多，但开酒店亏损的人更多，这无疑是当前的一种普遍现象，店面转租率比较高，尤其是中小型酒店。
其存在的问题主要包括以下几个方面：
1.普遍存在实力弱、规模小、缺乏核心竞争力的问题
我国酒店行业以中小型酒店为主力军，它们多为零散型经营。虽全国各地、大大小小的城市临街门面中，用于经营酒店的比例比较大。但80%的酒店都普遍存在规模小、实力弱、缺乏专业的经营管理、核心竞争力和品牌价值的问题。作为中国酒店主力军的中小型快捷酒店，持平的少,亏损的更不在少数。
2.缺乏经营管理
据调查，我国90%的中小型酒店的投资者，都普遍缺乏专业的经营管理经验。现在的消费者不仅要求价格合理，而且对酒店环境、服务等方面也提出了更高的要求。
缺乏专业经营管理经验的中小型酒店，越来越无法适应消费者的要求，市场份额逐步萎缩，包括很多地方性的特色酒店也在不同程度地失去市场份额。
3.缺乏品牌价值
我国是一个具有5000年文明史的国度，如今各类大小酒店数不胜数，可是全国真正有品牌价值的酒店非常少。多年来，我国酒店企业的发展一直以自我摸索、自我运作、自我积累和自我完善为主，严重缺乏品牌策划、推广及相关经营管理人才。另外，我国的大多数中小型酒店经营者，本身也缺乏品牌方面的意识。
4.中小型酒店受品牌连锁酒店的冲击
因为有国际品牌连锁酒店在中国的成功，我国很多酒店企业借鉴了国际连锁餐饮的成功模式，加速推进了中国快捷酒店的品牌化进程和连锁扩张的速度。他们以直营、加盟的发展模式在全国迅速扩张，以统一的服务、统一的经营管理、统一的品牌在不断抢占酒店消费的市场份额，使全国各地的中小型酒店的市场占有率不断萎缩。随着连锁品牌的不断增多，扩张的范围越来越大，扩展的速度越来越快，全国各地的中小型酒店必将受品牌连锁餐饮更大的冲击，生存空间日趋萎缩。
2.2渭南市经济形势分析
2.2.1渭南市经济社会发展概况
2011年渭南市紧紧围绕科学发展、富民强市，突出园区、城区和景区建设，抓项目、扩投资，调结构、转方式，惠民生、促和谐，克服了宏观经济形势变化所带来的不利影响，战胜了历史罕见的秋霖和渭河洪涝灾害，经济社会持续快速发展，实现了“十二五”良好开局、高点起步。
1.经济社会快速发展，综合实力跃上新的台阶
生产总值突破1000亿元，增长15%；财政总收入完成94.4亿元，增长26%，其中地方财政收入完成44.3亿元，增长30.3%。城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到18768元和5571元，增长17.9%和27.4%；社会消费品零售总额达到271.7亿元，增长17.2%，主要指标增速均高于全省平均水平。
2.投资规模不断扩大，发展后劲持续增强
210个市级重点项目完成投资791亿元，占年计划的100.4%。韩城500万吨焦化等23个项目提前建成投产，蒲城70万吨烯烃、大荔棉花物流配送基地等项目超额完成年度投资任务。招商引资势头强劲，全年共签约招商引资项目586个，到位资金329.9亿元，增长43%。三一重工、沃尔玛等12家世界500强企业落户渭南，我市被评为全省承接产业转移示范市和“十一五”发展开放型经济先进市。
3.工业结构升级优化，支撑作用日益增强
全市工业园区入园企业达到790户，实现营业收入900亿元，占到了工业总产值的64%。全市新增规模以上企业65户、小企业900户，完成规模以上工业总产值1288亿元，增长40.5%。新型煤化工、装备制造、节能环保、新能源新材料成为工业调整结构、持续增长的新亮点。
4.现代农业稳步发展，生态环境不断改善
