杭州市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则.doc

标　 　　题
杭州市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则

发 布 机 构
杭州市房产管理局

发 布 日 期
2003年11月11日

发 布 文 号
杭房反馈（2003）129号

发布部门级别
房管局及其他部门

市法制办：
　　根据 11 月 5 日会议精神，我局经整理、研究，现将房屋建筑面积分摊规划上报如下：
　　一、一般规定：
　　1 、房屋面积测算的内容
　　面积测算系指水平面积测算。房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。
　　2 、房屋的使用面积
　　房屋使用面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高 2.20m 以上（含 2.20m ）的永久建筑。
　　3 、房屋的使用面积
　　房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。
　　4 、房屋的产权面积
　　房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市县房地产行政主管部门登记确权认定。
　　5 、房屋的共有建筑面积
　　房屋的共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。
　　6 、面积应分层计算。面积以平方米为单位，结果取至 0.01 平方米。
　　7 、房屋层高是指房屋内地面至楼面，楼面至楼面，楼面至屋面（不包括隔热层）的垂直高度。
　　8 、凡有层高高度“大于”、“超过”、“以上” 2.20 米者均含 2.20 米，而“小于”、“不大于”、“不超过”以下 2.20 米者均不含 2.20 米。
　　9 、临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。
　　二、筑面积测算的精度要求
　　1 、对新建商品房（含此前末测绘的）精度要求采用《房产测量规范》中第二等级限差，计算公式为 0.04 √ s+0.002s 。
　　2 、其它房屋精度采用《房产测量规范》中第三等级限差，
　　计算公式为
　　0.08 √ s+0.006s 。
　　三、计算全部建筑面积的范围
　　1 、永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。
　　2 、房屋内的夹层、插层、阁楼、技术层及其楼梯间、电梯间等其高度在 2.20m 以上部位计算建筑面积。
　　3 、穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅、均按一层计算面积门厅、大厅内的回廊部分，层高在 2.20m 以上的，按其水平投影面积计算。
　　4 、楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。
　　5 、房屋天面上，属永久性建筑，层高在 2.20m 以上楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在 2.20m 以上的部位，按其外围水平投影面积计算。
　　6 、挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。
　　7 、属永久性结构有上盖的室外楼梯，按楼梯所在的房屋自然层水平投影面积计算。
　　8 、与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。
　　9 、房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。
　　10 、地下室、半地下室及其相应出入口，层高在 2.20m 以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。
　　11 、有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。
　　12 、玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。
　　13 、属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平面积计算。
　　14 、依坡地建筑的房屋，利用吊脚作架空层，有围护结构的，按其高度在 2.20m 以上部位的外围水平面积计算。
　　15 、有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。
　　四、计算一半建筑面积的范围
　　1 、与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
　　2 、独立柱、单排柱的门廊、车棚、棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。
　　3 、未封闭的阳台、挑廊，车棚、按其围水平投影面积一半计算。
　　4 、无顶盖的室外楼梯按楼梯所在的房屋自然层水平投影面积的一半计算；当上层楼梯能覆盖下层楼梯的，其下层楼梯视作有顶盖楼梯。
　　5 、有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。
　　五、不计算建筑面积的范围
　　1 、层高小于 2.20m 以下的夹层、插层、技术层和高小于 2.20m 的地下室和半地下室。
　　2 、突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。
　　3 、房屋之间无上盖的架空通廊。
　　4 、房屋的天面、挑台、挑檐、天面上的花园、泳池。
　　5 、建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。
　　6 、骑楼、过街楼的底层用作公共道路街巷通行的部分。
　　7 、利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。
　　8 、活动房屋、临时房屋。
　　9 、独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人地防干、支线。
