苏州水岸清华项目市场定位报告119p.ppt

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,Unique Partner&Customer Skills,呈：,苏州锦和房地产开发有限公司,水岸清华项目入市分析报告,苏州房产宏观市场分析,报告总纲,区域市场分析,苏州别墅市场分析,联排别墅市场概况,项目定位,08,年二级市场状况,市场政策背景分析,08,年一级土地市场,产品概况,SWOT,分析,竞争板块市场分析,越溪板块市场分析,宏观市场总结,苏州别墅市场概况,客群定位,价格定位,吴中区市场概况,苏州房产宏观市场分析,市场政策背景分析,08年一级土地市场,08,年二级市场状况,宏观市场总结,受到政策调控诸多影响，目前苏州市场整体处于一种外火而内虚的观望状态,特别是,927,提高第二套房贷首付政策对像苏州投资比例较大的市场其影响是比较明显的，,927,新政后苏州市场迅速进入冷冻期，主要体现为市场成交量急剧下滑，二套房首贷的解压苏州市场稍有回暖迹象，但是从目前来看整个苏州房产,市场处于持续低迷状态。,苏州房产市场受到一系列政策条规约束，成交量迅减，二套房贷的解压苏州楼市稍有缓解,新政颁布,1211,细则颁布,持续低迷,二套房贷首付,政策环境分析,苏州市场乃至全国房地产市场量价齐跌，中央和地方政府开始救市行动,7,月中旬,“一保一控”提出,9.16,和,10.8,央行两次降息,10,月,17,日,国务院提出降低,住房交易税费,10,月,22,日,财政部出台,救市措施,7,月,10,日,深圳官方,呼吁救市,7,月,20,日,-10,月,14,日,长沙、厦门、天津、沈阳、西安、上海、,南京、杭州、,苏州,等,18,个城市,开始地方性救市,中央地方,一起救市,契税税率暂统一下调到,1%,；,销售或购买住房暂免征收印花税；,贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的,0.7,倍,最低首付款比例调整为,20%,。,政策环境分析,一级市场分析,02,年到,07,年，苏州土地供应总体呈增长趋势。到,06,年随着苏州楼市的回暖，土地供应量再一次被推向高峰。,07,年的高价拿地造成了大量开发商运营资金困难。,但进入,08,年，苏州土地放量出现大幅减少，成交土地均以起报价成交。,从楼面地价走势可以看出，苏州土地楼面地价从,02-07,年总体呈螺旋式阶梯上升趋势，,07,年达到历年峰值，,08,年随着政策的频频出台和销售状况的恶化，地价也开始出现下滑,，同时由于拍卖类型中工业用地较多，因此今年的地价一度跌至,1765,元,/,平米。,08,年市场行情低迷，土地放量大幅减少，楼面价在持续高涨后发生下跌，,商服、工业用地在今年比重明显增加,在,10.20,土地拍卖会共拍卖,24,块土地，其中以相城区、工业园区、吴中区为主，平江区与高新区出让土地数量较少。,园区出让地块大部分集中在唯亭镇，可以预见跨塘北部的发展和阳澄湖大道北的潜力。,相城区的土地出让集中在元和、北桥、渭塘、太平一带。住宅类用地集中在相城南部板块，相城北部板块以商服用地为主。,吴中区本次土地出让集中在胥口、木渎、甪直一带，甪直以住宅用地为主，地块规模都不大，基本以多层住宅为主要产品，其他吴中地块以金融、文体为主。,新区出现大规模别墅用地，其余为商服用地。在新区日渐成熟的过程中，商服用地的供应量还会继续增加。,古城区无住宅用地出让，土地价值越发凸显,10.20,土拍供应少量住宅用地，商业及综合用地占据土地市场主流，以吴中、相城、园区为主,一级市场分析,土地拍卖遭遇寒流，市场低迷、土地政策调控对开发商提出更高要求，“现金为王”将是未来一段时间的主旋律,本次拍卖,24,宗地，其中,6,块地流拍，,15,块地以底价成交，,3,块地进入政策竞拍程序，市场遭遇寒流。,从成交情况来看，拍卖土地以商业用地为主，居住用地仅成交,2,块。,从,10.20,土地拍卖情况来看，土地出现流拍及土地拍卖的价格迅速下降，开发商在市场低迷、银根紧缩等状况下不敢轻易拿地。且政府也限制了住宅土地市场的供应量。,未来一段时间之内，市场上将以消化二级市场的存量房为主。,一级市场分析,预售面积增加放缓，供应规模仍高位运行,二级市场分析,11,月全市住宅类新增,56.19,万方,降至今年,3,月以来的最低水平，市场供应速度有所放慢。