粮食生产在大灾之年再创新高，产量突破270万吨，实现“八连增”。发展农业园区73个，面积达到14.8万亩，省级以上一村一品示范村达到484个，一乡一业专业乡镇33个。新扩建规模养殖场300个，畜牧业产值达到70亿元。水果、蔬菜产量达到260万吨、360万吨，分别增长10.9%和14.2%。发展市级以上龙头企业85家，农民专业合作社500个，带动30.9万农户户增1000元。加快推进以水利为重点的农业基础设施建设，完成渭河综合治理北岸堤防主体工程和南山支流堤防加高培厚工程，在抗击渭河历史最高水位洪水中发挥了重要作用。
5.城镇建设步伐加快，城市面貌日新月异
完成了中心城市绿地、市场、交通等专项规划编制，成功发行18亿元城投债券，为城市建设融资开辟了新路。中心城市实施项目157个，完成投资108亿元，加快实施绿化、生态水景项目和点亮工程，新增城市绿地5400亩。国家卫生城市成功创建达标，10个县城全部晋升为省级卫生县城，极大地改善了城市人居环境。加快县城和重点示范镇建设，县城规模和承载能力得到有力提升，积极破解户籍、就业等社会保障等制度障碍，21万农民进城落户。全市城镇化率达到43%，较上年提高3个百分点。
6.旅游产业快速提升，文化发展异彩纷呈
华山综合建设、潼关古城景区旅游、合阳处女泉开发及游客中心、卤阳湖飞行体验等项目进展顺利，少华山、陶艺村景区成功创建国家4A级旅游景区。全年接待游客2039.3万人次，实现旅游综合收入116.3亿元，同比分别增长53.5%和72.1%。加速文化与旅游融合发展，出台支持文化大发展大繁荣的决定和若干政策，“周末一元剧场”被评为全国公共文化服务体系示范项目，《关中往事》等剧目参加省第六届艺术节演出并获多项大奖。
7.民生工程扎实推进，群众得到更多实惠
十大民生工程累计投入150余亿元。全面落实学前一年免除保教费和家庭经济困难生活费补助政策，持续实施蛋奶工程，29万学生受益。完善基层医疗卫生服务体系，5个县级医院、18个乡镇卫生院、5个社区卫生服务中心和63个村卫生室建设完成投资9170万元。深化医药卫生体制改革，“新农合”参合率达到97.09%，药品“三统一”制度实现农村全覆盖。落实计划生育奖励扶助政策，扎实开展母亲健康、优生促进、计生家庭创业“三大工程”，计生服务水平不断提高，人口自然增长率控制在6 ％。以内。36万城乡低保人口实现应保尽保，40万名困难群众享受到生活和物价补贴，农村五保对象集中供养率达到25%。城乡居民养老保险试点工作稳步推进，参保人数达到248.7万人，49.5万人领取基本养老金。全年转移农村劳动力117.2万人，城镇新增就业7.2万人，城镇登记失业率控制在3.2%。完成了93个扶贫重点村的建设任务，9万余贫困人口实现脱贫。全市共建设保障性住房3.3万套，占省上下达任务的136.8%。
2.2.2渭南市经济社会发展总体要求与预期目标
2012年是实施“十二五”规划承上启下的重要一年，也是落实市四次党代会精神、加快陕西东大门建设的起步之年。根据市委四届一次全会精神，2012年全市国民经济和社会发展的指导思想是：全面落实市委四次党代会精神，围绕建设富裕、文明、和谐、活力的陕西东大门，坚持科学发展观，按照稳中求进、好中求快的总要求，以经济追赶、民生优先为主题，以加快转变发展方式、促进转型发展为主线，突出工业主导强动力，强化三区开发优环境，统筹城乡建设搞配套，力抓重点项目建设和投融资运作，力促产业联动和集群发展，力推社会管理创新和改革开放，进一步激活非公有制经济，壮大县域经济，提升服务经济，努力促使全市经济发展质量、人民生活水平、和谐社会建设再上新台阶。
着眼宏观环境和发展形势，结合我市实际需要，兼顾基础和可能条件，提出2012年全市经济社会发展主要预期目标是：
