产业载体代建项目中建设单位管理模式研究——以苏州工业园区纳米城某项目为例.pdf

建筑经济CONSTRUCTION ECONOMY第 45 卷第 1 期2024 年 1 月Vol.45 No.1Jan.2024摘要：政府投资产业载体项目采取代建制进行建设是一种常见的模式，近年来被广泛应用。本文以苏州工业园区纳米城某项目为例，具体分析产业载体代建项目的特殊性，重点阐述建设单位在项目管理中的探索与实践，希望以此促进产业载体代建项目管理模式的发展。关键词：苏州工业园区；产业载体；代建项目；建设单位；管理研究中图分类号：F426；TU721.4文献标识码：A文章编号：1002-851X（2024）01-0075-06DOI：10.14181/ki.1002-851x.202401075引用本文 蒋勤峰，周峰，赵辉，等.产业载体代建项目中建设单位管理模式研究以苏州工业园区纳米城某项目为例J.建筑经济，2024，45（1）：75-80.作者简介：蒋勤峰，副总裁、正高级经济师、博士，主要研究方向：代建项目管理、工程经济。周峰，副总经理、工程师，主要研究方向：代建项目管理。1引言苏州工业园区（以下简称园区）自1994年启动开发以来，近年来连续七年在国家级经开区综合发展水平考评中排名第一。作为园区三大新兴产业之一，纳米技术应用产业空间大、潜力足。早在2006年，园区就开始率先布局纳米技术应用产业，一步步建载体、招企业、引人才，构建日益完善的产业生态环境。苏州纳米城作为纳米技术应用产业发展的主阵地，已建成载体超70万平方米，引入企业超500家，培育了5家上市公司，并逐步拓展完成了“一核三区”的建设。然而，随着近年来纳米技术应用产业的快速发展，载体资源短缺问题日益凸显。在此背景下，苏州纳米城开始启动四区项目的开发 建设。早在2000年，园区就开始探索工程项目委托代建公司管理建设的模式；2009年，更是成立了专业代建公司，专门从事非经营性政府建设项目的代建管理。纳米城四区的建设管理便是采取此种代建模式：由政府出资，建设单位NM公司委托代建单位HT公司对项目进行各项管理。然而，由于产业载体建设的特殊性，代建公司往往无法独立完成项目管理的全部工作。因此，在本项目中，建设单位作为产业招商的主体、产业载体的运营者，深度参与到项目管理过程中，协同代建公司推进项目建设。对建设单位在产业载体代建项目中管理模式的探索与实产业载体代建项目中建设单位管理模式研究以苏州工业园区纳米城某项目为例蒋勤峰，周峰，赵辉，冯朗仙，任盛叶（苏州纳米科技发展有限公司，江苏 苏州 215000）建 筑 经 济2024年76践，本文就此作些具体阐述。2项目概况2.1建筑信息苏州纳米城四区项目占地126亩，总建筑面积36万平方米，总投资22亿元，规划建设10幢厂房、4幢研发实验楼、2幢研发办公楼及1幢商业楼，地下预留连通口直达苏州地铁6号线。项目于2023年3月开工建设，聚焦发展纳米新材料、微纳制造等技术，重点引进相关领域的总部型企业。目前，已有多家企业签约定制建设专业厂房。该项目建成后，将进一步提升苏州纳米城产业载体的供给能力，进一步优化区域基础设施配套环境。2.2产业载体特殊性四区项目的建设实行代建制：由政府出资，建设单位NM公司作为后续运营主体委托代建单位HT公司负责项目建设的各项管理，确保项目建设有序推进、顺利竣工投用，按合同约定移交给建设单位。通过此种模式，能够较好克服投资、建设、管理一体的弊端，避免单个部门（单位）利益渗透风险，实现“合理分权、均衡制衡”的局面。然而，产业载体代建项目也有其特殊性，在建设过程中对项目管理提出更高要求：首先，管理关系更为复杂。一般代建项目中涉及参建主体较多，不同参建主体间的诉求不同、利益不同、能力不同，冲突常有发生，若不积极解决难免造成参建主体间互相“扯皮”、项目搁浅。相比一般代建项目，本项目增加了政府、入驻企业两大主体：政府作为出资方，会在建设进度、成本控制等方面提出更高要求；入驻企业作为使用方，会持续提出个性化的使用需求。因此，如何居中统筹、协调各方诉求成了产业载体代建项目有序建设的关键点。如图1所示为产业载体代建项目参建主体职责。其次，建设要求更为复杂。一方面，产业载体的建设除了要满足各类建筑规范，更要兼顾当地政府产业布局的需求，因而在建设之初就要综合考虑投资强度、招商目标、产值目标等，这在普通代建项目中往往并不涉及；另一方面，由于定制建设匹配度高、后续运营成本低的优势，本项目也实行标准化+定制建设双模式，即建设一批通用标准厂房、也根据企业需求定制建设一批非标准厂房，因而在建设过程中需要持续落实企业的个性化需求。鉴于以上两点，从启动之初，该项目建设单位就不是简单地交给代建单位全权负责，而是深度参与到设计管理、进度管理、质量管理、成本管理等各个环节当中，确保项目按要求快速建设、快速投用。图1产业载体代建项目参建主体职责第 45 卷第 1 期77蒋勤峰，等产业载体代建项目中建设单位管理模式研究3建设单位管理内容3.1设计管理对产业载体来说，设计定位至关重要。