第四篇房地产市场的宏观经济分析之房地产周期波动.pptx

,与国民经济增长过程中的周期波动现象相似，房地产在发展过程中也客观存在着周期波动。,房地产周期波动的基本原理,房地产周期波动的形成机制,房地产周期的计量与监测,房地产周期波动实证分析,1.1,经济周期理论概述（,P,170,）,1.2 房地产周期,的概念,1.3房地产周期波动的,阶段,1.4 房地产周期,波动的形态,1.5 房地产周期,与宏观经济周期的关系,1.2 房地产周期,的概念,房地产业,的发展受到宏观经济发展、人口、政治、社会文化、法律制度等多种因素的影响，以及房地产业本身运动规律的制约,，在,其,发展,过程中,，一般会,表现出周期性,波动。,经济活动水平,实际经济活动,（实际增长曲线）,谷底,扩张,谷峰,萎缩,长期增长趋势,1.2 房地产周期,的概念,经济活动水平,实际经济活动,（实际增长曲线）,谷底,扩张,谷峰,萎缩,长期增长趋势,房地产波动包含房地产经济的各个层面：,房地产投資,房地产价格,房地产交易量,房地产空置量（率）,房地产业就业水平,1.2 房地产周期,的概念,经济活动水平,实际经济活动,（实际增长曲线）,谷底,扩张,谷峰,萎缩,长期增长趋势,广义房地产,经济,周期：从,房地产业的整体宏观角度来分析其循环变动；,狭义房地产,市场,周期：从,微观角度分析房地产市场扩张和收缩的波动交替状态。,1.2 房地产周期,的概念,经济活动水平,实际经济活动,（实际增长曲线）,谷底,扩张,谷峰,萎缩,长期增长趋势,研究房地产周期，可以把握房地产业和房地产市场的发展规律，从而指导实践并减少实践的盲目性。,有利于指导政府进行宏观调控（反周期干预政策）,有利于投资者进行经营决策（时机选择）,1.3房地产周期波动的,阶段,同,宏观经济周期一样，房地产周期波动的阶段也可分为扩张和收缩两个,阶段：,扩张,阶段包括复苏与增长和繁荣两个两,阶段；,收缩,阶段包括危机与衰退和萧条两个阶段。,1.3房地产周期波动的,阶段,由于需求增加，而供给依然维持在较低水平，房价开始上涨，房地产交易量有所增加，空置率降低。,伴随着房地产复苏，与房地产业具有密切相关的建筑业、建材业等行业也快速发展，由此推动了房地产业的进一步扩张。,1.3房地产周期波动的,阶段,房价持续上涨，开发规模进一步扩大，各类市场交易数量激增，整个房地产业呈现出兴旺发达的景象。,房价越来越高，市场一片乐观情绪，投机者活跃，迅速形成并不断加大房地产泡沫。,当价格高涨到把真正的用家排斥在市场之外，而仅靠投机资金支撑时，房地产周期由盛转衰，预示着危机与衰退阶段的到来。,1.3房地产周期波动的,阶段,房价持续上涨一段时间后，市场供求规律开始发生作用：房地产需求下降，房价不再持续上涨，空置率开始上升，租金下降，房地产投资项目减少，已投资建设的房地产项目风险加大。,受一些突发性利空消息或事件影响，房地产价格急剧下挫，房地产泡沫开始破灭，加速房地产的衰退。,1.3房地产周期波动的,阶段,房地产租售价格继续沿着衰退期以来的跌势下降；,伴随房价的大幅下跌，房地产交易量进一步减少，空置率居高不下；,市场竞争进一步加剧，房地产商破产现象更为普遍，房地产经济慢慢达到波谷位置。,1.4 房地产周期,波动的形态,随机波动,长期趋势,景气循环,季节波动,作为,一种产业周期，房地产经济周期波动符合经济周期波动的一般规律，其波动过程也存在不同的形态,。,1.4 房地产周期,波动的形态,随机波动,长期趋势,景气循环,季节波动,反映房地产业发展过程中较长时期内的总量变化趋势。,一般来说，由于土地资源的稀缺性、房地产的不可替代性和国民经济总量的发展，房地产业在较长时期的持续运动过程中，基本上都表现出一种增长的趋势。,但是，在长期趋势中也存在着明显的循环性和周期性（螺旋式往复上升）。,与宏观经济周期相比，房地产周期的长期趋势显著。