全市生产总值增长14%左右，总量突破1200亿元；其中，工业增加值增长21.5%，服务业增加值增长12%；
固定资产投资增长40%，规模达到1200亿元以上；
社会消费品零售总额增长20%左右，总量达到325亿元；
外贸进出口总额增长15%；其中出口1.5亿美元，增长16%；
辖区财政总收入达到110亿元，增长17%；其中，地方财政收入达到53.2亿元，增长20%；
城镇居民家庭人均可支配收入超过21900元，增长17%；农民人均纯收入达到6680元，增长20%；
城镇新增就业人数7.5万人，登记失业率控制在4%以内；
万元GDP能耗和二氧化碳排放量分别下降3.7%和3.8%；
人口自增率控制在5.6‰以内，城镇化率达到46%左右。
2.3渭南市高新区概况
陕西省人民政府1988年批准设立渭南经济开发区，1992年又批准设立渭南高新技术产业开发试验区，2010年9月26日经国务院批准，正式升级为国家级高新技术产业开发区。渭南高新区是国家关中高新技术产业开发带的重要组成部分，是渭南市对外开放的窗口，是渭南科技创新和体制创新的基地和实验区。辖区面积49平方公里，规划控制面积31平方公里，辖3个街道办事处，区内总人口近8万人。渭南高新区位于秦、晋、豫黄河金三角腹地，是中原通往西南、西北的必经之地。
渭南高新区按照“高标准规划、高起点建设、高水平管理”的要求，对高新区的规划进行了重新修编，并根据城市功能要求，设置了六大工业园区。大规模加强基础设施建设，开发崇业路以西的13平方公里土地，形成了“三纵三横一环”的新城市框架，建设城市中有花有水、花园中有城市的环境，让城市与环境共存，不断提升城市辐射、扩张、服务功能。
结合渭南城市西扩战略，按照“渭南中心城市的现代化新区”和“工贸技型的高新区”的定位，重新编制了渭南高新区控制性详细规划，设置了六大产业园区，描绘出城市中有花有水、花园中有城市的优美环境，城市与环境共存，不断提升城市辐射、扩张、服务功能。
2.4项目周边酒店概况
渭南城区内现有若干家餐饮住宿酒店，其中规模以上酒店5座，分别是：光华宾馆（地处市中心广场及国贸易大厦对面，集住宿、餐饮、娱乐为一体，有90余套不同档次的客房），光明大酒店（位居渭南市中心文化广场以南，四星级标准的商务会议酒店，主楼高十二层，建筑面积21600平方米），祥龙宾馆（位于渭南市朝阳大街中段，三星级旅游涉外饭店，客房96间，其中包括豪华套房6间，豪华单人房6间），渭南国贸大酒店（位于东风大街和前进路十字，面临市中心广场，主楼22层，总建筑面积5万平方米，星级酒店），渭南花园酒店(即原渭南宾馆，地处渭南市高新区，渭南市首家三星级旅游涉外饭店，占地11亩，建筑面积7200平方米，客房90套，其中标准间81套、双套间7套、豪华大套间2套)。
2.5项目SWOT分析
SWOT分析方法是项目内部分析方法，即根据项目自身的既定内在条件进行分析，找出项目的优势、劣势及核心竞争力之所在。S代表strength（优势），W代表weakness（弱势），O代表opportunity（机会），T代表threat（威胁），其中，S、W是内部因素，O、T是外部因素。
2.5.1优势（S）
Ø 项目绿化设计较好，绿地率达到35%，为项目提供了良好的生态环境；
Ø 项目涉及将酒店及商业相结合，满足不同人群的居住、消费需要；
Ø 项目设有地下停车场，基本满足业主的需求。
2.5.2劣势（W）
Ø 市场分散，购买力、消费欲望、消费层次还有待于进一步促进和引导。
2.5.3机会（O）
Ø 本项目位于渭南市高新区崇业路北段，其地理位置好，升值潜力不言而喻。
2.5.4威胁（T）
Ø 本地区已出现同类竞争者；