一旦设计定位不符合后期入驻企业的实际使用需求，将极大增加招商的难度，产业发展更是无从谈起。该项目代建单位HT公司虽已累计开发建设各类载体达680万平方米，具备较强的设计管理能力，但主营业务并不涉及产业载体尤其是纳米产业载体的招商、运营，没有直接对接过相关企业的功能需求，因此在设计定位上难免考虑不周。而建设单位NM公司自成立起便专注纳米全产业链研究，其建设的苏州纳米城入驻企业超500家，10年间培育了5家上市企业，被誉为世界八大纳米技术应用社区之一（排名第五）。因此在该产业载体代建项目的设计定位中，建设单位NM公司发挥了更多的主动性。如图2所示为该项目建设单位设计管理模式：（1）政府结合产业布局向建设单位提出该产业载体的总体定位要求（如建筑业态、功能、体量等），意向入驻企业结合自身生产需求向建设单位提出具体功能需求（如层高、荷载、用电容量、洁净等级等）。此外，苏州纳米城投用10年间总结的大量经验，也可作为新建产业载体的设计依据；（2）建设单位下达设计任务，并择优选择设计单位，设计单位执行具体设计工作；（3）设计单位在过程中持续将设计成果反馈给建设单位和代建单位，建设单位根据实际情况提出调整意见。建设单位作为产业招商的主体、产业载体的运营者，由其主导设计定位，具备较为突出之处。首先，能准确领会政府的产业布局，梳理拟招商企业的需求和已建成载体的短板，实现沟通成本最小化、资源利用最大化。其次，针对高意向入驻企业，能提前定制建设个性化生产、研发空间，减少后续建筑改动。最后，能及时收到设计单位反馈，不当之处及时调整，避免施工过程中返工变更。建设单位的此种设计管理模式，提高了产业载体代建项目设计定位的精准性及高效性。3.2进度管理近年来，随着苏州工业园区纳米产业快速发展，载体资源短缺问题愈发凸显。因此，快速建设、快速投用是该项目的迫切需求。在该项目中，建设单位采取了诸多进度保障措施，其管理模式如图3所示：首先，牵头推进“拿地即开工”。在以往，多数项目在完成土地获取后才开始启动方案报规、施工图审图等流程，因此从拿地到开工往往耽搁数月。本项目中，建设单位尝试“预图2建设单位设计管理模式建 筑 经 济2024年78审制”、“多证齐发”、“分阶段办理施工许可证”，推进关键流程土地出让、方案审查、施工图审查并行，从而使得不动产权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、审图合格证、施工许可证在两周内全部取得，真正实现“拿地即开工”，给项目后续建设充分预留了时间。在产业载体代建项目中，建设单位的参与极大地保证了“拿地即开工”能够顺利实现。一方面，本项目建设单位作为园区直属国企，更能理解审批部门的要求，往往能起到事半功倍的效果；另一方面，根据上述所提，建设单位主导了设计管理工作，对“拿地即开工”流程中的重点方案审查、施工图审查等工作，能起到技术指导作用。其次，强化过程管控。比如定期组织各参建单位进行节点汇报、牵头推进需协调事项解决等。在这些措施之下，该产业载体代建项目相比于常规项目，更能加强进度管理的力度，从而实现快速建设、快速投用的最终目的。3.3质量管理产业载体的建设不是一揽子买卖，投用之后能否为入驻企业提供良好的生产、研发乃至营商环境，将对后续能否持续招引优质企业起到决定作用。因此，产业载体代建项目的质量管理也尤为重要。一般来说，工程质量包括安全性、可靠性、耐用性、适用性等方面。在本项目中，建设单位委托代建单位和监理单位对上述内容进行整体把控，同时接受质量安全监督部门的监管，以保证项目质量符合要求。同时，建设单位在质量管理中也做了新的探索，并取得了不错的效果，具体如图4所示：第一，在项目启动之初，建设单位提供了中肯的质量提升建议。苏州纳米城在过去10年的运营过程中，梳理了大量建筑质量缺陷问题，图3建设单位进度管理模式图4建设单位质量管理模式第 45 卷第 1 期79如电梯开门尺寸偏小、货运流线混乱、垃圾房无专用通道等。这些建筑往往在建设之时符合相关的规范要求，但随着时间推移越来越不能满足入驻企业的使用需求，因此暴露了诸多缺陷问题。鉴于此，建设单位组织召开专题会议，将各类问题传达给代建、总包、监理、设计等各参建单位，并督促在新建载体中优化。通过这种模式，能够打通建设单位、入驻企业与各参建单位之间的质量保障环节，避免一些符合规范、但无法满足使用需求的质量缺陷问题。第二，在项目建设过程中，建设单位实行了质量巡检考核机制：对工程质量进行评定检查，采取建设单位+第三方相结合的方式，定期开展施工现场巡检，总包、监理等各参建单位配合完成评定检查的各项工作。建设单位根据检查结果对各相关单位按合同约定处置，各单位同时提交书面报告、及时整改。这样的巡检考核机制，提高了总包等施工单位对质量保障的警惕性，也避免了监理单位不作为导致质量无法控制的情况，在实际操作过程中卓有 成效。3.4成本管理本产业载体建成以后，采取先出租、后出售模式，因此项目收益回收较慢、短期回报率不高。在这种情况下，如何最大化节约成本成为贯穿建设全过程的重要课题。