,（,P184,）,1.4 房地产周期,波动的形态,随机波动,长期趋势,景气循环,季节波动,经济,活动水平不会总是直线地持续上升或下降，而是呈现为上升与下降过程的交替出现，称为“景气变动”，因这种景气变动具有一定的循环性，故又称为“景气循环”。,房地产,景气循环是房地产业实际发展中围绕着长期趋势发生的波动，即房地产市场不断从繁荣滑向萧条，又从萧条走向繁荣这样一种周而复始的运动过程。,1.4 房地产周期,波动的形态,随机波动,长期趋势,景气循环,季节波动,影响房地产景气循环的主要因素有：,地区人口的增长,收入水平的变化,存量房地产的调整,（拆迁、房改、交易）,政府货币政策的变化等。,1.4 房地产周期,波动的形态,随机波动,长期趋势,景气循环,季节波动,与,宏观经济循环相比，房地产景气循环的特征是：,稍后于宏观经济进入复苏期；,先于宏观经济进入繁荣期和衰退期；,萧条期长于宏观经济；,波峰高于宏观经济，波谷低于宏观经济。,相对,于宏观经济，房地产景气循环具有涨落快、波幅大、复苏和萧条时期长的特点。,1.4 房地产周期,波动的形态,随机波动,长期趋势,景气循环,季节波动,季节,波动是房地产业在一年之内活动的有规则的变化。引起房地产业这种变化的原因很多，既有市场需求方面的，也有市场供给方面的。,例如,：九月、十月,对于房地产市场来说,是个传统的“秋收”季节，所以素有“金九银十”的说法。,1.4 房地产周期,波动的形态,随机波动,长期趋势,景气循环,季节波动,房地产业,的发展可能受到各种不确定性的外生因素的影响。这些外生因素既可能是一些诸如地震、洪水、政变等不可控制的自然和社会因素，也可能是政府的宏观经济政策因素。,由于,这些因素发生的时间和强度具有不规则和不可预测性，所以对房地产业的影响基本上属于一种随机现象。,1.5,房地产周期与宏观经济周期的关系,房地产周期是宏观经济周期的组成部分之一，其周期波动与宏观经济周期相协调，波动方向相同，呈现一种正相关,关系,，,宏观经济,周期对房地产经济周期的波动有决定性,作用；但由于,任何产业都有自身的特殊性，而这种特殊性在经济运行中决定了不同产业的周期曲线与宏观经济的周期曲线不可能完全重合,。,房地产,经济周期独特的波动形态也会对宏观经济的周期波动产生很大的影响，其影响程度取决于一国（地区）房地产业发展的进程及其在国民经济中的比重和地位。,宏观经济,周期对,房地产周期波动,有决定性作用,房地产周期波动也会影响宏观经济周期,1.5,房地产周期与宏观经济周期的关系,与宏观经济周期相比，房地产经济周期波动具有以下三个特点：,波动次序不一致；,波幅与波长不同；,房地产经济周期的长期趋势显著。,1.5,房地产周期与宏观经济周期的关系,波动次序不一致,一般来说，房地产经济周期较之宏观经济周期复苏和萧条滞后，而繁荣和衰退先行。,1.5,房地产周期与宏观经济周期的关系,资料来源：梁桂，中国不动产经济波动与周期的实证研究，经济研究，,1996,（,7,）,波幅与波长不同,1.5,房地产周期与宏观经济周期的关系,由于,土地的稀缺性和房地产的不可替代性，从长期来看，房地产经济形成显著的螺旋式上升的增长趋势：,长期趋势显著,2.1,影响房地产周期波动的,因素,（内生、外生）,2.2,房地产周期波动的形成,机制,（冲击,-,传导）,2.3,主要的房地产周期成因理论,2.1,影响房地产周期波动的,因素,2.1,影响房地产周期波动的,因素,供求不匹配、时滞效应,时滞,效应,造成房地产,价量的周期性,波动,2.1,影响房地产周期波动的,因素,投资：房地产经济波动的引擎，而收益率则像指挥棒一样引导着开发商的投资行为,。,投机：加剧了房地产经济运行过程的波动趋势和波动幅度,。