惠州方直河南岸项目定位策划报告.pptx

引领惠州引领惠州“宜居宜居”时代潮流时代潮流方直河南岸项目定位策划报告方直河南岸项目定位策划报告世联地产世联地产2010 102010 10谨呈：广东方直集团谨呈：广东方直集团项目解读回答：对项目的回答：对项目的认知和理解认知和理解11 1、区区位位认认知知位位于于河河南南岸岸东东面面，处处于于城城市市老老区区与与新新发发展展区区域域之之间间，未未来来由由于于与与金金山山湖湖连连接接，区区域域城城市市发发展展前景看好前景看好；但；但目前区域认知度相对较低目前区域认知度相对较低东平半岛居东平半岛居住区住区旧城区旧城区下角龙丰上排下角龙丰上排p江北片区：江北片区：CBDCBD热点投资区热点投资区p下角片区：下角片区：山水资源别墅区山水资源别墅区p东平片区：东平片区：成熟人居区成熟人居区p河南岸、麦地片区：河南岸、麦地片区：成熟商住区成熟商住区p东江新城：东江新城：新兴的以居住为主的新兴的以居住为主的综合区综合区p金山湖、南部新城片区：金山湖、南部新城片区：体育文体育文化教高尚片区化教高尚片区p仲恺高新区板块仲恺高新区板块仲恺高新版块仲恺高新版块东江新城东江新城规划中的规划中的CLDCLD成熟片区成熟片区河南岸河南岸 麦地麦地 下埔下埔江北江北规划中规划中CBDCBD市政府所在地市政府所在地南部新城南部新城教育教育/高科技园为主高科技园为主南部综合新城南部综合新城根根据据相相关关规规划划可可知知，河河南南岸岸片片区区将将被被规规划划发发展展成成具具有有现现代代生生活活气气息息和和地地域域特特征征的的，以以居居住住、商商业业为为主主的的综综合合区域区域；但；但目前区域城市整体形象较差目前区域城市整体形象较差根据河南岸片区控制性详细规划可知，河南岸片区未来将被发展成现代生活气息和地域特征的，以居住、商业为主的综合片区。目前，河南岸片区整体发展基本完成（除南部及东部尚有部分土地未开发）；但除西面具有较强的城市形象外，整体城市形象仍然较差。未来，为配合金山湖片区的发展及更好与金山湖片区衔接，片区南部及东部的发展将具有良好的前景。本项目本项目河南岸未开河南岸未开发区域发区域金金山山湖湖片片区区江北江北东平东平下角下角下埔下埔仲恺仲恺龙丰上排龙丰上排金山湖金山湖河南岸河南岸水口水口2、交通认知项目连接城市商贸中心区的城市干道已至项目外围，交交通通通通达达性性较较好好；但目前仍需进一步打通部分连接项目城市辅助道路花边岭花边岭东平片区东平片区河南岸片区河南岸片区下埔片区下埔片区金山湖片区金山湖片区东江东江新城新城南岸路南岸路白泥路白泥路演达大道演达大道金山大道金山大道鸿昌路鸿昌路惠沙堤二路惠沙堤二路规划路规划路注：注：红色表示已建，绿色表示未建本项目本项目斑樟湖路斑樟湖路银岭路六横街银岭路六横街银岭路银岭路银岭路三横街银岭路三横街其中连接项目与城市商业中心区的城市干道有鸿昌路、斑樟湖路、惠沙堤二路；连接项目与东平、水口片区的城市干道有惠沙堤二路及金山大道；连接项目与金山湖片区的城市干道有金山湖大道及南岸路等。鸿昌路鸿昌路3 3、配配套套认认知知周周边边街街铺铺为为主主，商商业业配配套套相相对对匮匮乏乏，大大型型及及高高端端的的配配套套可可便便利利依依靠靠城城市市中中心心，具具有有较较好好的的城城市性市性；同时周边有小学、中学等教育配套；同时周边有小学、中学等教育配套银岭二横街街铺，河南岸中学银岭二横街街铺，河南岸中学银岭三横街街铺，无大型商业银岭路街铺为主，无大型商业河南岸中心小学河南岸中心小学鸿昌路街铺为主，无大型商业银岭六横街街铺为主三三至至五五分分钟钟路路程程内内，分分别别可可以以到到达达河河南南岸岸公公园园、惠惠沙沙堤堤沿沿江江景景观观带带及及南南面面规规划划公公园园等等，周周边边休休闲闲公公园园配配套套丰富丰富，其中，其中南面规划公园可成为项目的景观南面规划公园可成为项目的景观河南岸公园河南岸公园规划公园规划公园惠沙堤沿江景观带惠沙堤沿江景观带河南岸公园河南岸公园规划城市公园规划城市公园已建城市道路已建城市道路苏屋墩苏屋墩本项目本项目河南岸小学河南岸小学4 4、景景观观认认知知项项目目四四至至相相对对明明晰晰，陈陈南南面面为为规规划划中中的的公公园园景景观观外外，无无较较为为优优势势的的景景观观资资源源。