受市场低迷影响，许多已出让土地放缓开发节奏，施工项目延长作业周期，造成新增预售量增速减缓甚至环比下降，但新增预售量的绝对水平依然较高，基本在,40,万方以上。,受宏观经济周期、购买力下降等不利影响，市场有效需求增长缓慢，金九银十的成交量并未有所增加,二级市场分析,从,1-11,月整体成交情况来看，,5,月仍然为全年成交高峰期，而,6,、,7,、,8,、,9,月呈现逐月递减趋势，,10,月在房交会、新政的刺激作用下，成交有微微所增长。本月在多项利好政策下有显著增长。,自去年推出第二套房新政以来，成交量开始萎缩，至今年,2,月进入谷底，今年,4,、,5,月份虽有所反弹，但总量水平不高，之后继续呈下降趋势。在房交会和新政的影响下，成交有所回升,二级市场分析,从本月整体成交面积来看，本月同比上月有大幅度增加，本月成交面积为,356059.69,平方米，同比上月增加：,83074.507,平方米，升幅为,30.43%,。,就目前来看，楼市的价格日新月异，不断寻求低价突破，但别墅与高档房的成交并未受影响,二级市场分析,从,1-11,月成交均价总体走势来看：整体较为平稳，但在下半年均价出现小幅下降，而本月的成交均价微跌，为,6698.36,元,/,平米，同比上月减少了,295.36,元，降幅为,4.22%,。,市场上供求矛盾突出，供过于求，缺口突出，这样的状况将持续一段时间,11,月苏州全市可售住宅面积为,523,万方。从住宅走势可以看出，第,2,套房贷新政推出之后，住宅存量保持上涨趋势，市场处于一种不红不火的状态。,11,月，楼市成交有所上涨。政府出台了多项利好政策，预计住宅存量增长的速度将有所放缓。,二级市场分析,政策方面,一级市场,二级市场,政策影响：政策救市的态度非常坚决，新政出台将延缓房价下跌的趋势，增强市场信心。,土地拍卖遭遇寒流，银行紧缩、市场低迷、土地政策调控对开发商提出更高要求，“现金为王”将是未来一段时间的主旋律。,受宏观经济周期、购买力下降等不利影响，市场有效需求增长缓慢。金九银十的成交量并未有所增加。市场上供求矛盾突出，供过于求，缺口突出。,宏观市场总结,苏州别墅市场分析,苏州别墅市场概况,苏州联排别墅市场概况,别墅市场板块划分,各别墅板块概况,各别墅板块市场特征,别墅市场发展预判,板块划分：别墅范围广、板块多，且以湖景为多,依托湖景,依托地段,依托文化,太湖板块,澄湖板块,越溪,阳澄湖板块,青剑湖,金鸡湖,独墅湖,春申湖,木渎,城区板块,苏州别墅板块划分,版块,景观,成熟度,可开发性,市场影响力,市区,私家园林,古典的私家园林，传统文化遗迹,不可开发,市场影响力及接受度大，与 城市融为一体，市场价值高,双湖,金鸡湖,独墅湖,较为成熟，兼具自住和度假的功能,可开发性正在减弱，区域的交通、配套、景观都达到了一定的成熟度,市场影响力及接受度大，成熟的配套及景观带动高档次的居住氛围，市场价值高,太湖,太 湖,国家级度假风景区，开发较为成熟,可开发性不大，完全依赖于自然景观，打造休闲度假胜地,市场影响力和接受度不错，度假功能,木渎,山景、古街,传统文化遗迹、靠山的独特景观,不可开发,市场影响力及接受度大，文化、景观的优势和距离的优势明显,澄湖、阳澄湖,青剑湖、春申湖,越溪（石湖）,澄湖、阳澄湖,青剑湖、春申湖,石湖,开发中，成熟度一般，生态环境较好，居住环境有待进一步开发,可开发性较强,市场影响力和接受度一般,湖景资源丰富是各别墅发展区域的共性，项目面临竞争项目多且发展缓慢的现状,苏州别墅市场的格局说明买湖景别墅的客户有非常广泛的选择，湖景别墅的客户争夺激烈是必然,苏州别墅板块概况,别墅市场产品形态丰富，很难以产品形态为突破,良好的规划以及营销手段促进项目发展，边缘项目市场突破很难,同质化竞争加剧，特别是湖景别墅的竞争,板块市场特征总结,关键词：,苏州别墅市场经过多年的发展，产品类型不断多样化已经形成了不同类型的板块，未来将更加的细化；,关键词：,园林和湖景资源丰富，导致很多板块间由于部分项目定位较为一致，使得项目之间的竞争更加激烈；,关键词：,激烈的市场竞争促进了更多开发企业在产品规划和市场营销方面的突破，从而使更多贴近市场和客户需求的产品出现，但本身的别墅环境很难突破市场,豪宅的主战场已经确立，其它边缘区域很难上位,关键词：,经过多年的发展，以太湖，金鸡湖和独墅湖为主的豪宅板块正初步形成；,板块市场特征总结,别墅市场产品形态丰富，同质化竞争加剧，市场对项目品质和产品的营销手段要求更高,苏州别墅市场发展预判,发展方向,现状,未来走向,需求方向,目前，别墅客源主要以自住需求为主，要求别墅富于文化底蕴或者自然景观,自住自住兼度假,产品方向,目前，苏州的别墅市场以经济型别墅为主，分布于各大湖泊，太湖做为国家级度假区，其周边别墅以独栋为主，属纯度假型别墅,经济型别墅为主，伴随少量豪宅的出现,价格方向,市场价个竞争激烈，相对于去年的别墅市场，苏州的别墅价值已经有大幅度的提高,伴随着资源的饱和以及形成的稀缺性，别墅的市场价值依然会有所提升。