,2.1,影响房地产周期波动的,因素,房地产业独特的运行特征（产品生产和生命周期长、产业关联度高）,这些特征，既是房地产业在运行中产生周期性波动的原因（时滞），同时也会对房地产波动的次序和形态（如波幅、波长）产生影响。,2.2,房地产周期波动的形成,机制,房地产,周期,波动由内,生和外生因素,相互作用而形成。,内,生,因素,：,形成内在,传导机制和基础,结构；,外,生,因素：,通过,内生因素的作用,影响房地产,经济,活动。,内生因素,外生因素,房地产,经济体系中的主要内生因素，依其自身规律发生周期性变化而又相互作用，并受外在冲击影响，从而使房地产经济波动呈现出周期性变化。,利益驱动机制,供求机制,价格机制,乘数加速数机制,信贷利率机制,产业关联机制,经济制约机制,内在传导机制,利益,驱动机制是以利益为驱动力的一种相互作用的过程或体制。,房地产,供应商在有利可图时就会加大投入，增加供应量；在无利可图时，就会减少投入，缩减供应量,。,收益率,“指挥棒”,利益驱动机制,供求机制,价格机制,乘数加速数机制,信贷利率机制,产业关联机制,经济制约机制,内在传导机制,房地产供求机制的特殊性：,供需,弹性不同,供给的滞后性,供给的地域性,市场价格主要由需求来决定,利益驱动机制,供求机制,价格机制,乘数加速数机制,信贷利率机制,产业关联机制,经济制约机制,内在传导机制,价格机制左右着房地产企业的投资行为：看到盈利机会就会进入市场，直到市场中挤满了,竞争者；当,价格下跌、利润减小甚至没有利润时，企业就会自动退出市场。,价格机制也左右着消费者的行为。,价格机制还调节着,房地产市场的租售结构,投机价格机制：追涨杀跌,利益驱动机制,供求机制,价格机制,乘数加速数机制,信贷利率机制,产业关联机制,经济制约机制,内在传导机制,乘数,-,加速数模型，是现代西方经济学中最为典型的经济周期,理论，在,房地产周期波动中，乘数,-,加速数原理能够较好地解释需求冲击对房地产周期波动的作用,机制：,房地产投资增加，在乘数原理作用下，产出大幅增加；再通过加速数作用，进一步增加房地产投资，形成房地产业扩张。,房地产投资减少，在乘数原理作用下，产出大幅减少；然后通过加速数作用，投资加速减少，形成房地产业的衰退。,P189,利益驱动机制,供求机制,价格机制,乘数加速数机制,信贷利率机制,产业关联机制,经济制约机制,内在传导机制,利率,对房地产经济的影响体现在两个方面：,一,是对房地产开发投资的影响，多数开发商的主要资金来源于银行，利率的高低影响开发的成本和利润；,二,是对房地产消费的影响，利息高低影响到消费者的贷款信心、还款压力和支付能力。,利益驱动机制,供求机制,价格机制,乘数加速数机制,信贷利率机制,产业关联机制,经济制约机制,内在传导机制,产业关联机制反映了国民经济各产业之间前向、后向以及旁侧的关联效应,。,房地产,经济扩张要受到很多的约束，例如土地资源和资金的约束,；房地产,经济的收缩也存在下限约束，如对于住宅来说，人类生存的基本需求决定了住宅的最低供应量。,利益驱动机制,供求机制,价格机制,乘数加速数机制,信贷利率机制,产业关联机制,经济制约机制,内在传导机制,各种机制协同作用,房地产企业看到价格信号，预期会有利润，在利益驱动下，开始进入市场或者增加投资；,增加的投资和消费在乘数和加速数的作用下，进一步导致房地产经济的高涨；,利率下降信用扩张，房地产市场供求两旺，并在产业关联机制下带动了相关部门的增长；,最终，由于经济增长的制约机制、价格机制发生作用，逐渐出现供过于求、空置量增加和利润下降，房地产经济开始进入衰退期。,利益驱动机制,供求机制,价格机制,乘数加速数机制,信贷利率机制,产业关联机制,经济制约机制,内在传导机制,外部冲击机制,政策性冲击,社会经济冲击,宏观经济冲击,随机因素冲击,外部,冲击机制，是系统外在的冲击通过系统内部传导而发生的经济活动。