西西面面为为农农民民房房外，外，北、东面未来具有较好的城市景观资源北、东面未来具有较好的城市景观资源项目西侧苏屋墩农民房项目西侧苏屋墩农民房项目南侧规划公园及远处城市小区项目南侧规划公园及远处城市小区项目北侧金城花园项目北侧金城花园，在西北角高层部在西北角高层部分有一定的江景资源分有一定的江景资源项目东侧规划中学校项目东侧规划中学校，远处为升利项远处为升利项目及珑湖湾目及珑湖湾项目西侧项目西侧项目北侧项目北侧项目东侧项目东侧项目南侧项目南侧5 5、指指标标认认知知住住宅宅用用地地，总总占占地地7 70 06 64 49 9平平米米，总总建建面面约约2 24 4万万平平米米，容容积积率率3 3.0 0-3 3.5 5，属属中中小小规规模模高高容容积积率率项项目目，较较难难进进行行容容积积率率分分解解。其其中中返返还还村村民民住住宅宅4 44 43 35 53 3平米、商业平米、商业27772777平米、地下室平米、地下室1487914879平米平米占地面积：占地面积：70649.03平米 其中：其中：西地块7294.54平米 东地块63354.49平米建筑面积：建筑面积：247271平米容容 积积 率：率：3.0-3.5还迁面积还迁面积：住 宅-44353平米 商 业-2777平米 地下室-14879平米苏屋墩苏屋墩河南岸小学河南岸小学规划城市公园规划城市公园6 6、地地块块认认知知被被市市政政路路强强制制划划分分为为大大、小小两两块块，且且其其中中一一块块成成倒倒“L L”型型，同同时时形形状状较较不不规规整整，对对后后期期的的规规划及土地的最大化利用有较大的影响划及土地的最大化利用有较大的影响西面地块：西面地块：形状较为规整，但地块规模有限；东面地块：东面地块：呈倒“L”形状，且较为不规整，将会影响规划及土地的最大化利用。项项目目地地面面与与金金城城花花园园地地面面有有约约2 2-3 3米米的的高高差差；因因此此在在后后期期规规划划上上需需要要进进行行较较好好的的考考虑虑，以以充充分分协协调调好好两两者者之之间的关系，满足城市规划需求间的关系，满足城市规划需求金城花园地面金城花园地面本地块地面本地块地面2-32-3米的高差产生线米的高差产生线一层一层一层一层地地面面目目前前为为水水塘塘，以以淤淤泥泥为为主主，土土质质较较为为松松软软；因因此此在在后后期期规规划划及及建建设设上上要要进进行行较较好好的的处处理理，以以降降低低项项目目的基础开发成本的基础开发成本水塘水塘水塘水塘世联对地块的价值判断：城市中心城市中心/公园物业公园物业世联对地块的属性判定：城市型中小规模高容积率项目城市型中小规模高容积率项目竞争策略2回答：寻找项目的回答：寻找项目的核心价值模式核心价值模式通过以上对项目核心竞争项目分析可知：项目的突破点主要体通过以上对项目核心竞争项目分析可知：项目的突破点主要体现在现在产品层面、资源层面（多公园），产品层面、资源层面（多公园），优化优化地段层面地段层面基于SWOT模型下，项目整体战略把握市场机会、放大项目优势，打造首个都市公园风情生态首个都市公园风情生态居家社区居家社区p开发模式：打造首个都市公园风情生态社区开发模式：打造首个都市公园风情生态社区p建立创新的产品线，引进惠州首个且受追捧建立创新的产品线，引进惠州首个且受追捧的风情，树立片区高尚形象的风情，树立片区高尚形象p把握大势机会，以创新产品及高品质配套树立把握大势机会，以创新产品及高品质配套树立项目的高尚形象，提升