,竞争手段的转移,在过去的几年里，别墅作为高档住宅总价高，接受人群也较为有限，因此主要的竞争手段依然是价格，本年度别墅市场涌现了大量的品牌开发商，在产品以及服务等方面的反响非常强烈，竞争也日益激烈,竞争手段转向品牌竞争、产品力竞争以及软性服务的竞争,热点区域走向,目前，别墅的热点区域主要为太湖、金鸡湖和市区,金鸡湖依然为主战场，太湖和独墅湖将成为别墅的热点区域,别墅市场未来发展走向,苏州别墅市场分析,苏州别墅市场概况,苏州联排别墅市场概况,联排别墅发展历程,联排别墅板块划分,联排别墅产品特征,联排别墅市场小结,年份,项 目,区域,2003,年前,独墅苑,/,朗琴湾,/,莱茵花园,/,美墅园,主要集中在园区娄葑,2003,年,石上清泉,/,艺墅家,/,山雨墅,/,绿洲明月湾,/,紫竹苑,主要集中在木渎镇,2004,年,学士林,/,真古城别墅,西江花园,/,雅典世家,主要集中在苏州古城区,2005,年,墨园,/,庭园,/,世家留园,虹桥世家,/,太湖胥香园半岛华府,主要集中在苏州古城区,园区金鸡湖联排市场开始发展,2006,年,水墨江南,/,德邑,/,玫瑰湾湖滨一号,/,星湖国际,星岛仁恒,/,巴黎印象桃坞小筑,/,桃坞才苑,/,石湖之韵,主要集中在金鸡湖畔,独墅湖畔,吴中越溪板快开始进入发展,2007,桃花源,/,万科本岸,/,御湖熙岸,/,观澜丽宫,君地上郡,/,智园,/,石湖庭园,/,越湖名邸,主要集中在金鸡湖畔,吴中区越溪,园区青剑湖版块,2008,新城金郡,/,现代园墅,/,小石城,/,旭辉芭堤兰湾,招商九龙仓项目,主要集中在,吴中区越溪,园区青剑湖版块,联排别墅从园区娄葑、古城区发展，近年来金鸡湖、独墅湖沿线发展，未来发展集中在吴中区越溪和青剑湖,联排别墅发展历程,金鸡湖,板块,青剑湖板块,阳澄湖板块,主城区板块,天平,灵岩板块,越溪板块,独墅湖板块,联排别墅分布,六大区域联排别墅分布特点：傍水、依山、城市别墅,不含太湖版块楼盘,金鸡湖板块,独墅湖板块,主城区板块,青剑湖板块,翠湖雅居,半岛华府,万科,本岸,德邑,巴黎印象,水墨江南,玫瑰湾,中海御湖熙岸,星屿仁恒,壹湖,庭园,桃坞小筑,拙政东园,世家留园,观前庭院,智园,平门府,君地上郡,观澜丽宫,苏州市区联排别墅市场,越溪板块,石湖之韵,石湖庭园,越湖名邸,现代园墅,阳澄湖板块,依云水岸,聆湖丽墅,盛世江南,中兴高尔夫,湖畔明珠,泰泓花园,中惠爱丁堡,联排别墅分布,别墅产品特征,类别,万科本岸,水墨江南,玫瑰湾,星岛仁恒 （联排区）,巴黎印象,智园,苏州庭园,桃花源,观澜丽宫,君地,上郡,现代园墅,石湖华城湖郡,占地面积,155673,192000,112009,172000,113000,51918,130000,200000,130000,185666,280000,24000,平米,容积率,0.8,0.58,0.8,0.58,0.75,0.34,0.61,0.96,0.5,1.2/0.8/0.6,0.76,1.0,建筑风格,现代创意中式,新简约中式,西班牙风格,COACH HOUSE,法式风格,简约中式,新简约中式,新简约中式,欧式,英式,新亚洲主义,英伦风格,产品形态,联排别墅,联排、双拼、独栋,联排、双拼别墅,独栋、联排,联排,联排、双拼,联排、独栋,联排、双拼,联排、独栋,联排、独栋、小高层,独栋、联排、叠加,联排、独栋,主力面积,236-270,233-294,271-309,228-270,215-242,230-370,209-278,180-220,225-282,190-220,220-308,联排,258-328,主力总价（万元）,300-380,280,300,万内,270,250-380,415-540,400-500,250-300,180-330,200-320,231-324,283-360,上半年均价（元,/,平）,18000,18000,14000,16000,15000,20000,22000,14000,11000,12500,10500,11000,下半年均价（元,/,平）,14800,14250,13000,16000,12000,14850,20000,8000,8800,9500,8500,10000,苏州别墅产品建筑风格丰富多样，主力总价在,300,万左右，相比上半年，下半年的价格呈现下探趋势,设计趋势为通过控制面积降低总价，赠送院落以及地下室，加大实用功能，降低楼盘实际销售均价，提高成交量。