,房地产周期,波动既有自己独立的运行体系，同时，它的运动也不可避免地受到外部因素地扰动和制约，并通过房地产经济系统的内在传导机制，导致房地产经济系统的运行趋势发生变化，产生波动。,2.3,主要的房地产周期成因理论,金融货币论,心理预期论,蛛网理论,其他成因理论,由于对影响房地产经济周期的因素的重视程度不同,，产生了不同的房地产经济周期成因理论。,2.3,主要的房地产周期成因理论,金融货币论,心理预期论,蛛网理论,其他成因理论,房地产业,活动与政府的金融货币政策关系密切。,根据,纯货币理论，货币供应量的变化导致了经济周期波动，随着货币供给的松紧不同，房地产市场景气呈现出兴衰循环。,该,理论认为，货币供应量变化是产生房地产经济周期波动的主要原因，因此，政府可以采取相应的货币供应政策，通过调节货币的供应量来控制房地产市场的景气状况。,2.3,主要的房地产周期成因理论,金融货币论,心理预期论,蛛网理论,其他成因理论,心理,预期因素加剧了投资意愿的强度，从而变成对市场的超常,反应,：,繁荣期，,投资者受,经济环境感染,，产生,乐观心理,预期，对,未来投资收益过高估计,，投资意愿大增，导致了,投资过度增长；一旦,经济事实与预期,状况相背离,，,投资者心理,则转向悲观期望，投资意愿随即锐减，加速经济下滑,，加剧房地产波动。,投资决策,与产生的后果之间的平均期间落差越长，心理预期导致“乐观估计错误”或“悲观估计错误”出现的几率就越高，严重性也越大。,2.3,主要的房地产周期成因理论,金融货币论,心理预期论,蛛网理论,其他成因理论,蛛网理论采用动态分析的方法，探讨在房地产市场中，当需求或供給发生变动时，从旧均衡点转向新均衡点变动的动态过程,。,根据需求弹性和供給弹性大小的不同，这种摆动可分为收敛式摆动（需求价格弹性大于供給价格弹性）、扩散式摆动（需求价弹性小于供給价格弹性）和循环式摆动。,但,无论是哪种情况，都会使市场在均衡与非均衡之间不断摆动，从而使房地产经济产生周期性的波动。,2.3,主要的房地产周期成因理论,金融货币论,心理预期论,蛛网理论,其他成因理论,其他成因理论：租金调节理论,、,行为解释理论,、,期权定价理论,房地产周期是一个复杂的经济现象，其波动成因理论不应是唯一的，而是各种学说的综合,。,3.1,房地产周期的计量指标体系,3.2,房地产周期指标的筛选,3.3,房地产周期指标的综合,房地产价格指数,反映房地产市场景气变化趋势和程度的相对数,政府部门发布,-,反映房地产市场整体走势，主要为相关部门决策提供参考,中房指数（,CREIS,，中国房地产指数系统,),国房景气指数（全国房地产开发景气指数）,70,个大中城市房地产价格指数,房地产咨询机构,-,关注房地产细分市场的走势，主要为房地产开发商及消费者决策提供参考,伟业指数,戴德梁行指数,中原领先指数,房地产价格指数,反映房地产市场景气变化趋势和程度的相对数,政府部门发布,-,反映房地产市场整体走势，主要为相关部门决策提供参考,中房指数（,CREIS,，中国房地产指数系统,),国房景气指数（全国房地产开发景气指数）,70,个大中城市房地产价格指数,房地产咨询机构,-,关注房地产细分市场的走势，主要为房地产开发商及消费者决策提供参考,伟业指数,戴德梁行指数,中原领先指数,1994,年由国务院发展研究中心、中国房地产协会、中国房地产开发集团等联合发起形成的全国及各重要城市房地产市场监控系统。它以价格指数的形式，每月对全国及各重要城市房地产市场走势进行系统分析，揭示全国及各主要城市房地产发展和变化轨迹。中国房地产指数系统日常运作由中国指数研究院承担。