项目价值；项目的高尚形象，提升项目价值；p利用公园优势，打造河南岸唯一的公园风情生利用公园优势，打造河南岸唯一的公园风情生态社区，使利润最大化态社区，使利润最大化p利用周边的开发热潮、区域的规划利好，再次挖利用周边的开发热潮、区域的规划利好，再次挖掘提升区域的居住价值；掘提升区域的居住价值；p利用产品差异化及创新优势，引领新一轮的城市利用产品差异化及创新优势，引领新一轮的城市置业升级置业升级区域层面区域层面区域层面区域层面借势周边开发热潮借势周边开发热潮借势周边开发热潮借势周边开发热潮项目层面项目层面项目层面项目层面市场创新者市场创新者市场创新者市场创新者开发层面开发层面开发层面开发层面把握大势机会、利用公园把握大势机会、利用公园把握大势机会、利用公园把握大势机会、利用公园优势，使利润最大化优势，使利润最大化优势，使利润最大化优势，使利润最大化价值构建3回答：如何使核心价值得到回答：如何使核心价值得到体现体现把钱花在看得见的地方把钱花在看得见的地方关键点：只有客户能感受到的价值，才是需要展示出来的价值关键点：只有客户能感受到的价值，才是需要展示出来的价值都市高尚住宅产品特色都市高尚住宅产品特色高高尚尚住住宅宅形形象象通过高尚住宅符号来展示通过高尚住宅符号来展示高档的社区入口高档的社区入口高档的入户大堂高档的入户大堂公共活动区材质高档公共活动区材质高档视线常接触区用材高档视线常接触区用材高档价值构建时需要重点考虑和满足惠州客户高尚社区舒适、彰显价值构建时需要重点考虑和满足惠州客户高尚社区舒适、彰显 及炫耀的需求；因此价值构建建议采用以下原则：及炫耀的需求；因此价值构建建议采用以下原则：价值一：产品价值价值二：公园价值价值构建价值三：风情价值设计原型：法国马赛公寓，有效利用合理空间、打造双层挑高双厅、XXL平跃层，突显一线产品奢华品质感5.8米双层米双层挑高大厅挑高大厅1 1、双层挑高客厅，提升奢华品质感、双层挑高客厅，提升奢华品质感亮点之一两层通高赠送入户花园亮点之二赠送内阳台+花池（改房）亮点之三凸窗或转角窗的赠送亮点之四赠送阳台面积2 2、强调附加值的赠送，打造高附加值产品、强调附加值的赠送，打造高附加值产品竞争亮点之五花架式入户花园赠送亮点之一通过花架增加阳台使用亮点之二错层入户花园及内阳台赠送典型案例：泰华阳光海典型案例：泰华阳光海亮点之一两层通高赠送入户花园亮点之二赠送阳台亮点之三两层通高赠送面积亮点之四赠送面积123412349090平米以下小复式：平米以下小复式：空间上的空间上的N+1N+1大玻璃面：大玻璃面：实现通透感实现通透感/确保住户获得最大限度的日照和良好的通风效果；确保住户获得最大限度的日照和良好的通风效果；强调建筑识别性和建筑立面的完整性，同时实现了每户最大景观面。强调建筑识别性和建筑立面的完整性，同时实现了每户最大景观面。圆楼立面（圆楼立面（T3T3）局部内部景观视野开阔区域可考虑局部内部景观视野开阔区域可考虑T3型产型产品，比如景观面丰富有趣的圆楼产品；品，比如景观面丰富有趣的圆楼产品；近地感是大多数人追求的居住体验，大尺近地感是大多数人追求的居住体验，大尺度大采光面的落地玻璃放大了原有的空间度大采光面的落地玻璃放大了原有的空间感觉，位置越高，观景效果越好。感觉，位置越高，观景效果越好。3 3、强调与外界的协调，充分利用公园、强调与外界的协调，充分利用公园圆楼圆楼放大景观面，同时规避板楼带来的朝向问题放大景观面，同时规避板楼带来的朝向问题u双向观景面u空中竖向立体绿化u趣味性的建筑形态圆楼产品可考虑打造圆楼产品可考虑打造2T22T2户或户或2T32T3户产品，红线示意区域为户产品，红线示意区域为可改造小户型空间可改造小户型空间超大空中私家花园，百变超大空中私家花园，百变个性空间个性空间户户独立私家花园；立体绿化；与自然最大化融合的健康住宅；别墅化的舒适度别墅化的舒适度设计细节：圆楼圆楼圆楼，充分协调社区与公园的关系，价值最大化圆楼，充分协调社区与公园的关系，价值最大化入户入户大堂大堂地下地下大堂大堂双大堂双大堂入户大堂：位于架空层，为非传统入户大堂；地下大堂：位于地下一二层，停车后经由地下大堂进入电梯。