　　10 、与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。
　　11 、无顶盖的或顶盖投影面积小于阳台、挑廊围护结构外围水平投影面积 1/2 的阳台、挑廊。（浙建房 [2001]130 号）
　　12 与室内不相通的类似于阳台、挑廊的建筑。（建住房 [2002]74 号）
　　13 、利用屋顶空间、四周设置围护结构的晒台、露台。（浙建房 [2001]130 号）
　　14 、楼梯已计算建筑面积的，其下方利用空间不论其高度多少均 不计算建筑面积。（ [2002]74 号）、（ [2001]130 号）
　　15 、用于检修、消防用的室外爬梯、挂梯。
　　六、特殊房屋的建筑面积计算
　　1 、对倾斜，弧状等非垂直墙体的房屋，层高（高度） 2.20 米以上的部位计算建筑面积。房屋墙体向外倾斜、超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积。（建住房 [2002]74 号）
　　2 、阳台、挑廊顶盖投影面积。挑廊围护结构外围水平投影面积不一致的，按少的投影面积一半计算建筑面积。（浙建房 [2001]130 号）
　　3 、阳台的上口水平投影面积与阳台底板水平投影面积不一致的，按少的投影面积一半计算建筑面积。（浙建房 [2001]130 号）
　　4 、上有阳台，具有围护结构的底层平台，视作底层有阳台。（浙建房 [2001]130 号）
　　5 、底层无柱廊的上盖设在三层以上，二层阳台顶盖设在四层以上，类似情况均视为阳台无上盖，不计建筑面积。（ [2001]130 号）
　　6 、封闭阳台是指原始规范设计为封闭的阳台，原始规划设计未封闭的阳台，在施工中凭变更设计单改为封闭阳台计算面积。
　　七、成套房屋建筑面积的测算
　　1 、房屋的建筑面积
　　成套房屋的套内面积由套内房屋的使用面积，以水平投影面积，套内阳台建筑面积三部分组成。
　　2 、套内房屋使用面积
　　套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：
　　（ 1 ）、套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积总的。
　　（ 2 ）、套内楼梯按自然层数的面积套总和计入使用面积。
　　（ 3 ）、不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。
　　（ 4 ）、内墙面装饰厚度计入使用面积。
　　3 、套内墙体面积
　　套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。
　　4 、套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。
　　八、有共用面积的处理和分摊公式（国标）
　　1 、共有共用面积的内容
　　共有共用面积包括共有的房屋建筑面积和共用的房屋用地面积。
　　（ 1 ）、产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。
　　（ 2 ）、无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。
　　3 、共有共用面积按比例分摊的计算公式
　　按相关建筑面积进行共有共用面积分摊，按下式计算：
　　δ S i =k · S i
　　Σ dsi
　　k=
　　Σ si
　　□
　　式中： K 为面积的分摊系数；
　　Si □为各单元参加分摊的建筑面积， m 2 ；
　　δ Si 为各单元参加分摊所得的分摊面积， m 2 ；
　　Σδ Si 为需要分摊的面积总和， m 2 ；
　　Σδ Si 为参加分摊的各单元建筑面积总和， m 2 ；
　　九、共有建筑面积的内容
　　共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、
　　变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。
　　共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括）山墙水平投影面积一半的建筑面积。
　　地下室、独立使用的车棚、车库、与本幢房屋不相连的公用建筑（如变电房、水泵房、门卫等）、本幢内为多幢房屋服务的公用设施建筑面积，生活水池，消防水池，人防工程不计入共有建筑面积。
　　十、共有共用建筑面积分摊方法
　　1 、商住楼中，下部若干层为非住宅，上部为住宅的商住楼，设计上专为通往上部各层服务的室外或室内楼梯（电梯）的建筑面积，由下部非住宅和上部住宅按层数比例共同分摊。
　　2 、住宅楼共有建筑面积的分摊方法
　　住宅楼以幢为单元，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。
　　3 、商住楼共有建筑面积的分摊方法
　　首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢的共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢的共有建筑面积。然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。
　　住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，按各套的建筑面积分摊计算各套房屋分摊面积。
　　商业部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建设面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共建筑面积，然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。
　　5 、多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能，参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。
　　十一、共有共用建筑面积产权归属
　　共有共用建筑面积分摊后，产权由摊得的业主共同所有。
杭州市房产管理局
二OO三年十一月十一日