,07,年,-08,年初，价格快速上涨；,08,年价格出现下跌；,08,年下半年，特价不断出现。,销售均价,变动较大,成交套数,下跌明显,成交面积,大幅缩水,目前价格,下探明显,市场特征,市场特征,半岛华府,外立面：石材,+,面砖,+,涂料。石材品质一般，石材外表面抽槽,涂料,墙砖,石材,石材,建筑外立面,产品特征,之细节比较,星岛仁恒,外立面：,石材,+,面砖,+,涂料,+,铜板,/,钛锌板。,建筑外立面,产品特征,之细节比较,玫瑰湾南北立面,玫瑰湾,外立面：红瓦,+,防腐木,+,涂料。,玫瑰湾侧立面,建筑外立面,产品特征,之细节比较,御湖熙岸南入口（车行,+,人行）,御湖熙岸,外立面：石材,+,面砖,+,涂料。,建筑外立面,产品特征,之细节比较,水墨江南,外立面：涂料,+,灰瓦,万科本岸外立面同水墨江南差不多，局部多一些石材,灰瓦,白墙,建筑外立面,产品特征,之细节比较,涂料,墙砖,德邑外立面：,墙砖,+,涂料。正面为墙砖，背面为普通外墙涂料，比重约为,1,：,1,建筑外立面,产品特征,之细节比较,德邑项目选用木质窗，双层中空玻璃。,半岛华府选用普通铝合金门窗，双层中空玻璃。,窗,产品特征,之细节比较,水墨江南：双层中空玻璃，外面灰色，里面木纹（,YKK,品牌）。,窗,产品特征,之细节比较,半岛华府,的阳台栏杆为：铁艺栏杆,德邑的阳台栏板为：铝合金玻璃栏板,阳台栏板,产品特征,之细节比较,御湖熙岸的滴水线做法,御湖熙岸的落水管,落水管、滴水线,产品特征,之细节比较,星岛仁恒的煤气管隐藏在建筑凹处，比较隐蔽,星岛仁恒室外煤气管,煤气管道,产品特征,之细节比较,德邑的木质入户门，门锁为机械锁,星岛仁恒的木质入户门，门锁为电子锁,入户门、锁,产品特征,之细节比较,半岛华府的入户门锁：,TM,卡电子门锁，带门铃,半岛华府的钢制入户门，,品质一般。,入户门、锁,产品特征,之细节比较,德邑、御湖熙岸、伊顿小镇的导示,伊顿小镇的门牌,星岛仁恒的门牌,标示、导示,产品特征,之细节比较,德邑的牛奶箱、信报箱,星岛仁恒的信报箱,牛奶箱、信报箱,产品特征,之细节比较,伊顿小镇的车库,半岛华府的车库,车库门,产品特征,之细节比较,星岛仁恒端头户侧入口做法,星岛仁恒后院做法,庭院做法,产品特征,之细节比较,户型面积：主力面积区间,240-300,平米,院落设置：各楼盘都是前庭带后院设计，后庭的面积一般比较大，目前前庭后院连通形式的组合庭院目前项目较少，市场接受度高。,天井设计：大部分楼盘都将天井与中庭结合，面积平均在,20,平米左右，,30m2,以上的超大内院市场接受度高。,地下室设计：地下室的空间越做越大，且往阳光地下室靠拢，功能也越来越全，大部分地下室层高达到,2.8,米以上，并作为赠送面积，,车库设置：大部分都是半地下车库，车位数多为一个,但根据联排面积的大小,部分楼盘的车位会随之增加。,房型设计：各楼盘房型的面积、楼层、房间数都差不多，只是在房型布局上有较大不同，面宽集中在,7.5-8,米之间，双开间做法，部分楼盘面宽做到了,9,米以上,产品竞争力：大庭院、地下采光庭院、地下双车库、半,封闭私密庭院、房型布局合理；双开间，大面宽,产品特征总结,未来供给：,目前联排产品是苏州别墅市场的供应主流，在苏州各个区域均有分布。该类型产品未来一年新增供应面积高达,15,万，加上现有的联排产品的市场存量，未来市场供应近百万，未来市场供应市场形势严峻。,产品：,苏州多数联排产品品质较好，主力面积控制得比较合理，结合赠送附送面积等产品附加价值的体现，多数产品表现出性价比较高的特性，提升了客户对产品的兴趣，降低价格的抗性。,市场在售项目在样板房,/,样板区等方面投入较多，多数项目目前是处于现房实景营销的状况，给客户带来更直观的体验，提升价值。