地下大堂拥有自然采光，透气等功能。是项目具有展示功能的场所之一。4 4、双入户大堂设计，地上大堂及地下大堂、双入户大堂设计，地上大堂及地下大堂豪气公共走廊空间：走廊的宽度应达1.5米；同时可以通过建筑材料的处理，使公共空间达到高端效果5 5、打造高品质的公共空间、打造高品质的公共空间价值一：产品价值价值二：公园价值价值构建价值三：风情价值n社区的生命线 改变现有地块的断裂性，将社区内部零散的地块串联在一起，不但保证了社区的良好景观又保证了社区的整体性，增加内部参与性的园林景观和建筑小品，丰富了生活情趣；亲近的、共融的、景观的、开放的亲近的、共融的、景观的、开放的园林的设计，让畅享都市时尚的人们园林的设计，让畅享都市时尚的人们同时拥有田园般的生态居住空间同时拥有田园般的生态居住空间公园景观与社区园林的连接公园景观与社区园林的连接充分考虑大型社区对各项资源的共享和融合，注重社区开发与城市规划关联1 1、通过超前的规划，借势延伸公园资源、通过超前的规划，借势延伸公园资源2 2、合理排布，融景观于建筑的生态与自然、合理排布，融景观于建筑的生态与自然景观价值最大化景观价值最大化以自然中引入建筑的方式体现自然与建筑的融合，同时强调社区的开放空间自然建筑自然建筑：以水体围绕建筑的主题园林方式引入自然融合的居住空间；以水体围绕建筑的主题园林方式引入自然融合的居住空间；和谐开放和谐开放：开放式的生态公园设计，拉近与城市的距离，开放的公共空间开放式的生态公园设计，拉近与城市的距离，开放的公共空间赋予更多城市化气质。赋予更多城市化气质。公园文化的演绎公园文化的演绎利用小区内外公园的自然景观和设施，打造亲近自然、享受和谐的公园生活p娱乐设施p情侣散步、家庭活动、儿童野餐、分享欢乐时光的各类活动p合理分布的景观元素p社区归属感生活理念生活理念：公园文化的演绎：公园文化的演绎3 3、通过公园文化，打造独特的社区文化、通过公园文化，打造独特的社区文化围绕家人玩乐设计的园林，一个充满了趣的活动空间，或者和小伙伴玩话题，或者父母散散步，或者和父母谈谈心。4 4、建立绿色的入口广场、建立绿色的入口广场设计的绿色入口空间设计的绿色入口空间家人共享天伦的生态乐园价值一：产品价值价值二：公园价值价值构建价值三：风情价值本项目建议地中海风情社区建筑立面及园林：建筑立面及园林：强化城市感界面，通过玻璃、金属等材质运用，强调立面的现代感线条，整体形成大气磅礴的建筑起势；地中海度假式园林，更好的与项目周边的公园衔接，体现休闲生态主题物业实施回答：落实项目的价值回答：落实项目的价值5客户定位产品定位物业实施价格定位规划建议形象定位两房首置两房首置/三房首置三房首置首置客户首置客户惠州客户改善客户改善客户首改首改/舒居型舒居型/享受型享受型深圳客户深圳投资深圳投资深圳三缘深圳三缘房地产投资客房地产投资客亲缘、朋友缘、工作缘亲缘、朋友缘、工作缘投资客户投资客户公寓公寓/一房一房户客惠州的客户群体构成如何？关注点在哪里？有哪惠州的客户群体构成如何？关注点在哪里？有哪些置业特征？进行结构化的分析，有利于我们进些置业特征？进行结构化的分析，有利于我们进一步了解一步了解.