桂森健康城产品方案3.doc

桂森健康城产品方案

概述
桂森健康城作为西部大型的疗养、养生、老年为一体的健康综合项目，目前在国内可参考的相关制度、相关案例非常有限，虽然欧美、日本有相对成熟的养老项目，并且开发模式已经相对成熟，但由于养老体系、法律制度、社会观念的差异、社会保障制度和中国的差别很大，因此，在借鉴国外模式的同时，我们更应立足本国实际，针对现状来制定相关的产品方案。
基于此，我们将避免建设单纯、单一的养老公寓，遵循中国尊老、孝道、和谐的传统家庭观，推出综合性、多类型的组合型产品，降低项目风险，保障实现项目利润。
第一部分 健康城社区组成元素

通常来说，老年公寓社区包括如下一些元素:
1、 多层\高层公寓为主
2、 多功能综合楼（老年大学、老年活动中心）
3、 营养配餐中心（就餐、配送）
4、 休闲茶栈（品茗、座谈、棋牌等活动）
5、 社区医院及护理院
6、 会所（游泳池、健身房、水疗馆、会务活动中心）
7、 商业街（设有小超市、理发店、洗衣店、鲜花店、健康用品商店）
8、 绿化景观（绿化覆盖率50%以上：乔木、灌木、花卉、草坪、假山、小湖、喷泉、凉亭等）
9、 风雨连廊（公寓与公寓、公寓与会所、配餐中心、老年医院及护理院之间互相连接）
10、 户外活动场地、停车场

第二部分 景观方案

理念概述 体现田园生活居住理念，景观设计上注意体现园区人与自然和谐的设计理念，绿化周边结合房屋而已，呈自然曲线;用水系、小圆石道路、草地、花卉园、灌木林将建筑与景观巧妙地分割和联系起来，实现建筑和自然的和谐统一。
根据项目进度，我们将景观分为四个区域分别阐述：
一、 售楼部景观
包括项目大门和售楼门现场。此部分是项目的门面，建议视觉效果绚丽、巧妙，并用花卉、盆栽、水景作指引，形成景观通道，将客户引入售楼部。售楼部周边有简洁、大气的户外花园作为洽谈区，同时也让客户体验田园风情。

二、 项目园区景观
从健康、养生、田园的角度来设定主题，以太极广场、歌舞广场、香熏花园、湖泊棋牌亭等特色景观作为主团景观，将园区不同地段的建筑进行组团性的划分，将不同档次的公寓产品以景观进行有效区分，并用景观步道有效连接各主题，使园区灵动、活跃，组织巧妙。

三、外围景观示范点
在项目周边修筑外围体验式景观，满足入住者田园生活的梦想，也是健康公寓户外休闲活动空间类型，提高项目附加值，如下表所示。
类别
场地设置
适用活动
布局
生态果园、菜园
温室、果园、小块园地
园艺活动
集中
园艺种植园
湖、池塘、鱼塘
赏鱼、垂钓活动
集中
垂钓场所
林下、花园
溜、观、逗鸟
集中
观鸟场所
阳台、楼间连廊、屋顶平台、作息空间
晒日光浴
分散
作息空间
花园、自然景观、芳香园、康体步道和保健园
享受自然景观赏花草、保健养生
集中
花园、自然景观区和保健区林荫广场和休憩空间
建筑出入口、亭廊内、树下、做座椅处
下棋、打牌、看书、弹唱
分散
综合园艺区：
A、园艺种植区。满足入驻人群对田园的向往。小块远地可设置在居住单元附近，便于管理照料；大型货集中的园艺种植物区可增设温室和果园，并可结合自然景观较远处布置。种植地块应设有足够的日照和充足的水源，以及较平坦的地面。

B、 垂钓场所。垂钓时老人较喜欢的修身养性、陶冶情操的活动。老年公寓可根据条件设置湖面、池塘等垂钓空间，独立布置或结合自然景观和园艺区布置，临近主要道路及便捷的路径，四周需利用绿色植物围合成半封闭环境，其中，垂钓平台、保护设施、上下台阶时垂钓场所设计的重点。
C、观鸟场所：能避免老人孤独，公寓内有条件可设小型的养赏鸟空间，四周设观赏座椅，远离局住房，采用植物围合的方式避免鸟声干扰，陪专人管理，也可
以结合花园、自然景观区和园艺设置。
D、果园、菜园：满足都市人对田园生活的梦想，对入驻人群设立生态果园、菜园，供大家体验。
E、 自然景观、保健园。该区主要满足老人散步、观赏、接触自然、独处和保健的需求。花园和自然静观区一般应分开布置。花园宜设在室内日常活动能观赏的地方，内设有绿荫和保护性建筑小品的作息和观赏空间；自然景观可离建筑物稍远处设置，以供老人寻幽养静和独处之用，内部可布置舒适的作息空间和小型的活动空间，利于老人在享受和欣赏自然的同时，进行太极拳、武术、弹唱等活动。基于老人对健康的关注，老年公寓可单独或结合其他空间开辟，如以保健型植物为主体的芳香园和保健园等。

