容积率和产品的对应关系公开课获奖课件.pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,容积率与产品对应关系,第1页,先看几种现象，思索容积率在项目开发中影响,当容积率从1.6到2.2时候，产品类型发生了变化，客户层面发生了变化，面积上去了，可是出现了：,市场上非常难以接受小高层和高层占据了项目旳大多数？,开发商想做、市场承认度高叠加别墅没有了？,增长出来面积所销售金额反而没有增长出来成本大？面积越多，利润越低，开发商问问什么？,第2页,先看几种现象，思索容积率在项目开发中影响,当容积率从2.8到3.4时候，做出了不想要产品，销售受阻，开发商反思：,市场难以接受一梯四户产品，开发商想要一梯两户没做出来？,面积上去了，开发商却由喜到悲，懊悔不已？,为何没有做出想要产品？,第3页,先看几种现象，思索容积率在项目开发中影响,市场非常成熟一线都市，一块规模不大、一次开发完毕地块容积率是3.1还是4.2：,竞争对手规模大，产品成熟度高，品牌影响力强，向品质超越有也许吗？,他人做品质是为了后期开发，我们减少了容积率是为何，后期已经没有土地了？,高点容积率、适中品质、适中价格、差异补缺竞争有什么不好呢？,第4页,先看几种现象，思索容积率在项目开发中影响,某中等次花园洋房小区，开发商规定容积率1.6，一梯两户，平均6层：,为何三房两厅不给我做120-125，都超过140？,销售均价比邻近楼盘低200元/平方米，销售速度还没他人快，人家还没做广告，我们已经海陆空齐上？,第5页,对容积率误解源自于粗框式开发运作模式,谁动了我面积开发商挥之不去心理底限,在老式思维模式中，容积率越高利润越高，于是开发商们：,不停规定提高容积率；,不停偷面积；,不停公关；,你要是减少了他容积率，他感觉就是让他少盈利；,维容积率第一原则，认为容积率上去了，自己就多赚了。,第6页,实际上应当怎么理解容积率？,基本概念,第7页,实际上应当怎么理解容积率？,基本概念,第8页,影响建筑密度原因1,第9页,影响建筑密度原因2,第10页,影响建筑密度原因3,第11页,影响平均层数原因,建筑限高经济性公摊面积,第12页,其他原因建筑退线,由于需要协调项目自身与周围项目旳交通、消防、日照等互相关系，不容许紧贴红线进行建设，一般都会退后一段距离；,建筑退让距离，与项目所处位置、周围状况有关。,第13页,决定容积率其他原因 其他原因楼盘布局,第14页,决定容积率其他原因 其他原因楼盘布局,一、点群式布局（组团式布局）,特点：,点群式布局即各栋住宅楼围绕中心绿地、水景或配套建筑，有规律或自由地布置，从而形成一种组团。其住宅楼形态美观多变，楼栋布置更灵活，很轻易与周围建筑物辨别开来轻易发明出圆形、弧线等特色房型。,第15页,决定容积率其他原因 其他原因楼盘布局,二、行列式布局,特点：,行列式布局采用条式单元住宅或联排住宅，按一定朝向和间距成排布置。采用行列式布局对房型设计较为有利，所选用房型基本上可做到套型南北通风房间全明，使每户都能获得良好日照、通风条件，居住起来舒适度高。,第16页,决定容积率其他原因 其他原因楼盘布局,三、围合式布局,特点：,所谓“围合式”住宅就是建筑围绕环境而设计，仿中国老式建筑遗风，发明出一种具有良好私密性生活空间。同步，半围合、围合建筑院落又将各个地块划分为几种大小不一中庭空间，共有中庭空间，营造出亲和、富有人情味邻里空间关系。围合式布局在采光和通风等性能上也比老式设计更胜一筹，采光更为通透，通风更为顺畅。