来源来源深圳投资客户深圳投资客户深圳三缘客户深圳三缘客户类别类别类别一：在惠城的占有比例较占有比例较小小，注重强势自然景观资源享有，高档旅游、度假休闲配套类别二：在惠城的占占有有比比例例较较小小，关注区域的发展前景，物业的升值空间深圳三缘客户：在惠城占有的比例较大，关注资源或区区位位及生活的便利性及生活的便利性目的目的度假及投资投资或投资兼自住客关注点关注点客户关注点：度假配套度假配套/别墅别墅产品产品/性价比性价比对核心地段核心地段典型投资型投资型物业物业出手关注区区位位和和生生活活便便利利性性，倾向于别墅及大户型产品契合度契合度本本项项目目位位于于城城市市中中心心边边缘缘，景景观观资资源源一一般般，且且没没有有高高档档的的旅旅游游度度假假休休闲闲配配套套；因因此此，不不能能以以此此类类客客户户为为主主力力客客户户，但但可可利利用用区区域域发发展展前前景景吸吸引引少少部部分分此类客户投资。此类客户投资。本本项项目目不不处处于于城城市市核核心心地地段段，不不具具备备此此类类客客户户所所关关注注的的主主要要要要素素；因因此此，不不将将此此类类客客户户作作为为重重点点发发展展客客户户群群体体，但但可可利利用用区区域域发发展展前前景景吸吸引少部分此类客户投资。引少部分此类客户投资。本本项项目目具具备备此此类类客客户户所所关关注注的的部部分分主主要要要要素素；因因此此，可可以以发发展展此此类类客客户户，使使之之成成为为项目的主力客户群体之一项目的主力客户群体之一。户客深圳客户：在惠城总体深圳客户：在惠城总体占有的比例较小占有的比例较小，且其中，且其中又主要以深圳又主要以深圳三缘客户为主三缘客户为主，购房目的以，购房目的以投资或投资或投资兼自住为主投资兼自住为主 通过对深圳客户分析可知通过对深圳客户分析可知，结合项目所具备的条件结合项目所具备的条件，未来项目可以主未来项目可以主力发展的客户群体为力发展的客户群体为“三缘客户三缘客户”，使之成为项目主力客户之一，使之成为项目主力客户之一客户类型需求面积典型项目可承受总价群体特征首置客户首置客户9090以下以下双城国际1540万单价/总价敏感；对配套要求较高；首改客户首改客户9012590125荷兰堡4070万注重功能，一般为三房注重附加值附加值体现；舒居型客户舒居型客户125144125144盛世华府60100万注重区位，对总价敏感；对功能区间要求高享受型客户享受型客户144180144180万林湖帝景湾100万200万地段或资源，必享其一对尺度敏感/舒适性；总价相对接受能力高；豪宅型客户豪宅型客户180180以上以上帝景湾别墅项目200万以上圈层/资源敏感度高；核心地段/核心资源；身份的体现/享受型；表2：惠州市场客户特征户客惠州客户：惠州客户：首置及首改客户关注功能，对价格较，对价格较为敏感，为敏感，注重产品附加值；舒居型以上客户关注；舒居型以上客户关注产品的舒适度，关注地段，价格接受能力较高产品的舒适度，关注地段，价格接受能力较高高先生 29岁 未婚（准备结婚）职业：自由职业者（摄影制作加工）家庭结构：目前单身，女朋友目前在广州上班，但经常来惠州出差，目前考虑结婚，在寻求合适的项目出手；看房经历：曾考虑河南岸，因为配套好、热闹、方便聚会，考虑过威廉城邦但感觉社区太小，且靠近三环路；置业关注点：社区要大（实际上是要园林大园林大），有较好休闲地较好休闲地方以方便父母方以方便父母；最好在老城区老城区，方便能和朋友在一块，希望有较好的环境较好的环境，价格不要高于6000元/平米ActionAction活动活动InterestInterest兴趣兴趣OpinionOpinion观点观点p还没有买房，目前租住在老城区或水口，租金较高；p经常和qq群里面朋友活动聚会，因为周边朋友较少；p有丰富的夜生活，唱K喝酒，通过圈子认识新朋友；p有一定的经济基础，目前考虑置业，为婚房做准备；p追求时尚、品牌，但只作了解并不愿过多消费；p乐意在网上认识新朋友；p有一定的投资意识；p可以尝试做任何事情，但作出决定是较为保守；p决策周期短，较多参考朋友意见，受影响较大；p对未来的生活抱有积极的态度和美好的憧憬；核心客户核心客户AIO量表量表首置型客户分析首置型客户分析首置客户为市场最为刚性的需求，需求量较大，以居住需求为目的首置客户为市场最为刚性的需求，需求量较大，以居住需求为目的置业，受外部环境影响的可能性较小；同时项目具备此类客户所关置业，受外部环境影响的可能性较小；同时项目具备此类客户所关注的主要因素，因此可注的主要因素，因此可作为项目主力客户之一作为项目主力客户之一陈先生陈先生 