,联排产品是苏州别墅市场的供应主流，面积控制较为合理，产品品质较高,联排市场总结,区域市场分析,吴中区市场概况,越溪板块市场分析,竞争板块市场分析,区域地理位置,区域人口经济,区域交通,区域规划发展,区域住宅市场概况,吴中区,区位,：,吴中区位于历史文化名城苏州南部，北与苏州古城、苏州工业园区、苏州高新区接壤，西衔太湖，与无锡市、浙江省湖州市隔湖相望。,资源：,全区陆地面积,742,平方公里，拥有太湖水域面积,1459,平方公里，占太湖面积的五分之三。,吴中区地处中国经济最繁荣、城市群体最密集的长江三角洲中心，拥有广域的太湖资源,区域地理位置,近几年吴中地区生产总值增长率保持在,20%,以上，至,07,年底，城镇居民可支配收入达,2.3,万元,经济的繁荣为吴中房地产市场持续健康发展的奠定了坚实基础,经济,农业：,大力发展生态农业、旅游农业、品牌农业和,“,三资农业,”,。,工业：,形成了生物医药、电子资讯、精密机械、新型建材、现代家电等五大主导产业，构筑外向型经济、民营经济和有自主知识产权的规模型企业,“,三足鼎立,”,的新格局。,三产：,商贸服务、旅游、房地产、信息中介以及现代物流等欣欣向荣，形成了特色旅游格局，房地产业合理有序发展。,人口,吴中区下辖,1,个国家级太湖旅游度假区、,1,个省级吴中经济开发区、,1,个穹窿山风景管理区、,7,个镇和,8,个街道。,2007,年末，全区户籍人口,57,万人。,区域经济人口,全区构筑了以苏嘉杭高速，绕城高速西南段、苏沪高速、苏昆太高速为主的主框架，以,227,省道、,230,省道、,343,省道为国省道干线公路的次骨架,以吴中大道、东方大道、东山大道、环太湖公路、东山环山路等,27,条区镇公路为地方公路的次骨架和以纵横交错的镇村公路为补充的公路网络。,绕城高速,乍苏高速,沪宁高速,苏沪高速,312,国道,黑色,-,区域内主要干道,彩色,-,高速、国道,江浙沪交汇处，交通便利，一小时经济圈覆盖范围,区域交通,以开发建设苏州城南工业带和环太湖旅游经济带和吴中新城商圈三大板块为重点,作为经济发展的主阵地和增长点。,吴中新城商圈：,以中心城区、越溪城市副中心、尹山湖商圈、东太湖滨湖新城为核心，是吴中区的行政、文化、金融、商贸中心。,城南工业带：,规划面积,114.63,平方公里，以吴中经济开发区为龙头，集聚了电子信息、精密机械、新型材料、现代家电、生物医药等高科技产业和绿色环保都市型工业，已日渐成为海内外客商投资置业和高科技产业的密集区。区域内将大力发展以科技研发、设计创意、现代物流、信息咨询、投资服务、保险金融、人力资源等行业为重点的生产性服务业，促进经济结构调整和产业优化升级。,环太湖旅游产业带：,规划面积,160,平方公里，以苏州太湖国家旅游度假区为核心，辖东山、金庭、光福、木渎、甪直和穹窿山等景区，拥有,1,个国家级旅游度假区、,6,个太湖国家级重点风景名胜区、,2,个国家级历史文化名镇和,2,个国家级历史文化名村。,区域发展规划,太湖板块,木渎,板块,独墅湖,西板块,长桥板块,越溪板块,吴中区地理位置分散,根据产品分布,将吴中区划分为五大板块,长桥板块,木渎板块,独墅湖板块,越溪板块,太湖板块,临近市区；有相对成熟的商圈,项目大多进入尾盘,天平山、灵岩山、木渎风景区；,多层、小高层为主，部分别墅项目，无高层,独墅湖；大开发商，高档楼盘，,依靠园区高档的生活配套,石湖、小石湖、上方山,；近年崛起的新兴板块,以普通住宅及别墅产品为主,太湖、东山、西山风景区；,产品基本以渡假类别墅产品为主,区域住宅版块,受整体房产市场影响，吴中区价平量跌，面对供大于求的房产市场，对供应量大、相对去化不是很理想的吴中区，面临着严峻的考验。,成交量在月出现大幅下跌后，在浮动中,缓慢回升，总体与去年相相比成交情况平,淡；,成交价格经过一番跌宕起伏之后，还是保,持在一个比去年略高的价位。,区域房产市场,区域市场分析,吴中区市场概况,越溪板块市场分析,竞争板块市场分析,越溪板块房产发展综述,越溪板块楼盘分布,越溪房产市场价格走势,越溪历年土地出让情况,越溪未来市场描述,越溪市场小结,越溪板块房产发展综述,时间节点,典型楼盘,价格,元,/,平米,主力产品,描述,05,年底,石湖之韵,多层,3600,联排,6600,为定销房项目,主要针对高教园区内的教职员工，因为较低的价格和较好的居住环境，,27,万方产品，半年内售罄，多层客户主要是高教园区内的年轻教师，别墅产品主要去化对象是高教园区内的高级教师和教职员工，以及少量当地公务员。