,第17页,不一样样容积率区间住宅类型,第18页,容积率区间1.0-3.0同一地块多种也许性,第19页,为实现销售金额最高，应尽量提高单价高产品建筑面积,第20页,高容积率(3.0-5.0)项目旳普遍背景:产品需求量大房价增长空间较大位于都市中心成熟地段交通便利市场对高层产品接受度高,第21页,化解住宅高容积率压力，提高容积率重要有如下手段,第22页,原则层消化容积率,竞争对手由于较高容积率压力，使得要么梯户比偏高，要么进深开间比过大，极大影响户型舒适度，故对本项目坚守户型舒适度底线至关重要。有其他途径化解容积率状况下，尽量不要采用增长进深及梯户比这两种方式；增大户均面积是比较有效提高容积率手段，可根据实际状况有适度放大，但不能偏离定位过多。,第23页,超高层消化容积率,第24页,超高层消化容积率,按S比值大小可以将楼盘分为两种模式：2.0楼盘属于价值主体模式；2.0楼盘归类形象主导模式；S比2，价值主体模式，超高层比例往往占80%90%以上，在超高层已经完全脱离成本限制，且市场成熟度较高区域，超高层可以成为项目主流。S比2，形象主导模式，超高层比例仅占20%30%，超高层更多作为形象标杆，化解较高容积率状况下使用。,第25页,第二部分：容积率确定下方略,第26页,容积率问题开发决策过程中最关键问题之一，不只是数字,容积率决定了什么？决定不一样样产品类型之间配比；决定了不一样样产品形态；决定了不一样样面积区间；决定了不一样样产品户型使用功能；决定了项目旳售价和盈利体现；决定了项目能否盈利、盈利难度及怎样盈利问题。,第27页,我们需要理解容积率哪些问题？,当容积率变化时，对应产品形态类型怎样变化？容积率变化时，对应产品规划和布局形式怎样？怎样从开发利润实现角度去确定容积率？在不一样样都市、不一样样规划、不一样样客户背景下容积率应当怎样决策?,第28页,容积率确实定模型,结合开发风险、市场实现、利润额度及实现难异度问题来确定,利润最大化和市场可实现度是确定物业组合和容积率追求目旳；企业自身资源状况和资金状况是限定条件；企业战略导向和项目品牌原因是兼顾原因。,第29页,不一样样前提条件下，应当怎样确定容积率问题,容积率确实定不能简朴以容积率高或者低来定，众多实际案例也表明，容积率对项目利润影响不能完全成正比，总结容积率与项目利润之间关系如下：,最终目旳都是为了在可以筹办资源条件下，可实现市场环境下，保证利润最大化实现,第30页,容积率最大化案例,案例一：星海华庭将容积率做到最大，卖得比竞争对手低，迅速盈利,第31页,容积率最大化案例,案例二：中信红树湾满足3.18状况下，怎样更多盈利，变化产品功能组合,高层住宅容积率最大化实现度总用地16.3万，总建筑面积65万，地上容积率3.18，南侧在建设高层区域容积率约3.5。建筑形式为一体两户板楼为主，少许一梯三户板楼和一梯两户点楼，建筑层数2832层。为提高容积率，采用了“v”型楼梯布局，倾斜角度38度，即兼顾了日照，有充足考虑了景观，内部空间感略感压抑。,第32页,品质偏重型案例,高品质高层住宅容积率指标实现度案例分析深圳香域中央,占地66904，建筑面积138550，8栋小高层（一梯两户板楼）、2栋高层（一梯四户点楼），户数710户。绿化率58.6%，建筑密度17.9%，容积率2.07。小学单独占地，临路退后线距离较大。规划上采用了半围合布局方式，充足考虑了地块与公园互相关系。,第33页,品质偏重型案例,较高品质高层住宅容积率指标实现度案例分析深圳幸福海岸,占地104616，总建筑面积近410000,一期占地35382,建筑面积77657,容积率仅2.196。幸福海岸以点式围合建筑布局，围而不合，既保证了庭院空间通透性和开放性，又恰到好处保证了生活私密性；一期6栋595户，18层高，一梯四户为主，一梯三户和一梯两户为辅。后期建筑容积率4.5以上，所有为平均层数30层左右点式住宅。,第34页,