3434岁岁 已婚有已婚有1 1子子 山水华府三房业主山水华府三房业主 职职 业：惠阳公务员业：惠阳公务员家庭结构：和老婆都在惠阳上班，孩子快要读小学，但不家庭结构：和老婆都在惠阳上班，孩子快要读小学，但不希望孩子在惠阳读书；希望孩子在惠阳读书；看房经历：没看太多，就荷兰水乡和山水华府，主要是上看房经历：没看太多，就荷兰水乡和山水华府，主要是上班近，山水华府临惠南大道，回惠阳上班不到半小时；班近，山水华府临惠南大道，回惠阳上班不到半小时；置业关注点：主要是够档次，能带朋友来玩；还需要解决置业关注点：主要是够档次，能带朋友来玩；还需要解决孩子教育问题孩子教育问题关注点：关注点：家庭家庭(教育教育/老人老人)、工作便利、档次、工作便利、档次(面子面子)首改型客户分析首改型客户分析首改客户为改善需求的刚性需求，市场需求量较大，以首改客户为改善需求的刚性需求，市场需求量较大，以居住功能提居住功能提升升为目的置业，受外部环境影响的可能性较小；同时项目具备此类为目的置业，受外部环境影响的可能性较小；同时项目具备此类客户所关注的主要因素客户所关注的主要因素，因此可因此可作为项目的主力客户之一作为项目的主力客户之一户客客户定位：客户定位：综合分析，项目以惠州本地客户为主综合分析，项目以惠州本地客户为主体，其中以体，其中以河南岸区域的企业中层管理者、白领河南岸区域的企业中层管理者、白领及普通职工、公务员及个体户为主及普通职工、公务员及个体户为主首首置置客客、首首改改客客及及舒舒居居客客，以以河河南南岸岸企企业业中中层层管管理理者者、白白领领和和普普通通职职工工、公公务务员员及及个个体体户户为为主主；以以及及深深圳三缘客户圳三缘客户东东平平、下下埔埔、下下角角及及龙龙丰丰企企业业中中层层管管理理者者、白白领领和和普普通通职职工工、公公务务员员，江江北北因因高高房房价价而而外外流流的的企企业业白白领领、公务员公务员珠珠三三角角其其他他城城市市及及港港、澳澳、台台投投资资客客户户，周周边边镇镇进进城城客客户户及及部分享受型客户部分享受型客户核心客户核心客户重要客户重要客户偶得客户偶得客户客户定位产品定位物业实施价格定位规划建议形象定位引领惠州引领惠州“宜居宜居”时代潮流时代潮流 都市中心都市中心 生态住区生态住区象形形象定位：形象定位：引领惠州引领惠州“宜居宜居”时代潮流，以公园时代潮流，以公园为核心，以为核心，以“产品及生态产品及生态”为发力点，将项目打为发力点，将项目打造成造成“都市中心都市中心 生态住区生态住区”客户定位产品定位物业实施价格定位规划建议形象定位目标客户访谈观点总述目标客户访谈观点总述1.1.合理心理总价合理心理总价6565万以下，面积万以下，面积85-13085-130平米平米（占样本量的（占样本量的7070以上以上 ）2.2.看重项目区域环境和社区资源、邻里关系看重项目区域环境和社区资源、邻里关系 （占样本量的（占样本量的7070以上）以上）3.3.房型喜欢南北通透，大采光面，客厅要带阳台房型喜欢南北通透，大采光面，客厅要带阳台（占样本量的（占样本量的100100）4.4.主卧要求带凸窗设计主卧要求带凸窗设计（占样本量的（占样本量的8080以上）以上）5.5.客户选择多在客户选择多在1010楼，意向楼层集中在楼，意向楼层集中在5-255-25层层（占样本量的（占样本量的8080以上）以上）品产周边客户的需求调查：注：注：以上调查为我司对对河南岸在售楼盘来访客户统计。