,06,年,9,月,锦和加州,花园洋房,3980,68-80,两房,102-114,三房,低总价的优势使得该项目得到了在吴中经济开发区工作，及沧浪新城周边的年轻客户的青睐。因此该项目首期客户以本区域客为主，后期则逐渐转换为周边区域的年轻客户。,06,年,12,月,石湖华城,多层,4500,73-90,两房,130,三房,客户包括了来自吴中经济开发区和沧浪新城周边的首次置业的客户，以及来自沧浪新城周边居住的换房客，越溪板块的影响区域越来越大，吸引了越来越多的购房者。,07,年,5,月,锦悦苑,多层,5900,小高层,5600,100,两房,148,三房,依靠较好的生态环境和较高的楼盘品质，以及低于周边区域的均价，客户定位为工作时间较长，有一定经济基础，家庭增加人口而需要购置新房而且看好板块发展的周边区域的换房客。,07,年,9,月,锦和加州,高层,5500,88,两房,可以比较明显的看出目前区域内的高层产品是以低总价优势吸引周边区域（包括吴中经济开发区，沧浪新城）企业工作的白领、公务员为主，而多层产品则是吸引一些经济基础较好，追求较好的生活环境的换房客户。板块的影响力也从最初的只能影响区域内向周边区域扩散，目前有大量吴中区和沧浪新城的客户在此置业。,越溪市场首个联排项目为石湖之韵，但真正成型发展于,07,年末，目前区域内联排市场价格在,8000-9000,元,/,平米左右。,石湖华城,高层,5500,多层,6500,90-100,两房,110-115,三房,锦悦苑,高层,6000,多层,6300,101,两房,135-148,三房,07,年,11,月,越湖名邸,多层：,6800,小高层：,6500,突破区域客源的局限性，加之越溪交通和生活配套有了较大的改观，众多项目将客源拓展到苏州全市。,08,年,6,月,玫瑰久久,多层：,6500,小高层：,6000,石湖华城,多层：,6500,越溪板块起步较晚，但发展迅速，随着越溪副中心建设的推进，板块迅速崛起，由于板块市场起点低，发展空间相对大,越溪板块是苏州楼市快速崛起的新型板块之一，目前区域内在售项目众多，置业者选择机会将越来越多，同时也将进一步加剧区域竞争,新,城,金,郡,越湖名邸,水岸清华,现,代,园,墅,石湖华城,石湖庭园,在售含有联排别墅的项目,未来新增含有联排别墅项目,越湖,家天,下,招商小石城,南苏州生活广场,锦和加州,石湖之韵,锦悦苑,玫瑰久久,启耀房产,越溪板块楼盘分布,区域市场别墅产品入市分两个阶段：,第一阶段：是市场起步之初，,2006,年年中，石湖之韵的入市，当时市场均价为联排,6000,元,/,平米，,第二阶段是,2007,年年底,2008,年年初，水岸清华等项目的入市，市场价格骤然跳到,10000,元,/,平米左右。,（注：中间的时间段，区域市场别墅产品供应呈现空白阶段。,08,下半年随着市场行情变冷，区域房价也一路下降，特价房不断探底。）,越溪区域市场的土地楼面价及多层公寓产品价格上升较快，土地楼面价达到,04,年的,3,倍以上，多层公寓均价接近翻番。,目前区域市场的公寓价格已出现下探的趋势。,区域市场发展之初，多数楼盘出现开盘即售磬的市场热销场面，也使得区域的热度骤然增加，价格跳跃增长非常厉害，而市场调控之后的市场，多数楼盘的销售进入瓶颈，出现“有价无市”的现象，价格透支后果显现。,区域市场的快速发展，带动了区域市场各产品价格的快速上涨，也为区域市场价格透支，抗风险能力小而埋下了伏笔。,越溪房产市场价格走势,竞得年份,面积（,M2,）,用途,容积率,建筑面积,楼面,价格,总成交价,竞得者,2004,年,223707.4,居住,商业,1.2,1.6 3.0,424282,659,37300,江苏吴中东吴产业,2005,年,76138.3,居住,1.3,98980,1188,11763,苏州嘉业、上海嘉沪实业,352282.2,居住,1.3,457967,1255.4,57500,上海裕都房产,66666.7,居住,1.1,73333,1363.6,10000,吴中地产,94327.6,商业,0.4,37731,3563,13442,福建恒联实业司,2006,年,4735,居住,0.6,2481,2957,840,吴中地产,353400,215916,居住,1.8,0.7,787262,1103,86827,招商,南山,2007,年,94432,居住,1.5,141648,2245,31800,招商,南山,9293,商业,2.0,18586,2400,8000,新天房地产,310384,居住 