,房地产价格指数,反映房地产市场景气变化趋势和程度的相对数,政府部门发布,-,反映房地产市场整体走势，主要为相关部门决策提供参考,中房指数（,CREIS,，中国房地产指数系统,),国房景气指数（全国房地产开发景气指数）,70,个大中城市房地产价格指数,房地产咨询机构,-,关注房地产细分市场的走势，主要为房地产开发商及消费者决策提供参考,伟业指数,戴德梁行指数,中原领先指数,1997,年，由国家统计局建立的一套反映房地产市场景气状况的指数系统，由房地产开发投资、本年资金来源、土地开发面积、房屋施工面积、商品房空置（待售）面积和商品房平均销售价格,6,个分类指数构成，采用合成指数的计算方法，先分别计算出,6,个分类指数，再加权计算出国房景气指数，指数以,100,为临界值，指数值高于,100,为景气空间，低于,100,则为不景气空间。,4.,房地产周期波动实证分析,我国房地产周期波动研究评述,在我国，对于房地产业周期的研究，由于时间短，再加上中国房地产业发展的历史原因和中国的现实统计数据体系的不健全，相对来说比较落后。,1987,年，南开大学薛敬孝教授发表在,南开学报,上的,试论建筑周期,一文，被认为是国内较早讨论房地产业周期的文章。,但建立在现代经济周期理论基础之上的房地产业周期波动研究已经脱离了早期以建筑周期为基础的理论。因此，在我国，真正对房地产业周期波动的研究始于,20,世纪,90,年代中期,（,1,）,。,建筑周期是二重的，在,50,年左右的大周期中包含着较短的,20,年左右的周期。引起建筑周期的原因总体来说是供求问题，而影响供求的两个主要因素是人口增长和折旧。,（,1,）洪涛：房地产业周期波动研究述评，,现代管理科学,2006,年第,03,期,（,1,）张元端通过比较国民经济增长率和全国商品房销售额增长率，认为中国房地产业的周期与国民经济周期基本吻合；并根据,GNP,增长率与商品房销售额增长率所对应关系，把改革开放以来中国房地产业发展划分为四个阶段：,资料来源：中国房地产发展的周期波动，,住宅与房地产,，,1996,年第,1,期,即,1979-1985,年为复苏期，,1986-1991,年为增长期，,1992-1993,年为高速增长期，,1994-1995,年为宏观调控期。,国内很多学者对中国的房地产经济波动作了周期划分，但对于周期的划分，存在不同的思路和标准，比较具有代表性的观点为：,4.,房地产周期波动实证分析,我国房地产周期波动研究评述,国内很多学者对中国的房地产经济波动作了周期划分，但对于周期的划分，存在不同的思路和标准，比较具有代表性的观点为：,（,2,）梁桂从房地产供求的周期性波动来定义不动产经济的周期波动，并采用年商品房销售面积指标，分析了从,1986,年,1995,年中国不动产经济的周期性波动及其特性。认为：,1986,年以来中国房地产周期波动已经历了一个半周期，即,1986,年,1991,年持续,6,年的周期，以及,1992,年以来到,1995,年的半个周期。,梁桂，中国不动产经济波动与周期的实证研究，,经济研究,，,1996,年第,7,期,4.,房地产周期波动实证分析,我国房地产周期波动研究评述,国内很多学者对中国的房地产经济波动作了周期划分，但对于周期的划分，存在不同的思路和标准，比较具有代表性的观点为：,中国房地产周期研究,经济研究,1996,年第,12,期；,曹振良等,房地产经济学通论,北京大学出版社,（,3,）何国钊、曹振良、李晟等选用房地产经济活动中的商品房价格、城镇新建住宅面积、城镇住宅竣工面积、实有房屋建筑面积、实有住宅面积、城镇住宅投资、房地产从业人员、房产买卖成交面积等,8,项指标，首先得出各单项指标的周期波动，然后综合各个指标得到中国房地产周期波动形态。,4.,房地产周期波动实证分析,我国房地产周期波动研究评述,国内很多学者对中国的房地产经济波动作了周期划分，但对于周期的划分，存在不同的思路和标准，比较具有代表性的观点为：,按此分析，把,1981-1994,年的中国房地产周期划分为,3,个，如右图，即：,1981-1986,年为第一个周期；,1987-1989,年为第二个周期；,1990,年以后为第三个周期。