户型户型面积区间面积区间面积比面积比描述描述小2房65-7010%功能型2+1房2厅85-9030%功能型，赠送入户花园、凸窗及内阳台3房2厅105-11020%功能型，赠送入户花园及凸窗3+1房2厅125-13030%舒适型，赠送入户花园、凸窗及内阳台4房2厅140-14410%舒适型，赠送入户花园、凸窗品产产品定位：产品定位：中小居家户型，强调附加值；其中以中小居家户型，强调附加值；其中以85-9085-90平米平米 2+12+1房及房及125-130125-130平米平米 3+13+1房为主，各房为主，各占总体占总体30%30%左右左右客户定位产品定位物业实施价格定位规划建议形象定位格价价格定位：价格定位：考虑未来的价格增长，保守估计考虑未来的价格增长，保守估计 ，预，预计本项目销售完成后可实现的整体均价为计本项目销售完成后可实现的整体均价为70007000元元/平米左右平米左右金山湖花园金山湖花园2/32/3号小区：号小区：57005700元元/平米平米中中 信信 水水 岸岸 城：城：58005800元元/平米平米考虑未来的价格增长，保守估计，预计本项目销售完成后可实现的整体均价为：70007000元元/平米平米左右左右客户定位产品定位物业实施价格定位规划建议形象定位划规还迁总面住宅面积44353平米其中低地村4579平米鸿窗村8871平米池头村19768平米苏屋村11133平米商业2777平米地下室14879平米规划建议：规划建议：根据既定的目标，通过对项目的现有根据既定的目标，通过对项目的现有条件分析，可知：实现项目的目标可能会面临以条件分析，可知：实现项目的目标可能会面临以下几点问题下几点问题问题一：问题一：还迁房房的解决方式还迁房房的解决方式？是统一集中到某一区域，还是分散到项目中，由村民自由选择？问题二：问题二：地块平面与北面地跨平面约3-4米的落差如何解决落差如何解决？问题三：问题三：地块较为分散分散，且形状较为不规格形状较为不规格，如何才能最大化利用？问题四：问题四：根据倡导的“生态住区”要求，如何才能更好地协调好与公园之间的关协调好与公园之间的关系，最大化利用公园系，最大化利用公园？组团确立原则组团确立原则资源条件资源条件容积率限制容积率限制区域的位置性区域的位置性区域的独立性与环境的可塑性区域的独立性与环境的可塑性B2B3B4B1B2B3B4B1划规价值分区原则价值分区原则权重权重B1B1B2B2B3B3B4B4进入性15%8988昭示性15%7978完整性5%6988资源的可利用性30%7987景观的可利用性20%7987噪音影响15%8898价值实现7.258.858.007.50价值排序价值排序4 41 12 23 3地块价值分析地块价值分析B1B1B2B2B3B3B4B4还迁房建设布局还迁房建设布局位置：位置：西地块及东地块北面部分规模：规模：西地块占地面积7295平米 容积率3.5以上 建筑面积25532平米 东地块占地面积5377平米 容积率3.5以上 建筑面积18821平米注：注：以上还迁建议为概念性初步估算。划规还迁房建设位置示意还迁房建设位置示意还迁房建设建议还迁房建设建议还迁房建设原则：还迁房建设原则：u区域高度集中区域高度集中，以最大限度减少对销售商品住房的影响；u土地使用最小土地使用最小，以降低销售商品住宅的建筑密度，最大力度提高舒适性；u景观价值最低景观价值最低、以便于使用最好的地块来有效提升销售商品住宅的价值。案例借鉴厦门蓝湾国际占地面积：39048平米计容建面：156169平米容 积 率：4.0建筑密度：20%住宅栋数：5栋总 户 数：880户户型面积：130400平米p采用南北两排布置，南北向宽约140米p采用高层低密度做法，底层架空，做大景观面p南北楼层尽量错开，达到较好的通风和景观视野效果p配套放在周边，保证中心园林的纯粹性p人车分流、保证内部园林的私密性划规建筑设计建议建筑设计建议建议采用高层中等密度高层中等密度，通过整体抬高实现人车分流人车分流划规园林设计建议园林设计建议中央入口生中央入口生中央入口生中央入口生态广场态广场态广场态广场社区园林景社区园林景社区园林景社区园林景观主轴观主轴观主轴观主轴u通过大型中央入口生态广场，实通过大型中央入口生态广场，实现项目与南面公园有较好的衔接及现项目与南面公园有较好的衔接及协调；协调；u通过南北向及东西向的中央园林通过南北向及东西向的中央园林景观主轴，将外部生态园林延伸至景观主轴，将外部生态园林延伸至项目内部，以为项目打造项目内部，以为项目打造“生态住生态住区区”目标的提供较好的条件。