商业,1.5,473858,1942,92000,新城房产,86398.5,商业,/,居住,2,1.8,159465.4,2383,38000,扬州卓越、潘佳文,90433.5,商业,/,居住,3.5 1.6,161231,2574,41500,北京城开,40348.1,酒店式公寓,/,宾馆,2.45 1.74,82832.33,1545,12800,上海浦东新区江山置地,越溪市场历年土地出让情况,04-07,年越溪板块土地出让逐年增多，楼面价快速提升，,07,年量价均达到历史最高峰外来市场供应充足，越溪版块住宅市场进入快速发展期,阶段,时间,项目,剩余总量体,（万平米）,新增供应的产品类型,第一阶段,2008-,2011,年,石湖华城,54.3,联排别墅为主（,10,万以上）,多层、小高层公寓产品（约,40,万）,水岸清华,现代园墅,第二阶段,2008-,2015,年,越湖名邸,305.4,预计：,公寓（,240,万）,别墅（叠加、联排，,20,万）,商业（,40,万左右）,新城金郡,新湖明珠城,越湖家天下,江山置业用地,扬州卓越用地,北京城开用地,第三阶段,2010-,2015,年,未来土地供应,（吴中越溪、吴江松陵等）,约,370,公寓产品为主,别墅产品少量,区域市场未来推案存量极大，短期内有可能会面临推案量骤然增加的局面,在整体市场低迷的情况下，市场竞争更为激烈：部分开发商资金紧张,“,同质化竞争，价格下滑,”,的局势一触即发。,越溪未来市场描述,区域内出让土地较多，潜在供应充足。未来几个月内“新城金郡”、“家天下”、“招商小石城”等项目都将房源推出市场，置业者选择机会将越来越多，同时也将进一步加剧区域竞争。,越溪市场小结,随着越溪副中心建设的推进，板块迅速崛起。但该板块配套资源尚处于起步建设阶段，市场起点低，发展空间相对大，因而吸引了众多开发商的关注，包括一些品牌开发商也在这个区域纷纷拿地。,近年来，越溪房地产发展速度过快，价格急速拉到一个较高水平，严重压缩了后期的发展空间。且越溪的产业人口聚集较慢，区域房地产的发展主要依靠市区人口的分流。,目前区域内在售项目众多，竞争激烈。石湖华城、越湖名邸、玫瑰,99,等项目在售产品主要以,公寓,为主，价格在,5000-7000,元,/M2,之间；区域在售,商业,主要是南苏州生活广场，是以,MALL,形态出现的区域性商业中心；区域在售,别墅,项目众多，是苏州近郊城市型别墅的一大聚集地（与园区相当），目前在售的项目主要是现代园墅、石湖庭园等，联排价格在,8000-11000,元,/M2,之间。,版块崛起,区域竞争,未来市场,发展现状,区域市场分析,吴中区市场概况,越溪板块市场分析,竞争板块市场分析,竞争个案确定,竞争个案分析,个案分析小结以及启示,项目名称,占地,社区类型,价格（市场报价）,产品描述,越溪板块,石湖华城,46,万方,混合社区,联排,10000,元,/m2,07,年,11,月开盘，,190-260,平米,现代园墅,28,别墅社区,联排,8500,元,/,平米,08,年,4,月开盘，联排,295-333,平米 双拼,311,平米,石湖庭院,5.5,混合社区,联排别墅,10000,元,/,07,年,9,月开盘，主力面积在,304-433,平米,越湖名邸,56,混合社区,小高层,6500,元,/,平米，别墅未售,/,新城金郡,47,混合社区,未开,/,招商小石城,10,混合社区,未开,/,石湖华城、石湖庭园均为,混合社区,，,在社区的产品的组合上,与本案有着很大的相似与可比度；现代园墅是版块内唯一的一个纯别墅社区，是,越溪板块内代表性楼盘之一，且该项目与本案紧邻,，是本案未来别墅市场的重点竞争项目之一。,竞争项目确定,根据项目社区规模、产品、客源导入方向，寻找项目周边可与本案形成竞争的项目,越溪板块内的联排项目有：石湖华城、现代园墅、石湖庭院、越湖名邸、新城金郡、招商小石城，目前在售的仅有三个项目，为石湖华城、现代园墅、石湖庭院。