第三部分 产品方案

一、健康公寓户外环境空间设计要点
①健身锻炼空间
类型：由于老年人健身锻炼的需求强烈，该空间应优先设计。依据活动内容分为专用运动场和一般健身运动场；再规模上有大、中、小的区别；再空间特性上有封闭、开放或其他中间类型的区别，如下表所示。
老年公寓户外健身锻炼类型
类别
场地设置
适用运动
布局
专用运动场
门球场、网球场、羽毛球场和室外游泳池场
门球、羽毛球、网球、游泳等器械运动
集中
一般健身运动场
器械活动场地
器械运动
分散
集体活动场地
跳舞、健身操等集体活动
集中
小群体运动空间
太极拳、武术等小群体活动
分散
健康步道
散步、慢跑
分散
设计要点：健身运动场包括运动区和休息区。运动区应保证有良好的日照和通风条件；休息区布置在运动区周围，供休息和存放物品，宜种植遮阳乔木和设置适量的座椅。专业活动场地和集体活动场地易集中布置，也可以在建筑周围设置老年娱乐设施，周边布置绿地和树木进行隔离。小型及小群体活动场地易分散布置，可临近建筑，布置部分运动机械，方便不愿活动和身体不便的老年人就近使用；也可在林间或中心活动场地周边设计若干10平方米左右独立小空间，供老人进行太极拳、武术、跳绳等小群体运动。各种活动场地也可多层次设置，如集体活动场地周边可布置一些运动器械，中心进行健身操等集体活动。健康步行道可结合公寓临近的山体和自然景观开辟林间跑步道，或结合公寓内部系统的步行系统进行布置。
②社会交往空间
类型：如下表所示。
老年公寓户外社会交往空间类型
类别
场地设置
适用活动
布局
老年人交流空间
建筑出入口、道路及道路交叉口、树下、健身及休闲活动场地、公共建筑的廊檐下、有座椅的地方
老年人之间、与工作人员、其他人聊天和交往
集中、分散或结合其他空间布置
家庭成员交流空间
健身及休闲活动场地、儿童活动场地
老年人与家庭成员团聚
同上
设计要点：树下、老年公寓出入口处、建筑物出入口处、主要步行道上、道路交叉口、楼宇之间的活动及有座椅的设置等都是受老年人欢迎的交往空间景观； 也可将社交空间与健身休闲空间融合设计成为层次空间景观。独立开辟老人与家庭成员团聚交流的空间，场地内宜开辟一块儿童活动空间；空间需要一定的私密性，设计中应远离公共活动空间，防止他人干扰，同时距居住建筑不宜太远。
③服务管理空间
类型：服务管理空间主要满足老年公寓内公共建筑、员工休息、公寓入口景观的需求，可分为公共建筑户外空间、员工休息空间和出入口景观空间，如下表所示

老年公寓户外服务管理空间类型
类别
场地设置
适用活动
布局
公共建筑户外空间
独立出入口
晒衣、货物堆放、出入等日常服务管理活动

集中
员工休息空间
树下、出入口、亭座椅等设施
员工停留、休息
集中
出入口景观空间
公寓出入口空间
接待、景观欣赏
集中

设计要点：公共建筑户外空间主要对公共建筑内的功能加以补充，如日常服务用房外需设置晒衣场、货物堆放场地、货车停留空间、独立出入等，医疗用房可结合老人病后康复对阳光、空气等要求设置户外作息时间。这些空间主要依附于管理用房附近。另外，员工户外休息处需要有通透的视线，以便于照顾在户外活动的老年人。

产品分为：标准间、一室一厅套间、5跃6跃层、
产品类型
住宅型、 合家欢乐1+1型，服务型（爱心公寓、健康公寓，养生公寓）、健康型（度假、中青年养生的养生酒A店）
1、 产品分布（见图）
户型分布1、套间所属位置为黑色方框标注。2、跃层为每栋楼5-6楼。3、标间为每栋楼3-4层。4、1层和2层部分为架空层
套间布置在多层中轴线两边、为了更好的每户取景提升房屋价值。做到真的豪华套间。
1层和2层局部都为架空，原因配套面积的灵活性。后期配套面积过多也能及时修改为老年公寓。
按房屋装修档次分别：黄色为低档区、紫色为中档区、红色为高档区
低档区位置：
次区域硬伤比较多如：小区门口及沿外街，人流量比较大噪音也过大。
占一期总面积10%

紫色中档区：
这两个区域相对安静，且多数房屋都在小区内部道路内。
可在这区域划分部分房屋建立度假、中青年养生酒店。
占一期总面积40%

红色高档区：
身处小区腹地、安静、私密性高、房屋周边景观优美。
占一期总面积25%

楼顶跃层部分为合家欢乐1+1型
占一期总面积25%
以上的房屋属性配置是按照本项目的布局特点和客户对产品的挑选习惯而定。是为后期销售做好充足准备。

2、 产品比例及权重
套间： 112套 面积区间40-50平米 占一期总面积：22.18%
标准间： 252套 面积区间70-80平米 占一期总面积：26.12%
跃层： 110套 占一期总面积：25.68%
（其中标准间跃层78套面积区间80-90平米、套间跃层32套面积区间130-140平米）
一层及二层局部商业 占一期总面积：16.89%
所有总建筑面积：38604.63

第三部分 经济指标概算
1、 建筑
2、 配套
3、 装修
4、 园林
5、 其他
6、 服务