目标的提供较好的条件。划规规划设计示意规划设计示意中央入口生中央入口生中央入口生中央入口生态广场态广场态广场态广场高层低密高层低密度商住区度商住区高层高密高层高密度还迁房度还迁房高层高密高层高密度还迁房度还迁房高层低密高层低密度商住区度商住区社区园林景社区园林景社区园林景社区园林景观主轴观主轴观主轴观主轴商业发展6回答：项目产品回答：项目产品/客户客户/商业商业业商根据项目的定位，通过对项目周边区域的人口分根据项目的定位，通过对项目周边区域的人口分析可知析可知，项目商业较佳的发展项目商业较佳的发展规模约为规模约为2.52.5万平米万平米左右左右，采用，采用街铺街铺+小型集中商业形态小型集中商业形态假设本项目户均面积为100平米，户均居住3人，未来本项目居住人口将达到：居住人口总数=总建筑面积/户均面积*户均居住人数 =240000平米/100平米*3人 =72007200人人通过对项目周边的城市发展调查分析可知，未来项目周边800-10000米范围内的居住人口：约约2-32-3万人左右万人左右（含本项目居住人口）本项目商业规模判断：本项目商业规模判断：商业规模=居住人口*人均商业服务建筑面积 =25000人*0.91平米/人 =2275022750平米平米2.32.3万平米万平米业商商业布局建议商业布局建议街铺街铺街铺街铺街铺街铺小型集中商业小型集中商业规模说明：规模说明：u街街 铺：铺：1.31.3万平米万平米u小型集中商业：小型集中商业：1.01.0万平米万平米服服服服 务务务务金融、邮政、冲印店、美发店、干洗店、电器维修 快餐西餐、中餐馆、面包店、咖啡馆、茶室、酒吧餐餐餐餐 饮饮饮饮中型超市、便利店、音像店、药店超超超超 市市市市休休休休 闲闲闲闲花店、服饰店、瓷器店、儿童玩具店、宠物店、其他特色卖场业态选择原则：业态选择原则：与物业档次保持一致的高端商业；部分满足社区与周边区域配套需求；以品牌店为主要业态。业商商业业态发展建议商业业态发展建议东莞万科运河东东莞万科运河东1 1号号n注重步行注重步行，人流车流秩序分明，人流车流秩序分明n参与体验为主、观赏性强参与体验为主、观赏性强的商业形态的的商业形态的设计吸引人们进行设计吸引人们进行休闲式消费休闲式消费n临街采用临街采用多种商业空间与经营方式多种商业空间与经营方式，吸，吸引外来人流，盘活社区引外来人流，盘活社区商业街区打造建议商业街区打造建议外立面、人流组织外立面、人流组织业商商业街区打造建议商业街区打造建议外立面外立面业商p引入一些有主题性、趣味性的小品设施引入一些有主题性、趣味性的小品设施布置，汇聚人流，增强空间的吸引力，增布置，汇聚人流，增强空间的吸引力，增强街区商业氛围；强街区商业氛围；灯光灯光夜晚的城市意向夜晚的城市意向商业街区打造建议商业街区打造建议趣味小品、设施设置趣味小品、设施设置业商餐饮异国风情的西餐厅为主，可以有各式各样的中式菜餐厅品味餐饮文化艺术休闲娱乐酒吧、艺术工作室、咖啡厅、茶馆等参与休闲娱乐商业街区打造建议商业街区打造建议主力店主力店业商p引入高端中式餐饮主力店，快速建立街区商业品牌形象；引入高端中式餐饮主力店，快速建立街区商业品牌形象；让更多的人享受真正的地产服务让更多的人享受真正的地产服务 世联地产世联地产2010 102010 10You enjoy.We serve.