,4.,房地产周期波动实证分析,我国房地产周期波动研究评述,中国房地产周期研究,经济研究,1996,年第,12,期；,曹振良等,房地产经济学通论,北京大学出版社,国内很多学者对中国的房地产经济波动作了周期划分，但对于周期的划分，存在不同的思路和标准，比较具有代表性的观点为：,其中,1984,年、,1992,年为景气分割点，,1987,年、,1989,年萧条转折点。处于景气上转点的年份为,1983,年上半年、,1988,年的上半年、,1990,年的上半年，处于景气下转点的年份是,1986,年的下半年、,1989,年下半年和,1993,年下半年。,4.,房地产周期波动实证分析,我国房地产周期波动研究评述,中国房地产周期研究,经济研究,1996,年第,12,期；,曹振良等,房地产经济学通论,北京大学出版社,国内很多学者对中国的房地产经济波动作了周期划分，但对于周期的划分，存在不同的思路和标准，比较具有代表性的观点为：,（,4,）谭刚：,房地产周期波动,理论、实证与政策分析,（经济管理出版社，,2001,）,从经济周期理论角度对中国房地产周期波动进行实证分析和研究后，总结出改革开放以来中国房地产经济运行经历的周期波动；并在分析中国房地产业周期波动的基础上，选择总量、投资、生产、交易、金融及价格等,6,类共,16,项指标，利用扩散指数方法分析了深圳房地产业周期波动特征。,周期一：,1978-1986,年，从总体上看，这一时期房地产业只是处于起步阶段，房地产市场也处于探索阶段；,周期二：,1987-1991,年，在这一周期内，房地产投资与交易规模有较大幅度的增加，但仍然未达到成熟程度；,4.,房地产周期波动实证分析,我国房地产周期波动研究评述,国内很多学者对中国的房地产经济波动作了周期划分，但对于周期的划分，存在不同的思路和标准，比较具有代表性的观点为：,（,4,）谭刚：,房地产周期波动,理论、实证与政策分析,（经济管理出版社，,2001,）,周期三：,1992-1994,年，在这一周期里我国的房地产业迅速成为国民经济的热点产业，形成,1992-1993,年以全国性房地产热为特点的产业急速增长与繁荣阶段，全国房地产业在经历短暂繁荣后，从,1994,年开始普遍回落，市场投资结构出现调整，产业发展进入巩固、停顿和消化阶段；,周期四：,1995,年以后出现，但何时完成还有待观察，在这一时期，尽管房地产业进入急剧发展之后的收缩期，但从房地产业发展的长期过程来看，中国房地产业则是进人到一个相对稳定的发展阶段。,4.,房地产周期波动实证分析,我国房地产周期波动研究评述,国内很多学者对中国的房地产经济波动作了周期划分，但对于周期的划分，存在不同的思路和标准，比较具有代表性的观点为：,王克忠：房地产周期和房地产业健康发展，上海房地,2003(12),（,5,）王克忠选择城镇居民可支配收入、商品房平均销售价格、商品房空置面积等与房地产经济周期有关的,14,项指标，通过运用扩散指数的计算方法，得出：,改革开放以来中国房地产经济已经历了两个周期,(,谷底到谷底,),现正处于第三个房地产经济周期之中：,4.,房地产周期波动实证分析,我国房地产周期波动研究评述,国内很多学者对中国的房地产经济波动作了周期划分，但对于周期的划分，存在不同的思路和标准，比较具有代表性的观点为：,王克忠：房地产周期和房地产业健康发展，上海房地,2003(12),周期,1,：,198l,年,-1984,年,-,1989,年,共,9,年；,周期,2,：,1989,年,-l992,年,-1999,年,共,10,年，包含,1994-1996,年和,1996-1999,年两个不完整的短周期；,周期,3,：,1999,年之后。,4.,房地产周期波动实证分析,我国房地产周期波动研究评述,