Ø 市内酒店对价格下压很大。
2.5.5对策分析
竞争策略：联合酒店规划、设计、策划代理等单位组建一支强大的开发阵容，构筑强势区域品牌竞争力。
推广策略：积极与旅行社联系，并与规模较大的旅行社进行进一步合作，以吸引潜在客源。
定价策略：为防止类似项目推出后形成竞争压力，应进行合理定价，力争实现价格突破并快速拓展市场。
2.6市场分析结论及项目市场定位
2.6.1市场分析结论
项目位于渭南市高新区崇业路北段，从目前现状分析，其地理位置好，该区域用地平坦，建设条件良好。
本项目建成以后将会吸引丰富的客源。在项目建成之初，需要加强宣传推广，以打开市场。
2.6.2市场定位
本项目充分结合区位优势，以四星级高端酒店形象推向市场。项目以简洁、流畅的建筑造型，灵活创新的建筑设计，引领规划、建筑一流品质。凭借高端的设施及服务，为商旅人士提供一个舒适的、极具人文关怀的港湾。
第三章 项目建设的必要性
3.1符合渭南市的建设规划
近年来，随着渭南市经济的快速发展，城市化进程的不断推进，城市人口急剧增长，各行业迅速发展，城市的面貌日新月异，对高星级酒店的需求与日俱增。为了使渭南市高端商务接待、重要会议、外埠投资者商务活动再上一个台阶，给渭南市城市建设增添新的亮点，提升渭南市城市品位，提高渭南酒店业服务水平，渭南高新区盛春园大酒店有限公司经过充分的前期调研和论证，结合渭南市城市建设的总体规划，决定开发建设本项目。
3.2提升渭南市城市形象
渭南市委、市政府立足市情，密切结合《关中-天水经济区发展规划》、《陕西省关于支持渭南加快建设陕西东大门的若干意见》和《渭南市“十二五”发展规划》，制定了《渭南市建设陕西东大门规划》。明确提出要把渭南建成关天经济区和秦晋豫区域中心、东西部开放型经济合作示范区、西部现代农业先行区、国际山水文化旅游目的地、中西部门户重要的物流集散地，建成富裕文明和谐活力的陕西东大门。本项目四星级酒店的建设，能够显著改善周边城市景观，对提升城市形象具有一定的贡献和推动作用，因此，本项目的建设是必要的。
3.3促进当地旅游业的发展
渭南旅游资源禀赋，区位优势明显，近年来,陕西省渭南市旅游业得到快速发展,特别是在我国实施西部大开发战略后,旅游业已发展成为渭南市初具规模的新兴产业,在全市国民经济中的地位越来越重要。该项目的建设，可以吸引更多游客，促进渭南市旅游业的发展，并拉动一系列相关行业的增长，对渭南城市功能的完善，经济社会的发展必将起到一定的促进作用，对渭南国民经济的持续协调发展起到推动作用。
3.4创造一定的就业机会
酒店开发项目建设属于劳动密集型的产业，项目在建设过程中，需要大量的施工人员和相关技术人员，同时还可以带动上下游产业的劳动力需求；项目建成以后，酒店本身可以向社会提供225个就业岗位。不仅如此，项目的建设，将有效改善项目周边的人文、自然、商业投资环境，实现项目的商业价值，带动周边相关行业经济的高速发展，这将进一步促进和带动周边人员就业，创造了就业机会，从而将使该地区一部分群众走上致富道路。
3.5增加当地财政收入
本项目正常运营后年均所得税1537万元，能有效增加当地财政收入，促进区域各项事业健康发展。
3.6促进建设单位自身发展
渭南高新区盛春园大酒店有限公司是一家专业的酒店开发公司，本项目的建设有利于树立渭南高新区盛春园大酒店有限公司在渭南市的地位形象。
为了更好的发挥渭南市的社会、环境和经济效益，该项目宜尽早建成投用。该项目的建设将带动该地段发展，拉动人民群众消费，为当地政府财政部门增加税收，对当地的经济发展产生积极地影响。在项目的具体实施和运作中，可为当地失业或待业人群提供就业和再就业的机会。该项目定将成为渭南市的标志性建筑,为渭南市的城市建设和经济的快速发展做出巨大贡献。