该项目总投资约22亿元，其中土地成本约2.5亿元、建造成本约18亿元、其他成本约1.5亿元。从成本结构来看，降低建造成本空间最大、经济效益最高。鉴于此，建设单位实践了几种做法，其成本管理模式如图5所示。首先，强化工程变更管理。一般来说，若工程建设严格按项目概算实施，则成本可控。但产业载体有其特殊性：在建设过程中，意向入驻企业会持续提出个性化需求，因此不可避免地造成一些工程变更，给项目成本带来了一些不可控因素。在实操中，建设单位针对这些工程变更进行了强管控。第一，设置工程变更金额单次上限，在上限以下由项目经理线下审批确认即可，充分放权给代建单位，以提高变更效率；若超过上限，则需通过线上流程提报建设单位管理层审批确认，以加强大额工程变更的管理。第二，设置工程变更金额总额上限，多次小变更累计金额超过上限，亦要通过线上流程提报建设单位管理层审批确认，以防止参建单位拆改变更漏报管理层的情况。通过这些措施，建设单位真正实现了对本产业载体代建项目工程变更的强管控，从而实现成本节约的 目的。其次，引入第三方造价咨询评审。产业载体建设单位的主营业务往往不涉及工程建设，虽能在成本节约方面提出较高的管理要求，但蒋勤峰，等产业载体代建项目中建设单位管理模式研究图5建设单位成本管理模式建 筑 经 济2024年80Research on the Management Model of Construction Unit in Industrial Carrier Agent Construction Projects：Taking a Project in Nanopolis Suzhou as an ExampleJIANG Qinfeng，ZHOU Feng，ZHAO Hui，FENG Langxian，REN Shengye（Nanopolis Suzhou Co.，Ltd，Suzhou 215000，China）Abstract：It is a common mode for government-invested industrial carrier projects to adopt agent construction system，which has been widely used in recent years.Taking a project in nanopolis suzhou as an example，this paper analyses the particularity of industrial carrier agent construction projects，and elaborates the exploration and practice of project management in the construction unit，hoping to promote the development of industrial carrier agent construction project management mode.Keywords：SIP；industrial carrier；agent construction project；construction unit；management research受专业限制无法给出全面详尽的优化意见。因此，引入第三方造价咨询评审有其必要性。在本项目中，建设单位与各参建单位达成一致，本着最大化节约项目成本的宗旨，由第三方单位对施工图纸、目标成本等进行重新评估给出优化意见，并传达给代建单位。之后，由代建单位组织设计、总包等相关单位对优化意见进行评审，若方案可行则给出正式修改回复汇报建设单位，并在施工中实施。通过这种方式，相当于给本项目引入了新的“裁判员”，在成本节约方面既有监督管理作用、又有技术支持作用。4结语产业载体代建项目较常规代建项目，参与方更多、需求变化更多，其建设成效直接影响后续招商效果，乃至整个地区产业发展局势。建设单位作为产业招商的主体、产业载体的运营者，必须在委托代建公司管理项目的同时，深度参与到设计定位、进度管控、质量保障、成本节约等各个环节当中。本文以苏州工业园区纳米城四区项目为例，详细阐述了建设单位在产业载体代建项目管理模式中的探索与实践。本研究结果可为工程代建项目，尤其是产业载体代建项目的建设管理，提供一定的借鉴和参考，同时对代建制理论与实践的发展具有一定的促进意义。参考文献1 本书编写组.迈向社会主义现代化：苏州工业园区的实践与探索M.上海：上海人民出版社，2021.2 刘坤，宫世能.苏州工业园区推进新型工业化的实践探索J.新型工业化，2023（5）：26-32.3 蒋白夫，嵇建功，蒋勤峰.中新苏州工业园区政府投资项目代建模式与我国现行代建模式之比较研究J.建筑经济，2012（10）：31-34.4 衷从强，郑辉，刘恺华.政府投资项目代建全过程管理要点研究以深圳市新洲红树碧道工程为例J.建筑经济，2022（6）：28-33.5 姚龙华.“工业上楼”，定制化是关键N.深圳特区报，2022-11-22（A05）.