,石湖华城,现代园墅,石湖庭园,石湖庭园,开 发 商：苏州骏达房地产开发有限公司,物业地址：吴中区南溪江道南、明溪路东,建筑类型：多层、小高层，别墅,基地面积：,5.1,万,建筑面积：,5.5,万,容积率：,1.07,总户数,:338,开盘时间：,2007,年,5,月,主力面积：,304,联排、,89,两房、,118,三房,均 价：小高层,5500,元,/,；多层,6000,元,/,联排别墅,10000,元,/,房型,面积,套数,比例,二房,90-100,224,67.17%,三房,105-120,46,16.7%,双拼,304-433,46,13.86%,联排,303-319,12,3.61%,独栋,533,5,1.51%,总计,/,/,100%,户型配比,新,城,金,郡,越湖名邸,水岸清华,现,代,园,墅,石湖华城,石湖庭园,越溪市场中有联排别墅的项目,越湖,家天,下,招商小石城,南苏州生活广场,锦和加州,石湖之韵,锦悦苑,玫瑰久久,启耀房产,竞争个案,位于苏州越溪城市副中心核心位置，小石湖景观以及地理位置该项目的唯一优势所在，而项目本身特色不够鲜明,07,年,05,月份推出一期多层，目前多层已经售罄，在售二期小高层均价,5500,元,/,平，多层,6000,元,/,平，三期别墅与二期同时销售，售价在,10000,元,/,平米左右。,规划与推盘,一期多层,6000,元,/,平米,二期小高层,均价,5900,元,/,平米,三期别墅,07,年,5,月份，楼市大好的形势下，开发商最先推出小区位置较好以及区域客群接受度较高的多层产品，主要是为了快速建立市场口碑以及资金回笼，并利用一期积累的客源为二期以及接下来的三期别墅做好准备。,石湖庭园,社区以别墅为主，多层和小高层相结合，一期公寓热销为该项目快速建立市场口碑，但别墅产品推出却未收到良好效果,竞争个案,中式现代风格，外立面单调缺乏亲和力,双拼别墅实景,石湖庭园,联排别墅实景,竞争个案,石湖庭园,设有半地下阳光车库，一层,3.6,米入户门庭，并与北侧阳台形成通透之势，加之前厅后院侧园环抱，满足中式人居室内阳光和通风的要求。,二层集休憩、起居、办公各种功能，其中书房更脱离主人层独立而设，不受闲扰，满足知富阶层的独特居所要求；南北双阳台设计，通透空间。,顶层为专享主人层，生活起居功能明确，朝南露台。主卧居中而设，特设步入式衣帽间，使休憩空间完全独立；书房连通起居室和大露台，不影响主卧的休憩质量。,户型,304,联排别墅 面积偏大、总价偏高、户型舒适性强,1F,2F,3F,竞争个案,价格和去化,项目,07,年,9,月开盘，已推三批，但别墅并未公开认筹；,别墅的价格在,10000,元,/,平米左右,，目前的别墅去,化率,35%,，对于这样的小体量的项目，去化速度缓慢。,项目主要客群来源于项目所在区域客户，多数是项目周边企业业主、私营企业家或者是商业合伙人。,石湖庭园,公寓产品去化较快，而主力产品别墅去化缓慢，形成强烈反差,竞争个案,相对优势,1,、本土开发商,2,、地段靠近越溪副中心，配套齐全,3,、价格普遍低于区域同等产品，价格优势,相对劣势,1,、开发商房产开发经验欠缺。,2,、周边有大量定销房，景观较差。,3,、社区规模太小。,项目相对优劣势,石湖庭园,竞争个案,现代园墅,开 发 商：苏州上投置业有限公司,建筑类型：独栋、双拼、叠拼、联体,建筑面积：,272700,平米,容 积 率：,0.76,总 户 数：,921,户,开盘时间：,2008,年,4,月,29,日,主力面积：叠加,169-215,平米,独栋,367-389,平米,联排,295-333,平米 双拼,311,平米,成交价格：联排,8500,元,/,平米，,叠加,6600,元,/,平米；小独,栋,14000,元,/,平米,类型,面积区间,套数,配比,叠加,205-215,68,19.87%,169-172,68,19.87%,独栋,360-380,11,3.53%,496-533,5,1.60%,496,4,1.28%,367-389,38,12.18%,联体,295-333,128,41.03%,双拼,311,2,0.64%,新,城,金,郡,越湖名邸,水岸清华,现,代,园,墅,石湖华城,石湖庭园,越溪市场中有联排别墅的项目,越湖,家天,下,招商小石城,南苏州生活广场,锦和加州,石湖之韵,锦悦苑,玫瑰久久,启耀房产,竞争个案,越溪唯一纯别墅社区，拥有最长的小石湖风景线，是板块内标志性楼盘之一,规划与推盘,在售南区,现代园墅,北区,21,万方的纯别墅社区，以联排别墅为主，叠加、双拼、独栋有机结合，产品类型丰富，未来供应量充足,竞争个案,批次,时间,第一次,07.12,第二次,08.5,推案量,43,套独栋,128,套联排,2,套双拼,15,套独栋,136,套叠加,产品类型,独栋、联排、双拼,独栋、叠加,均价（元,/,米）,独栋,15000-18000,元,/,平米,联排,1050