综上所述，实施本项目不仅有利于提升城市品位、扩大内需以及促进建设单位自身发展，同时也符合渭南市整体发展定位的要求。因此，本项目的建设是必要的。
第四章 项目建设条件
4.1气候条件
渭南市属暖温带半湿润半干旱季风气候，四季分明，光照充足，雨量适宜。除秦岭山区外，年日照时数2009小时-2528.1小时，年均气温11.5℃-13.6℃，0℃以上积温4250.3℃-5022.9℃，大于10℃积温3780.8℃-4509.4℃，是关中地区热量的高值区。无霜期为199天-224天，年降水量508毫米-608毫米。
4.2自然资源条件
流经市境的河流主要有黄河、渭河、洛河。黄河自北而来沿边境流过，洛河自西北而东南入渭河，渭河自西而东在境内汇入黄河，三河年平均径流量438.86亿立方米。地表水、地下水资源总量20多亿立方米。临渭区、华县、华阴市、韩城市的黄河漫滩和渭河傍河区为地下富水区；大荔、蒲城、富平等县的地热水资源丰富。
4.3项目规划用地条件
1.地质情况满足项目建设的要求
项目所在地地势平坦，根据勘查取证，项目建设用地的地质情况完全满足建设的要求。
2.满足城市规划的要求
该项目的建设符合渭南市整体规划的要求。
4.4交通条件
渭南高新区汇集着公路、铁路的便捷优势，陇海铁路、西潼高速公路、310、108国道、101省道穿境而过。距西安国际航空港98公里，空运也十分便利。区内“井”字型骨干道路框架形成，其中50－60米宽的主干道18公里，道路总长32公里。连接陇海线的14公里的渭化铁路专用线建成投运。
4.5基础设施条件
高新区依据渭南市总体规划编制了面向21世纪的分区规划和产业规划。设置了工业园、高科技园、教育科技产业园、物流产业园、农副产品加工园、休闲度假区、中央商务区、行政管理区和高尚住宅小区。基本实现了“六通一平”（供水、排水、污水、道路、供电、通讯、土地平整）。
4.6社会服务体系
金融、保险、劳务、信息等中介服务机构健全，国有四大银行均设有分支机构。教育体系完善，职业高等教育2所，民办职业教育学校100余所。区内住宿、餐饮、娱乐设施齐全。
第五章 项目建设方案
5.1建设方案及规模
项目位于渭南市高新区崇业路北段。项目规划用地面积39928平方米（约60亩），总建筑面积82221平方米（其中地下建筑面积5770平方米，地上建筑面积76451平方米）。
地上建筑中，酒店主体及周边商业配套共计71951平方米，精品假日休闲套房4500平方米。
5.2规划设计思想
5.2.1规划设计依据
1.《中华人民共和国城市规划法》；
2.《城市规划编制办法》(2006年4月1日施行)；
3.《城市居住区规划设计规范（GB50180-93）》（2002年版）；
4.《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；
5.《旅馆建筑设计规范》（JGJ62-90）；
6.《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）(2005年版)；
7.《城市道路交通规划设计规范》（GB50220-95）；
8.《城市道路和建筑物无障碍设计规程》（GB50104-2001）；
9.国家其他有关法规和技术规范；
10.建设单位提供的用地红线图和用地坐标。
5.2.2总图布置
项目东南侧为规划道路，场地东西方向长200米，南北方向长200米，主体建筑平面形式为工字型。
5.3建筑设计
5.3.1建筑功能
项目地下一层为停车库及设备用房；地上一层为酒店大堂、餐厅、一个千人会议室和四个小会议室；二层为餐厅及食品加工间